農地買賣｜農地買賣懶人包！農地買賣流程？農地買賣要繳什麼稅？
隨著國際局勢變遷、資金回流，許多大型科技公司返台尋地建廠，帶動非都市土地，與鄰近農地價格水漲船高。此外，都市房價越來越貴，許多投資人也將目光轉向郊區農地，讓農牧用地成為炙手可熱的開發商新寵兒。你對農地買賣有興趣嗎？想了解農地買賣的流程、稅務與更多細節嗎？快跟著房感一起往下看吧！
農地買賣資格
依照現行法規，廣義的農地（如都市計畫範圍內的農業區）沒有買賣資格的限制，只要是自然人都可以購買農地，但「 耕地 」的買賣規範較為嚴格。依照《農業發展條例》第 33 條，私法人是不能購買耕地的。
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至於所謂的「 耕地 」，指的是依照《區域計畫法》劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地。由於這些土地是我國農業生產的精華區域，對國家糧食自主的重要性非同小可，所以需要以更加嚴格的規範加以保護！
【房感小教室】自然人的定義是甚麼？
「自然人」是與「法人」相對的概念，只要是生物學意義上的人類，在法律上享有權利、需要負擔義務的主體，都是自然人。相反的，比如公司行號等，經由法律認定、有權利義務的組織或團體，就是法人。
農地買賣有哪些限制？
雖然《農業發展條例》第 33 條規定只有自然人可以購買「 耕地 」，但也有例外情況：農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，向政府申請、取得許可，便享有跟自然人一樣的權利。
法律對於廣義農地的買賣沒有嚴格的限制，但不論你是想買一塊農地自己經營農場、推廣休閒農業，還是想在在農地上蓋獨棟房屋、享受田園生活，都免不了「 興建農舍 」。
按照《農業發展條例》第 18 條規定，農舍起造人需要是該農舍坐落土地的所有權人。此外，農舍也要與其坐落用地一起移轉或共同設定抵押權。因此，農地買賣會受地上農舍的限制，自農舍的使用執照核發日起算，該農地 5 年內不得移轉。
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編按：自 2016 年起，奢侈稅的不動產部分停止課徵，以避免與房地合一稅重複課稅。因此，部分網站稱取得農地 2 年內出售要檢附農用證明，以避免被政府課徵奢侈稅，為不實資訊。
農地買賣流程
農地的買賣流程，與一般土地交易類似，可以簡單歸納為三個步驟：訂立契約、申報並繳納稅款、申請買賣登記。
1. 訂立契約
農地買賣契約需要承買人與出賣人共同訂立，契約內容包含：土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（實務上稱為「公契」，一式 2 份）並蓋妥雙方印章，其中 1 份契約書貼印花稅票。
💡編按：印花稅稅額為買賣價款總金額的 1/1000。
2. 申報並繳納稅款
買賣農地需要向稅捐稽徵機關申報土地增值稅、契稅。如果有欠繳地價稅、房屋稅的情況，需要繳清欠稅款，並至稅捐機關辦理查欠稅費手續。
3. 申請買賣登記
在繳清稅款後，申請人才能至地政事務所申請買賣登記。農地的買賣登記需要檢附：土地登記申請書、印鑑證明及身分證明文件、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書。
農地的買賣雙方簽約後，建議在 1 個月內向地政事務所辦理所有權移轉登記，以保障交易雙方權益、避免因處逾期登記而被罰鍰。
需要特別注意的是，如果所有權人如在國外，需要由所有權人親自向旅居當地的台灣駐外館處申請授權書簽證，才能授權國內親友辦理買賣登記（授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。）
農地買賣過戶費用
農地買賣、過戶要繳納的費用，與一般土地交易大致相同，主要包含契稅、印花稅和土地登記規費，整理如下：
| 契稅 | 以不動產評價委員會所評定的標準價格為稅基，農地買賣的契稅稅率為 6%，且納稅義務人為買受人 |
| 印花稅 | 按土地、建物的契稅價格，課徵 1/1000 印花稅 |
| 登記費 | 聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值 1/1000 繳納登記費 |
除了以上基本費用之外，如果是較為複雜的農地買賣流程，可以向專業的地政士事務所諮詢。這時，就要支付額外的代書費。
農地買賣要繳什麼稅？
除了先前提到的契稅（6% 評定標準價格）和印花稅（1/1000 契稅價格），農地買賣只要符合以下 2 種特定條件，就不用和一般土地交易一樣繳納土地增值稅、房地合一稅：
- 農地作為農業使用
- 移轉對象為自然人
想要不課徵土地增值稅和房地合一稅，除了需要出具「農業使用證明書」供稽徵機關審查，申請人還要在「土地現值申報書」上註明該土地為農業用地，並由地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」。
編按：因為農地屬於可以依法核發建築執照的土地，所以可以蓋農舍，或建造相關倉儲等相關農業設施，為房地合一稅課徵範圍。但只要農地符合不課徵土地增值稅的條件，就免繳房地合一稅。其他關於房地合一稅、土地增值稅的資訊，請參閱：
此外，如果經清查發現有農地未作為農業使用，而是蓋工廠或用做其他商業用途，農業單位及有關機關會通知土地所有權人限期恢復農用。如果沒有於限定期限內恢復農用，或之後還有未作農業使用情形，將來再移轉時還會課徵土地增值稅。
農地買賣常見問題！
看完以上介紹，相信讀者對於農地買賣相關規範、流程，與需要繳納的稅賦、費用，已經有基本的認識了。筆者在以下內容中，綜合整理的幾項常見的農地買賣常見問題，供讀者參考！
Q：沒有農民身分可以買農地嗎？
根據《農業發展條例》第 3 條規定，農民指的是直接從事農業生產的自然人。過去為了保障農民權益、落實農地農用，政府規定只有具備農民身分的人可以購買農地。
然而，現在時空背景不同，政府政策也從「管人又管地」轉向為「管地不管人」，放寬農地農有，不再限制只有農民身分可以購買農地，開放任何自然人都可以購買、贈與或繼承農地。同時，農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構可以有條件購買農地。
Q：農地買賣五年限制是什麼？
單純的土地交易並沒有期間限制，但農地上若有興建農設，農地買賣會受地上農舍影響，5 年內不得移轉，並以農舍的使用執照核發日起算。
根據《農業發展條例》第 18 條第 1 項及第 2 項規定，2000 年 1 月 4 日該法規修正施行後，取得農業用地的農民，如果沒有自用農舍，可以經縣市主管機關核定，在不影響農業生產環境及農村發展的條件下，申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍，並確實供農業使用。
如果是因繼承或法院拍賣而移轉，繼承人或拍定人需要在農舍使用執照核發 5 年後，才可以再次移轉。
💡編按：舉例來說，原起造人（即原本的農地所有權人）取得農舍使用執照 2 年後意外死亡或房屋遭法拍，其繼承人或拍定人於取得該農舍及其坐落之農業用地後，應隔 3 年才能再將該農地、農舍移轉他人。
Q：買賣農地要繳哪些稅？
買賣農地需要繳納的稅賦包含：
- 契稅（6% 評定標準價格）
- 印花稅（1/1000 契稅價格）
- 土地增值稅（按土地漲價總數額徵收 20%、30%、40% 累進稅率）
- 房地合一稅（併入綜合所得稅、稅率 15％ 至 45％）
如果符合移轉給自然人、農地農用 2 項條件，可以準備「農業使用證明書」，並向地方稅稽徵機關申請核發「土地增值稅不課徵證明書」，來申請不課徵農地買賣的土增稅和房地合一稅。
💡編按：「不課徵」與「免徵」土地增值稅的概念不同，前者只是「延緩課稅」，即新所有權人的前次移轉現值，會維持在原所有權人的前次移轉現值。
當該筆土地再次移轉時，如果依法要課徵土地增值稅，將會以原所有權人的前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，以課徵土地增值稅。
Q：農地買賣過戶要準備哪些文件？
農地買賣、土地過戶要準備的文件，與農地交易流程息息相關。綜合來說，整套農地買賣流程需要的文件有：
- 土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書
- 土地登記申請書
- 申請人的印鑑證明、身分證明文件
- 已繳清稅款的土地增值稅或契稅繳款書（或免稅、不課徵證明書）
除了以上基本文件，如果還有可能要提供「農業使用證明書」確保農地農用，或將其他資料繳交給地政事務所確認。
【參考資料】
- 全國法規資料庫《農業發展條例》、《農業用地興建農舍辦法》
- 台北市地政局「所有權變更登記流程」、「登記規費及罰鍰相關規定」
- 財政部「出售農地稅相關規定」、「不課徵土增稅相關規定」、「契稅課徵相關規定」
- 宜蘭縣農業處《農地興建之農舍於取得使用執照滿5年後始得移轉》
【延伸閱讀】
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