科學園區買房指南！產業園區是什麼？竹科、中科、南科房價漲多少？
你知道內科、竹科其實是不同性質的產業園區嗎？「 科學園區 」、「 科技園區 」、「 產專區 」差在哪？為什麼有人說只要跟著產業買房準沒錯呢？在種種不同的產業園區買房，有什麼該注意的地方或小撇步嗎？今天筆者就要與大家解惑以上的疑問，帶大家認識台灣北、中、南最夯的產業園區，以及這些園區的房市概況，一起跟著工程師來買房！
💡編按：園區宅熱度降溫？根據政大永慶房價指數指出，四大科學園區的中古屋房價指數受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響，2024 年第 4 季與前季相比，除了台南園區小漲 1% 以外，高雄園區季跌幅 4.7% 最多，中科下跌 3.8% 居次，竹科也下降 3% ！
💡根據國科會統計：2023 年全台竹科、中科、南科三大科學園區總營業額為 3 兆 9439 億元，中科、竹科營業額均較 2022 年衰退，僅南科維持正成長，2023 年營業額高達 1 兆 5,855 億元，首度超越竹科！
究竟南科的強勢在哪？快跟著一起往下看吧！
產業園區是什麼？
「 產業園區 」一詞聽起來相當攏統，只要有產業聚在一起就能形成產業園區了嗎？筆者在這裡提供廣義與狹義的定義，釐清這個容易被誤會的名詞。
廣義的產業園區
比較接近我們一般統稱產業園區的定義，是「為了促進某產業的發展而特別劃定或民間投資形成的區域」。比如說內湖科技園區、南港軟體園區，都是產業園區的一種。
狹義的產業園區
相對狹義的產業園區，則是「經濟部依照產創條例設置的園區或促進產業升級的工業區」。比如說「新北產業園區」就是經濟部為了促進「五股工業區」升級而創辦的產業園區；除此之外，位於台南的「沙崙產業園區」也是因產創條例而誕生的產業園區。
產業專用區是什麼？
跟產業園區名字相像的「 產業專用區 」又是什麼呢？「 產業專用區 」其實是根據「都市計畫法」，將土地劃定一個地方來發展特定用途或產業。舉例來說，北投士林科技園區（北士科）就有「 科技產業專用區 」，主要是發展數位醫療、資通訊產業；此外，台北南港區因應東區門戶計畫，為了刺激都市更新，也鼓勵民眾將申請都更，將工業區變更為「產業生活特定專用區」（簡稱 產專區 ）。
科學園區是什麼？
根據「科學園區設置管理條例」， 為了引進高科技人才、創新研發，而請行政院設立的園區。 如新竹科學園區（簡稱竹科）、南部科學園區（簡稱南科），橋頭科學園區（簡稱橋科）都是我們常聽到的「 科學園區 」，也是吸引國內外科技大廠進駐的熱門園區。
科技園區是什麼？
「 科技園區 」性質與科學園區相似，通常是民間企業主動投入，政府配合而形成的產業發展區。或是由「加工出口區管理處」推動產業發展與轉型所規劃的區域就是科技園區。如內湖科技園區就是遠雄最早出資建造的；華亞科技園區則是台塑（子公司南亞塑膠）申請開發的；頂埔科技園區原本是「高科技業與生物科技業專用區」後來由鴻海、正崴共同開發的科技園區。而北投士林科技園區（北士科）則是加工出口處促進產業創新，發展生醫及高科技產業所設立的。
💡延伸閱讀＞＞＞北投士林科技園區懶人包｜園區規劃？機能？北士科房價？
為什麼要跟著產業買房？
了解完產業園區的種類後，為什麼大家總會說要跟著產業買房呢？為什麼只要提到房市的區域分析，就一定會提到區域的建設、產業、廠商進駐呢？原因在於，一個大街廓的重劃、開發，在發展初期都是沒有太多機能的，這時候能吸引人流進駐的兩大主因就是：
- 產業發展
- 重大建設
產業的發展就象徵有廠商會進來、有就業人口會移入，進一步會有更多生活機能的提升，如果有重大建設（高鐵、捷運等）還可以加速人流、金流的湧進，進一步吸引更多人來這裡買房，再漸漸提升房價。因此，跟著產業買房的內涵其實就是人流與金流，當這些條件都到位以後，房市自然就會扶搖直上。
對自住客來說，有了產業與人口相當於帶動當地的生活機能；對於投資客而言，則會帶動房價上升或出租市場的興盛。所以跟著產業買房的口號其實是有跡可循的！接著我們就一同來看看，台灣北中南各大科學園區的房市表現吧！
2024 內科房價
內湖科技園區的產業以科技業、製造業居多，是臺北市產值最高的科技園區。園區以北有位於機能成熟、靠山面湖的內湖舊市區；園區以南則為充滿美式重劃氛圍的四期、五期重劃區。內科可以說是台北市科技新貴居住首選之一，居住內湖科學園區周邊的人，除了上班族以外，也有不少喜好自然風光的退休族群。不過內科周邊交通時常塞車、捷運不便，算是區域不足之處。
2022 年內湖整體新成屋價格約為 72 萬，其中以五期重劃區推案量較大；至 2023 年，根據實價登錄資料，屋齡 30 年以上中古屋的平均房價約每坪 57 萬元，新成屋的平均房價也從 2021 年的每坪 78 萬元，上漲到 2023 年的每坪 84 萬元，漲幅約 8%。
2024 竹科房價
竹科與其他科學園區的不同之處，在於其區位緊鄰理工實力頂尖的清大、交大，從而創造出源源不絕的高科技人才。以台積電為首，帶領半導體與相關產業成為世界頂尖的研發重鎮，又有「 台灣矽谷 」之稱。就房價而言，竹科東北側的純住宅區是工程師們偏好的居住地，因此也成為新竹的房價高點。全臺所得最高的「關新里」就位居於此！
竹科附近的金山街一帶，在網路上被稱為竹科工程師的新手村，許多初入社會、尚未買房的竹科新鮮人選擇在此租屋。而受惠科技業的大幅成長，金山街當地房價、租金自 2022 年至 2024 年成長約 2 成，但從 2023 年前 10 月竹科營業額年減 15％ 的資訊來看，當地購買力使否仍可支撐全區房價，還有待觀察。
另外，新竹科學園區所在的寶山鄉與新竹市預售交易量顯著成長，高房價效應促使需求轉向鄰近且價格相對親民的寶山鄉，近五年預售交易量增幅激增約 518.9% ，使該區預售屋供給增加也吸引許多科技業工作者與首購族進場，推動交易量迅速攀升。
2024 中科房價
中科（台中園區）主要發展光電、半導體與精密機械產業，面積約 466 公頃，相較於竹科、南科規模較小。中科範圍橫跨大雅區與西屯區，周圍靠近東海商圈、逢甲商圈，鄰近台中的精華地帶，更與政府近年積極發展智慧創新的水湳經貿園區開車僅約 15 分鐘距離。
2022 年台中園區不動產市場均價約落在每坪 28 萬元，較 2018 年漲幅近 4 成。至 2024 年，中科利多消息不斷，更帶動房價水漲船高！除了台積電台中園區擴建二期計畫內政部都審已於 2023 年底正式過關，預計 2024 年6月交地；台中捷運藍線計畫更在 2024 年初獲行政院核定，市政路延伸工程也開始動工！交通網路等基礎建設完善，讓中科區域的長期發展備受期待。
💡延伸閱讀＞＞＞【台中捷運藍線】中捷藍線路線？捷運藍線進度？台中藍線房價？
2024 南科房價
南科的主力產業為晶圓代工與面板產業，早期因地處偏僻，並不是房市話題焦點，但自從台積電進駐後，帶動供應鏈上下游的投資台積電 3 奈米、5 奈米廠等先進製程座落於南科，而 2023 年第 4 季台積電 7 奈米以下先進製程營收占總營收比例上衝至約 67%，也帶領南科成為全台科學園區營業額霸主。
2022 年台積電 3 奈米量產擴廠計劃，就為南科周遭的善化、新市帶來一波漲幅，而「 南科三期 」已發布區段徵收計畫，預計 2026 年完工，將積極爭取台積電下一世代 2 奈米廠，和更先進的 1.4 奈米廠在此佈局。龍頭產業將中心放到台灣中南部，除了改善就業環境、提升平均所得，也將長久影響當地不動產市場生態。
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2024 橋科房價
橋科是「高雄新市鎮」的一環，也是南科的延伸，橋頭房市近年在 S廊帶、橋科、台積電等議題助攻下，房價成長趨勢明顯，其中最受矚目的區段，非此區莫屬！根據實價登錄資訊，橋頭區域 2022 年預售均價為 17.6 萬元，至 2023 年均價上漲至 31.65 萬元，短短 2 年的時間漲幅高達 82.6%！
房價提升除了顯示投資人看好橋科前景，也凸顯土地、原物料及營建成本上漲的趨勢。有業者表示，目前 15 層樓的建築，營造成本約為 15~17 萬元，若加上土地取得、管理銷售成本，高雄新市鎮房價站穩 3 字頭將成為常態。
產業園區買房注意事項！
看起來只要是科學園區，好像周邊都有重劃區，房價也會一直漲！那是不是跟著這些產業園區買房子就對了呢？其實並不然，無論是科學園區、科技園區、產業園區、產專區等等有產業會進駐的地方，都要注意這幾點，才不會誤闖地雷區喔！
1.確定廠商要進來
首先，一定要先確認的是，政府搖旗吶喊規劃的產業園區真的會有廠商嗎？雖然許多人會超前部屬，但建議等大型廠商確定進駐後再開始布局，才不會空歡喜一場！再來，進駐的廠商是哪種廠商也是非常重要！若是以投資、出租為考量而購置房產的話，那當地廠商的員工是否是可以負擔房價、租金的客群呢？已竹科周邊、竹北為例，因為內部的廠商多為研發製造廠，是許多上市櫃公司據點，客群中有高所得的工程師、主管，也有一般所得的作業員，那就不會有太大的問題。
2.污染及安全問題
前面提及的產業園區多以研發製造業為主，要特別留意的是，並不是所有產業園區都是低汙染的產業，因此在選擇置產時也須查詢產業特性，確認是否會有空汙、噪音汙染等疑慮。甚至如果是物流相關產業，也需注意是否會有大卡車進出頻繁，影響居住品質的問題喔！
3.房市過熱警訊
產業帶動人口，進一步帶動房價是很正常的現象，但若產業、人口都尚未到位，房價提前反映，建商推出更高價產品，也須當心是否符合現在＋未來預期行情，以免吃虧！
2024 園區房價漲幅
根據實價登錄資料顯示，近 5 年科學園區所在行政區預售屋交易量及房價變化，寶山鄉和安定區交易量激增超過四倍；而寶山、西屯、橋頭、楠梓則在近五年間房價翻倍上漲。
新竹市是科學園區的核心地帶，大量就業人口湧入，加上園區擴張、產業高薪優勢，以及區域發展日趨成熟，使得購屋需求提升，交易量明顯上升。新竹房市發展趨於飽和，高房價效應促使需求轉向價格親民的寶山鄉，吸引許多科技業工作者與首購族進場，推動交易量迅速攀升。
中科除了科技園區帶來的就業與經濟效應，還受惠於多項重大建設陸續進駐，重劃區開發與建商推案活躍，區域發展快速讓房價持續攀升。南科台南園區同樣隨著產業持續擴張，區域發展帶動就業機會大幅增加，吸引人口移入使得交易量提升！
新竹寶山和南科高雄園區，受惠於半導體產業發展與台積電高雄擴廠計畫帶動，大量科技人才進駐，使得園區周邊的居住需求大幅增加，進一步推升房價。
| 科學園區 | 行政區 | 預售屋交易量 | 交易量漲幅 | 預售屋平均單價 | 單價漲跌幅 |
||
| 2020 | 2024 | 2020 | 2024 | ||||
| 新竹科學園區 | 新竹市 | 1,056 | 1,919 | 85.5% | 29.2 | 58.4 | 99.6% |
| 寶山鄉 | 90 | 557 | 518.9% | 18.7 | 51.0 | 173.1% | |
| 中部科學園區 （台中） |
西屯區 | 1,983 | 2,772 | 39.8% | 35.8 | 71.8 | 100.4% |
| 大雅區 | 173 | 158 | -8.7% | 24.3 | 41.6 | 70.9% | |
| 南部科學園區 （台南） |
新市區 | 433 | 405 | -6.5% | 18.8 | 36.8 | 96.2% |
| 善化區 | 380 | 730 | 92.1% | 19.8 | 34.7 | 74.8% | |
| 安定區 | 52 | 304 | 484.6% | 18.0 | 29.7 | 64.6% | |
| 南部科學園區 （高雄） |
楠梓區 | 1,501 | 2,025 | 34.9% | 16.5 | 33.8 | 104.4% |
| 橋頭區 | 655 | 983 | 50.1% | 15.4 | 34.2 | 122.1% | |
資料來源：實價登錄、永慶房產集團
資料區間：2020 年 1 月~2024 年 12 月
分析範圍：科學園區所在行政區
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