新店榮工廠都更案｜新店首例老舊工業廠房成功轉型案例！新店都更規劃？新店榮工廠都更效益？
與台北市僅一河之隔的景美溪畔，在那的新店榮工廠地區是在地人心中曾經的經濟命脈。汽車、紡織、造紙業的生產線日夜運轉，隆隆機聲不絕於耳，承載了無數家庭的生計與夢想。然而，隨著 80 年代後產業結構的變遷，這片繁忙的工業區逐漸黯然失色，老舊廠房靜靜矗立，見證著歲月的榮耀與低迷。
但新店榮工廠的故事並未落幕，一場都市更新的契機悄然萌芽，為這片土地帶來希望。近年來，裕隆城、HTC 總部等現代建築拔地而起，如今，榮工廠更新單元 5 也傳來佳音，這座老工業區的首個都更案件順利通過審議，已於 2024 年年底率先舉辦動土典禮！
這場改變將為新店帶來全新的生活樣貌，未來將脫胎換骨成為一個集商業、住宅與文化於一體的新型區域。新店榮工廠的故事，正要展開下一段精彩的篇章！
新店榮工廠地理位置與歷史背景？有哪些企業曾經進駐？
位於新北市新店區的「 新店榮工廠 」，曾是當地的重要工業中心。新店榮工廠占地 32.2 公頃，東、北兩側與景美溪相連，西鄰中興路，南接寶橋路，鄰近國道 3 號新店交流道，交通條件得天獨厚。區內土地以乙種工業區（工四、工六、工七）為主，並包含部分道路、防汛道路，土地開發成本極具發展潛力。
在都市更新計畫啟動之前，新店榮工廠曾匯聚多家知名企業，最具代表性的包括榮工公司和正大尼龍公司。榮工公司作為核心企業，早期對當地經濟發展有著舉足輕重的影響，但於 2000 年奉行政院核准結束營業，廠房隨即閒置，區域也隨之失去往日的繁榮。雖然區內仍有部分大型廠房與綜合廠辦營運中，但由於缺乏整體規劃與完善的公共設施，土地使用效益長期低迷，與周邊逐漸現代化的區域形成強烈反差。
儘管如此，新店榮工廠地區握有轉型的契機－得益於毗鄰景美溪的自然資源、公有土地的成本優勢，以及北二高與捷運環狀線遠東工業區站的便利交通條件。此外，榮工廠周邊的舊工業區地塊，包含裕隆城和 HTC 總部已率先完工帶動區域經濟活力；新北市政府更規劃新店寶高智慧產業園區，期待成為該地區邁向產業升級的重要基石。
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未來的新店榮工廠地區：轉型高科技產業的下一站！
新店榮工廠地區的建築現況相對複雜，以低矮建築為主，其中 3 層樓以下的建築占了大多數。這些建築物以商業及工業用途為主，尤其是基地東南側的榮工廠廠區已處於閒置狀態，僅基地中央及北側少數建物作為住宅使用。由於更新地區屬於工業區，建物以獨棟透天結構為主，且分布零散，缺乏整體規劃。
早在 2006 年，行政院便推出「加速推動都市更新方案」，其中包括全台 50 處政策性都市更新案，新店榮工廠地區便是其中之一。到了 2009 年，該地又再被列為全台 20 處優先推動的更新地區之一。自 2007 年起，新店榮工廠便開始進行都市更新計畫的規劃，包含都市計畫變更等法定程序，旨在促進該地區的整體改造與升級。
在全球化發展與競爭日益激烈的背景下，新北市傳統工業區的轉型已成為迫切需求。透過技術提升和產品創新，不僅可以提高製造業的附加價值，還能減輕成本壓力，將過去以價格取勝的競爭模式轉變為以品質制勝。新店榮工廠的都市更新計畫正是以此為目標，透過升級傳統製造產業，邁向智慧製造與高科技產業的未來，為新北市注入全新的發展動能。
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新店榮工廠都更範圍、土地權屬與挑戰全解析！
新店榮工廠都更的計畫範圍約 31.26 公頃，東、北側以景美溪為界，西側為中興路，南側則延伸至寶橋路。區內土地主要劃定為乙種工業區（工四、工六、工七），同時包括部分道路用地及防汛道路。
在土地權屬方面，該更新地區以私有土地為主，面積達 27.6 公頃，佔總面積的 88.4 %。其中，正大尼龍工業股份有限公司為最大地主，持有約 6.4 公頃的土地，其次為榮民工程股份有限公司、台灣通用器材股份有限公司、中華彩色印刷股份有限公司、永豐紙業股份有限公司、挪葳森林實業股份有限公司及裕隆汽車製造股份有限公司等 7 家企業。此外，其餘私人土地面積約為 11.7 公頃，占全部土地面積的 37.5 %。至於公有土地，面積約為 3.6 公頃，佔比 11.6 %，所有權分屬中華民國及新北市。
這些多元且分散的土地所有權構成了都市更新推動過程中的主要困難點：私有土地比例過高導致整合成本增大，而多數土地由大型企業持有，需平衡企業利益與公共需求。新店榮工廠更新案的主導者主要為民間力量，以正大尼龍工業及相關企業為主，並在地方政府的都更政策配合與支持下推動進行。
新店榮工廠都更案正努力在多方利益間尋求平衡，透過提升土地使用效益及完善區域規劃，推動區域從傳統工業區轉型為符合未來需求的智慧產業與多功能發展區，為新店帶來嶄新的面貌與經濟價值。
新店榮工廠都更規劃：六大策略引領智慧轉型
根據新北市政府提出的更新策略，新店榮工廠都市更新將以「 河岸繁星創新園區 」為願景，致力於提升土地效益、促進產業轉型，以下由筆者一一重點解析：
一、透過「特定專用區」引導區域複合轉型
新店榮工廠的都市更新計畫採取「整體規劃、個別開發」的策略。考量部分廠房仍維持良好運營且暫無更新需求，計畫將更新重點聚焦於老舊的大型廠房與閒置土地，作為主要開發基地。未來將逐步推進其他更新單元，最終實現全區的全面轉型。
其中，部分工業用地被重新規劃為「特定專用區」，允許多元化的開發模式，融合產業、商業與住宅功能。此「特定專用區」劃分為三種類型：
- 第一種特定專用區：產業用地需占單元總面積的50%以上，確保產業核心地位。
- 第二種特定專用區：允許產業、商業與部分住宅用途，實現功能多樣化。
- 第三種特定專用區：以住宅用途為主，提供宜居生活空間。
二、公設回饋與建築退縮創造高效公共空間
計畫中強調公共設施的增設，例如公園、廣場及道路等必要性公共用地；並特別強調中央道路預留綠帶、水岸架空走廊，打造產業園區的辦公綠園道，連接工作動線、捷運站及河岸開放空間，提升交通便利性與景觀品質。此外，各更新單元將依據其開發內容計算回饋公設比例，並在整體開發中規劃建築退縮，以創造更舒適的人行環境與開放空間。
三、導入計畫性開發許可機制，更新單元可個別開發
為了達到計畫發展與市場需求的平衡，採用「計畫性開發許可機制」，由地主依據更新計畫及主要計畫規定，提出細部計畫、更新事業計畫，經市府審核通過後再行開發。此外，各單元規劃保留臨路條件，以利於廠辦大樓等建築未來的規劃建設，同時允許單元獨立開發，提升執行效率與彈性。
四、依權屬分布劃定更新單元，降低更新整合難度
為了降低整合難度，榮工廠都更採用「大面積地主為主、周邊零星小地主為輔」的單元規劃原則，並以大面積地主帶動周邊小地主共同參與，促進整體開發的順利推進。基於合理分配土地負擔與開發效益，也確保整體開發的完整性，計畫共設置 6 處更新單元如下表：
| 新店榮工廠更新單元概要一覽表 | |||
| 單元別 | 面積 (㎡) | 主要土地權屬人（比例） | 土地相關權利人數 |
| 1 | 60,117 | 榮民工程股份有限公司（62.74%）、正大尼龍工業股份有限公司（5.71%）、臺北市塯公農田水利會（0.75%）、國有土地（5.62%） | 110 |
| 2 | 62,545 | 正大尼龍工業股份有限公司（95.94%）、國有土地（3.35%） | 15 |
| 3 | 31,870 | 台灣通用器材股份有限公司（98.48%）、國有土地（1.52%） | 2 |
| 4 | 23,347 | 中華彩色印刷股份有限公司（66.09%）、永豐紙業股份有限公司（16.35%）、裕隆汽車製造股份有限公司（6.11%）、正大尼龍工業股份有限公司（1.71%） | 15 |
| 5 | 12,322 | 祭祀公業林乾記（45.12%）、國有土地（10.91%） | 27 |
| 6 | 21,511 | 私地主（39.42%）、其他私地主（60.58%） | 53 |
五、增設東西向聯絡道路及捷運站微調改善交通系統
新店榮工廠更新地區目前交通系統不足，僅依賴寶橋路 235 巷作為主要對外通道。因此，藉由新增一條東西向道路作為關鍵公共設施，提升對外連通性，增加開發誘因、推動區域轉型。同時，在規劃捷運環狀線遠東工業區站及主要幹道時，對車站預定地、道路及周邊閒置空地進行區位調整，此舉有助於完善區域交通配置，更可以保持未來街廓的完整性，並提升整體開發潛力。
六、搭配更新時程獎勵，加速更新推動進度
為鼓勵地主參與並加速新店榮工廠都更計畫，政府結合都更容積獎勵的相關規定提供更新時程獎勵，提升地主參與意願，加速地區更新進程，早日實現區域轉型目標。
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新店榮工廠都更最新進度！
根據新北市政府新聞稿，單元五率先完成整合，並於 2024 年 12 月舉行動土典禮，正式進入開發階段。此外，榮工單元二及單元四已進入都市更新審議階段：單元二由正大尼龍與華固建設合作推動；單元四則由中華彩色印刷股份有限公司主導，未來將為景美溪沿岸帶來全新風貌。其餘更新單元則仍在整合中，隨著各項開發計畫逐步推動，新店榮工廠的全面轉型藍圖正逐步成形。
新店榮工廠單元五：「國揚光河」河岸繁星計畫的第一案！
開發規模與進度
新店榮工廠單元五都更以「國揚光河」建案首發登場，出資者為國揚實業全資持股的吉揚建設攜手威力國際，基地位於景美溪畔及寶橋路 235 巷，面積達 12,322 平方公尺，於 2024 年 12 月舉行動土典禮，計畫於 2030 年完工。此單元將建設 5,000 坪廠房與 7,000 坪辦公空間，並興建 1 棟 24 層廠辦大樓及 2 棟 31 層住宅大樓。
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都市計畫變更與公益回饋
單元 5 透過都市計畫變更，將工業區轉型為特定專用區，同時積極提供社會公益回饋。計畫中包括開闢道路、公園用地，以及捐贈 730.7 平方公尺的公托設施和 26 戶社會住宅，提升在地公共服務品質，造福新北市民。
交通與公共設施
單元 5 鄰近的公園用地地下規劃設置捷運環狀線 Y5 站（遠東工業區站），一站連接捷運松山新店線的大坪林站，形成便捷的轉乘路網。此外，為了連結市民慣用的大眾運輸，將建設公共停車場，提供汽車 116 部、機車 117 部、自行車 36 部的停車空間，這些建設將進一步改善區域交通條件，完善景美溪沿岸的都市環境。
住宅規劃與市場展望
國揚實業表示，住宅部分規劃建設兩棟 31 層建築，共 336 戶，主力產品為 22 至 47 坪的 2 至 3 房住宅，每坪售價預估在 88 至 95 萬元間，總銷金額達 70 億元。此外，也將規劃引入漢來大飯店旗下的「漢來國際物業管理」，提供飯店式管理服務，打造精緻生活環境，為住戶提供高品質的居住體驗。
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新店榮工廠地區周邊發展與未來生活機能一次看！
新店榮工廠的都市更新計畫將為地區帶來嶄新的居住與就業機會。「國揚光河」建案和高科技產業廠辦的到來，不僅吸引民眾對此地區區域機能的關注，周邊發展價值也備受矚目。
新店榮工廠交通機能：實現空運與海運的雙重便利！
新店榮工廠位於傳統工業區，但擁有便捷的產業運輸條件，透過國道三號，可快速前往桃園國際機場；捷運環狀線則直通松山機場，並提供快速進入台北市區的便捷選擇。此外，地區靠近東西向快速道路（八里新店線），可快速連接臺北港特定區。
新店榮工廠生活機能：工作、居住與娛樂三合一的便利！
隨著老舊工業區的轉型，廠房設計全面符合現代耐震需求與公共安全規範，並透過立體化配置，建築規劃上鼓勵商業活動延伸至建物的 2 、 3 樓，露臺、遮雨走廊等空間可囊括消費、工作與休閒活動，提升空間使用效率與動線規劃的便利性。
各更新單元依開發內容回饋公共設施，包括公托、公園及停車場，並搭配建築退縮，營造舒適的人行環境與寬敞的開放空間。結合捷運場站的交通便利性，未來的新店榮工廠將蛻變為兼具產業發展與宜居生活的高品質園區。
新店榮工廠都更案周圍開發熱區盤點！
新店榮工廠周邊已聚集多項轉型與開發案例，展現出強勁的發展潛力。除了裕隆城、HTC 總部以及寶高智慧產業園區，區域內還有多個住宅開發與都市更新案陸續推動，包括：
- 開明高職聯開案：由新美齊、海悅國際及德杰集團三強聯手，開發超過 2,000 坪退場私校校地，未來規劃為住宅大樓。
- 潤泰寶中段都更：興建一棟 24 層住宅大樓，共 198 戶， 2 樓規劃為公益設施。
- 沛豐開發都更案：規劃 31 層住宅大樓，共 305 戶。
- 新店裕隆工變住商開發案
- 亞星建設與合桐建設工變住開發案
- 遠東ABC工業園區
新店榮工廠轉型的未來展望
新店榮工廠都更案採用「整體規劃、個別開發」策略，平衡了區域內不同發展狀態的需求。對於現有營運狀況良好的科技廠辦，計畫尊重其經營現況，避免不必要的干擾、逐步推動全區的整體轉型。在這一過程中，計畫不僅提升了土地使用效益，還透過公共設施的回饋與建築退縮，營造舒適宜居的生活環境。
整體而言，新店榮工廠的轉型不僅重塑了傳統工業區的面貌，也透過以科技產業為核心、住宅與公共設施為支撐的綜合發展模式，該區將成為產業發展與生活品質共榮的標杆。然而，值得反思的是，如何在快速推動更新的同時，兼顧各方利益、避免過度商業化，仍是一大挑戰。隨著土地用途的多樣化調整，如何確保產業核心功能的延續與提升，將直接影響新店榮工廠未來發展定位。
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