亞灣特貿三公辦都更案懶人包！高雄亞灣2.0計畫？特貿三北基地規劃？
在全球港灣城市的再生浪潮中，港區轉型已成為國際共識。世界各地的指標性水岸城市，如日本的橫濱港未來21「みなとみらい 21」透過重塑碼頭與港埠空間，引入商業、文化、觀光與科技產業，使舊工業港轉身成為充滿活力的城市新核心。德國漢堡港城（HafenCity）亦是著名案例，藉由港倉轉型、文化場館與住宅混合開發，不僅保留港口記憶，更以創新城市規劃重新定義歐洲水岸生活樣貌。
高雄正走在同樣的軌道上！為因應貨櫃船舶大型化的航運趨勢，這場港灣空間重塑不僅重新調整舊港與周邊棕地的土地功能，也將為城市注入新的文化與經濟動能，包括高雄展覽館、市立圖書館總館、高雄港埠旅運中心，以及串聯港灣的水岸輕軌，亞洲新灣區逐步展現出「港灣創新生活圈」雛形。
在這片城市新核心中，特貿三公辦都更案是推動亞灣往「科技與新創聚落」升級的重要關鍵。高雄市政府與台電合作導入 5G、AIoT 與新創產業辦公空間，並打造青年創業與科技人才的移居基地，讓亞灣不僅是高雄的港灣地標，更朝向南台灣的科技創新重鎮邁進，逐步形成與國際港灣案例相互呼應的城市發展模式。
亞灣 1.0 與 2.0 差在哪？從港區轉型到智慧科技基地的完整解析
亞洲新灣區
我們先將視角拉到高雄市的轉型核心「 亞洲新灣區 」。這片廣達 590 公頃的區域，前身是承載著高雄重工業歷史的舊港區、加工出口區與國營事業土地。過去，這裡是貨櫃與煙囪的集散地；如今，隨著高達八成的國營與公有土地釋出，這裡已成為南台灣最完整、最具發展潛力的城市腹地！
從亞灣1.0到亞灣2.0
這裡早在行政院於民國 110 年核定「亞灣 5G AIoT 創新園區推動方案」（即亞灣 1.0）時，便已投入百億資源建置基礎建設；然而，為了因應全球供應鏈重組與產業數位轉型的加速，經濟部於 112 年進一步將計畫升級為「亞灣 2.0－智慧科技創新園區推動方案」，預算提升至 170.39 億元，期程延長至民國 116 年！亞灣2.0不再僅止於基礎建設，更強調聚焦於「擴大用地、擴大群聚、擴大創新、擴大輸出」四大面向，讓企業不只來設點，而是在高雄形成供應鏈網絡、孵化新創、導入國際資源，讓高雄從傳統的工業重鎮，翻轉為智慧科技的海外輸出基地。
根據 114 年經濟部的資料，亞灣區已成功吸引超過 300 家國內外企業進駐，其中包括鴻海精密、和碩、友達等國際級資通訊大廠，以及微軟、高通、CISCO 等科技巨擘，創造了近 270 億元的投資額與超過 500 億元的產值。與此同時，為了活絡新創生態，國發基金與經濟部也積極引進加速器與雲端服務大廠，截至目前已協助數百家新創企業在亞灣落地。甚至連成大半導體學院、中山國際金融學院等學術資源也相繼進駐，逐步形成了一個集產、官、學於一體的科技聚落。
亞灣特貿三公辦都更？特貿三要蓋什麼？
隨著大型科技公司如鴻海與輝達（NVIDIA）的陸續布局，高雄軟體園區一、二期與周邊商辦空間已經難以消化源源不絕的進駐需求。高雄市府於民國 114 年 7 月舉辦了「 特貿三 」動土典禮，宣告亞灣區規模最大的公辦都更案正式邁向實際開發階段！而特貿三的設立目的也十分明確：打造一座能承接高端科技產業需求的 A 級商辦與生活聚落。
特貿三之所以關鍵，是因為它緊鄰著「高雄軟體園區」，這能讓既有的聚落效應從「點」擴散成「面」，讓亞灣真正形成一個有規模的科技廊帶，預估總投資金額高達 470 億元。身為大地主的高雄市政府與台電，將分回合計約 6 萬坪的 A 級商辦空間（市府約 2.5 萬坪、台電約 3.5 萬坪）。透過市府與台電持有分回資產的機制，公部門將能發揮政策引導功能，將這些核心空間優先釋出予 5G、AIoT 等關鍵策略性產業，並輔以租金優惠等誘因降低企業營運成本。此舉將有效確保特貿三的開發方向不致因商業利益導向而偏離，從而確立其「產業優先、永續發展」的核心價值。
此外，欲吸引高科技人才南下發展並在地深耕，優質的辦公硬體僅是基礎條件，現代科技園區的競爭力，本質上已轉化為整體生活環境的競逐。特貿三在剛性的產業空間配置之外，前瞻性地納入了智匯學院、托育家園及各類創新設計館等支援性機能。這些看似非直接生產性的公共設施，實為人才留任策略的關鍵配套；其目標在於建構一個「職住遊憩」高度融合的都會型園區生態，不僅預計創造 4,000 個就業機會，更致力於打造一座能滿足科技菁英全方位生活需求、具備城市磁吸力的創新地標。
亞灣特貿三基地在哪？南北基地範圍一次看懂
特貿三公辦都更案座落在「港灣景觀帶」與「高雄軟體科技園區」之間，北側緊貼高雄市立圖書館總館、南側銜接高雄展覽館與星光水岸公園，是港灣景觀、市政活動與展演能量最密集的地段。另外南偏西側直接銜接軟體科技園區與未來的智慧社宅生活圈，使企業研發、創新辦公與人才生活能在短距離內完成連結。
此外，特貿三公辦都更案分成三塊基地開發，被視為亞灣未來發展最關鍵的都市更新範圍之一。三塊基地呈縱向串接排列，介於新光路、林森四路、成功二路及軟體園區主要幹道之間，與輕軌展覽館站、軟體園區站皆在步行可達範圍內，具備高度交通便利性。
💡你家要都更？15 秒快速幫你試算都更、重建價格！＞＞＞請點我
特貿三北基地！立體聯通系統打造友善人行環境
特貿三北基地緊鄰高雄市立圖書館總館，與 85 大樓商業區僅隔一街，位處新光路與林森四路之間，是港灣景觀、市政與商務活動最集中的黃金位置。往南步行即可抵達高雄展覽館與星光水岸公園，輕軌展覽館站就在一旁。
未來開發將打造跨越成功二路、串聯三基地的立體連通系統，並設置約 5,000 坪的大中庭廣場、50 坪公益空間、104 席公有停車位，以及友善的人行環境。基地內也會引入智慧零售體驗館與智慧建築設計館，並提撥 2,000 萬成立 5G 基金會，補強亞灣科技生態鏈。
| 特貿三北基地都更規劃 | |
| 投資金額 | 約 470 億元 |
| 土地面積 | 約 3.1 公頃 |
| 總開發樓地板面積 | 約 15 萬 2 千坪 |
| 總戶數/車位數 | 92 戶店鋪， 2,202 戶商辦， 3,083 席車位 |
| 地主分回樓地板面積 | 市府：約 2 萬 5 千坪， 506 席車位（其中 104 席公共停車位）台電：約 3 萬 5 千坪， 599 席車位 |
| 開發進度 | 本案於 111 年 2 月 8 日與實施者簽約，114 年 4 月 30 日動土，市府、台電棟預計 120 年底完工 |
| 得標最優申請人 | 興富發建設 |
| 參考資料：2025 年高雄市政府都發局特貿三北基地動土典禮簡報 | |
特貿三南基地北側！5G 創意交流中心營造舒適人居環境
特貿三南基地位於成功二路與林森四路口，將興建一座三層商場與兩棟 48 層住商大樓，形成緊密多元的複合式開發。完工後，市府與台電可分回約 1.2 萬坪商辦及權利金，並與高雄軟體園區及特貿三其他基地串聯，打造更完整的科技產業聚落。基地中的 C 棟將設置 466 坪的「5G 創意交流中心」，搭配共享空間與大型公共健身中心，建築規劃目標取得黃金級智慧建築與銀級綠建築標章。
在環境設計上，全案建蔽率 60%、綠覆率達 75% 以上，並會捐贈公共自行車設施。臨成功二路與林森四路角落將打造 181 坪街角廣場，建築也沿成功二路退縮 10 米，串起南基地的綠化人行道與自行車路網，並透過立體通廊與北基地及南側基地相連，營造更安全、友善且易於漫步的城市環境。
| 特貿三南基地北側都更規劃 | |
| 投資金額 | 約 235 億元 |
| 土地面積 | 約 1.2 公頃 |
| 總開發樓地板面積 | 約 5 萬 4 千坪 |
| 總戶數/車位數 | 9 戶店鋪， 116 戶商辦， 362 戶住宅， 934 席車位 |
| 地主分回樓地板面積 | 市府：約 9 千坪， 140 席車位台電：約 1 萬 3 千坪， 223 席車位 |
| 開發進度 | 本案於 111 年 5 月 12 日與實施者簽約，預計 114 年 12 月動土，預計 120 年 12 月完工 |
| 得標最優申請人 | 星紀元（國揚集團與台灣人壽） |
| 參考資料：2025 年高雄市政府都發局特貿三北基地動土典禮簡報 | |
特貿三南基地南側！重金打造安藤忠雄作品落地高雄！
特貿三南基地南案兼具城市美學、公益共享與永續理念，不僅規劃 331 坪的「智匯學院」與 320 坪「托育家園」，也重金禮聘國際建築大師安藤忠雄參與設計位於住宅棟低層的「光影美術館」，整體目標取得鑽石級智慧建築與銀級綠建築標章。
南基地的建蔽率約 55%，綠覆率達 77 % 以上，臨復興三路一側更退縮 20 米，打造開放廣場與寬敞人行道，同時整合復興三路右轉車道，形成更安全舒適的人本街廓。基地也將以立體通廊串連北側特貿三基地，並與南基地北案共同認養周邊人行空間，包含連接市立成功特殊學校一帶長約 350 米的綠化開放帶，讓整個區域成為更友善、連續、具水綠特色的步行環境。
💡延伸閱讀＞＞＞【安藤忠雄】安藤忠雄是誰？安藤忠雄設計風格？清水模詩人作品盤點！
| 特貿三南基地南側都更規劃 | |
| 投資金額 | 約 151 億元 |
| 土地面積 | 約 1.0 公頃 |
| 總開發樓地板面積 | 約 4 萬 3 千坪 |
| 總戶數/車位數 | 5 戶店鋪， 122 戶商辦， 392 戶住宅， 1 戶美術館， 2 戶公益設施， 942 席車位 |
| 地主分回樓地板面積 | 市府：約 8 千坪， 167 席車位（含 23 席公益車位）台電：約 1 萬 1 千坪， 200 席車位 |
| 開發進度 | 本案於 111 年 2 月 15 日與實施者簽約，預計 114 年 6 月動土，市府、台電棟預計 119 年 4 月完工 |
| 得標最優申請人 | 智匯方舟（國城建設與高興昌鋼鐵） |
| 參考資料：2025 年高雄市政府都發局特貿三北基地動土典禮簡報 | |
亞洲新灣區都更後影響？
隨著亞洲新灣區各項開發逐步落地，周邊機能正在以看得見的速度成形。未來基地內外將陸續補齊更多公共設施，從 5G 與 AIoT 科技研發空間，到新創育成、企業營運、會展會議與人才訓練等功能，都能在區域內找到完整支撐。同時，亞灣智慧社宅也同步推動，基地總坪數達 2.3 公頃，分兩期開發：第一期 0.9 公頃由市府自建 624 戶，預計 2027 年完工；第二期 1.4 公頃以公辦都更方式招商，預估增加約 850 戶。兩期合計 1,474 戶，可為進駐亞灣的青年從業者、新創人員提供可負擔的市中心住宅，也兼顧弱勢族群的居住需求，使整個亞灣從「科技園區」逐步進化為同時具備產業動能與生活承載力的新世代都會核心。
在開發效應帶動下，周邊房市行情也開始反映亞灣區域價值。根據近期市調與實價登錄資料顯示，鄰近愛河灣與高雄港的景觀豪宅大樓，成交單價已普遍站上 5 字頭，少數百坪級產品仍維持在 3 字頭區間。同時，在前鎮籬仔內及凱旋商圈一帶的新輕豪宅產品，目前也多落在 4 字頭，高樓層更出現挑戰 5 字頭的高檔成交紀錄。整體而言，亞灣開發效益正逐步外溢至住宅市場，無論是產業布局、生活機能或房市溢價，都顯示出這個南台灣核心開發區的成形速度與未來發展潛力。
💡你家要都更？15 秒快速幫你試算都更、重建價格！＞＞＞請點我
【參考資料】
【延伸閱讀】
Hi 喜愛學習的房迷，你本週的閱讀額度只剩2篇
30 秒免費加入房感會員，繼續縮短與房的距離吧！
加入會員還可共享感感集團會員福利，輕鬆達成跨域探索！
