台北百年建城最大都更案？中山新松町新城都更案啟動！都更未來發展？
「 鄉林中山賦 」正式啟動，也引發市場對台北百年最大都更案「中山・新松町新城計畫」的高度關注。首發基地位於台北市中山區吉林路與農安街交會處，不僅規劃飯店式管理與公設齊全的高品質住宅，更吸引周邊老舊公寓所有權人主動洽談合作，展現出積極的整合動能！
面對這項橫跨 40 餘街廓、總開發面積高達 11 萬坪的大型計畫，外界不免質疑：「這真的有可能實現嗎？」本篇文章將帶你全面解析中山・新松町新城計畫。從地理範圍、六階段推動藍圖、地主整合策略，到與國內外經典都更案例的對照分析，帶你一起關注這場城市轉型背後的動能與關鍵變數！
中山新松町新城計畫範圍
台北市中山區啟動百年來規模最大的都市更新計畫「 中山・新松町新城計畫 」，預計將成為台北都更史上指標性案例！該案位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路所圍繞的核心區域，涵蓋超過 40 個街廓、總面積約 11 萬坪，地段位於交通便捷、生活機能成熟的精華地帶。
主導此次都更計畫的「 鄉林建設 」，隸屬於深耕房地產與觀光產業逾 40 年的鄉林集團，過去曾參與多起中大型建案與跨區域整合，具備豐富的整合與開發經驗。根據開發業者規劃，該案將分六階段推動，預計 15 年內完成開發，預估總投資金額達 2,200 億元，初估可創造 1.4 兆元總銷售額。中山新松町新城都更案的拆遷戶數超過 1.1 萬戶，這樣規模之大將創下台北都更新紀錄！首期開發基地「 鄉林中山賦 」位於吉林路與農安街交界，已於 2024 年率先動工，正式揭開中山新城全面更新的序幕。
本次都更案命名為「 新松町新城 」，取自新生北路至松江路之間的區域範圍。「町」一詞雖源自日本行政單位用語，但同時也常用於代表都市中的次區域劃分，藉此希望未來將塑造具地標性與生活風格並存的街區意象，目標打造如東京代官山町、台北西門町般，具備獨特風格、產業聚落與文化認同的現代化城市聚落。
新城開發六階段！高級住宅、藝文軸帶到觀光商圈一次看懂！
與台北市多數點狀、零星整合的都市更新案不同，「 中山新松町新城計畫 」採取大面積、系統化開發思維，試圖打造出整體性與環境協調兼具的新市街景。開發主軸聚焦於低密度高品質住宅環境，透過加大棟距、設置開放式綠地廣場、植栽行道樹與街頭藝術，營造具現代感與生活舒適度的社區氛圍。
中山新松町新城第一、二期計畫
第一、二期計畫將以「低密度高品質住宅區」為核心，開發區域集中在吉林路與農安街一帶，首發案「 鄉林中山賦 」已在 2024 年正式動工了！此階段以提升生活品質為目標，建築棟距達 24 公尺，並設計開放式廣場、綠蔭步道，引入社區型商業如咖啡廳、診所、超市與藥妝店。社區景觀也將導入「色彩計畫」，根據四季規劃不同樹種與花期：春季有櫻花、風鈴木與流蘇，秋冬則欣賞楓葉與無患子黃葉，營造可感知的季節變化。此外，也會保留 8 公尺寬人行徒步區，搭配街頭藝術與座椅設置，提升社區友善度與可逛性。
中山新松町新城第三、四期計畫
第三、第四期計畫則強調在地文化與全齡教育的整合開發，計畫打造「藝文生活軸帶」，串聯台北市立美術館、華山文創園區與國小、國中等文教資源，發展適合各年齡層的生活場域。預期引入藝文品牌如星巴克旗艦店、誠品書店、蔦屋書店等文化據點，並規劃結合展演、閱讀與社交功能的空間，打造具有文化厚度的城市生活節奏。
中山新松町新城第五、六期計畫
第五、六期計畫聚焦於「觀光商業娛樂區」的形塑，地點鄰近圓山花博公園、典藏植物園與美術園道，計畫引入異國風情建築與特色商店街，發展複合式娛樂、購物、餐飲空間，形成北市具吸引力的城市新亮點。此區將朝觀光客與年輕消費族群導向，營造具國際感的時尚街區，進一步提升中山區的城市品牌與經濟價值。
中山・新松町新城都更整合的挑戰與效益剖析！
這個推動跨越逾 40 個街廓、整體面積達 11 萬坪的「中山・新松町新城計畫」，對開發業者而言無疑是一項長期且高度挑戰性的整合工程，且並非首見於中山區的大型開發嘗試。以嘉新水泥主導的「台北世紀城中城」為例，該案為企業總部活化計畫，整合範圍涵蓋中山北路、錦西街至捷運雙連站一帶，總面積約 8,000 坪，涉及住戶高達 430 戶，由於產權複雜與協商難度高，整合進度多年來始終緩慢，顯示即便區位優越，若缺乏有效策略與地主支持，大型都更推動仍充滿不確定性。
區域環境與法規限制
中山新松町新城計畫所處區域亦有類似挑戰：多為巷弄狹窄、屋齡老舊的集合住宅，建築物產權複雜且分散巷弄內大型施工機具進出受限，協調不同意戶進行整合亦需耗費大量時間與溝通成本。此外，土地使用分區為住三，容積率僅 225 %，並受限於航高法規，多數建物高度不得超過 15 樓，相較北市其他都更熱區，法規條件明顯較為嚴格。這些因素使得整合門檻相對提高，亦增加時間與成本投入。
地主參與意願的關鍵轉折
不過，地主參與意願的轉變成為整合的關鍵轉捩點！鄉林建設表示，當地地主中最具代表性的郭家地主，過去多以出售土地給建商為主，現在改以「參與合建」方式投入開發，不僅代表地主思維的轉變，也有助於開發團隊快速整合關鍵區塊。目前，透過與地主建立良好溝通與信任機制，鄉林建設第一階段已成功整合約 600 戶地主、 1.1 萬坪土地，整體整合意願達八成以上，為大型都更案中罕見的高效率整合案例。
高品質住宅社區的設計策略
儘管面對法規限制與土地條件挑戰，鄉林建設董事長賴正鎰強調，相較於建築密度高、摩天大樓密集分布的信義與大安等區，新松町案在設計上更強調均質、低密度的高品質住宅社區。建築量體限制在 15 層左右，有助於營造整齊劃一且開闊的天際線，減少視覺與空間上的擁擠感，進而塑造具人本尺度與舒適步行環境的街廓風貌。同時在建築成本、土地利用效率及地主分回條件之間，也具備更高的彈性與透明度。
借鏡國際經驗！日本六本木、麻布台、虎之門三大都更啟示！
在台灣與國際上，推動大規模都市更新的挑戰早有前例。以新北市永和區的大陳公辦都更案為例，基地面積約 2.5 萬坪，涉及地主約 1,500 人，雖由政府主導推動，但整合與協調過程歷時近 20 年，期間不乏政策更動與地主意見分歧，使得開發進度一度停滯。這也顯示出，即便是規模完整、公部門介入的案場，推動上仍面臨龐大挑戰。
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放眼亞洲都市的更新經驗，日本「森建設」在東京主導的三大現代城中城開發案──六本木之丘、虎之門之丘與麻布台之丘，是都更規劃與執行的國際典範。這三座開發案雖地理位置相距不遠，皆位於東京都心區內，但各自展現出不同的發展主軸與功能定位，從文化重鎮、國際商業樞紐到綠意生活社區，形塑出日本都市更新的多樣性與深度。
六本木之丘
2003 年落成的「 六本木之丘 」（Roppongi Hills），是森建設最早的大型都更案之一，位於原先巷弄狹窄、街廓破碎的老舊住宅區。開發團隊以強化社區溝通為前提，歷時十多年逐步整合 300 多位權利人，將原本低密度街區重塑為集住宅、商辦、文化展演與公共綠地於一體的複合型都市空間，成功翻轉六本木原有印象，成為東京最具代表性的文化與經濟雙核心之一。
虎之門之丘
「 虎之門之丘 」（Toranomon Hills）則在 2022 年完工，基地過去為 40 年以上的老舊建物群聚之地。森建設在此引入全球化概念，打造以國際商務為導向的複合開發，規劃涵蓋辦公大樓、飯店、住宅與會議設施，同時設置 7,000 餘平方公尺的開放綠地與防災空間，提升都市韌性。此案可視為東京邁向「亞洲商業樞紐」戰略的重要節點！
麻布台之丘
至於 2023 年完工的「 麻布台之丘 」（Azabudai Hills），則是耗時最久、規模最大的一案，整體開發面積達 8.1 公頃，歷經 35 年整合，理念為「現代都市村落」，在都心中規劃 2.4 公頃綠地與多元使用空間，包括超高層住宅、辦公大樓、國際學校、醫療設施與奢華飯店，引入人本與自然共生思維，成為東京城市生活新標竿。
這三大開發案不僅展示民間主導下的高度整合能力，也體現日本對都市未來多元發展的遠見與實踐。而中山・新松町新城計畫，雖運作於不同法制與都市脈絡中，亦逐步展現出整體規劃、街廓重塑與產業串連的系統性思維，並以實質整合進度在北市眾多都更案中脫穎而出。
隨著都市發展逐漸進入成熟階段，舊市中心不可避免地面臨商業活動外移與生活機能老化的壓力。然而，規模再大、規劃再周延，最終仍須回到「人和」的層面思考。對長年居住在此的老台北人而言，分階段推進是否能兼顧老中山區原有的文化底蘊與街區記憶？
「 中山新松町新城計畫 」的推動，既是空間重整與土地活化的重要契機，也是一場對地方文化傳承、社區信任機制與都市治理能力的重大考驗。建商雖能透過大規模整合創造規模經濟、降低單位開發成本，但唯有與地方居民建立穩固的溝通與共識，才能讓更新計畫真正落地並獲得長期支持。若本案順利完成，將成為台灣民間主導下首度成功實現的大規模都市更新案例，對於未來都市政策、開發模式與城市想像，勢必帶來深遠且關鍵的影響。
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