水瀧重劃區買房指南｜水瀧重劃區規劃？機能？竹北水瀧建案！
「 水瀧重劃區 」位於新竹縣竹北市，是竹北的新興重劃區，究竟它有什麼特點？重劃區內的規劃配置如何？生活機能與交通機能如何？有沒有什麼新的指標建案值得入手呢？如果你有這些疑問，這篇文章或許能幫你解答，一起到內文認識 「 水瀧重劃區 」吧！
水瀧重劃區
「 水瀧重劃區 」又稱為「 水瀧市地重劃區 」、「 竹北水瀧重劃區 」，位於新竹縣竹北市，是 2013 年發布的自辦市地重劃案，計畫面積約 2.06 公頃。
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水瀧重劃區過去雖然屬於竹北市的西側的邊郊區域，但距離國道一號僅 250 公尺，距離竹北火車站也僅約 1.6 公里，不僅可以快速到達竹北的市區與科技廠，來往新竹科學園區也十分方便。
水瀧重劃區範圍
水瀧重劃區大致落在中山路以南、十興路與莊敬北路的範圍內，區域具有以下特點：
- 交通可及性高，東西向銜接新竹縣市重要城鎮
- 位處行政產業及科技產業帶周圍
- 適合發展鄰里性商業設施
水瀧重劃區規劃
水瀧重劃區住宅區面積約 0.34 公頃，占總面積的 16.45%，坐落於計畫區西側；商業區面積約 1.01 公頃，占總面積的 49.36%，是水瀧市地重劃區的最大宗；公共設施用地面積約 0.71 公頃，占總面積的 34.19%，有公園以及遊樂場用地。
| 項目 | 面積 | 比例 | |
| 土地使用分區 | 住宅區(住二) | 0.34 公頃 | 16.45% |
| 商業區(商三) | 1.01 公頃 | 49.36% | |
| 小計 | 1.35 公頃 | 65.81% | |
| 公共設施用地 | 公園用地 | 0.23 公頃 | 11.00% |
| 公園兼兒童遊樂場用地 | 0.05 公頃 | 2.14% | |
| 道路用地 | 0.43 公頃 | 21.04% | |
| 小計 | 0.71 公頃 | 34.19% | |
| 合計 | 2.06 公頃 | 100% | |
表1 水瀧市地重劃區土地使用面積
資料來源：新竹縣竹北市水瀧自辦市地重劃區整體開發計畫書
竹北水瀧重劃區：住宅區規劃構想
住宅區分散在三個不同的街廓，且呈現零星狹小型態，因此開發朝向與周邊土地交換分合、共同開發為原則。
竹北水瀧重劃區：商業區規劃構想
- 連接性：加強退縮規定，串聯開放空間
- 混合性：考量地區性商業型態及需求，保留商業、辦公及住宅混合使用彈性
- 多元性：退縮空間強化休憩功能、綠化性、保水性
竹北水瀧重劃區：公共設施與公用設備構想
- 提供公園、兒童遊樂場及道路等公共設施，集中配置公園綠地，最大化開放空間的效果
- 集中設置電力、電信、自來水、瓦斯、寬頻等公用設備
水瀧重劃區生活機能
水瀧市地重劃區周邊有新竹縣行政重心、學校、科技園區、商業區、體育場、公園綠地，各項機能均十分完善。
水瀧重劃區行政重心
水瀧市地重劃區距離新竹縣政府僅 1.5 公里，政府多處所服務都在這邊，包括地政處、民政處、國稅局竹北分局等局處，當然警察局、消防局等公共服務機能也都十分完善。
水瀧重劃區學區
水瀧市地重劃區周邊 500 公尺的範圍內有中正國小、勝利國中等學校，再往南甚至也有台灣大學竹北分部可供選擇。
水瀧重劃區商業機能
除了水瀧市地重劃區內的商業活動，藉由中山路往西 1 公里便可到達竹北傳統市鎮中心商業區；而藉莊敬北路往南 1 公里則可到達新市區中心商業區，飲料店、小吃店、大賣場一應俱全。
水瀧重劃區休閒機能
除了水瀧市地重劃區內的「 水瀧公園 」，重劃區周圍 300 公尺還有多達 8 處的公園綠地，包含文忠路公園、同心公園、泰和公園等。另外，南邊 1.2 公里甚至也還有新竹縣第二運動場、竹北國民運動中心、新竹縣體育館，運動休閒的地方絕對不虞匱乏。
台元科技園區
水瀧市地重劃區距離「 台元科技園區 」僅 800 公尺，走路約 15 分鐘便可到達，它是「全台最大民間開發科技園區」，園區共計有 23 棟建物，基地總面積計約 60,000 坪，進駐公司約 300 家、員工數約 20,000 人。
水瀧重劃區交通機能
水瀧重劃區聯外道路
以 20 米寬中山路為聯外道路，往東可達新埔鎮，往西可進入竹北市區，往南可銜接國道一號竹北交流道，不塞車約 10 分鐘便可到達竹科。
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水瀧重劃區主要道路
以西側 12 米寬主要道路（新瀧一街）為主軸，對外銜接中山路，對內收納及聯繫次要道路交通量。
水瀧重劃區次要道路
計畫範圍內有多條次要道路，12 公尺寬次要道路有一條（新瀧二街）， 8 公尺寬次要道路有三條（北新一街、北新二街、新瀧三街）。
水瀧重劃區公車
重劃區周邊共有 4 處公車站，分別是成瀧、德山、公園城（十興路）、田屋等站點，部分公車可來往關西與新竹火車站，另一部分則來往於竹北火車站與新竹高鐵站。
| 公車站 | 公車 | 路線 |
| 成瀧 | 5619經新埔 | 關西→新竹火車站 |
| 5620經關西 | 中壢→關西→高鐵 | |
| 德山 | 5619經新埔 | 新竹火車站→關西 |
| 5620經關西 | 高鐵新竹站→關西→中壢 | |
| 公園城 （十興路） |
60 | 竹北火車站→縣政府→高鐵站高鐵站→縣政府→竹北火車站 |
| 快捷7 | 竹北火車站→高鐵站高鐵站→竹北火車站 | |
| 田屋 | 60 | 竹北火車站→縣政府→高鐵站高鐵站→縣政府→竹北火車站 |
資料來源：Google地圖，筆者彙整
竹北水瀧重劃區房價
本篇文章蒐集水瀧市地重劃區及其周圍近三年（2020/04～2023/04）的房地交易資料，總計有 758 筆交易資料，該區的不動產交易類型多為含車位的電梯大樓且多是 5 年內的新建案，不動產類型相對單純。
在 2020/04 時，該重劃區房價約為單坪 20 萬，在 2021 年與 2022 年時房價飛速上漲，除了受到政府量化寬鬆政策影響外，台積電等科技大廠蓬勃發展也使買賣雙方願意以更高價進行交易，如今房價已來到 40 萬/坪，短短三年漲幅達100%，漲勢可謂相當驚人！
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竹北水瀧重劃區建案
水瀧重劃區及周圍有上城、四季繪、世紀城、興希望、興築興時代、綠光森林、品閣、益欣向陽等知名建案，坪數多規劃為 20～50 坪的電梯大樓，在 2020 年時平均單價落在 20 萬/坪，這三年幾乎翻倍成長，歷史最高價甚至來到 50 萬/坪！
目前重劃區內最新的建案是「益欣森陽」，屋齡僅約 9 個月，它在 2021 年預售的價格約 33.2 萬/坪，如今已上看 48 萬/坪！
| 建案 | 建設公司 | 屋齡 | 戶數 | 近一年成交均價 | 歷史最高價 |
| 益欣森陽 | 益欣建設 | 1 年 | 175 戶 | 55.34 萬/坪 | 66.78 萬/坪 |
| 總圓上城 | 總圓建設 | 8 年 | 173 戶 | 50.60 萬/坪 | 60.40 萬/坪 |
| 佳泰世紀城 | 佳泰建設 | 5 年 | 319 戶 | 55.91 萬/坪 | 65.77 萬/坪 |
| 四季繪 | 總誼建設 | 3 年 | 78 戶 | 64.14 萬/坪 | 71.27 萬/坪 |
| 寶誠品閣 | 寶誠建設 | 8 年 | 88 戶 | 54.59 萬/坪 | 59.00 萬/坪 |
| 益欣SunnyQ | 益欣建設 | 3 年 | 131 戶 | 52.95 萬/坪 | 54.75 萬/坪 |
| 綠光森林22大樓區 | 三琥開發建設 | 3 年 | 99 戶 | － 萬/坪 | 53.83 萬/坪 |
| 興希望 | 興築建設 | 5 年 | 280 戶 | 55.50 萬/坪 | 63.52 萬/坪 |
| 興築興時代 | 興築建設 | 3 年 | 513 戶 | 56.55 萬/坪 | 63.83 萬/坪 |
資料來源：樂居網、內政部實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：2024/10/14）
水瀧重劃區可以買嗎？
從以上內容可知，水瀧市地重劃區具備相當良好的區位與機能條件，加上屬於新興重劃區等因素，吸引諸多知名建商前來開發。而近年水瀧市地重劃區及周圍的建案房價飛速上漲，從 20 萬/坪漲到現在 40 萬/坪，甚至有的建案可以開出 50 萬/坪的高價，若以 30 坪 2 房 2 廳 1 衛加車位的不動產來看，總價已經從 800 萬漲到 1,600 萬！
那究竟水瀧重劃區的建案值不值得入手？雖然水瀧重劃區機能便利、環境品質優異，但如果這三年，人們的收入也有如此翻倍成長且未來仍會繼續，那對這群人而言當然沒差，不過若收入成長速度沒這麼快或是對於收入仍不太穩定的人而言，建議購屋前需再三思，再加上近年利率的上升將導致貸款利息壓力越來越重，這一切值不值得只有個人知道。
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【參考資料】
- 新竹縣竹北市水瀧自辦市地重劃區整體開發計畫書
【延伸閱讀】
