龍潭科學園區買房指南｜龍潭科學園區範圍？機能？台積電進駐破局？
近幾年「買房跟著台積電」似乎變成了房市風向球，由北至南的科學園區幾乎都漲了一波，尤其是發展最久的新竹科學園區的新竹基地周圍更是成了一級戰區，「 龍潭科學園區 」也在最近受到台積電話題的影響，逐漸受到關注！
同樣位在新竹科學園區體系的竹北高鐵特區單坪房價已經上看 6、70 萬，究竟「 龍潭科學園區 」的房市又是怎樣的情況呢？龍潭科學園區值得買嗎？讓我們一起深入分析！
💡編按：原先傳出台積電進駐龍潭科學園區的消息，不過行政院在 2023 年 10 月 24 日召開半導體會議討論龍潭三期的爭議，表示台積電宣布不進駐龍潭！不過也強調仍有相當多科技大廠表達進駐意願，因此國科會與桃園市政府已經取得共識將會展開更多溝通，代表仍會持續推動「 龍科3期 」的擴建計畫！
究竟「 龍科3期計畫 」有多重要？台積電若不進駐又會有何種衝擊？居民為什麼要反彈？一起到內文看看吧！
龍潭科學園區
「 龍潭科學園區 」位於桃園市龍潭區、平鎮區與楊梅區交界處，周遭被多個工業區圍繞。而此區一開始是民間開發的工業區，在民國 93 年才納入科學園區管轄，現在從業員工人數約 7,000 人，整體年營業額超過 500 億元。
新竹科學園區簡介
此外，在深入認識龍潭科學園區之前，筆者先來幫大家科普一下大新竹科學園區的小知識！
新竹科學園區轄屬有六個衛星園區，分別是新竹園區（含寶山擴建基地）、竹南園區、銅鑼園區、龍潭園區、宜蘭園區以及新竹生物醫學園區等，若再加上竹科X基地，整個新竹科學園區面積共約 1,471 公頃。
大新竹科學園區內的產業共分為六大類，包含積體電路產業、電腦及周邊產業、通訊產業、光電產業、精密機械產業及生物技術產業。其中，「 積體電路產業 」與「 光電產業 」為整個新竹科學園區內總產值最高的兩種產業。
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龍潭科學園區規劃
龍潭科學園區屬於非都市土地，總開發面積約為 107 公頃，共分為兩期開發，第一期主要規劃為事業專用區，約 76 公頃，第二期則主要規劃為公園、綠地等開放空間，約 31 公頃。龍潭科學園區的土地使用編定與使用項目相對單純，比例最高是作為廠房使用的丁種建築用地，區內主要編定大致可分為以下幾個類別：
| 土地使用編定 | 龍潭科學園區 土地使用項目與內容 |
計畫面積 |
百分比 |
| 丁種建築用地 | 廠房用地 （園區事業專用區） |
49.98 公頃 | 46.77% |
| 特定目的事業用地 | 必要性服務設施−停車場用地、變電所用地等 | 34.46 公頃 | 32.24% |
| 保育用地 | 綠地用地 | 22.50 公頃 | 21.05% |
資料來源：內政部營建署非都市土地開發審議作業輔助系統，筆者彙整
下圖則是龍潭科學園區各類土地使用計畫的示意圖：
龍潭科學園區交通機能
龍潭科學園區聯外動線南北各一條，北側是從台1線、國道1號楊梅交流道經梅獅路前往基地北側，南側則是從台3線、國道3號龍潭交流道經梅龍路，前往基地南側。
在主要道路的部分，龍潭科學園區內主要南北向道路為龍園三路，可連接北側的梅獅路及南側的梅龍路；區域內主要東西向道路為湧光路，可連接東側聖亭路，再接到台三線、國道三號。
龍潭科學園區生活機能
接著來看看生活機能的部分，由於龍潭科學園區多為產業用地，不論是食、衣、住、行機能的補足多需仰賴周遭發展成熟之舊市區提供，下面以圖標示各生活圈的相對位置以及生活圈內的重要機構、商家、學區：
| 生活圈 | 範圍 | 重要機構/店家 | 學校 |
| 埔心 生活圈 |
埔心火車站周邊、鐵路以南、國道一號以東 | 埔心火車站、愛買楊梅店、UNIQLO路店、星巴克、萬大黃昏市場、全聯、屈臣氏 | 四維國小、瑞塘國小、瑞坪國中、楊光國中小、治平高中等 |
| 山仔頂 生活圈 |
平鎮工業區周邊 | 家樂福平鎮店、麥當勞、星巴克、山仔頂市場、全聯、屈臣氏 | 山豐國小、祥安國小 |
| 龍潭市區生活圈 | 龍潭交流道附近 | 龍潭區公所、國軍桃園總醫院、龍潭敏盛醫院、龍潭運動公園、全聯、龍潭綜合市場、屈臣氏 | 龍星國小、龍潭國小、龍潭國中、龍潭高中等 |
資料來源：樂居網，筆者彙整
整體來說，由於龍潭科學園區不僅坐落在非都市土地上，園區內本身也沒有規劃住宅區使用，因此較不利於人口聚集居住；但對於周遭商圈來說，科學園區可引進眾多勞動人口，帶動的各種食、衣、住、行需求，也讓科學園區周遭的住宅市場吸引民眾目光。
台積電進駐龍潭三期破局？
台積電不再考慮進駐龍潭！
原先台積電預計進駐龍潭三期園區的消息一出，便讓龍潭科學園區的房市發展備受關注。不過在 2023 年 10 月中卻傳出台積電公司表示「不再考慮進駐龍潭三期園區」的消息，並表示未來公司仍會維持過去擴廠步調，將持續與管理局合作評估台灣適合半導體建廠的用地。此消息一出便讓周圍居民以及投資群眾擔憂對於龍潭科學園區的房市衝擊效果。
對此，竹科管理局也指出新竹園區及龍潭園區土地均已滿租，考量北台灣高科技人才密集、產業聚落成熟及交通便利，且水電供應等配套措施均能因應，園區仍有多家半導體產業希冀能持續在龍潭園區周邊發展，未來仍會持續兼顧產業發展與民眾權益，盼可盡可能達到雙贏局面。
台積電1.4奈米廠原規劃進駐龍潭三期園區
近幾年，每當護國神山台積電有設廠的消息，在房市新聞中總被視為房價上漲的風向球，例如當時熱議的高雄楠梓區，以及本篇我們介紹的龍潭科學園區。
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目前在龍潭科學園區進駐的廠商有台積電、友達光電、同欣電子、葡萄王生技等公司。而 2022 年底則有消息傳出「台積電1.4奈米廠預計落腳龍潭科學園區」，不過由於此區廠商幾乎已達滿租，民間預測落腳地為即將擴建的龍潭三期園區，接著我們就來看看龍潭科學園區三期的規劃吧！
龍潭科學園區三期啟動！規劃如何？
由於目前龍潭科學園區一、二期開發的 107 公頃面積使用率已達 99% ，為了讓半導體等相關產業能持續在桃園擴大發展，龍潭三期園區預計擴建在目前一、二期的東側，預計規劃範圍約 158 公頃。
同時也將擬訂相關的應變計畫，包括拓寬科學園區附近的主要道路，以便更好連結龍潭、平鎮等附近的生活圈，讓未來此區的就業人口更能通勤便利。整個擴建計畫，預計在 2023 下半年提報到行政院，中央各部會與地方也會同步辦理環境影響評估、用地變更等實質規劃作業。
💡編按：因應台積電的擴廠需求，國科會竹科管理局啟動「龍科3期計畫」，徵收的土地中有近九成屬於私人土地，範圍不僅涵蓋住家，也導致德龍國小被迫拆遷，引起民眾不滿、示威抗議。對此，竹科管理局表示，未來徵收將排除南側密集住宅區，並將在擴建用地畫設住宅社區用地，供配售安置供建築居住使用，而德龍國小遷建也會以學生就學安全為優先考量，盼可在開發及當地居民的生活取得平衡。
此外，2023 年 10 月更傳出台積電宣布不進駐龍潭三期的消息，引起投資族群及當地民眾熱議；對此，行政院也於 2023 年 10 月 24 日召開半導體會議進行討論，表示仍有諸多科技大廠有進駐意願，因此仍會積極溝通龍潭三期的推動計畫。
不過總結來說，關於台積電設廠的地點選定，台積電表示一切會以公司正式對外公告為主，但不論最後台積電有無在龍潭科學園區擴廠，三期擴建的建設案，帶來的就業人口、帶動的相關建設與聯外交通改善，預計都將會對此區房市產生重大利多影響。
龍潭科學園區房價
認識龍潭科學園區之後，如果想要入手，肯定要先從房價資訊開始分析！龍潭科學園區的各生活圈的房價，筆者已經幫大家彙整在表內囉（房價計算以 111 年 6 月～ 111 年 12 月的內政部實價登錄揭露的價格資料為基礎）：
| 生活圈 | 範圍 | 預售屋成交均價 | 成屋成交均價 |
| 埔心 生活圈 |
埔心火車站周邊、鐵路以南、國道一號以東 | 25.6萬元/坪 | 22.5萬元/坪 |
| 山仔頂 生活圈 |
平鎮工業區周邊 | 24.1萬元/坪 | 21.9萬元/坪 |
| 龍潭市區 生活圈 |
龍潭交流道附近 | 25.8萬元/坪 | 28.6萬元/坪 |
註：房價以 111 年 6 月～ 111 年 12 月的內政部實價登錄資料計算
資料來源：內政部實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：2023/02/13）
就預售屋的價格來看，在 111 年底龍潭科學園區周遭的生活圈，半年內成交均價約落在 24～26 萬元／坪；而在五年內成屋的部分，成交均價則約落在 21～23 萬元／坪間。整體來說，龍潭市區生活圈整體單價偏高，細看其成交案例，大多是因為個別社區拉高單價，若不將這些社區案例列入計算，成交價區間同樣是落在 21～23 萬元／坪。
龍潭科學園區建案
除了上表列整理的龍潭科學園區整體房價狀況，這一段我們再進一步來看現在科學園區周遭的一些指標性的新建案：
| 編號 | 建案名稱 | 基地坪數 | 樓層 | 房型 | 坪數 | 住宅戶數 | 近一年成交均價 |
| A | 和耀新加州 | 1,433坪 | 12F/B3 | 2~4房 | 26~42坪 | 195戶 | 26.29 萬/坪 |
| B | 寶欣上漾 | 868坪 | 15F/B2 | 2~3房 | 26~42坪 | 105戶 | 28.67 萬/坪 |
| C | 宜誠阿麗拉 | 1,741坪 | 10F/B3 | 2~4房 | 23~56坪 | 282戶 | 27.24 萬/坪 |
| D | 心擎天 | 1,114坪 | 18F/B3 | 2~3房 | 27~49坪 | 121戶 | 32.21 萬/坪 |
| E | 華曜大謙 | 1,553坪 | 17F/B3 | 2~4房 | 30-50坪 | 176戶 | 32.64 萬/坪 |
| F | 泱泱澍 | 419坪 | 15F/B3 | 2~3房 | 21-32坪 | 60戶 | 待定 |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/9/5）
龍潭科學園區可以買嗎？
龍潭科學園區位於龍潭區、平鎮區、楊梅區的交界處，周遭還有平鎮工業區、烏樹林工業區等園區毗鄰，因此吸引許多就業人口，就業人口增加往往也會帶動附近地區的居住需求提升。再加上近兩年台積電設廠消息幾乎成為房市上漲的風向球，以及新竹科學園區附近房價一飛衝天等情況，似乎都讓「買房跟著科學園區走」成為了潮流。
不過近半年來，除了烏俄戰爭、美國為了解決高通膨問題而連續進行升息縮表之外，2022 年 1 月立法院又三讀通過被譽為打炒房重拳的《平均地權條例》修正草案，種種狀況都大幅增加了整體房市發展的不確定性。但對於個別市場的影響卻需要在更深入研究，畢竟同樣的政策對於不同對象的影響不一。
而對於龍潭科學園區附近的房屋來說，他的特殊之處在於他尚有擴建計畫在進行中，且已有多項建設已拍板定案正在執行或是已完成。那將來若擴建計畫有按照進度運作，並且順利引進相關企業進行投資，那企業設廠所引入的就業人口帶來的居住需求，是值得持續做關注的。
總體而言，現在整體房市環境縈繞在各個不確定性中，面對此問題不同地區的房市各有其表現。剛性需求的自住者或許更有機會貨比三家，賣方是否有較大的讓利空間後續還可觀察；但可以確定的是現在的房市（升息、大炒房等）對投資客來說是越來越不友善的，買房投資前除了要審慎評估標的收益，還得注意政府政策的限制。
龍潭科學園區最新消息！
配合龍潭三期！板龍、新梅龍快速道路將啟動可行性評估
雖然台積電確定不進駐新竹科學園區龍潭園區第三期（龍科三期），不過桃園市政府持續配合龍科三期開發，要求中央加速開發板龍、新梅龍快速道路，其中板龍快速道路將台65線快速道路自土城端延伸至三峽、鶯歌與桃園龍潭，而新梅龍快速道路可連接國1、國2、國3與台66線，兩條道路有望能夠解決桃園市交通壅塞的問題。
而對此要求，行政院長陳建仁表示將請公路總局對於此兩條快速道路的開闢，於 2024 年納入可行性評估，有關產業園區科學園區的交通衝擊都要謹慎檢視。
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【參考資料】
- 內政部實價登錄
- 國家科學及技術委員會
- 新竹科學園區官網
【延伸閱讀】
