竹北重劃區買房指南！縣治一期規劃？縣治二期機能？竹北縣三建案！
因為竹科的關係，竹北飆漲的房價在新聞裡面常常可以看到，在這類新聞中又不乏聽到各種「 竹北重劃區 」的房市消息！其中，被簡稱為「 縣一 」、「 縣二 」、「 縣三 」的重劃區更是經常被點名！究竟縣一、縣二、縣三重劃區的區位到底落在哪裡呢？落在竹北的「 縣治重劃區 」目前的房價又是如何呢？讓我們到內文裡一探究竟！
💡編按：前陣子竹北市的「 豐采520 」建案以「 逆打工法 」開挖地下 6 層地下室，造成勝利二路連續 4 次路基塌陷，更疑似導致莊敬六街出現「天坑」事件！後續相關人員被縣府依違反《建築法》第 89 條開罰、立案列為損鄰事件。
而轟轟烈烈的竹北天坑事件至今也告了一個段落，根據專家分析，竹北縣三重劃區位居新竹 8 大重劃區漲幅之冠！近 5 年房價漲幅高達 130%！究竟「 竹北重劃區 」的區域表現如何？周邊又有哪些建案可以參考呢？一起到內文看看吧！
竹北重劃區 / 竹北縣治重劃區
民國 70 年代新竹縣市分治，新竹縣政府正式遷建竹北市，為配合取得縣政府遷建所需取得的行政區及公共設施用地，便有「 縣治一期 」的區段徵收計畫。後來基於長遠、整體性考量，並配合新市鎮的開發計畫，又在縣治一期的東側陸續發展「 縣治二期 」、「 縣治三期 」的區段徵收計畫，讓新竹縣內各項重要公共設施以及機關用地更為充足與完善的同時，也讓縣治區內的聯外道路更為通暢。
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竹北重劃區位置
在看縣治重劃區三期各自的範圍與規劃前，我們先來認識一下三個重劃區的相對位置。
首先，「 縣治一期重劃區 」的位置位於國道一號西側、豆子埔溪以南，南側隔著福興路與台科大重劃區相鄰，西側則以光明十一路為界；「 縣治二期重劃區 」大部分位於國道一號東側，北邊以豆子埔溪為界與縣治三期相望，南側隔著成功八路與台科大重劃區對望，東側則以嘉豐一街與竹北高鐵特區相接；最後，「 縣治三期重劃區 」則大部分落在國道一號東側、縣治二期北側，東側以嘉興五街為界。
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竹北重劃區規劃
知道了竹北縣治重劃區三期各別的相對位置後，我們針對此次的主題縣治一期、二期、三期來看他們各自的規劃。
竹北縣治一期重劃區規劃
「縣治一期重劃區」的開發面積約 118.69 公頃，大約在民國 79 年區段徵收辦理完成，而區內規劃主要是為了提供縣政府遷建所需的「機關用地」與「公設用地」為主，因此可以看到行政區（藍色範圍）面積比重較大，是新竹縣政府、新竹縣議會及其他重要機關所在地；其他公設像是學校用地（紫色範圍)、公園綠地（綠色範圍）則零星分布於區內。而在可建築用地中，縣政府對面的街廓主要規劃成商業區（紅色範圍），其他則以住宅區為主（黃色範圍）。
竹北縣治二期重劃區規劃
「縣治二期重劃區」的開發面積約 240.60 公頃，大約在民國 91 年區段徵收辦理完成，此區是縣治重劃區內面積最大的徵收區，緊鄰國一東側有佔地 6.68 萬坪的文大用地（紫色範圍，現況為台灣大學竹北分部），和體育場用地（綠色範圍，現況為新竹縣體育館、新竹縣第二運動場、竹北國民運動中心）。主要道路沿線則有商業區（紅色範圍）的規劃，其餘可建築用地以住宅區（黃色範圍）為主。
竹北縣治三期重劃區規劃
「縣治三期重劃區」的開發面積約 73.4 公頃，大約在民國 98 年區段徵收辦理完成，區內有較少見的產業專用區（國一東側咖啡色的範圍，容許使用內容性質以 AI 創新產業、AI 產業願景館、服務中心及其他服務性產業為主，但並不得做住宅使用），可建築用地以住宅區（黃色範圍）為主，少部分為商業區（紅色範圍），中間夾雜著學校用地（紫色範圍）與公園綠地等（綠色範圍）。
竹北縣治重劃區交通機能
縣治重劃區雖然分為三期開發，但由於彼此緊臨而且發展較早，因此交通系統聯繫緊密，這裡便一同說明此處的鐵路系統、國道系統以及主要道路。
縣治重劃區鐵路
竹北區內唯一的火車站便是「竹北車站」，竹北車站往北接新豐站、往南接北新竹站，大部分都是區間車通行，班次間距約 10 ～ 30 分鐘／班，在縣治重劃區內最遠的地方到竹北火車站僅約需 15 分鐘的車程。
縣治重劃區國道系統
縣治重劃區內有「國道一號竹北交流道」經過，往北是湖口交流道，一路到桃園、台北，往南為新竹交流道，到新竹市、苗栗縣等，縣治重劃區內到竹北交流道最遠大約也只需要 10 分鐘車程。
縣治重劃區主要道路
- 東西向主要道路
・中山路：往西接中正東路，往東可以通到新埔地區。
・十興路：重劃區東北側地區主要動線，東接自強北路、西接中山路。
・中正東路：東起中山縣政二路口，往東接往中山路可通往新埔地區・往西可聯繫南寮地區。
・東興路：西起自強北路口，往東可以通往芎林、橫山。
・光明六路：西起中華路，往東橫跨縣治一期、二期到高鐵特區。
・福興路／福興東路：西側銜接光明十一路，往東通往高鐵特區。
・文興路：西起自強三路口，往東通往高鐵特區。
・興隆路：西起中華路，東到自強南路，繼續往東可聯絡高鐵特區。 - 南北向主要道路
・中華路：台1線，往北可通往湖口，往南聯繫新竹市。
・光明十一路：西起光明六路口，向北呈 U 字型後，沿國道一號西側往・南至頭前溪北岸，為竹北市之重要外環道路。
・自強北路／自強南路：南起興隆路，往北可銜接其他路通往新埔地區。
・莊敬北路／莊敬南路：南起興隆路，北到中山路。
竹北縣治重劃區如何到竹科？
以上筆者彙整了縣治重劃區的重要交通系統，不過談到竹北房市一定也要提一下「 竹科 」，究竟縣治重劃區怎麼到竹科呢？若要從縣治重劃區抵達竹科，路線都需要跨過「頭前溪」，大致可分為以下三條路線：
- 路線一：
走中華路跨過頭前溪，左轉再接台68線，之後接慈雲路進入竹科。非上下班尖峰時刻，路程不塞車的話約 15 ～ 25 分鐘。 - 路線二：
走自強南路跨過頭前溪，直接再接慈雲路，即可進入竹科，非上下班尖峰時刻，路程不塞車的話一樣約 15 ～ 25 分鐘。 - 路線三：
走國道一號跨過頭前溪，然後下新竹交流道，再轉光復路後進入竹科園區，路程不塞車的話一樣約 15 ～ 25 分鐘。
儘管不塞車的時間差不多，但由於此區通勤人口多、上下班時間車流量大，因此通勤時間得花費更多，建議想要購買此區的讀者們可以實際開車計時看看喔。
縣治重劃區生活機能
整個縣治重劃區加起來約 432 公頃，幅員廣大且發展許久，各自的商圈儼然成形，因此在生活機能上我們可以分開來討論。
縣一重劃區生活機能
縣治一期為竹北縣治重劃區中最早開發的地方，同時也是新竹縣政府所在地，因此區內政府機關眾多，除了縣政府在此，還有縣議會、縣警局、縣消防局、稅務局等等機關，都集中在縣政府周圍。
學區方面，縣一內有光明國小、博愛國小、博愛國中可以就讀。而區域內生活採買最方便的便是光明六路與縣政九路沿線，除了有家樂福竹北店外，還有肯德基、麥當勞等大型連鎖餐廳進駐，周未更有諸多銀行提供便利服務。
縣二重劃區生活機能
縣治二期重劃區的佔地最廣，區內有新竹縣立文化局美術館、圖書館、縣立體育館、竹北國民運動中心，以及十興國小、成功國中、六家國小、陽明交通大學新竹六家校區等機構設施；日常生活採買上則有多家全聯福利中心、楓康超市、家樂福超市等滿足居民日常購物之需求，而區域附近飲料店、小吃店最密集的路段則落在西北側光明一路、三民路一帶。
除此之外，縣二重劃區內還有地標性的新竹喜來登飯店、遠東百貨竹北店以及於 111 年底開幕的享平方戲院商場。
縣三重劃區生活機能
縣治三期是竹北縣治重劃區中最晚開發、面積也最小的區域，區內的商家零星分布，生活機能多需仰賴周圍的縣治一、二期等商圈來補足。不過，縣治三期內目前仍有安興國小、勝利國中以及全聯福利中心和美廉社等重要學區＆商家。
竹北重劃區建案
竹北縣治重劃區預售案
談完縣治重劃區的交通與生活機能，我們來看看這三期近期的建案推出情況吧！
| 隸屬重劃區 | 建案名稱 | 建案規畫 | 戶數 | 坪數 | 平均成交均價 |
| 縣治一期 | 利豐御邸 | 3～4 房 | 114 戶 | 38～49 坪 | 42.92 萬元/坪 |
| 縣治一期 | 新業京御苑 | 2～4 房 | 147 戶 | 33～56 坪 | 58.79 萬元/坪 |
| 縣治二期 | 豐采520 | 2～3 房 | 890 戶 | 33～45 坪 | 40.47 萬元/坪 |
| 縣治三期 | 椰林青靚 | 3～4 房 | 57 戶 | 63～70 坪 | 60.54 萬元/坪 |
| 縣治三期 | 上德逸 | 4 房 | 42 戶 | 63～73 坪 | 59.28 萬元/坪 |
| 縣治三期 | 閱建築 | 3 房 | 103 戶 | 36 坪 | 44.62 萬元/坪 |
| 縣治三期 | 富宇御琚 | 2～3 房 | 105 戶 | 27～40 坪 | 47.65 萬元/坪 |
| 縣治三期 | 竹風真好QMAX | 2～3 房 | 320 戶 | 30～40 坪 | 39.75 萬元/坪 |
資料來源：內政部實價登錄，樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/7/26）
由以上資料可以看出，近期規模較大的建案以縣治三期最多，原因可能是縣治一期、二期開發較早，因此可用素地越來越少、越來越難整合，導致建商在購地時，反而會優先選擇不那麼熱鬧，但是基地規模較大且形狀較好的縣治三期土地來做開發。
而在房價上，縣治重劃區的建案基本上平均成交價均可上看單坪 40 萬元。而 109 ～ 111 年竹北地區房價漲幅劇烈，到 111 ～ 112 年已有部分戶別上漲到單坪 60 萬元以上的成交價。
竹北縣治重劃區成屋案
講完預售屋，我們也挑選幾個指標型的成屋建案與大家分享，這邊列出的是近期成交筆數較多，且基地面積較大的社區。相較預售屋可以看到成屋較多大坪數的房型，公設比也普遍較低，在購屋選擇上，民眾也可以衡量自己的需求來找適合的房屋！
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| 隸屬重劃區 | 建案名稱 |
建築完成時間 |
房型 | 戶數 | 坪數 | 平均成交均價 |
| 縣治二期 | 當代MOMA | 104/07 | 3～5 房 | 149 戶 | 68～145 坪 | 59.78 萬元/坪 |
| 縣治二期 | 達文西 | 96/05 | 2～4 房 | 236 戶 | 69～153 坪 | 27.93 萬元/坪 |
| 縣治二期 | 松下新宿 | 111/03 | 1～2 房 &開放格局 |
120 戶 | 19～29坪 42～52坪 |
42.57 萬元/坪 |
| 縣治三期 | 國賓大悅 | 105/06 | 1～4 房 | 794 戶 | 28～55 坪 | 29.17 萬元/坪 |
| 縣治三期 | 德鑫A+7 | 104/07 | 3～5 房 | 167 戶 | 81~135 坪 | 24.20 萬元/坪 |
資料來源：內政部實價登錄、樂居網、591房屋交易網，筆者彙整（資料更新時間：2024/7/26）
竹北縣治重劃區房價
前一章提到了縣治重劃區內預售屋推案的情況以及區域內幾個指標型成屋建案的價格，現在我們來進一步看看縣治重劃區的整體房價分布情形，下表為 111.04 ～ 112.04 的內政部實價統計資料，資料上以屋齡作為主要分界，並計算平均單價。
從以下表格中可以知道，縣治重劃區在預售屋平均成交單價約 53 ～ 59 萬元／坪； 10 年內成屋均價則落在 37 ～ 42 萬元/坪，11 ～ 20年成屋均價則落在 36 ～ 38 萬元/坪，而 21 年以上的住宅則多僅坐落在開發較早的縣治一期內，成交均價大約為 28 萬元/坪。
| 區域 | 預售屋 成交均價 |
10 年內住宅 成交均價 |
11～20 年住宅 成交均價 |
21 年以上住宅 成交均價 |
| 縣治一期 | 53.2萬元/坪 | 37.8萬元/坪 | 36.1萬元/坪 | 28.2萬元/坪 |
| 縣治二期 | 59.3萬元/坪 | 41.7萬元/坪 | 38.9萬元/坪 | — |
| 縣治三期 | 59.4萬元/坪 | 42.6萬元/坪 | — | — |
資料來源：內政部實價登錄，筆者彙整
註：資料統計時間為 110/4～112/4
竹北縣治重劃區可以買嗎？
從 106 年到 110 年第三季為止的統計資料來看，因受惠於南側竹科的就業人口不斷移入，以及科技廠陸續進駐等利多，竹北市成為全台人數增加最多的鄉鎮市，人口總量也占了整個新竹縣超過 1/3 的人口。而位於竹北中心的「 縣治重劃區 」因發展成熟、擁有豐富的機關與公共設施、又相較舊市區有較多新房子，因而成為民眾往竹北購屋的重要看屋熱區。不過，由於縣治一、二期發展較早，因此可開發的大型土地較少，大部分的預售屋會集中在「縣治三期」推案較多。
📱想入手這區？讓房感幫你算！＞＞＞購屋能力試算
而縣治重劃區的房子到底可不可以買呢？假如你在竹科上班，這裡算是通勤距離較近的地方，加上商圈發展成熟，食衣住行皆實屬相當方便。不過價格上由於 109 ～ 111 年竹科周圍房市熱度很高，因此讓縣治重劃區的房價也屢創新高，現在想要買到合心意的房子可以多花一點時間找尋。
另外，在上下班時間時，由於眾多竹北人口需要往返竹科，因此實際上通勤要花費的時間會被大大拉長，所以有興趣在此購屋的民眾需要多多注意時間成本的部分。而除了縣治重劃區，竹北目前也還有高鐵重劃區、台科大重劃區發展比較成熟，購屋民眾也可多看多比較。
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【參考資料】
- 新竹縣政府地政處
- 內政部實價登錄
【延伸閱讀】
