整建住宅｜整建住宅是什麼？為什麼會有整宅？整宅大都更來臨？

台北的老屋數據讓我們看到了推動都市更新的迫切——目前台北市內有超過 64 萬戶屋齡 30 年以上的住宅，占全市住宅數的 72 %。隨著城市逐漸變老，這些年久失修的房子對住戶的生活品質和公共安全構成威脅。此外，台北市 65 歲以上人口比例在全台六都中居首，在 2022 年正式邁入「超高齡社會」，面對老屋與人口雙老的問題，都市更新成為刻不容緩的任務。

在台北市政府推動的都更藍圖裡，有一部分的政策關注市內的「 整建住宅 」，它們的重建之路牽涉到複雜權屬問題、住戶意見分歧，以及資金籌措的挑戰。近年，市政府和住戶都在努力，希望透過公辦都更，讓老建築重新煥發活力。這篇文章將介紹台北市的整建住宅發展脈絡，帶您了解這些整宅在哪裡？他們背後的歷史故事是什麼？以及，在推動都市更新過程中所面臨的挑戰與改變。

整建住宅是什麼？整宅興建的背景？

「 整建住宅 」，簡稱「 整宅 」，是台北市早年為解決公共工程拆遷問題而興建的住宅類型。這類建築在 1960 年至 1970 年代陸續建成，當時台北市面臨大規模的公共工程建設需求，包括公共設施開闢、道路修建拓寬、防災防洪整治等。為了解決這些工程導致的大量住戶拆遷問題，市政府興建了共 23 處的整宅，約可安置 1 萬 5 百多戶，這些住宅成為當時社會快速城市化下重要的安置措施。

所以說，整建住宅跟不少公共工程一直有著緊密的關係，以大同區的斯文里一、二、三期整宅和蘭州國宅為例，當時興建的背景就是為了淡水河堤防修建和基隆河第一次截彎取直工程，要安置那些因土地徵收而必須拆遷的居民。而劍潭整建住宅也有類似的故事：1966 年基隆河截彎取直後留下了一片河道用地，政府回填、利用這片新生地，於 1969 年到 1972 年間興建劍潭一、二期整宅，這裡的住戶來自因中山北路四段拓寬，以及北安路和圓山一帶的違章建築被拆除而需要重新安置的居民。因此可以說，這些整建住宅的誕生，背後的故事不僅是城市基礎建設的進步，也是受影響的居民在遷徙變動中找尋新家園安身落腳的時代縮影。

甫完工的整建住宅建築是新穎、現代化的象徵，也是充滿整宅居民對未來美好生活的期待，但隨著時間的推移，一些挑戰開始浮現：整宅最初的設計未能充分符合現代需求，以及弱勢群體過度聚集。再加上，當時政府未能撥足預算作為後續社區維護基金，在缺乏政府的管理介入和有效凝聚社區管理組織的狀況下，大多數的整宅社區缺乏維持日常社區經營的管理機制，逐漸衍生出空間不足、公共空間缺乏管理、搭蓋違建或違規使用等諸多問題。

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這些問題的積累，不僅影響住戶的生活品質，也讓整宅社區的外觀逐漸失去了原有的吸引力與秩序。破損的外牆、缺乏維護的公設及雜亂無章的違建，使得外人給整宅社區貼上了「社區環境窳陋、治安不佳」的負面標籤，甚至也對於「整宅」這一詞產生了刻板印象。

時間來到西元 1999 年，台北市政府為協助整建住宅展開整建維護，制定了一套更新政策，主要包含以下五大面向：

1. 更新範圍劃定：公告台北的整建住宅範圍，將 23 個整建社區標註為優先更新對象。
2. 貸款利息補助：為部分經濟弱勢的整宅住戶提供「住宅貸款利息」補助。
3. 初期資金挹注：編列預算支持都市更新初期的規劃補助費（自 2002 年起），確保整宅社區有足夠的資金來啟動更新計劃。
4. 在地住戶協調：由政府在整宅社區內設立「駐點工作站」協助住戶溝通和整合，促使住戶成立管理委員會及更新會。
5. 公共環境改善：在都市更新計劃啟動前，政府率先著手檢修整宅公共設施與設備，努力確保社區的整體環境能夠得到適當維護和提升。

整宅社區的都更難在哪裡？為什麼卡關這麼久？

根據台北市政府 2024 年簡報，全市 23 處整建住宅，迄今還有 19 處尚未完成重建，推動進度略顯緩慢。更常聽到大家在問：「為什麼整宅的都市更新一直無法順利推進？到底是哪些問題在阻礙進展？」即便台北市政府的政策支持和補助看起來一應俱全，種種因素讓自辦都更的進展比想像中要曲折得多，多數有意進場卡位的建商也煞羽而歸，一起來看看筆者盤點整宅都更的三大挑戰：

整宅都更挑戰1：住戶意見分歧

整宅社區內的戶數眾多，儘管大部分住戶對改建持支持態度，但通常缺乏地方頭人整合多方意見。此外，住戶對於政府角色的認知也不盡相同、對政府介入的強度有不同的期待。

整宅都更挑戰2：產權問題複雜

部分住戶在過往買賣過程中，常疏忽辦理產權過戶或登記，導致現況產權不清。此外，部分公共部門的產權也亟待釐清，進一步增加了更新的複雜性。

整宅都更挑戰3：財務負擔沉重

整宅現住戶多為低收入戶，使得他們在面對更新時需承擔多重財務負擔—既有的貸款還款、都更期間的租屋負擔，以及未來更新需承擔的開發費用。而一些過往住戶的違建、加蓋行為也導致可能在更新後實際分回的使用面積減少，使得更新計劃更為複雜且具挑戰性。

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「台北市整建住宅專案計畫」是什麼？能更順利推動整宅都更嗎？

在 2023 年，台北市政府基於整體都市更新政策推出「公辦都更P.R.O.」，這個計畫主要包含三個部分：

「公辦都更P.R.O.」主軸：

• P. 公地活化：著重於公有土地的活化與更新，目的是通過改造公有土地來充實公共設施，進一步帶動經濟發展。
• R. 整宅輔導：針對整建住宅進行輔導，以幫助老舊且狀況不佳的社區實現更新，促進老舊街區的重生並保障住戶的居住品質。
• O. 自助人助（私有土地公辦都更）：鼓勵民間自主整合，市府協助那些有高度更新需求且意願強烈的社區推動更新，期望透過公共與民間合作的方式加速都市更新進度。

其中，「R. 整宅輔導型」則以「臺北市整建住宅專案計畫」執行，受理期間至 2031 年 12 月 31 日止，特別針對那些亟需更新的老舊整宅，再次給出更適切的補助及整合協力措施。接著，筆者整理了該政策摘要，讓我們再來看看「臺北市整建住宅專案計畫」的主要內容！

「臺北市整建住宅專案計畫」三大亮點

1. 增容積：整宅專案容積獎勵上限 50 %，含都更容積獎勵最高可達基準容積之 100 %。
2. 補利息：協助經濟弱勢戶辦理貸款，並由市府協助補貼差額找補時所衍生的利息。
3. 齊協力：無論公辦都更或民辦都更皆可申請本專案計畫，另對於申請公辦都更部分提供諮詢管道、公辦都更前導說明會及培力課程等協助項目。

「臺北市整建住宅專案計畫」兩種實施方式

1. 民辦都市更新：由都市更新會、都市更新事業機構等擔任實施者，並依「都市更新條例」相關規定，向台北市政府都市更新處報核都市更新事業及權利變換計畫。
2. 公辦都市更新：由社區所有權人自行整合意願，並以其中 1 名所有權人代表向本處提出申請，經方案評估後將由台北市政府同意由台北住都中心擔任實施者。採公辦都更方式辦理者，依規定應捐贈公益設施，如社會住宅，或捐贈臺北市都市更新基金。 

根據台北市政府受訪內容，截至 2024 年 6 月 30 日止，臺北市整建住宅專案計畫已推動萬華區南機場一三期整宅、大同區斯文里二期整宅，以及中正區水源二三期整宅的都更進度；而位於大安區精華地帶的信維整宅則仍在積極整合中。台北市政府都更處表示， 2024 年住戶來電諮詢的數量提升，也已積極協助進場辦理說明會。

全台北整建住宅有哪些？哪些已經重建？哪些遙遙無期？

走在台北的街頭，你或許不會注意到那些隱藏在巷弄之間的老舊整宅，它們曾見證了城市的發展與繁榮。儘管能夠成功重建的整宅社區並不多，但這些成功案例背後的故事卻格外精彩，接下來，筆者將為大家介紹其中兩個特別值得參考的案例：

蘭州斯文里三期整宅 －全國第一公辦都更案「斯文首善」

位於台北市大同區的蘭州斯文里三期整宅，興建於 1969 年。 2016 年，台北市都市更新處與都市更新中心在此設立了公辦都更駐點工作站，這也成為社區重生的起點。經過兩年多的討論與規劃，蘭州斯文里三期整宅於 2018 年拆除，並於 2022 年建成 2 棟 13 層樓高的新大樓「斯文首善」，這些新大樓不僅帶來了更現代、舒適的生活空間，也象徵著社區住戶高度的凝聚力。

水源路四、五期整宅－全台首件由住戶發起的自辦更新案「首都帝景」

位於台北市水源快速道路旁的水源路四、五期整建住宅，原先每戶的居住空間不足 10 坪，環境狹小、老舊，且頻頻發生室內漏水、壁癌等問題。因此，有社區部分居民主動跳出來聯繫 177 戶鄰居，並選擇以自力整合方式去一一說服加入都市更新，從自行組建更新會、達成共識到順利送件，並於 2015 年拆除老舊的建築物， 新建案「首都帝景」於 2018 年完工。

除了政府起頭的「公辦都更」、建商主導的「民辦都更」，水源路四、五期整宅都更案選擇了一條相對少見的路－「自辦都更」（也有人稱自力都更）。由居民組成的更新會憑藉鄰里間強烈的信任感，在沒有建商介入分配事宜的情況下，讓原住戶分回更大的空間，使社區的長者得以順利回到更新、更舒適、但依然熟悉的家園。

而截自 2024 年 11 月，也有部分整宅的都市更新案正在不同階段上努力著，近年台北住都中心積極以「實施者」角色肩負起整合任務、推動都更進度，例如已經進入事權計畫審議、都更審議階段的大同區斯文里二期整宅、中正區南機場單元三整宅，和中正區水源二期、三期整宅。其餘亦有在前期評估階段的中正區南機場單元一整宅，以及意願整合階段的中正區南機場單元二整宅。每個更新案的進度都代表著居民、政府以及相關從業人員在不同進度的努力與規劃，反映出台北市推動都市更新的多元方式與階段性進展。

台北市 19 處尚未重建的整宅清單
編號	行政區	案名	面積（m^2）	戶數
1	大同區	斯文里一期整宅	2,602	205（含 19 戶未辦保存登記）
2		斯文里二期整宅	4,849	252（含 4 戶未辦保存登記）
3		蘭州國宅	9,636	510
4	萬華區	南機場十三號基地	20,029	使照戶數 1,440
5		南機場一號基地	16,653	1,180
6		南機場三號基地	15,521	910
7		西園一期整宅	6,870	使照戶數 414（地政局提供清冊 405 戶）
8		西園二期整宅	3,068	193
9		南機場二期整宅	7,575	580（含市場處地下室）
10	中正區	南機場一期整宅	20,781	1,264
11		南機場三期整宅	2,552	262
12		水源二期整宅、水源三期整宅	10,537	460（含 8 戶未辦保存登記）
13	大安區	信維整宅	3,391	490（含 10 戶未辦保存登記）
14	信義區	吳興街二期整宅	2,118	100
15		基隆路整宅（A）	5,307	436
16		基隆路整宅（B）	2,216	104
17	松山區	民生東路整宅（撫遠街）	4,407	192
18	士林區	劍潭一期整宅（A1社區）	12,359	使照戶數 984（地政局提供清冊 963 戶）
19		劍潭二期整宅	2,881	196

0403 大震過後，整建住宅都更對社會發展的影響？

在整建住宅的推動過程中，每一步都是社區是否能順利重生的關鍵，整宅都更案不僅是物理空間上的更新，也是鄰里情感與社區連結的重塑，從意願整合到都更審議等，這些看似冷冰冰的都更程序，其實需要社區居民和實施者的熱切互動、高度互信，也影響著城市的未來樣貌與居民的舒適生活。

台北市的公辦都市更新，無疑在整宅重建中發揮了重要的作用，透過政府駐點工作站積極進場整合和弱勢住戶補助資源的助力，在整建過程中更有效地讓都更資訊透明公開，並協助解決產權複雜、意見不一等問題。特別是在 2024 年 4 月 3 日花蓮大地震之後，整建住宅的都市更新急迫性變得更加明顯，這場地震喚醒了人們對於老舊整宅建築結構安全的擔憂。在面對如此災後重建的挑戰下，台北市的整宅都更顯得勢在必行，如何讓居民住在更安全、堅固的建築中，成為都市更新最緊迫的課題之一，唯有迎難而上，才能為這座城市打造一個更安全、更有韌性的未來。

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