公辦都更、自辦都更、民辦都更差在哪？怎麼選？都更實施方式總整理！

都市更新依實施者不同可分成「 公辦都更 」、「 民辦都更 」、「 自辦都更 」，三種都市更新方式都有不同的資金取得方式、成功機率、分回房地的多寡！

實施者是都更的主導者，好比需要準備一桌好菜的時候，要挑選食材、設計菜色、時間規劃，是自己擔任大廚烹煮呢？還是聘請有經驗的大廚替你烹煮？自己烹煮可以節省成本，但交給專業的處理也是個好選擇，究竟哪種都市更新方式才是最適合自己的呢？讓我們一起往下分析吧！

💡編按：壽險最大都更案！位處南京東路三段與敦化北路口的環亞大樓將在 9 月向台北市送件申請都更，預估未來價值至少超過 1,103 億元，超越台塑大樓躍升全台身價最高「都更王」！

目前所有權人的富邦人壽及凱基人壽已同意都更，同意比率高達 98%。由於壽險業者自己不能作為都更實施者，因此委託中國建經作為代理實施者，都更作業預計為期十年，未來可望改建為頂級商辦或是複合式商用不動產，帶動周邊房市行情！

關注時事議題的同時，你了解都更實施方式的差異嗎？趕快和筆者一起到內文深入了解吧！

公辦都更

💡編按：北市公辦都更新進度！「台北市中山區長安段二小段 596 地號等5筆土地都市更新案」在 2023 年 7 月 26 日正式公告招商，希望透過權利變更方式開發，為台北市打照不同的市容。那公辦都更是什麼？怎麼做？更多公辦都更的細節都幫你整理好了，就趕緊往下閱讀文章吧！

「 公辦都更 」是由「政府」擔任都市更新的主導者，組成推動小組，負責監督都市更新的進度與籌措資金。通常由政府主動辦理都市更新，代表當地的都更需求較緊急，政府優先以下列條件主動辦理都市更新：

•  不具市場性的地區
•  環境窳陋的地區
•  有公共安全的地區，例如海砂屋、天災、耐震結構不足等
•  地區內有大量低度利用的公有土地

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雖然是由政府擔任主導者，但也分 3 種情況：由政府擔任實施者的「 自行實施 」、政府委託民間的「 委託實施 」、政府委託其他單位的「 同意實施 」，以下分別介紹：

公辦都更：自行實施

公辦都更「 自行實施 」是由直轄市、縣 （市） 主管機關擔任實施者，因為都市更新需要大量資金，所以會公開徵求出資者。受限於政府機關沒有充裕的量能推動都更，因此早期的「 自行實施 」案例較少，不過近幾年在台北市積極推動都市更新下，由政府「 自行實施 」的成功案例已增加不少。

🏚【公辦都更自行實施成功案例】蘭州斯文里三期
台北市大同區蘭州斯文里因戶數較多、弱勢族群比例偏高，在延遲 20 幾年後，於 2017 年由台北市都市更新處接手辦理公辦都更，並在 2022 年新屋落成。除了時程非常快速，斯文里也是第一個由政府主導私有地主的「 自行實施 」案件，是公辦都更的指標案例！

公辦都更：委託實施

公辦都更「 委託實施 」是指政府辦理公開評選，「 委託民間機構 」擔任實施者，公開評選就是招商民間的工程公司、建設公司等等，所以民間都更公司也能是公辦都更的實施者喔！同樣受限於政府機關沒有充裕的量能推動都更，所以公辦都更的案件中，由「 委託實施 」的案件佔多數。

🏚【成功案例】新莊廟街都更案
新北市新莊廟街都市更新單元內有 8 成以上低度利用的公有土地，但同時也有需要原地保存的文化資產。因此是由新北市財政局擔任主辦，公開評選皇翔建設為實施者，在都市更新的同時，也保存地區的文化資產，是公辦都更保存歷史建築的首例。

公辦都更：同意實施

公辦都更「 同意實施 」是「政府同意其他機關（構）自行實施」或「辦理公開評選委託實施者」，意思是舉辦都市更新專責機關，例如台北市政府、新北市政府，同意其他行政法人或是不屬於管理都市更新業務的單位，擔任實施者或公開評選實施者、尋找出資者等。

🏚【成功案例】保二總隊公辦都更案
新北市政府同意國家住都中心擔任實施者，由國家住都中心尋找皇翔建設擔任出資者，將警察單位、老舊房舍、中央單位的土地整合，規劃警政廳舍、社會住宅與集合住宅，此案預計最快可以在 2027 年完工。

自辦都更（自力都更、自主都更）

「 自辦都更 」由所有權人擔任實施者，負責都市更新的監督、執行與籌措資金。所有權人會分回都更後的全部房地，直白來說，因為沒有建商介入，所以不用分給建商房地，所有權人自己建、自己管、自己承擔風險，全由所有權人自負盈虧。

值得注意的是，「 自辦都更 」為近年政府推行的都市更新，因此政府有給予「 自辦都更 」額外的補助，例如自主更新的重建規劃費補助等。

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自辦都更又可再細分成「 自辦 」與「 委辦 」的兩種，接下來介紹這兩種自辦都更的差別：

 自辦都更：自辦

「自辦」是由 7 個以上的所有權人成立「 都市更新會 」，成為正式的法人組織，由「 都市更新會 」自己尋找建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方，所有權人可能需要有相關經驗，以便於尋找廠商時能夠貨比三家。

🏚【成功案例】天母樺園都更案
天母樺園都更案的建築物在 2010 年被政府列管為海砂屋，在 2013 年成為台北市迅行劃定的更新地區，在 2020 年由社區住戶組成更新會擔任實施者， 預計最快在 2024 年完工。
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自辦都更：委辦

若一般民眾無尋找委託方的經驗或難以組成更新會，也能選擇「 委辦 」，「 委辦 」的所有權人不用成立更新會，只要委託有經驗的都更顧問公司或建經公司，擔任「代理型實施者」做全案管理就好。

「代理型實施者」會收取辦理都市更新的服務費，負責都更辦理與遴選管理建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方，好比尋找委託方的事物外包出去，但最終的決定權還是在所有權人手上。

🏚【成功案例】大同大樓更新案
大同大樓更新案位於南京復興雙捷運站旁，所有權人多為金融集團，為因應金融商業發展之建築需求，由地主自行出資，由中國建經公司擔任都市更新代理實施者，全案預計最快在 2026 年完工。

民辦都更

「 民辦都更 」是由民間的「建商」擔任都市更新的主導者（建商是建設公司、工程公司、開發公司的通稱）由建商負責都市更新的監督、執行與籌措資金。

早期的民辦都更的土地分配方式是「 協議合建 」，在都更條例訂立後，增加了「 權利變換 」，「 協議合建 」與「 權利變換 」是不同的土地分配方式，以下分別介紹：

民辦都更：協議合建

「 協議合建 」是建商與所有權人合作開發土地，出資方式是由地主提供土地、建商提供資金與建設技術，雙方商議在重建完成後針對獲益分配進行協商，比較常見的說法是「 37 分 」或「 64 分 」。協議合建有以下幾個特徵：

• 協議合建屬於私人契約
  「 協議合建 」契約屬於「私人契約」，因此每位所有權人都能依自己的房地價值跟建商「談條件」。協議合建的好處是有許多商議空間，但因為是私人契約，所以政府不會審查房地價值分配的合理性，因此選擇「 協議合建」 的缺點是房地價值計算方式較不透明，可能會出現房地估價不公、應由建商繳納的稅目轉嫁給所有權人的疑慮。
• 協議合建同意比例
  「 協議合建 」原則上需要「全體同意」後才能進行實施，不過如果沒有拿到全體同意，也可以就拿到同意的「 80 %所有權人進行協議合建」，剩下不同意的所有權人，以「權利變換」方式實施。

🏚【成功案例】佳元植都更案
佳元植都更案由佳元建設擔任實施者，透過「新北市都更106重建專案計畫」中的規定精簡作業流程，以協議合建的方式進行，僅僅 22 天就完成審查，成為新北市最快推動的都更案。

民辦都更：權利變換

「 權利變換 」指土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，共同提供土地、建築物、他項權利或資金開發，出資方式是由實施者先負擔「共同負擔」的建設費用，包含重建費用、建設公設的費用、規劃費用等，待重建完成後，將房地總價值扣除「共同負擔」費用，再由所有權人分配房地。

💡簡單來說，權利變換就是把地主的「地」和建商出的「錢」都換算成權利價值，計算各自的比例後，再將都市更新完成後的價值扣除共同負擔費用，剩餘價值才由地主分回。

• 權利變換需政府審查
  「權利變換」是由實施者與所有權人共同指定 3 家估價師，評估更新前後的土地與建物價值，因此每位所有權人房地估價的標準是相同的，較無商議空間；而後擬定完成的「權利變換計畫」會經過「都市更新審議會」審查，由政府審查土地與建物的分配方式合不合理，對所有權人來說，估價與土地分配較有保障。
• 權利變換同意比例
  在「都市更新事業計畫」通過後，就會直接進入「權利變換」流程，「都市更新事業計畫」依照劃定方式不同，同意比例也不同（如下表），大部分民辦都更的劃定方式為自行劃定，因此同意比例為全體的 80 %。當都市更新進入「權利變換」流程時，「全部所有權人」在「權利變換」中都要參與價值分配，因此「權利變換」是多數決，即使有人不同意權利變換計畫，還是要參與價值分配。 

🏚【成功案例】正義國宅都更案
正義國宅都更案位於忠孝東路  SOGO  旁的精華地段，其龐大的利益與複雜的產權使基地整合困難，在 20 年之間轉手不同的實施者，終於在三圓建設接手後，於 2022 年完工，被譽為「國內都更三大案」之一（另外兩案為文林苑與永春案）。

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協議合建、權利變換比一比！

公辦都更、自辦都更、民辦都更怎麼選？

看完這麼多都市更新的介紹，想必大家對於公辦都更、民辦都更、自辦都更都有更深一層地了解，但真的要都更時究竟可以怎麼選？以下筆者幫大家彙整了三大都更實施方式的優缺點分析，一起來看看吧：

公辦都更可遇不可求

「 公辦都更 」屬於政策性推動的都市更新，因此參與「 公辦都更 」可以說是「可遇不可求」。如果有幸能夠參與「 公辦都更 」，有公權力介入產權複雜或是難以整合的社區，將有望加速完成都更，不少多年來無法推動的都更案，都是由政府推動成功的。

此外，需要注意的是，「 公辦都更 」的對象大部份是「公有土地居多的基地」，在最大的所有權人是政府時，政府作主的規畫可能有社會住宅等公益性設施的加入。

💡編按：近幾日來吵得最火熱的議題當屬「大直房屋塌陷、建商責無旁貸」莫屬！由於新建案開發不當，導致鄰棟建築地基受影響而逐漸塌陷，不僅影響百戶居民的居住生活，更讓建設公司的商譽一落千丈。對此，台北市長蔣萬安表示會透過「公辦都更」的方式，從最優容積、住戶意願等面向整體考量，盼可儘速協助住戶重建家園。

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自辦都更重建後的房地歸所有權人所有

「 自辦都更 」的好處是，分回的房地「不落外人田」，由全部的所有權人共享，分回的房地面積不用扣除建商的利潤。不過，「 自辦都更 」的過程要由所有權人全程監督，因此相對於公辦與民辦，所有權人付出的心力最多，再者「 自辦都更 」由所有權人出資，因此要順利推動都更，建議除了要有充裕的資金，還要有能凝聚住戶共識的毅力！

民辦都更為最常見的方式

都更不是件簡單事，不但要經過冗長的審議，還要協調所有權人間的想法，種種困難處，會讓所有權人會傾向於「交給專業的來」的「 民辦都更 」，也就是由建商負責大大小小的重建事宜，對所有權人來說，是最輕鬆省力的，因此「 民辦都更 」在三種更新方式中最常見。相對的，所有權人更新後的房地，還要再扣除建商的利潤與建造成本，拿回的房地會再減少。

公辦都更最新消息！首宗國營事業公辦都更！

冠德攜手兆豐！首宗國營事業公辦都更案！

兆豐銀行與冠德建設在 2024 年 1 月 9 日完成「台電南港北部儲運中心舊址AR1都市更新案」76.52 億的貸款簽約。而此筆案件是國內首宗由國營事業主辦公開評選的公辦都更案，基地位置緊鄰忠孝東路六段，為台電北部儲運中心舊址。

冠德建設表示未來將以興建為兩棟地上 22 層樓，地下 4 層的大樓，結合住宅、商場、商辦等機能複合式城區生活場域，盼提估當地居民更多便利性。此外，冠德與兆豐雙方也規劃授信條件以連結綠建築、智慧建築、溫室氣體排放量等 ESG 永續指標為主。

因應 ESG 永續理念、國內對綠建築的重視，冠德建設也預計此次建案將取得「黃金級綠建築標章」、「黃金級智慧建築標章」以及「耐震標章」，期盼能朝向綠色家園、永續城市的願景。

北市修訂「公辦都更 7599 專案計畫」！服務再升級！

北市公辦都更一大利多！台北市政府於 2023 年推動「台北市公辦都市更新7599專案計畫」，效果相當不錯，而為了擴大公辦都更的服務範圍及提升效率，台北市於 2024 年 1 月 2 日公告修訂公辦都更 7599 專案計畫，內容包含鬆綁每年受理 10案限制、放寬意願書適用格式、申請條件更清晰，讓民眾辦理公辦都更輕鬆簡單不費力！

新北都更大聯盟添助手！升級危險建築物 580 專案！

新北市公辦都更戰力大大升級！為了順應新北市政府所提出的「危險建築物580專案」，都更大聯盟加入新成員，分別是新北市土木技師公會、地政士公會、結構技師公會、土地利用學會。

透過四大不同專業領域的加入，除了讓危險建築物580專案有所優化之外，更能補全新北市都更大聯盟的服務範圍，全方面處理未來新北市的公辦都更案！

南台四大公辦都更案最新消息！

台南平實營區都更案將提供社會住宅！

台南市與達麗建設在 2021 年 12 月底簽下了台南平實第二期的都更案！該案基地約為 2.4 公頃，將規劃 16 至 24 層的大樓，並提供約 940 個住宅單元！而此案公辦都更案件會會透過都市更新容積獎勵的方式辦理，所以至少會取得 120 戶的社會住宅，期望能在 2027 年完工！

高雄首件公辦都更案在鳳山！

由國城建設拿下的高雄首件公辦都更案－「 鳳山都更好 」住宅大樓已在 2023 年 9 月開始預售，單坪價格 38~39 萬元，寫下高雄鳳山區單價紀錄！此公辦都更案基地高達 2,300 坪，國城建設將規劃興建 6 棟 16 樓的住宅大樓。基地鄰近未來國道七號的交流道以及捷運鳳山站 2 號出口，交通機能良好，扣除掉政府分得的戶數，可售戶數為 362 戶，未來發展備受看好！

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高雄亞灣特貿三都更開發案！

高雄亞灣特貿三的公辦都更案由興富發建設、國揚、國城等集團拿下！而此公辦都更案的未來開發項目也已經確定了，總投資金額更將超過 775 億元！此三案也在 2024 年 4 月份進入環評階段。

代表建商	投資金額	面積	開發內容
興富發	超過 500 億元	9,837 坪	六棟商辦
國揚	166 億元	3,650 坪	產業交流中心、住宅以及商辦
國城	152 億元	3,025 坪	住宅、商辦、美術館

資料來源：工商時報、中時新聞網

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中彰投雲嘉首例！嘉義都更案動土！

由嘉義市政府主導、國城建設投資興建的「 嘉義都更好 」在 2024 年 8 月 1 日動土了，這是台灣中彰投雲嘉地區首例由政府主導的公辦都更案！此案位在嘉義市中心，由於牽涉了四個公家機關所有權、地上物以及佔有物的處理問題，嘉義市府花費了超過 20 年協商，透過教育部、國產署、嘉義市政府以及嘉義縣政府等單位推動、整合，才得以促成這樁公辦都更案！

此案嘉義都更好基地位於嘉義市垂楊路與吳鳳北路、面積約 1,359 坪，國城建設表示未來將打造 4 棟地上 15 層樓、地下 3 層樓的商辦大樓，並預計在 2028 年完工交屋！如前所述該案基地產權複雜，待日後落成，地主之一的教育部可分回 1,000 多坪的商辦空間，而 1 樓將提供給社會處作為托育中心使用，2 到 15 樓規劃作為住宅使用！

公辦都更、自辦都更、民辦都更懶人包

每個想要辦理都市更新的社區，都有最適合的都市更新方式，因此，所有權人需要花些心思來了解每項都更細節，畢竟成功沒有捷徑，除了天助之外，還得靠自助，自己仔細研究不同的都更方式才行。

【參考資料】

• 台北市都市更新處
• 新北市都市更新處
• 財團法人都市更新研究發展基金會

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