抵押權是什麼?抵押權設定很重要嗎?抵押權塗銷登記流程?不動產抵押注意事項!

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抵押權是什麼?抵押權設定很重要嗎?抵押權塗銷登記流程?不動產抵押注意事項!
最新更新時間: 2024/10/1
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房感知識庫
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大家先想像一個場景,當你去一個很昂貴的餐廳吃飯,結帳的時候突然發現自己沒有帶錢包,因此跟老闆說:「我能不能先把手錶、手機先放在這裡,等我回家拿錢再回來餐廳付錢?」,這時老闆可能會勉為其難的答應,等你去把錢拿來,再把押在餐廳的手錶、手機返還給你。

相似的概念套用在「 不動產借貸 」上也是行得通,當你向銀行借錢,銀行總不會白白給你錢,就自己承受所有的風險。這時銀行就會需要一個「 抵押物 」,作為讓你可以乖乖還錢給銀行的保證,而通常這個高價值、低風險的抵押物就會是「 不動產 」!

假如你借錢不還,這個擔保品就會被銀行收走啦!所以今天筆者就會帶大家深入認識這個所謂的「 抵押權 」及其實際常見的相關程序。以後跟銀行借款,無論是用於房貸、資金周轉、創業或投資,都會更加了解它的運作方式喔!

抵押權是什麼?

抵押權 」是《民法》中保障債權人(例如:銀行)在債務關係中權益的一種物權。一般來說當債務人(例如:借款的人)向債權人借款的時候,就會提供一個與「借款金額」價值相當的財產「抵押物」(例如:房子)作為擔保,以防止債務人在借款期限到期後還不出錢來。如果債務人真的還不出錢來,債權人就可以把這項抵押物賣掉變現,來清償債務人所積欠的債款。

以下是不動產抵押權的關係圖例子,可以看到當債務人與債權人簽訂借款契約,房子就會成為成為債務人提供的抵押品,並讓債權人可以設定抵押權。這項抵押品不一定要債務人提供,第三人也可以協助提供抵押品給銀行,因為對銀行來說,只要有價值相當的物品就好了,誰提供的並不重要。

💡編按:平常我們買房子,通常不會是全部現金付款,因此都會向銀行申請「房貸」,這時也會需要用到「不動產抵押權」喔!

不動產扺押權關係圖

抵押權種類

抵押權可以依照債權設定的時間與額度分為兩種:

普通抵押權

普通抵押權 」白話來說就是:「針對現在的、固定金額的貸款設定抵押權」,也就是現在跟銀行借錢多少,就設定多少的抵押金額。假如你跟銀行借了 500 萬,那就是設定 500 萬元的抵押權。不過,這個債權範圍只「單指這筆貸款」,並「不包含違約金等費用」(沒錯,這些費用都會另外收取!),因此如果使用普通抵押權,有可能實際上,債務人會需要償還超過 500 萬元的金額。

最高限額抵押權

現在台灣所有的大型金融機構、銀行都使用的是「 最高限額抵押權 」,顧名思義就是設定「最高上限」金額,而且不僅限於「現在的」貸款。假如設定的金額是 1,000 萬,這次先貸款 500 萬,那之後還可以繼續貸 500 萬,最高限額抵押權就是設定一個最高的求償上限

一般來說銀行會把最高限額抵押權設定為「貸款金額」的 1.2 倍,只要再次增貸的金額低於這個上限,都不用再另外辦理抵押權,相對方便也省錢。而貸款過程中衍伸的其他費用,同樣是另外計算的,但加總後也絕對不會超過貸款金額的 1.2 倍!

💡聽起來好像有點霧煞煞的對吧?筆者直接舉一個例子給大家聽:
假設小明現在向銀行申請貸款 1,000 萬,而銀行實際設定的最高限額抵押權是 1,200 萬(1.2 倍)。那再假設小明已經還了 500 萬債款卻臨時有資金需求,想要向銀行申請增貸,這時小明的債務還有 500 萬,則就還可以再借款 1,200 – 500 = 700 萬元。

普通抵押權 最高限額抵押權
擔保的內容 現在的債權 過去、現在、未來的債權
擔保額度 固定 可變動

抵押權設定登記是什麼?

了解抵押權的概念後,我們就來進入較實務的層面。由於抵押權本身是一種針對「物」的權利,而銀行並不是擁有這個房子的一方;且身為不動產所有權人的債務人,也沒辦法自己主張把這個房子作為抵押品。

因此如果我們要將一棟房子作為抵押品的話,就必須要找一個公正、合法的官方機構,也就是「地政機關」來設定這個抵押權。「 抵押權設定登記 」意思就是雙方一起到地政機關辦理抵押權,設定一個「抵押權」在抵押品(房子/土地)上,確保在貸款期間,銀行擁有這個抵押品的抵押權。

不動產抵押設定優缺點!

不動產抵押設定的最初目的,就是為了保障債權人的權利,那不動產抵押設定還有哪些優缺點呢?一起往下看看吧!

不動產抵押設定優點

  • 保障債權人(銀行),優先受償給設定不動產抵押的債權人
  • 不動產穩定性高、風險較低(高價值、價格較不易變動)
  • 低利率、可貸額度高

不動產抵押設定缺點

  • 抵押權不一定只能由一個債權人設定,也可以設定給其他人來進行融資(如二胎、三胎貸款),只是當還不出錢的時候,優先受償的債權人會依照順位排序
  • 如果進行房貸增貸的話,增貸的利息沒辦法扣抵所得稅
  • 銀行信用評估會較嚴格,因此有不良信用紀錄的人,會較難拿到高額度房貸

💡延伸閱讀>>>2023 二順位房貸|二順位房貸是什麼?誰適合貸?銀行、民間二順位房貸比較!

抵押權設定流程?要花多久時間?設定費用?

抵押權設定時間?辦理方式?

下圖是筆者整理出跟銀行貸款,與設定抵押權的過程,雖然看起來有些複雜,實際上並不會花費太多時間,大約 1~ 3天即可辦妥。以下有兩種方式可以辦理:

  1. 臨櫃辦理:就該不動產本身所處地點的地政事務所辦理,該區或該縣市事務所都可以。
  2. 跨縣市代收:假如你不方便到該不動產所處地點辦理的話,也可以在其他縣市的地政事務所辦理,代收所人員會郵寄到該縣市處理,之後再將信件郵寄回來給你,相對會比較花時間。

抵押權設定流程

辦理抵押權需要準備的文件很多,如果是自行前往辦理的話,要記得備妥這些文件喔!

  • 抵押權登記申請書
  • 借款契約書
  • 土地及建物所有權狀
  • 印鑑證明
  • 戶籍謄本
  • 不動產所有權人身分證正本及印章
  • 繳納規費(按貸款總金額千分之一)

💡延伸閱讀>>>權狀是什麼? 土地所有權狀 房屋所有權狀 停車位所有權狀 怎麼看?所有權狀 懶人包!

不動產抵押權設定流程

抵押權設定費用

辦理抵押權設定的過程中,需要繳給登記機關(政府)的費用包含「不動產抵押登記設定規費」、「他項權利證明書費」

  1. 不動產抵押登記設定規費:
    依設定抵押權金額,收取千分之一的設定規費。
    假如銀行設定 1,200 萬元的最高限額抵押權,要繳納的地政規費就是 1,200萬 x 1/1,000 = 12,000元。
  2. 他項權利證明書費用:
    一張 80 元。

一般來說,不動產抵押權的設定,為了省時與方便,會委託地政士來幫我們辦理,而一件的代書費大約是 4,000 ~6,000 元左右。

抵押權設定查詢方式

如果想知道這個不動產是否有抵押權的設定、是否有被法院查封,我們可以使用以下幾種方式查詢:

  1. 臨櫃查詢:
    大家可以去任一個地政事務所,申請第二類土地登記謄本得知,而需要準備的文件包含該不動產的建號或地號,以此搜尋你想查詢的不動產有沒有被設定其他權利。
  2. 線上查詢:
    上網至全國地政電子謄本系統查詢,需要備妥自然人憑證。
  3. 便利商店查詢:
    到便利商店的機台操作,需要備妥自然人憑證。

💡延伸閱讀>>>土地謄本、建物謄本是什麼?地籍謄本資訊怎麼看?謄本懶人包!

抵押權塗銷登記是什麼?

除了抵押權設定登記,想必大家一定也聽過「 抵押權塗銷登記 」這個詞彙吧?「 抵押權塗銷登記 」就是把不動產上的這份抵押權進行塗銷的行為。至於何時會需要進行塗銷呢?

  • 最普遍情形就是當借款還清時,代表債務已清償,可以進行抵押權塗銷登記
  • 該不動產已經被查封法拍,就會被塗銷,因為不再是抵押品了
  • 抵押權設定超過請求權 20 年,可以向法院請求塗銷登記抵押權

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抵押權塗銷登記流程?要花多久時間?塗銷費用?

抵押權塗銷登記流程

還完貸款後,記得先到銀行辦理手續,並拿回「清償證明」、「他項權利證明」及「設定(變更)申請副本」,有了這些文件後才能到地政事務所去辦理塗銷登記。與抵押權登記的方式相似,以下有三種塗銷登記的方式:

  1. 臨櫃辦理:
    最快也是最建議的方式,約 1 小時可以辦理完畢。
  2. 通信申請:
    把文件與證明以雙掛號附回郵信封的方式,寄到該不動產的地政事務所並註明「通信案件」,跟金融機構貸款才能用的方式。不過筆者也建議大家可以二次確認手續有沒有辦妥。
  3. 跨縣市代收:
    如果人剛好不方便在該地去辦理的話,也可以使用臨櫃跨縣市代收的方式來辦理,但可能也需要數日的等待期。

不動產抵押權塗銷流程

塗銷登記需備文件

在辦理塗銷登記的時候,要記得準備以下重要的文件:

  • 抵押權塗銷同意書或清償證明
  • 他項權利證明書
  • 塗銷登記申請書
  • 不動產所有權人身分證正本及印章

塗銷登記費用

其實塗銷登記相對輕鬆許多,自己去辦理也不會花費太多時間,而且不需要另外繳納任何規費。如果真的請代書來幫忙處理的話,塗銷登記的代書費約為 2,000 元。

抵押權塗銷查詢方式?

如果我們要確認房子上的抵押權有沒有被塗銷登記成功,可以使用與前面提到的「抵押權查詢」一樣的方式來進行查詢即可。

不動產抵押權常見QA

Q:債務人無法還款時,如何執行抵押權權益?

如果借貸契約到期,債務人沒辦法還款的時候,債權人(銀行)就會向法院申請「強制執行」,把債務人抵押的不動產進行拍賣,用所獲得的價款來收回貸款。

Q:設定假的抵押權合法嗎?

假的抵押權通常發生在債務人想要「逃漏稅」或「規避債務發生」時,由於抵押權具有「優先清償債權人的特質,因此當債務人有大筆欠款時,只要把自己的房屋設定抵押出去,抵押給親戚朋友(名義上的債權人,稱為「假債權人」,卻也是清償後第一順位的人),就算法院判決讓債務人交錢出來,「真正的債權人」卻可能因為抵押權的清償順位導致最終求償無門。

這樣的「假抵押」可能會因為涉及刑法詐欺罪,或是被「真正的債權人」主張債務人和「假債權人」,「通謀虛偽意思表示」的訴訟!

Q:有抵押權的房屋可以買賣嗎?

可以的!雖然房屋本身有被設定抵押權,但並不影響該房屋的所有權!也就是所有權人會換人,但抵押權人並不會更動。

舉個例子來說,小明名下房屋因為房貸,被銀行設定抵押權,小明接著把房屋賣給大雄,這個房子就變成是大雄的,但假如小明沒有如約還完房貸,銀行是有權利把這棟已經轉移給大雄的房子,拿來拍賣清償債務的!因此筆者要提醒大家,在買房子時絕對要先查詢這棟房有沒有被設定抵押權喔,以免影響自己後續的購屋權益喔!!!

Q:抵押權設定有時效性嗎?

有的!如果是普通抵押權的話,在債權擔保的時間 5 年內,債權人都可以實行抵押權,5 年後就無法主張抵押權了。

舉例來說:小明向大寶借了1,000 萬,並以「普通抵押權」,抵押名下一棟房子給大寶,在 2000 年簽訂 20 年的借貸契約。如果 2020 年到了小明還沒有還錢的話,大寶可以在期滿後 5 年內實行抵押權,也就是 2020~2025 年內都可以主張去法院申請拍賣小明的房子。

另一方面,最高限額抵押權對於債權人的保障,因為「不限於現在這筆債權」,所以在到期後的 5 年內,債權是依然存在且仍屬於擔保範圍的;不過到期的 5 年過後,就算前筆債務清償了,最高限額抵押權會繼續存在。

舉例來說:小明向大寶借了 1,000 萬,並以「最高限額抵押權」,抵押名下一棟房子給大寶,在 2000 年簽訂了 20 年的借貸契約(A債權);並在 2005 年再跟大寶簽訂 20 年契約,借了 500 萬(B債權)。

  • 到了 2020 年小明還沒有還錢,大寶就可以在 5 年內,也就是 2020 ~ 2025 年對於A債權實施抵押權。
  • 如果小明已經在 2020 年還完 1,000 萬,但多借的 500 萬還沒有還,這時候最高限額抵押權就依然存在!因此到了 2025 年,如果小明沒有償還多借的 500 萬,那大寶就還是可以在 2025 ~ 2030 年之間,針對 B 債權實施抵押權。

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【參考資料】

  • 全國法規資料庫

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