岡山87期重劃區買房指南！岡山87期重劃區規劃？岡山87期機能？岡山建案！
提到高雄市的「 岡山區 」，大家想到的一定是知名的岡山羊肉爐吧！但你知道，最近岡山可以說是近年高雄最夯的房產話題之一嗎？身為連結台南市區與高雄市區的岡山區，在區位上擁有橫跨兩縣市樞紐的優勢，加上政府近年來大力發展南部半導體產業鏈，位於橋頭科學園區北邊的岡山，就成為眾多建商爭相插旗的區域！
其中，「 岡山87期重劃區 」的土地更是在 2021 年標出一坪 72.8 萬的價格，相較於標售初期，大漲 109%，漲勢十分驚人。究竟「 岡山87期重劃區 」有甚麼樣的魅力呢？今天筆者就帶大家認識岡山與「 87期重劃區 」吧！
岡山87期重劃區
在認識「 岡山87期重劃區 」之前，我們先來認識「 岡山區 」的區位吧！
岡山區在哪裡？
岡山區是位於高雄北部的行政區，地理位置上處於台南市與高雄市中間，鄰接的區域有工業區盛行的路竹區、橋頭區，靠近海的永安區、彌陀區，及靠近山的阿蓮區、田寮區、燕巢區。
早在日治時期，岡山就是日本的空軍據點，而空軍基地也在戰後沿用至今，同時區內也有許多老舊的眷村。以整個岡山區的尺度觀察，主要還是以住宅區、工業區為主的規劃，這是由於岡山的螺絲工業非常發達，是台灣產量最高的螺絲聚落，造就台灣成為世界第三大的螺絲帽出口國，而這些工廠大多都聚集於岡山的「本洲工業區」，位於岡山中北部處，與87期重劃區並不相近。
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岡山87期重劃區在哪裡？
「 岡山87期重劃區 」就是為了改善老舊建物與閒置空間而出現的重劃區，因此這個重劃區完整的名字其實是「 大鵬九村87期公辦重劃區 」。就整個岡山都市計畫土地使用分區的圖來看，其實重劃區只有約 28.8公頃，主要規劃為住宅區使用。
87期重劃區在政府的規劃下，於 2016 年開工、2019 年竣工、2020 年開始標售土地，所以我們現在看到的 87期重劃區，已經有整齊的街廓與大面積乾淨的空地了。
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岡山區仍有人口紅利？
然而，由於岡山的產業還是以傳統製造業為主，這樣的產業結構造成年輕人口外移嚴重。根據下圖的人口結構變化趨勢，我們可以發現近 9 年來，岡山區除了青壯年人口變少，還有少子化及高齡化的問題，人口總數整體下滑不少。不過，受惠於近年來北高雄的建設與話題較多，岡山因位於蛋白區所以仍具有人口增長潛力，因此總人口在 2021 年後又緩步上升。而這樣的人口變化趨勢及區域發展利多，也讓「 岡山87期重劃區 」的房市發展備受矚目！一起和筆者往下深入了解吧！
岡山87期重劃區範圍
「 岡山87期重劃區 」範圍在國軒路以北、介壽路以南、仁壽南路以東，並以岡山南路以西的機關用地為界。區域內以「第三種住宅區」為主，內部保留原有的欣欣市場外，還興建 6 座公園與規劃建設 4 棟社會住宅（南、北基地各 2 棟）。其中在下圖的南、北基地，預計將蓋 626 戶只租不賣的社宅，並預計在 2026 年完工，除了為居民提供更多租金較低的選擇，也會有幼兒園、健身房、日照中心等公共設施。
岡山87期重劃區生活機能
討論到 87期重劃區周邊的生活機能，就必須把範圍拉到的整個岡山市區來觀察，畢竟重劃區本身面積不大，勢必會需要騎車 or 開車到舊市區滿足相關的採買需求。岡山區主要的生活機能聚集在火車站前的商圈，從重劃區騎機車過去大約 5 分鐘內可以抵達，或者是到岡山國軍醫院附近，也有不少超市可供選擇。值得注意的是，岡山區的人口近 10 萬而已，卻有 7 家全聯超市，且連鎖健身房的數量也至少 6 間，剛好這些都是需要相當人口、消費力才能支撐的生活機能，象徵著這些業者對岡山的未來發展相當看好。
岡山87期重劃區最大的優勢，就是它位於高雄捷運末端「岡山站」旁，旁邊還有 2022 年新開幕的「樂購廣場」。除了影城外還有眾多餐飲、購物選擇，大型連鎖商店也紛紛進駐，包含全台第一間無印良品路面店、UNIQLO街邊店、藏壽司等日本企業。此外，最讓在地人期待的就是預計於 2023 年完工的「高醫岡山分院」的建設，完工後將為87期重劃區增添不少發展潛力！
💡編按：岡山居民假日又有新去處了！岡山河堤公園內的「兒童交通主題公園」已於 2024 年 1 月中啟用了，此公園結合道路號誌、標誌、標線等元素，為孩童打造出親子遊戲及兒童交通安全的實作空間，讓河堤公園設施更加多元且豐富！
岡山87期重劃區交通機能
岡山87期重劃區內部主要道路為「鵬程路」，如果要前往站前舊市區的話，通常會走岡山路、阿公店二路或仁壽路（台19甲）；如果是駕車的話，也能走中山南路（台一線）到市中心，車程約 5 分鐘左右。
岡山可以藉由對外的聯絡道路，如台一線、台19甲以及186市道通行至周邊區域。此外，岡山區的一大優勢，就是位於台南、高雄兩縣市之間的優越區位，而且岡山市區離國道一號匝道口非常近，從87期重劃區開車上國道只需要不到 10 分鐘，車程約 30～40 分鐘即可抵達高雄左營或台南東區。以下表格為筆者參考 Google Map ，彙整從 87期重劃區開車至其他地方約所需的時間，供讀者們參考：
| 目的地 | 開車所需時間 |
| 高雄三多商圈 | 約 35 分 |
| 高雄左營巨蛋 | 約 30 分 |
| 高雄橋頭科學園區 | 約 7 分 |
| 高雄路竹科學園區 | 約 15 分 |
| 台南南紡夢時代 | 約 40 分 |
| 台南科學園區 | 約 45 分 |
資料來源：google map，筆者彙整
由於岡山在地以「工業」發展居多，車流本來就比較多，加上未來橋頭科學園區的發展，也會帶動更多車潮，因此政府決定在岡山的嘉新東路設置「岡山第二交流道」，預計最快可於 2028 年完工，並有效地舒緩當地的交通壅塞情形。有了岡山第二交流道後，位於市區北側的工業區可以不用繞行市區再上國道，預計可以將岡山平均進出交流道的時間減少 5～6分鐘。
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岡山87期未來重大建設
岡山社會住宅
💡編按：岡山社宅將於 1、2 樓設立日間照顧中心、社區關懷據點、身障服務據點、幼兒園等，使社會住宅具備社區關懷及兒童照顧的功能，因應未來居住人口需求。
岡山新規劃的 625 戶社會住宅，將會是 87期重劃區內的一大亮點。如同先前所提到的，岡山的社會住宅將有南、北兩基地的社會住宅，看中的就是當地的人口成長、交通便捷性以及未來的產業發展。岡山社會住宅以綠建築為目標進行興建，將花費 33 億建設總樓地板面積 19,335 坪的社宅，並規劃地上 12 層、地下 2 層的 4 棟建物。其中包含套房型 362 戶、一房型 126 戶、二房型 95 戶及三房型 42 戶，還有 343 個汽車停車位及 965 個機車停車位，預計將於 2026 年完工。
高醫岡山醫院
因應北高雄的醫療需求，從 2015 年開始，高雄醫學大學就斥資 25 億規劃這座位於岡山捷運站出口的高醫岡山醫院，預計分兩期興建，其中快完工的岡山醫院一期規劃地上 10 層、地下 3 層，總樓地板面積 22,260 坪的建築物主體，並設有天橋與捷運岡山站相通。高醫岡山醫院將可以提供 522 個病床及 1,000 個工作機會，預計在 2024 年即可開幕。高醫岡山醫院，未來將藉由豐富的醫療資源，帶動更多的工作機會與人流。
秀泰商場
在 2022 年新開幕的秀泰商場，就位於岡山的捷運站出口，成為岡燕地區消費的一大熱點，解決北高雄的影城缺口。秀泰商場約可以吸引 75~90 萬的觀影人次，並預計創造約1.5~1.8 億的年營業額。秀泰商場中電影院、餐廳、商場相關的娛樂空間，可以滿足北高雄生活娛樂的一大需求，加上它優良的商業區為，也提供 87期重劃區未來發展的重要生活機能。
岡山87期重劃區最新消息！高雄捷運RK1站力拼通車！
高雄捷運RK1站進入最後施工階段！
高雄捷運岡山路竹延伸線進度持續向前，根據高雄市政府捷運工程局指出自R24南岡山站到RK1岡山車站路段已近完工階段，將朝 2024 年 6 月底通車試營運目標邁進。
而高雄市政府捷運工程局同時表示，電聯車、供電、號誌、通訊、自動收費及月台門等系統興建工程，目前RK1岡山車站都已近完工階段，路線段機電設備均完成安裝，並展開各項功能測試，包含號誌系統單列車行車測試等，若能順利在 6 月底完工，將成為 2024 年岡山發展的一大利多。
岡山覓橋改建順利！有望年底完工！
岡山區筧橋為跨越阿公店溪重要的建設，二側銜接空醫院路與筧橋路，而原本岡山覓橋僅有 8 公尺，僅供行人及機慢車通行，但隨著岡山未來持續發展，為了因應未來車流及人潮，高雄市政府也在 2023 年決定改建岡山覓橋。
高雄市政府依照都市計畫，把道路改建為 20 公尺寬、長 60 公尺的鋼箱梁車行橋梁，在近期已經完成困難度最高的主結構鋼箱梁吊裝作業，預計於 2024 年底完工，讓岡山地區整體交通機能升等更便利。
台積電進駐帶動岡山87期重劃區發展？有哪些利多？
除了以上岡山現有的機能條件，未來岡山還有三大面向的利多值得關注，分別是「產業園區」的發展、「岡山車站TOD聯開案」，以及「高雄捷運岡山路竹延伸線」的建設：
北高雄科技副都心
台積電於 2023 年 4 月的法說會表明一樣會計畫在高雄設廠，發展先進製程，對於橋頭、楠梓的房市支撐是很大的強心劑，加上政府長期規劃南部S型半導體廊帶，帶動廠商進駐，並透過捷運、國道連結高雄與台南的科學園區，加強半導體上下游之間的連結。讓岡山作為橋頭以北、路竹以南的地理位置，具有更大的優勢。實際的相關作為包含:
- 將限建高度放寬從 70.2m 至94.44m
- 將部分農業區變更為產業園區
- 拓寬聖森路
捷運岡山路竹延伸線
目前高雄捷運紅線的終點站是南岡山站，預計將於 2029 年可以成功連結至大湖站。以岡山區來說，就會有岡山車站、岡山農工站與本州產業園區站，預計 2024 年年中就可以成功通行道台鐵岡山車站。原本的終點站-南岡山站，距離岡山市中心還是有一段距離，居民都要另外騎機車、開車去坐捷運，因此當捷運通車至岡山車站後，可以大幅提高便捷度。
岡山車站TOD聯開案與公辦都更案
為了因應捷運的通行，岡山車站將會以「聯合開發」的方式來建立「雙鐵共構」，讓火車與捷運可以互相連結；此外，捷運岡山農工站（RK）)前的土地也將以 TOD 聯開的方式進行開發。
除了捷運的聯合開發案以外，政府在部分基地也推行公辦都更，包含岡山路與壽天路交叉口的第三商業區開發，以及阿公店溪筧橋旁旁的土地，建設合署新行政中心。
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87期重劃區房價
岡山區整體以「透天」、「中古屋」的產品為主，新屋也以透天厝規劃居多，但近年隨著岡山區的話題熱度提升，逐漸開始出現新的大樓產品，房價也逐年上升。根據實登登錄統計，岡山區的大樓的房價近 5 年內從每坪 14.36 萬原上升至 26.41 萬，增長幅度高達 8 成，尤其是近一年漲幅近 5 成，除了因為原本房價基數小外，與岡山近年的重大建設也有很大的關係。
然而，雖然房價大幅提升，仔細觀察近五年的交易量，其實是呈現「量縮」的情形。原因可能在於 2019 至 2020 年的大環境下，通膨帶動房地產熱潮，產生高點後，接著進入的通貨緊縮造成供給、需求的減少。雖然需求減少，但因市場看好未來的台積電設廠消息，以及未來岡山區發展的潛力，因而讓交易量縮減的情況下，價格依舊可以穩定支撐在每坪 15 萬以上。
下圖為岡山近期住宅部動產的交易量分布，可以發現交易量大的地方主要集中於岡山車站周邊。而87期重劃區由於目前建案稀少，交易量相對較低。
岡山87期建案
雖然目前 87期重劃區還沒有完工的建案可以居住，但各大建商已逐漸在此布局。其中就包含隆大、皇苑、龍騰、藏美等建商，均在近 3 年得標重畫區內的大面積的土地，下圖為各大建商在岡山87期的購地布局圖。其中，鑫龍騰開發於 2021 年底以每坪 72.8 萬元的價格購入 895 坪的土地，創下重劃區土地每坪單價的最高紀錄。依照各大建商的土地取得價格，未來 87期重劃區的大樓建案開價約可上看單坪 30 萬元以上，並以 2～4 房的自住客群為主，除了岡山、橋頭外，亦包含路竹、燕巢地區的換屋或首購族群。
目前重劃區內僅有一個正在推案的預售屋，也就是隆大建設的「鳳凰信義」，預計單坪開價將站上 3 字頭。筆者建議，如果要觀察 87重劃區的房市，可以先看看鳳凰信義的銷售情形，再決定是否要進場喔！
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岡山87期重劃區可以買嗎？
總結來說，「 岡山87期重劃區 」的地理位置良好，是岡山地區 30 年來第一個公辦市地重劃。目前來說，岡山本身的居住條件成熟，且87期重劃區距離舊市區近，生活相當便利，非常適合岡山、燕巢、路竹、橋頭等周邊區域的居民換屋。再加上未來大型建設的落成，與交通的改善，也會帶動更多就業機會。
不過，由於整體重劃區可開發坪數有限，未來推案數量預計恐會少於 10 案，且多會以「大樓」類型型產品為主，未來的建案選擇可能不會太多，因此筆者也建議大家如果祋岡山87期重劃區周圍有興趣的話，考量自身需求後，不妨也可以多看看岡山市區內的透天厝建案喔！
此外，由於岡山本身的工業聚落，路上會有較多大型卡車、聯結車通行；加上岡山本身的交通事故較多， 2023 年的交通事故死傷率位居高雄第五，與旁邊的橋頭區並駕齊驅。若大家有意購買當地房產，不妨在白天、晚上與尖峰時段開車、騎車感受居住環境的寧適程度，實際體驗岡山的生活情形再做決定。
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1. 房屋貸款總費用年百分率約 2.19%~10.20%起，總費用年百分率不等於貸款利率。
2. 實際貸款條件以玉山銀行提供之產品為準，實際年百分率會視顧客貸款產品及授信條件而不同。
3. 更多詳細情形請參閱玉山銀行網站。*謹慎理財 貸款先規劃*
【參考資料】
- 樂居網
- 高雄市政府地政局－土地開發處
【延伸閱讀】
