客運園區買房指南｜大園客運園區未來發展？桃園客運園區機能？客運園區建案？房價？
緊鄰桃園國際機場、位於桃園大園區的桃園客運園區，是個早已完成徵收卻又中途停擺的重劃區。不過近期隨著桃園航空城的擴大開發、周邊的青埔、南崁等區域房價上漲，客運園區相對低的房價，在桃園市內相當少有，讓它翻身成為桃園房市焦點！
客運園區距離桃園航空城、青埔高鐵特區都不遠，被視為兩區人潮溢流的重點地帶，雖然沒有軌道行經，但仍被視為未來桃園重點發展的黃金三角，目前也有多家建案進駐開發，前景相當可期。客運園區優勢在哪？客運園區接下來會如何發展？與周邊特區又會如何連動？跟著房感一起關注！
桃園客運園區
「 桃園客運園區（ 大園客運園區 ） 」正式名稱為「 桃園航空客運園區（大園南港地區）特定區 」，距離桃園航空城特定區約 7 公里，車程約 12 分鐘；距離青埔高鐵特區約 9 公里，車程約 15 分鐘。客運園區其實早在 1998 年就已經規劃好，並已啟動徵收了。不過後續卻因為都市計畫所訂定的規範過於嚴格、缺少企業進駐，加上航空城的發展停滯，桃園的發展重心轉向高鐵青埔特區，導致客運園區的發展呈現空白狀態近 20 年。直到 2020 年，桃園航空城計畫經行政院核定後確定將繼續推進，客運園區的計畫也重新被調整，園區才得以重新被看見。
初次看到這個「 客運園區 」，不少讀者可能會誤會此區是否為重要的客運轉運站？其實客運二字與巴士客運並無關連，而是「 機場旅客轉運 」的意思。因此客運園區的土地規劃，也背負轉運、物流、客運服務專用的重要任務！
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客運園區範圍
客運園區位於桃園大園區南港里，計畫範圍東以環區東路為界、南以環區南路為界、西以環區西路為界、北以省台15號道（大觀路）為界，計畫面積約為 197.37公頃。客運園區由桃園市政府規劃，土地使用分區以住宅區為主，佔比約 40%，其次則為商業區約 11%、航空客運服務專用區約 9%。而其中的「航空客運服務專用區」計畫將提供會議、展示、商務、旅館、航空服務訓練、 辦公、國際物流配銷產業、文化創意產業使用。
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大園客運園區未來發展！
大園客運園區的北端邊界最靠近桃園航空城，因此已經有不少物流業者的大型廠房以及大型飯店進駐，而大觀路一帶的發展也較為成熟，其他地方大多仍處於開發階段。由於客運園區目前沒有機場捷運通過，因此便捷的公路成為客運園區交通發展的唯一解方。此次筆者將客運園區 2024 年周邊的交通建設和都市發展計劃一次整理出來！
大園體育園區
看準客運園區路幅寬、動線規劃彈性大等特點，桃園大園區首座體育園區在 2023 年宣布選定客運園區內的公一公園作為基地，預計將打造設有溫水游泳池、SPA 等設施的地上 3 層、地下 1 層建築物，並力拚 2025 年發包動工，未來將為大園居民帶來更好的運動休憩空間。
桃園航空城
桃園航空城計畫是國家級的大型計畫，行政院在 2012 年宣布「 桃園航空城 」核心計畫正式啟動，並以桃園國際機場作為航空城的成長引擎，期望能透過機場的外溢效益帶動周邊的產業發展、吸引航空旅運量。
桃園航空城由交通部主責規劃，而客運園區的開發則由桃園市政府辦理，不過其實兩個區域環環相扣，客運園區也被視為整體發展計畫中的一部分。內政部也在 2020 年核准辦理「 桃園航空城機場園區特定區 」土地區段徵收，從此被視為客運園區的翻身契機！區域內的拆遷戶搬遷帶來大量居住需求，有望帶動客運園區內加速發展。
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客運園區至機場聯絡道路新闢工程
桃園客運園區要到桃園航空城，過去必須穿越大園市區，市區的雍塞可能造成旅貨運輸的不便。未來客運園區內的車流可以透過新闢的聯絡道路系統（桃園市客運園區至機場聯絡道路工程），避免行經雍塞的大園市區，提供航空城西側區域快捷的聯絡服務，也完善了大園周邊的聯外交通水準。
此新闢的聯絡道路工程全長約 3.4 公里，且會分為 2 期施作。第一期的「 航程路二段 」已在 2022 年 11 月完工通車，該路段以大園區內的環區北路、環區東路口為起點，沿著大園都市計畫範圍的邊界抵達老街溪，全長約為 2.474 公里、路寬 30 米。而第二期工程將由老街溪橋延伸至機捷A15大園站路段，全長約為 1 公里，原訂計劃在 2024 年 3 月完工，不過目前仍在進行中，尚未釋出通車消息。
未來「 航程路二段 」完工通車後，行車時間將由現行的 40 分鐘縮短為 20 分鐘，大幅節省通勤時間及縮短行車時間，同時解決國道2號大園交流道壅塞情形，未來客運特區車流就可以走寬敞的聯外道路直通機捷A15站囉！
大園智慧科技園區
位於客運園區北側約 500 公尺的「 大園科技智慧園區 」，總面積 44 公頃，是桃園市政府在 2018 年爭取中央前瞻計畫補助的成果，預計將引進智慧紡織、化學材料、機械設備、電子零組件、技術研發等產業，有望與桃園航空城開發相輔相成。
大園智慧科技園區預計在 2028 年完工，園區內的潮音國小也規劃遷入客運園區，雖然目前整體的開發進度延宕，也並未傳出有任何指標企業進駐，但科技園區發展成熟後，長期下來也勢必互相影響。
青埔高鐵特區計畫
除了航空城外，另一個影響大園客運園區的周邊特區就是高鐵青埔特區了。大家都知道青埔特區因為有著雙鐵共構的高鐵桃園站，成為桃園房市的熱門區域。此外，青埔特區內還有 A18高鐵桃園站 、 A19桃園體育園區站，以及多家大型購物中心；青埔高鐵特區未來也會有桃園會展中心、桃園亞洲矽谷創新研發中心等重要機能建設。而大園客運園區與青埔高鐵特區的距離也相當近，想必區域間的房價與發展也會跟著相互牽動。
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客運園區生活機能
桃園客運園區內保有重劃區的整齊輪廓街區，區內道路規劃整齊，雖然目前建案仍在興建中，但預估未來會是宜居、舒適的低密度住宅區。筆者整理了三項生活重點給讀者們參考：
- 土地使用分區將商業區和住宅區區隔開來，區域內劃設了 40 米的園道（園科路、園航路），將商業區、物流專區及旅館集中規劃，形成客運園區核心區域。
- 住宅區以住一、住二等純住宅區為主，容積率 180%、建蔽率 50%，格局相對開闊，建築密度低。
- 桃園過去因為地理歷史背景，有「千塘之鄉」的美名，客運園區內有 3 座大型埤塘公園公園綠地，營造出這一區域的閒逸風格。
不過目前客運園區內的購物機能和文教機能，與桃園市其他重劃區域相比較為薄弱。
購物機能
目前客運園區整體的購物機能較不齊全，僅有北端的大觀路一帶稍微熱鬧一些，有餐飲、超商、YouBike 站點和飯店等機能，但以家庭生活需求來說仍嫌不足，如果有購物採買需要還是只能就近前往大園市區。
文教機能
現在的桃園客運園區內設有大園國中，未來也會有大園智慧科技園區境內的潮音國小遷入。至於公園綠地的部分，客運園區遊憩機能堪稱充足，區內有多座小型公園和大園體育園區。
客運園區交通機能
大園客運園區沒有機場捷運行經，且並不在大園市區內，公車班次較為不密集，大眾運輸工具機能也相對不便利。客運園區交通往來最好的方式還是開車，因此近幾年政府也密集建制客運園區周邊的公路網，除了前述的客運園區至機場聯絡道路外，還有以下幾個重要道路：
國道2號
國道二號由桃園機場往西延伸，往東南方向連接國道一號，最後匯入國道三號，貫穿桃園市北部。國道二號也為桃園市大園區、蘆竹區、桃園區、八德區提供便捷的道路系統，並連結了桃園機場與高鐵桃園站兩大交通樞紐。至於距離桃園客運園區最近的國道2號交流道是大園交流道，車程約 10 分鐘，對通勤族來說，住在這裡不論是北上雙北地區或者是南下竹科工作都相當方便。
台61西濱快速道路
國道在上、下班時段經常塞車，而桃園客運園區距離台61線相當近，開往台61西濱快速道路的車程不到 5 分鐘，可作為國道1號、國道3號等南北向高速公路的替代道路。
台15線
台15線由北而南串聯桃園蘆竹、大園、觀音、新屋等區，其中又會行經大園產業園區，是貫穿桃園市南北之間的重要道路，也是客運園區聯外的主要幹道。
國道2號大園交流道延伸至台61線（國2甲）
為了健全桃園機場的聯外交通並因應未來航空城的車流，高公局將國2甲再延伸成為「 國2甲延伸段 」，未來將連接國2至台61西濱快速道路，並由國2大園交流道往西分兩階段延伸。
- 第一階段前段為「大園交流道至台15線圳頭交流道」，往北可通往台北港，往南至觀音工業區，總長 1.64 公里，目前已完工通車。
- 第二階段就是剩餘的路段，將從圳頭交流道連接至台61，現在正進行規劃設計作業，正式開工至通車預計需要 8 年時間。
雖然距離全線通車仍有一段時間，但目前第一階段通車後，客運園區車流至國道2號不必再路過壅塞的大園市區，已大幅節省了 20 分鐘車程。
月桃路拓寬計劃
桃42線月桃路為桃園高鐵青埔站連接至觀音區、大園區及中壢區的重要道路，目前正進行道路拓寬工程，起自觀音區廣大路口至中壢區領航北路一段。
雖然這個路段距離客運園區看似有點距離，但卻是客運園區往青埔高鐵特區的道路之一，因此也被視為航空城的重要周邊計畫。月桃路將分為三個階段拓寬工程，預計在 2027 年 1 月全數完工，未來完工後也得以大幅提升桃園高鐵站、航空城至觀音、大園及中壢往來的便捷，擴大桃園生活圈。
客運園區房價
目前青埔高鐵特區的居住人口已飽和，人潮開始外溢，不少建商看準目前相對低價的大園客運園區，可能會成為桃園下一波購屋首選，加上桃園航空城特區搬遷戶也有購屋需求；長遠來看，未來航空業、物流業等就業人口也會進駐，在這些原因催化之下，建商們也紛紛買地進駐客運園區開闢建案。
根據樂居網站，桃園客運園區近一年的成交均價為 28.33 萬/坪（2024/08 前 12 個月，大樓類型房屋平均單價）。至於周邊都市計畫區如青埔特區的A19桃園體育園區、A18桃園高鐵特區、A17領航站周邊都已達 4 字頭，其中又以一年成交價 49.32 萬/坪的 A18 為最高。而客運園區至青埔只要 15 分鐘，因此可說當青埔房價攀升、居住愈趨飽和，就愈能凸顯客運園區的吸引力。
客運園區建案
客運園區預售屋建案
近年來隨著桃園航空城的計畫及青埔特區的外溢效應，大量建商進駐插旗大園客運園區，加上客運園區採低密度的住宅規劃，使得區內建案透天與大樓交錯。根據樂居網站資料，筆者分析目前客運園區內的預售屋，會發現目前 2～3 房格局屋型單價落在 2 字頭，不過已有逐漸堆高至 3 開頭的趨勢。以下僅針對近一年內有實價登錄之大樓案件列示：
| 客運園區建案 | 建設公司 | 戶數 | 規劃坪數 | 近一年成交均價 |
| 佳瑞向學 | 承瑞開發 | 88 戶 | 27～37 坪 | 30.49 萬/坪 |
| 家田富筑 | 家田建設 | 141 戶 | 24～44 坪 | 28.11 萬/坪 |
| 璟都未來城 | 信都建設 | 427 戶 | 19～40 坪 | 31.96 萬/坪 |
| 璟都凱悅 | 嘉駿建設 | 108 戶 | 21～40 坪 | 28.25 萬/坪 |
| 璟都艾美 | 嘉駿建設、璟都機構 | 142 戶 | 28～39 坪 | 28.25 萬/坪 |
| 合登領航城 | 合登建設 | 246 戶 | 24～33 坪 | 35~38 萬/坪 |
| 宗佳領御 | 寶佳建設、宗佳建設 | 144 戶 | 25～36 坪 | 33.78 萬/坪 |
| 華登新城峰 | 華登建設 | 213 戶 | 25～40 坪 | 31.83 萬/坪 |
| 立程晴美 | 立程建設 | 40 戶 | 16～27 坪 | 33.91 萬/坪 |
| 英堡日朗 | 英堡建設 | 54 戶 | 28～38 坪 | 29.84 萬/坪 |
| 龍築靜玥 | 龍築開發 | 135 戶 | 19～41 坪 | 31.01 萬/坪 |
| 協勝雙子城 | 協勝建設 | 144 戶 | 25～38 坪 | 27.27 萬/坪 |
| 高誠君壐 | 高華建設 | 70 戶 | 19.85～37.5 坪 | 27.01 萬/坪 |
| 鈞貴極美2 | 鈞貴建設開發 | 84 戶 | 24～38 坪 | 29.8 萬/坪 |
| 大耀首璽 | 大耀開發建設 | 101 戶 | 26～33 坪 | 32.03 萬/坪 |
| 耀承璽閱 | 耀承建設 | 111 戶 | 24～38 坪 | 29.04 萬/坪 |
參考資料：樂居網（資料更新時間：2025/1/10）
客運園區成屋建案
至於客運園區內的成屋建案，10 年內的房屋平均成交均價在 15 萬/坪左右，遠低於桃園市房價（平均 35.36 萬/坪），可說是相當親民，我們也整理了一些客運園區內成屋建案給讀者參考比較：
| 客運園區建案 | 屋齡 | 總戶數 | 平均成交均價 |
| 璟都文華 | 1 年 | 104 戶 | 28.59 萬/坪 |
| 璟都麗緻 | 0 年 | 173 戶 | 28.74 萬/坪 |
| 尊騰劍橋 | 0 年 | 110 戶 | 30.77 萬/坪 |
| 桃囍 | 9 年 | 53 戶 | 25.07 萬/坪 |
| 馥悅 | 8 年 | 145 戶 | 23.94 萬/坪 |
| 君匯 | 8 年 | 116 戶 | 26.38 萬/坪 |
| 悅灣2 | 17 年 | 132 戶 | 18.94 萬/坪 |
| 鈞貴極美 | 2 年 | 77 戶 | 16.93 萬/坪 |
參考資料：樂居網（資料更新時間：2025/1/10）
客運園區可以買嗎？
受惠於桃園航空城計畫開發，大園客運園區內的商業區、航空客運服務專用區將會有許多大型企業進駐，建商看見其發展潛力，目前已紛紛在客運園區住宅區插旗。客運園區的房價相對桃園多數地區較為親民，吸引許多首購族青睞。此外，也預料到航空城的拆遷戶、青埔南崁因高房價、居住飽和的外溢族群會是此區的主要客群。不過客運園區目前的大眾運輸、生活機能較為不足，是需要考量的項目。
因為桃園機場捷運的開通以及桃園機場的優勢，桃園近年來持續吸引了雙北外溢的購屋族，讓桃園榮登全台人口成長率之冠。而客運園區是目前桃園市少數仍有 2 字頭房價的重劃區，但開價攀上 3 字頭也是近年內可預期的發展。
筆者認為，客運園區不見得能複製青埔特區的模式，發展購物中心、影城等，不過客運園區內純住宅的規劃，少了人潮與車潮的擁擠，公園的建置及未來完工的大園體育園區，加上指日可待的聯外道路建設，毋庸能讓住客獲得更好的居住品質。
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