A21重劃區買房指南｜桃園A21重劃區完工期程？A21機能？環北重劃區可以買嗎？
桃園機捷帶動桃園各市鎮發展，各站周邊土地也正式定位朝向大眾運輸導向發展（TOD）。位於桃園市中壢區的「 A21環北站 」自 109 年起開始進行區段徵收工程，衍生成為「 A21重劃區 」（又稱「 環北重劃區 」），周邊的捷運交通工程目前正如火如荼進行，A21重劃區未來可配合桃園機場捷運的延伸，串連青埔地區與中壢市區，可說是完成機場捷運各站區 TOD 的重要拼圖！
目前桃園A21重劃區正在進行整地施工作業，未來放眼 5 年內的動態與桃園捷運發展密不可分，究竟「 A21重劃區 」的發展期程、周邊機能如何，跟著筆者一起了解吧！
A21重劃區
為配合桃園機場捷運的發展，串連大台北至桃園國際機場及大桃園地區，桃園市政府自 109 年起啟動「 A21環北站周邊區段徵收 」作業，並自 111 年開始整地施工，預估於 114 年完成土地點交。不過因河川區與第一種住宅區（不影響地區景觀且與地區發展相符的既有合法社區聚落）不列入徵收範圍，導致 A21重劃區整體被劃分為形狀不太規則的三大區塊。
【桃園 A21重劃區 小檔案】
- A21行政區劃：桃園市中壢區
- A21面積：都市計畫面積 50.54 公頃，區段徵收面積 42.32 公頃
- 特色地景：老街溪、新街溪、陳屋公埤等
A21重劃區規劃
「 A21重劃區 」所在的中壢區，是桃園市目前人口密度第三高的行政區，這一區的都市計畫辦理新市鎮再造後，可以協助紓解中壢都心人口壓力，也能帶動機捷A21環北站周邊商業機能，加速地區開發，促進桃園市整體平衡發展。
A21重劃區東起新街溪、西至民權路、北起國道一號高速公路南側綠地用地及南園二路、南至環北路及中壢平鎮都市擴大計畫北側住宅區為界，整體都市計畫面積約 50.54 公頃，排除不予徵收的地區，區段徵收面積約 42.32 公頃。
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其中，A21重劃區使用分區規劃為：
- 可建築土地：
包含住宅區、住宅區（再發展區）、商業區、宗教專用區、加油站專用區等，面積合計約 23.02 公頃。 - 公共設施用地：
包含機關用地、文中用地、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地用地、綠地用地兼供道路使用、廣場用地兼供停車場使用、廣場用地、道路用地等，面積合計約 19.3 公頃。
A21重劃區生活機能
A21重劃區的三大區塊在政府顧及原有居民相關權益之下僅就部分區域進行徵收，或許不像過往其他重劃區的這麽方正，但因為鄰近老街溪、新街溪、陳屋公埤，因此區域內邊緣基地建案或許能享有溪景、湖景，並且有著些許棟距景觀！此外，新舊住宅共存在市容上雖然少了整齊劃一，不過卻能讓重劃區內的承購戶能即刻享有區域內原有生活機能及學區優勢，避免購入重劃區建案後，在機能考量像是賭注一般！
桃園A21重劃區以「田園住宅社區」、「區域轉運社區」為規劃理念，目前仍在施工整地階段，我們將左中右依序分為第一區、第二區、第三區依序介紹各區生活機能。
A21重劃區生活機能：第一區
桃園A21重劃區第一區西至民權路、北臨國道一號、南臨環北路、東囊括老街溪部分流域，因此可享水岸綠地景觀與老街溪河濱步道。都市計畫中，市府預計在老街溪旁新闢公園，圍繞著公園的則是住一、住三住宅區，不列入區段徵收的範圍街景屬舊市鎮型態，以平房住宅為主、穿插鐵皮建物工廠，市容相較另兩區顯得僻靜單純，近水岸的區域若有新建案進駐，就會符合「田園住宅社區」形象。
A21重劃區生活機能：第二區
桃園A21重劃區第二區北接國道一號、西臨中豐北路、東接新生路，南側則為機捷 A21環北站 ，區塊中有一大面積陳屋公埤，民房住宅圍繞埤塘林立，未來將一併整地規劃為住一、住三、住四住宅區；陳屋公埤納入都市計畫範圍將整地蓋公園，上方也規劃出文小用地，未來此區承購戶可享有學區機能。
但第二區上方有一塊中豐交流道預定地，未來該區將興建一北上匝道「國道1號中豐交流道」，可由市道113（中豐北路）匯入國道一號北向。若施工順利將可於 115 年完工啟用，會比桃園A21環北站的建案起步還要早一些。雖享有交通紅利，但屆時預估將吸引鄰近市鎮大量車流湧入A21，可能對第二區臨市道113（中豐北路）住戶生活品質產生影響。
A21重劃區生活機能：第三區
桃園A21重劃區第三區是高度發展的中壢區中的一塊低開發腹地，北臨南園二路，區塊輪廓完整但無交通幹道，未來區塊內將新闢公路，打造成住二、住三住宅區錯落的社區空間，街廓雖然細碎，但穿插公園綠地，第三區中央也有一塊文中腹地，將設置設置「興南非營利幼兒園」，工期與整地同步於 2022 年 6 月展開。生活機能除了未來的幼兒園，第三區也與中壢藝術園區隔一路之遙，「中壢興南國中」未來也將遷校進入 A21重劃區環北路425巷，估計 115 年完工，區內頗具文教色彩，有望吸引年輕親子家庭客群承購。
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與第三區南端隔一條路的「 海華特區 」也是被看重的生活機能優勢之一，海華特區因有SOGO百貨、威尼斯影城進駐，近年成為中壢一級指標商圈，有如中壢版「信義計畫區」；海華特區居住品質舒適、移居族群單純，是近年興起的高質感社區，未來亦可有望帶動相鄰的A21第三區生活機能。
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A21重劃區交通機能
桃園A21重劃區最受矚目的交通優勢就是「 桃園捷運 」，臨近的「 中壢火車站 」未來也將成為重要交通樞紐，還有正在興建可連接國一的「 中豐交流道 」也備受重視，上述皆是帶動 A21 的三大交通機能重點。以下筆者先針對桃園捷運做一整體介紹，再針對上述三交通節點一一分析三區交通機能。
桃園捷運三重點路線
捷運機場線
桃園機場捷運由台北、新北一路延伸到桃園中壢，112 年 7 月 A22老街溪站通車，旅客可由 A1台北車站一路搭乘至 A22老街溪站，A22 延伸至 A23中壢站路段是機捷連結中壢車站最後一哩路，預計 117 年通車。機捷線全線通車後，旅客自桃園高鐵下車可搭乘機捷至中壢車站轉乘台鐵，比起現今要銜接台鐵必須搭 50 分鐘 206D快捷公車，才能抵達最近的桃園火車站，來的方便快捷許多。
捷運綠線
捷運綠線從桃園八德G01延伸至大園、蘆竹，是有利航空城整體發展的聯外交通骨幹，雖不經過中壢與A21，但途經桃園車站G07，與中壢車站有台鐵相連，構成四通八達的整體路網，也有利 A21環北站整體的交通機能發展，預估於 119 年 12 月全線通車。
捷運綠線延伸中壢
這一條綠線延伸段，從中壢車站走到八德G01，開通後 A21環北站 可直達八德，等同延長機捷路線，機捷各站重要性將大為提升。目前此路線正待交通部審議，待核定通過，尚無預計通車期程，預計2年內動工，動工後8年內完工。
機捷A21環北站
桃園A21重劃區緊鄰機場捷運A21環北站，三大區塊都在車程 10 分鐘內的黃金半徑，其中又以第二區最為靠近；興建中的桃園捷運綠線未來也將延伸至中壢、接軌中壢車站，屆時桃園A21重劃區南來北往將更加便利。
中壢火車站
中壢火車站目前僅有台鐵使用，但機捷正由 A22老街溪站往 A23中壢站延伸，捷運綠線延伸中壢路網也正如火如荼進行，預計 119 年中壢火車站將成為機捷、綠線延伸中壢、台鐵等三鐵共構車站。在三鐵共構大計畫完成之前，桃園A21重劃區居民要前往中壢站搭火車也不算太遠，重劃區北界距離中壢火車站也只要 10 分鐘車程即可抵達，通勤族也有公車路網可以選擇。
中豐交流道交通工程
為解決中壢交流道長期雍塞狀況，也為因應中壢地區及航空城高鐵站區未來發展需求，高公局自 112 年開始興建可串接國道一號的「中豐交流道」，預計於 115 年完工。
雖然公路與捷運工程的興建，對在地居民與商家來說都是交通混亂的黑暗期，但中豐交流道開通後，預計將提供沿線 A20、A21重劃區承購戶、高鐵桃園站、桃園航空城及台灣桃園國際機場另一進出廊道，帶動中壢區及大園區地方發展。屆時 A21重劃區承購戶能享有快速便捷的交通紅利，但代價就是住家臨交流道旁，恐有易受塞車車流影響居住品質之虞。
桃園A21重劃區房價
參考內政部實價登錄及樂居網資訊，A21環北重劃區目前一年內住宅大樓成交均價約為單坪 26 萬元；由於目前區域內的區段徵收整地工程仍在逐步展開，因此房價尚未明朗，不過A21重劃區內主要規劃為純住宅、多種公設的居住環境，相信開發完成後有望大幅提升房市發展！
桃園A21重劃區建案
目前 A21重劃區尚未進入建商占地開發模式，僅零星小規模建案各自銷售，其餘周邊多為老舊平房，生活機能仍多仰賴中壢市區。
A21重劃區建案：預售屋
| 建案名稱 | 建設公司 | 預計成交時間 | 戶數 | 規劃坪數 | 近一年成交均價 |
| 新生美閤 | 基寶建設 | 2025 年 6 月 | 14 戶 | 31 坪 | 29.97 萬/坪 |
| 樸翔初耘 | 樸翔建設 | 2024 年 | 134 戶 | 28～49 坪 | 房屋開價 48 萬/坪 |
資料來源：樂居網、591，筆者彙整（資料更新時間：2024/7/19）
A21重劃區建案：成屋
A21環北重劃區除上述 2 案新建案，周邊也有不少成屋共享 A21的便利機能，以下為筆者彙整各區幾個指標建案，提供想入手此區的讀者們參考。
| 建案名稱 | 屋齡 | 坪數 | 格局 | 平均成交均價 | 鄰近A21區段 |
| 羅馬天下 | 32 年 | 46～52坪 | 1～4 房 | 15.46 萬/坪 | 第一區 |
| 帝王新廈 | 32 年 | 39～40坪 | 2～4房 | 17.11 萬/坪 | 第二區 |
| 新都廷 | 12 年 | 24～71 坪 | 2～4 房 | 20.93 萬/坪 | 第二區 |
| 和瑞捷境 |
11 年 | – | – | 18.55 萬/坪 | 第二區 |
| 光合硯 | 5 年 | 24～39 坪 | 2～3 房 | 20.67 萬/坪 | 第二區 |
| 安鑫A21 | 10 年 | 21～149 坪 | 1 房 | 23.22 萬/坪 | 第三區 |
資料來源：樂居網、591，筆者彙整（資料更新時間：2024/4/11）
A21重劃區可以買嗎？
A20重劃區、A21重劃區北接青埔、南接中壢市區，是 10 年內中壢發展的重點區域，不過比起北端 A20重劃區，A21重劃區享有更便捷的既有生活機能，加上鄰近海華特區，提升該地生活品質與吸引力。未來桃園A21重劃區有望成為中壢前站的新市鎮，擴大中壢精華區，逐步與青埔特區結合，帶動捷運沿線周邊發展！
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此外，都市計畫重劃區顧及商業發展也注重居住品質，桃市府規劃 A21重劃區內將新設 4 處公園，結合既有的埤塘與水域新街溪、老街溪，加上兩學區，預估將會是文教、住商、地景機能齊備的街區輪廓！
| A21重劃區各重點工程預計期程 | A21重劃區區段徵收案土地點交 | 興南國中遷校 | 中豐交流道交通工程 | 桃園機場捷運延伸中壢火車站 | 桃園捷運綠線 | 桃園捷運綠線延伸中壢 |
| 時間 | 114年11月 | 115年 | 115年 | 117年 | 119年12月 | 待訂 |
資料來源：筆者彙整（資料更新日期： 2023 年 12 月）
目前 A21重劃區周邊有多項交通工程正在施作，區段徵收整地工程也仍正進行，還沒有大型建案進駐，不過可以預期，桃園捷運路網的依序到位，會是影響 A21房市的重點。桃園中壢市區人口密度高，深受交通壅塞、居住空間擁擠所苦，周邊有新市鎮發展，人口勢必外擴；A21重劃區非交通重點轉運樞紐，但距離即將雙鐵共構的中壢車站並不遠，享有交通機能又有居住品質，待未來路網健全，後勢發展可期。目前房價建案仍有待觀察，建議自住客、投資客延長觀察期，視工程進度再決定時機下手。
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【參考資料】
- 桃園機場捷運A21站地區區段徵收開發案網站
- 桃園市政府地政局
- 交通部高速公路局
- 桃園市政府捷運工程局
- 實價登錄、樂居網
【延伸閱讀】
