左營機20公辦都更案！左營水肥瀝青廠華麗轉身！左營機20都更規劃？
位於高雄市左營區，這塊土地曾經是運作超過 40 年的水肥處理廠與瀝青廠，但原本位於城市邊緣的公共工程設施，逐漸被住宅、學校與醫療機構包圍，最終走向退場與轉型。如今，面積約 1.8 公頃的「機 20 機關用地」，正透過公辦都市更新打造結合居住、公共服務與社福機能的全齡共居社區。
那麼，左營機 20 基地在哪裡？過去為何會設置水肥瀝青廠？公辦都更又將如何改變這個區域？本文將從基地位置、歷史背景、都更規劃到未來可能的房市影響，一次解析這個北高雄重要的都市更新案例！
💡編按：左營機20公辦都更案預計在 2026 年 10 月動工！首先動工的會是面積約 836 坪的綠意公園，未來將提供周邊鄰里豐富的休憩開方空間！
左營機20基地在哪裡？區位與範圍一次看
左營機 20 基地位於高雄市左營區福山里，基地面積約 1.8 公頃，屬於機關用地（簡稱機20）。基地座落在國道 10 號與省道台 1 線（民族路）交通幹道交會區域，是北高雄重要的交通樞紐。
基地周邊發展已相當成熟，步行約 5 鐘即可抵達高雄榮民總醫院，周邊亦有福山國中、新莊高中等教育資源，醫療與文教機能完善。從商業機能來看，基地距離漢神巨蛋商圈、義享天地 等北高雄重要商業中心不遠，周邊亦有 HOLA、B&Q 等大型居家賣場，使整體生活機能相當完整。
基地未來也將受惠於大順路輕軌建設與交流道擴建工程，整體交通易達性持續提升。從基地出發，開車約 10 分鐘即可抵達高鐵左營站，同時也能快速連接北高雄科技產業聚落，例如台積電高雄廠區。
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左營機20前身是水肥瀝青廠？「機關用地」是這個意思！
不少人看到「機 20 」這個名稱時，第一個疑問通常是：「機 20 」到底是什麼意思？
其實在都市計畫中，「機」字樣指的是「機關用地」，也就是提供政府機構、公共服務單位或相關設施使用的土地，例如行政機關辦公空間或公共設施等。而左營的「機20 」就是高雄都市計畫中編號第 20 號的機關用地。
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這塊基地早在 1978 年起就陸續設置市府設施，包括環保局的水肥處理廠以及工務局的瀝青廠。當時的都市發展背景與現在不同，北高雄仍屬於城市邊緣地帶，人口密度較低，因此這類具有氣味或噪音的公共設施，往往設置在當時相對偏遠的地區。
1970 年代，高雄許多住宅尚未普及污水下水道系統，民宅化糞池抽取出的糞污必須集中送往專門處理場，因此市府在當時仍屬城市邊緣的地區設置水肥處理廠，以維持都市公共衛生。除此之外，也設置了由工務局管理的瀝青廠，主要用來生產道路鋪設與養護所需的瀝青混凝土，供應高雄市各項道路工程使用。在接下來 20 年裡，高雄都市快速擴張、道路建設頻繁的時期，這類市府自設的瀝青廠有助於道路施工與維修的材料調度。
然而，隨著城市向北發展，原本位於郊區的公共工程設施逐漸被住宅區包圍，水肥處理廠與瀝青廠也因此被視為典型的「鄰避設施」。在都市環境與居民需求改變之下，相關設施也陸續退場：水肥處理廠於 2009 年停止運轉，瀝青廠則於 2014 年停工。之後基地一度作為環保局與工務局相關單位辦公及設備空間使用。
直到 2021 年，高雄市政府完成水肥處理廠地上設施拆除，並進行簡易綠美化，暫時作為社區開放空間。這片曾經運作超過 40 年的環保與工程設施基地，也因此正式走入轉型階段，成為今日推動公辦都市更新的「左營機 20 基地」。
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左營機20公辦都更分「單元一、單元二」開發
為了提高招商彈性並降低開發風險，高雄市政府將左營機20公辦都市更新案，平均劃分為兩個單元，各約 7,000 多平方公尺。這 2 個更新單元可分別投標、也允許廠商同時投標，甚至鼓勵提出整體合併規劃的創意構想。在市府的招商規劃中，左營機20公辦都更案被期待導入市府機關辦公空間與社會住宅及社福設施，形成兼具公共服務與居住機能的都市更新基地。
左營機20更新單元一：市府機關辦公大樓進駐
更新單元一主要規劃為市府機關辦公空間，未來將興建市府辦公大樓，提供原本設於基地內的工務局相關單位進駐。
左營機20更新單元二：社會住宅與社福設施集中規劃
位於基地南側的單元二，則以社會住宅與公益設施為主要規劃方向，未來將設置社會住宅與社會福利設施，並導入長照與日照服務機能，打造具備全齡照護概念的社區空間。
左營機20公辦都更難題！
不過，左營機 20 公辦都更案的招商過程其實並不順利。 2022 年第一次公告招商時曾出現無人投標的情況，主要原因包括當時營建成本快速上漲、央行升息導致融資利息增加，以及基地未鄰捷運站且緊鄰高架道路等區位條件，使部分建商對未來房市銷售有所疑慮。此外，當時房市景氣轉趨保守，中北部建商南下投資的意願也相對降低。
為了提高招商成功率，高雄市政府後續重新檢討招商條件，包括調整容積獎勵適用項目、檢討共同負擔比例、修正市府領取權利金等方式，並重新評估營建成本與財務參數。在 2023 年 4 月第二次公告招商後，單元一才順利標脫；而單元二則在 2023 年底第三次公告招商後才完成招商。
最終兩個更新單元均由尚發營造公司得標，並於 2024 年 9 月完成簽約。整體公辦都市更新案預估投資金額約 125 億元，未來將結合住宅、社會住宅、政府辦公與公共設施，逐步將這塊曾經作為水肥與瀝青設施的基地，轉型為北高雄新的生活型社區！
左營機20公辦都更規劃？打造「全齡共居」住宅社區
左營機20公辦都市更新案整體發展定位為「科技宜居・銀髮樂居・左營新城居」。規劃目標是結合周邊成熟的住宅、醫療與生活機能，打造一個兼具居住品質與社會照護功能的都市更新社區。
所謂「全齡共居」，指的是在同一社區中同時規劃不同年齡層的居住與照護需求，例如一般住宅、社會住宅、長照服務與日照中心等設施，使年輕家庭、上班族與高齡族群都能在同一生活圈中共存，形成具有互助與照護機能的社區型生活環境。
左營機20都更後將出現哪些設施？
筆者在單元二招商文件中也發現，實施者若申請容積獎勵時，公益設施比例須優先達到 15%。這代表開發內容不只是住宅開發，更透過都市更新導入公共服務、社會福利與開放空間。依照目前的規劃，這個公辦都更案包括：
- 市府機關辦公大樓：都更完成後，市府將取得 1 棟約 11 層樓的機關辦公大樓，提供原本設於基地內的工務局相關單位進駐，例如公園處養護工程隊與道路挖掘管理中心。
- 社會福利與社會住宅大樓：規劃興建 1 棟 11 樓社福住宅大樓，包含約 120 戶社會住宅，並設置社區型日照中心與日照機構，提供高齡照護與社區服務。
- 公園與公共空間：開發單位將協助市府開闢約 810 坪公園綠地，提供周邊居民休憩空間。
- 道路與公共通行空間：同時規劃 4 公尺與 10 公尺廣場兼道路用地，改善基地周邊交通動線與公共通行空間。
左營機20公辦都更案影響？「都更168 」加速推動！
左營機20公辦都更案除了是北高雄的重要更新基地，也被視為高雄市推動都市更新制度的指標案例之一。在單元二完成簽約後，整體開發將適用高雄市政府推動的 「都更 168 專案」，透過行政流程簡化與跨機關協調，加速都市更新案的審議與開發時程。
什麼是高雄市政府的「都更168」專案？
高雄市政府推出的「都更168」專案主要是針對都市更新案件提供加速審議機制：若案件符合條件並完成申請程序，開發流程可以大幅縮短。例如在實施者完成事業計畫與權利變換計畫草案報核後，6 個月內完成事業與權變計畫核定；接著在申請建造執照後，約 2 個月即可核發建照。整體而言，從報核到取得建照的時間可控制在約 8 個月內，讓開發案能更快進入施工階段。
左營機20都更案影響：滿足住宅需求
根據高雄市政府提供的簡報資料，近年高鐵特區周邊住宅行情約落在每坪 38 萬至 45 萬元，隨著高鐵生活圈逐漸成熟，以及科技產業發展帶動人口移入，周邊住宅需求持續增加。另一方面，往南連接的生態園區與巨蛋生活圈，因捷運紅線、百貨商圈與生活機能完善，近年也成為北高雄房市較為活躍的區域之一，住宅行情約每坪 36 萬至 45 萬元。
左營機20都更案影響：提升周邊居住品質
由於左營機20公辦都更案所在位置正好位於北高雄幾個重要生活圈的交會地帶，包括高鐵左營站生活圈、生態園區巨蛋生活圈，以及凹子底農十六生活圈，因此也被認為具有一定的區域發展潛力。隨著公辦都更完成後導入一般住宅、社會住宅、公園綠地與公共設施，未來有機會改善過去作為公共工程設施基地的環境條件，並提升周邊整體居住品質。
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