華廈是什麼？華廈有電梯嗎？華廈優缺點？誰適合買華廈？

現在的房地產新屋市場上，已經越來越少看到「 華廈 」產品了。想必很多讀者對於華廈應該都不太熟悉吧？跟大樓、公寓又有哪裡不同呢？今天就請大家跟著筆者一起進一步來認識「 華廈 」吧！

華廈定義？華廈有電梯嗎？

「 華廈 」指的是 7 － 10 層樓高（至多不會超過 11 樓）且有電梯的住宅產品，一般也常稱為「 電梯華廈 」。簡單來說，我們也可以把華廈理解為介於「公寓與大樓間」的混血產品！

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華廈疑問百百種！

大家對華廈可能有許多疑問，包括：

• 為什麼新成屋市場上少見華廈？
• 為什麼華廈常配機械式車位？
• 為什麼華廈管理費高昂？

這些繁雜的疑問要如何簡單的回答？我們不妨從消費者角色，換到牌桌的另一頭，用開發商的角度一起來思索這些問題。

華廈是如何產生的？

一般而言，只有在「基地面積太小、容積不足」的狀況下，建商才會選擇規劃華廈產品。在這樣的限制下，建商在產品規劃上有以下三個特色：

• 土地面積小，可建築面積只適合規劃 2 ～ 3 坪住宅產品。且在容積率的限制下，較小的土地面積最多也只能蓋 7 ～ 10 層樓。
• 土地面積小，導致地下室空間不足，扣除車道後往往沒有迴車空間。如果要立體利用向下開挖，又可能會造成建案公設比過高等疑慮，最多只能規劃機械停車位來滿足住戶的停車需求。
• 樓地板面積有限，所以健身房、泳池、社區讀書室等特殊公設在華廈內也較少設計，對建商來說能多規劃一些可銷售戶數反而更具經濟效益！

華廈公設比

上面有提到，華廈產品的出現主要是來自於土地面積、可建築樓地板面積量體較少有關，因此開發商在建設華廈產品時，就比較不會額外興建特殊公設（例如健身房、 KTV 等），因此華廈的公設比相較電梯大樓來說較低，大約只有 15 − 25%。

除此之外，興建華廈時大多也會設有管委會，只是管委會的規模通常不會像電梯大樓那麼大。

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華廈優缺點

華廈優點

• 「 公設比低 」：華廈公設比通常僅約 20% ，與現今公設比動輒 35% 的電梯大樓相比，確實划算許多。再加上華廈通常總價較低，買到的室內實坪較多，是個經濟實惠的住宅產品。
• 「 戶數少 」：出入人口相對單純，但戶數少在公寓大廈中卻是個雙面刃，隱含的風險稍後為讀者詳細說明。
• 「 有電梯 」：華廈一般都會設有電梯，因此相較公寓而言方便許多，對於家中有老小的家庭來說，是電梯大樓以外的第二選項。

華廈缺點

• 「 管理費、相關成本高昂 」：華廈常見一層雙拼至三拼，加上樓層數較少，因此若以 10層樓的華廈估算，全棟總計也不過 30 戶，戶數少也間接造成每戶須負擔的管理費用高昂。倘若管理基金不足，整棟華廈的管理品質可能就不盡如人意。
  此外，需要近一步需要擔憂的是，後續如遇到設備需維護更換，每個住戶可能皆須負擔高昂成本。
• 「 常見機械車位 」：因為容積等限制，導致華廈大多是設計機械車位，以滿足社區住戶的停車需求。雖然可增加停車空間，但若無適當管理，機械車位故障機率相對更高，便利性自然也較差。
• 「 屋齡老舊 」：華廈產品，一般屋齡皆落在 20 − 30年，相較電梯大樓多屬於中古屋。

華廈為什麼越來越少見？

選擇高容積、一定規模的土地整併開發成大樓（還可以想辦法拿容積移轉、容積獎勵，讓建築越蓋越多），對於開發商而言，可以獲得最大化的利潤，且在銷售策略上，大樓建案能夠透過特殊公設吸引消費者目光。相較之下，華廈常見機械車位與後續管理費高昂等缺點，對於消費者而言可謂兩大痛點，因此在市場上自然沒有大樓受歡迎。

不過，雖然在多數都會地區大面積基地稀缺、土地成本高漲的狀況下，中小建商會將目光轉向低容積、土地面積小的建地去開發電梯華廈產品，但因為電梯華廈的市場性相對較低（民眾還是更偏愛大樓產品），所以也使得華廈產品漸漸被市場所淘汰。

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誰適合買華廈？

購入華廈前，筆者提供幾個面向建議讀者在決策前可以多加思考：

• 「自身生活型態」：是否與長輩同住？自己是否會經常使用社區公設（游泳池、 健身房）？
• 「預算內容」：低總價與低公設的誘因，對於資金有限又希望有電梯的首購、小資族群，仍是非常有吸引力的特點。
• 「費用分攤」：長遠而言，隨著建物老舊破敗，較少的戶數也代表住戶需要負擔較高的管理費及修繕費用，如果仍想選華廈產品，筆者建議可以優先挑選規劃有較多戶數的華廈，以規避部分風險。

華廈值得買嗎？

華廈多以中古市場為主，公設比大多約落在 15 ～ 25％ ，雖然可能須繳交較高昂的管理費用，但由於「屋齡、公設比、房屋銷售價格」大多都介於「公寓與電梯大樓」之間，再加上具有電梯、停車位等優勢，依然適合預算相對有限的首購族、小資族自住使用（置產客購入出租使用也相當常見）

華廈、大樓、公寓差別？

在認識完華廈之後，相信大家對於購屋時建物型態的選擇性又更加難以抉擇了！這邊筆者幫忙彙整了華廈、大樓以及公寓三者的重要資訊，讓你購屋前可以輕鬆做比較喔！

【圖片參考】

• 京杭建設

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