公寓懶人包｜公寓是什麼？公寓公設維修費補助？購買公寓大廈要注意哪些地方？
融合在街巷間的「 公寓 」，肯定是台北城市居民最熟悉不過的城市風景線。筆者來到台北唸書後，在學校周邊、上班地點穿梭時，也漸漸習慣了步登公寓這樣的常民建築。或許在經濟發展的當下，現在的購房者更加重視整體的居住體驗。在這樣的趨勢下，大樓產品提供了良好的公共設施與管理服務，這樣更高層次的需求，讓公寓這項產品漸漸離開了主流。但公寓這項舊時代的產品，還是有它的魅力所在，就讓我們在此深扒一下公寓這項產品吧！
💡編按：各縣市每年都會有對公寓大廈的公共設施維護修繕費用補助，現在已經開放申請了！！趕快往下看你家的房子是否符合資格！
公寓定義？
「 公寓 」指的是 4 – 5 層低矮連棟（至多不會超過 6 樓）的住宅產品。此外，公寓大多沒有其他特殊公設（例如健身房、 KTV 等），較老舊的社區也不太會有管委會。
公寓和獨棟透天的物理概念定義類似，但和透天厝的差別是公寓有複數個所有權人（透天厝較常是由同一個人擁有）。目前依照《建築技術規則》，不超過 7 層樓的建築可以不設置電梯，所以市面上的公寓大多沒有設置，但也是有例外！如果公寓有額外設置電梯，那經常會直接稱為「 電梯公寓 」。這些電梯公寓（通常都是最近幾年新建的）往往都相對高級，有小別墅的概念！
公寓大廈公設比
在台北租屋的大家，想必在看房時都有這樣的經驗。打開大門，映入眼簾的是雜亂的電表，郵箱與一支冷冷清清的樓梯，拾階而上，在狹小的入口前恆更著 2 – 3 道門。進門後，裡頭開闊的生活空間別有味道。這樣特殊的空間經驗，正是由「一支樓梯+雙拼的平面格局」所造就的步登公寓。詳細拆解這樣的格局，就可以看出公寓在公設與土地持分上的特色。
- 看似簡陋的樓梯與公共空間，正是公寓最大的魅力之一：
公寓通常擁有極低的公設比，大多在 10% 以內。與現在動輒 35% 以上公設比的大樓產品相比，實在有雲泥之別。如果從財務角度來看，在房價高昂的地區，低公設比也代表可以買到更多的室內實坪與可利用空間。 - 常見雙拼的格局，加上樓層的低矮，代表住戶數量少：
以一棟五層樓的公寓，每層雙拼而言，最多也只有約略 10 戶的戶數，因此公寓購買者能分到的土地持分自然相對較高。這樣的優勢在都市更新、危老重建時會更自然地彰顯出來。
公寓的都更危老價值
對開發商來說，老舊公寓的都更、危老價值高嗎？如果是在雙北的市中心精華地段，因為房價高昂，進而使區域內老舊公寓的都更或危老價值相對高漲。此外，由於老舊公寓的住戶數量較少，所以產權相對單純、整合難度較低，自然會是開發商樂於進行危老都更的首選。
此外，由於老舊公寓的購屋者擁有較高的土地持分，所以在進行都市更新權利變換時，公寓持有者的權利價值比也相對可觀，在都更後可分回的價值自然提高。
但要提醒讀者的是，這邊是以公寓橫向比較其他住宅產品而言更為有利。如果你想要購入公寓，以期待獲取未來都更危老後的價值，還是要特別注意以下這幾點：
- 該地是否在政府都更事業計畫的「 都市更新地區內 」或「 都市更新單元內 」？如果沒有，就要自行擬定都市更新事業計畫並送審。
建議讀者可以先到都市更新處的「都市更新入口網」查詢喔！ - 了解都更或危老的相關流程、可能獲得的容積獎勵，藉此評估試算都更危老後的不動產價值。
- 都更年限一般落在 10 – 20 年，如果沒有建商或實施者積極整合，或甚是遇上釘子戶的話，整體年期往往會更加難以掌控。
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公寓公設費用怎麼分攤？
前這子有一個新聞是說，公寓一樓的住戶明明沒使用樓梯間、電梯，卻在梯間維修時被要求要分擔一部分的維修保養費用，屋主認為非常不合理，因此上網詢問網友們的意見。
筆者在這邊要告訴大家，因為梯間屬於公共設施，就算公寓沒有管委會，住戶們還是必須依照《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項的規定，分攤共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護等等的費用喔！
雖然住在一樓的人可能會覺得自己沒使用到梯間的空間，卻得平均分擔費用非常不合理，但其實就跟著大樓一樣，每個月的維修費用是從管理費裡面扣，並不會因為我住 4 樓，電梯只搭一點點就到了，她住 14 樓，使用電梯的時間比較長就產生她要多付一點錢的情況。因為公共設施實在很難區分什麼叫做你用多少分擔多少，他用多少分攤多少來做計算。不過如果你依然覺得十分不公，也是可以與公寓內的所有住戶一同協商，若其他住戶也同意，還是有可能達成費用分攤依照使用比例的計算原則唷！
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公寓修繕補助（持續更新）
各縣市政府為了促進公寓大廈安全逃生及衛生環境，打造公寓大樓優質住宅環境，每年度都會有公寓大廈共用部分維護修繕補助。補助內容包羅萬象，像是：共用門廳、樓梯間、退縮無遮簷人行道及開放空間地坪飾面維護、水塔、蓄水池清洗、公共通道設施修繕、公共消防滅火器材維護及環境清潔衛生維持等等維修保養。
不過各縣市申請的補助金額或條件不同，以台北市來說補助金額最多可以達到維修費用的 49% ，而社區戶數在 201 戶以上，最高可以拿到 250,000 元補助。下面提供部分縣市的申請連結，趕快看看自己所住的地方有沒有符合補助申請資格！！
- 台南市：2024 年 4/1 ~ 4/30 開始申請。
- 台中市：2024 年 4/16 ~ 5/31 開始申請。
- 台北市：2024 年 5/9 ~ 10/31 開始申請。
- 高雄市：2024 年 2/17 ~ 11/30 開始申請。
- 桃園市：2024 年 3/11 ~ 10/31 開始申請。
公寓購買難題
之前提到，公寓作為主流的住宅產品要回溯至 1960 年代左右，現在早已退去期主流光彩。因此導致我們在市場上看到的公寓，屋齡普遍老舊，多是 40 – 50 年的中古屋。如果你是自住需求，公寓屋齡倘若太過老舊，在以下四點會有較大的抉擇困難：
首先是「預期自住年限影響裝修決策」的議題。購買老舊公寓到底要不要下重本裝修？畢竟再過 10 年公寓可能就年逾 50 年以上，屆時的屋況、都更與否都是很大的未知數。除此之外，裝修費用攤提的年限縮短，裝修費用每年折舊成本也會變相提升。
再者，購買老舊公寓核心的疑慮是「管線老舊與結構體」的問題。管線與管道間的設計是否為明管？若是埋在結構體中，出現問題可能較難查清，日後維修也會相對不易。另外，RC 結構體老舊也會有其他潛在疑慮，包含耐震性、壁癌等狀況。
最後則是「轉手價值」，一般地區的老舊公寓，若以建築本身而言，建築的殘餘價值已經不高，再轉手到市場的價值也較為低落；但如果是在台北市精華區地段的老舊公寓，因為土地稀缺的關係抗跌性可能會比較高。另外，在房屋貸款上，因為公寓的屋齡高、建築折舊情形較嚴重，所以貸款成數容易被降低。
除了以上三點，另外還有一個「車位」的問題要特別注意，因為老舊公寓往往沒有挖設地下室，所以對於養車族或是有停車需求的購屋者來說，都會相當不便。
公寓優缺點
上面為讀者介紹了許多購買公寓應考量的面相，但這其中的優缺點往往是一體兩面。在便宜的總價背後，可能隱藏著屋齡老舊與公設空間不佳等問題；而在低管理費成本的背後，則隱藏著常常要自己追垃圾車、自行收發包裹等，需要付出方便性作為代價的難題。以下筆者為大家彙整了購買公寓的優缺點，其中的取捨，端看讀者如何選擇了！
| 購買公寓的優點 | 購買公寓的缺點 |
| ・土地持分高 ・都更危老潛力高 ・公設比低 ・總價較低 ・無管理費 |
・屋齡老舊 ・幾乎沒什麼公設 ・需爬樓梯，不利長輩居住 ・無管委會，公共環境較為髒亂 ・無停車場，需另外租車位 |
公寓大廈樓層怎麼選？
在購買公寓時，除了屋齡、公設等考量，各個樓層也有其各自的優缺。以下為讀者簡單做個整理：
- 一樓&二樓：停車店面，小花圃是最大魅力。免爬高的方便性較適合長者居住，但隱私性相對較弱。
- 三樓：免爬高樓，但可能受到路燈光害影響，窗外經常會有橘色光暈。
- 四樓：民俗忌諱樓層，通常無論在公寓、大樓等住宅產品，皆是單價最低的樓層。
- 五樓：頂樓相對較炎熱，但往往有頂加可利用，隱私性、視野相對較佳。
公寓購買小撇步
總結來說，筆者認為公寓是一個相當有趣的住宅產品，雖然有屋齡老舊、停車空間不足等問題需要考量，但對於部分購屋族群來說可能意外地合拍！這邊為大家整理幾項，適合購買公寓的族群及考量供大家參考，祝福每個人都能買到喜歡又合適的家！
- CP值族：低公設比、低總價，適合預算有限的無車族群。
- 眼光精準族：瞄準的不是公寓本身，而是精華地段公寓產權背後的高土地持分，以及其背後的都更危老潛力。
- 懷舊時光族：喜歡建築的時代感、常民的生活型態。
公寓、華廈、大樓差異？
| 大樓 | 公寓 | 華廈 | |
| 樓高 | 10 層以上 | 5 層以下 | 約 7 − 10 層 |
| 電梯 | 有 | 通常無 | 有 |
| 公設比 | 30％ 以上 | 5 − 10% | 15 − 20% |
| 土地持分 | 極低 | 高 | 次之 |
| 都更可能性 | 低 | 高 | 次之 |
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