管委會懶人包|管委會是什麼?管委會權限?管理委員會如何成立?

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管委會懶人包|管委會是什麼?管委會權限?管理委員會如何成立?
最新更新時間: 2024/6/17
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房感知識庫
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現代都市的居住環境漸漸變成以住宅大樓為主,這也意味著一個社區內將要容納更多的住戶。正所謂「有人的地方就會有糾紛」,很多日常的糾紛沒辦法依靠政府去一一的處理,需要一個專門的組織去負責社區日常瑣事,這就是我們需要 社區管理委員會( 管委會 )的原因。

💡編按:根據 2022 年 4 月底公告施行的「公寓大廈管理條例」新規定,未成立管委會且建築物公共安全或消防安檢不合格的公寓大廈,「一律限期 2 年內需成立管理組織及完成報備」,若逾期未成立,每戶最高可以罰 20 萬元!

依據台北市政府的統計,北市府 8 年花費逾 2000 萬元,輔導公寓大廈成立管委會,報備率僅增 3%,成效明顯不彰。建管處認為小型社區無成立需求且意願較低。專家建議可以提供貸款免息等補助,提高民眾意願。

究竟 管委會 到底是什麼?管委會 有哪些權限?成立 管委會 到底有哪些好處?讓我們一起來好好認識這既熟悉又陌生的組織吧!

管委會是什麼?

「 管委會 」的全稱為「 社區管理委員會 」,顧名思義是一個受人委託而存在的組織,它具有明確的運作目標:代表所有權人管理其財產

根據現行的法律規定,管委會的組成最少要 3 名管理委員,最多則沒有人數限制,其中必須要有一名主任委員、一名財務委員以及一名監察委員,其餘的職位可以依照需求自行增設,比如安全委員、機電委員等等。

管理委員薪水?

另一個大家常好奇的問題,就是擔任管委會的職務會不會有薪水?實務上,管理委員是以「無報酬」的義務職為主,如果要給薪水,應載明於規約或組織章程中。不過有些管理委員名義上是義務職,但是以交通費出席費車馬費津貼等名目實質給付,其實已經構成所得。一旦構成所得的話,在法律上就會產生對價關係的責任,此種受有報酬的管理委員,如果有業務過失的話,他的責任會比較重

另外還有以下幾種方式,也都屬於報酬(所得)的範圍,如管理費折扣社區公共設施的優惠、或給委員報銷某些非公務費用的福利等等。

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管委會權限

現在我們知道社區管理委員會的組成是什麼了,那管委會的具體要做些什麼呢?首先我們要知道社區大樓中的建築空間,可以分為專有私人的部分和共用的部分,私人部分當然就是住戶自己管理,而共用空間就交由管委會統籌管理。在《公寓大廈管理條例》第 36 條,就有明確規定管委會的職務範疇,比較常見的工作有以下幾種:

管委會權限 1:共用或共有部分的管理維護

住戶每月所繳的管理費,有很大的一部分就是要用來維護社區內的共用部分,例如電梯的保養、花園的維護、樓梯間的清潔、地下停車場的管理等等,都是管委會需要去負責統籌的。

除此之外,如果你的房屋漏水,而漏水的起點是共用空間,那就可以進一步要求管委會負責修繕費用或由住戶共同分攤!舉例來說,如果是灑水設備破裂導致房屋漏水,那就是共用設備的問題,順理成章可以要求管委會負責管理修繕的處理;但如果是你自己私人空間漏水(例如浴室積水),修繕費用就要自行負擔,或是嘗試與管委會協調分攤。

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管委會權限 2:共用部分的對外經營管理

社區內的共有空間如果出租給外部廠商去經營的話,期間產生的財務問題、空間利用問題等等,就必須統一交由管委會負責對外去主持協調,以保障全體住戶的權益。

管委會權限 3:協調解決住戶糾紛

法律並無明文規定管委會一定要介入住戶們之間的糾紛,不過如果管委會規約中有規定「 管委會必須協調住戶糾紛 」,那管委會應當要遵守規約進行處理,但如果規約沒有約定的話,管委會是可以自行決定要不要介入住戶糾紛的喔。所以不論是購屋自住或是租屋,在入住社區前記得要提前瞭解解管委會的管轄範圍,以免遭遇困難卻求助無門。

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管委會權限 4:執行全體住戶的決議事項

舉凡社區能不能養寵物、家家戶戶能不能裝鐵窗、外牆要刷什麼顏色的等等事情,一旦經由住戶大會表決通過後,管委會就有責任去執行相關的決議。那如果有住戶違反管委會的規定,社區管委會能夠直接處罰住戶嗎?答案是,不能!

管委會 只是個民間組織,並不具備執行公權力的能力,若管委會對住戶罰款,或限制住戶使用其財產的權利,反而有可能會因為侵犯他人的財產權而吃上官司!合法的程序應該是要由管委會報請主管機關,經由主管機關來執行罰鍰等此類涉及執行公權力的行為。

管理委員會如何成立?管委會成立條件!

自從民國 84 年通過了《 公寓大廈管理條例 》之後,原則上公寓大廈都必須要成立管委會來處理社區相關的事宜。根據《條例》規定,成立管委會有以下幾個步驟:

STEP1 :召開區分所有權人會議

通常是由建商擔任召集人,向全體所有權人發出通知,召開區分所有權人(所有持有這棟大樓持份權利的人都算在內)會議,其中必須要有區分所有權人 2 / 3 以上及區分所有權比例 2 / 3 以上出席,會議才具有法律效力;如果要達成決議的話,必須要出席人數 3 / 4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3 / 4 以上同意

在此會議中,需要決議該社區的《公寓大廈規約》以及管理委員的人數選任方式任期等規則,以利後續管委會的產生。

STEP2 :管委會的成立及分工

首先要先決定管理委員的席次分配。從實務上的經驗來看,對於規模較大的社區,如戶數多、棟數多,或是複合使用的建築大樓,如住辦、住商、多用途停車空間等,都會將管理委員的人數,採用分層、分區、分棟等分配方式予以限制。這樣的作法不僅能夠簡化管理委員的選任,並且讓會議獲得的意見較具代表性,也確保管理委員會較不易被操控,更重要的是保障弱勢群體的發聲權益!

確定管理委員的人選後,由管理委員互推 1 人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會;除主任委員以外,管理委員其他職位的選任方式沒有硬性的規定,社區可自行明訂於規約或組織章程中以供遵循,實務上通常是採取兩種方式:管理委員相互推選或授權由主任委員指派。

一般來說,根據社區規模的不同,會設置有不同人數及功能的委員,除了法律規定必須要設置的主任委員、財務委員以及監察委員,其他委員均可依社區需求設置。管委會議原則上均會依照決議制的方式進行,由管委會針對會議事項進行討論、取得共識,決策後則由主委代表發布決議事項。

委員職稱 強制設置與否 工作內容
主任委員 對外代表管理委員會,與外部廠商進行蓋章簽約、審核公告發布等
副主任委員 協助主委相關工作事項
財務委員 處理社區資產收支帳目,並且協助審核與蓋章
監察委員 負責社區公共資產之監察及維護,包含各項經費支付之審查、公共設施之修繕、換新、增添之審定等,並協助主任委員監督、考核管理中心之工作與執行
其他委員 依其特定功能而定

STEP3 :管委會正式上線

完成上述步驟後,就要開始為居民服務!

管委會優缺點

認識了管委的組成後,可以知道管委會的重要性,但對社區住戶來說,真的需要管委會嗎?管委會的設立有哪些好處?又會有哪些隱憂呢?一起來看看!

管委會優點

  • 優質的管理模式可以提升社區價值
    好的管委會注重社區的衛生、安全及保養更新,也會定期舉辦活動,活絡整體社區的氣氛。透過門禁管理的方式,也讓社區安全多一層保障。若因房屋買賣,有外部人士需要到社區內賞屋時,管委會是社區的第一道門線,好的形象能營造社區的高居住品質,自然會吸引眾多民眾入住、將房價維持在一定水準之上
  • 合法規劃車位使用權
    每個社區都會有不同的車位使用權配置規定,有些是私人車位直接購買,有些則是透過抽籤出租的方式安排。無論哪種方式,都可以讓住戶可以不用擔心車位被隨意佔用,更可以減少社區內的停車權糾紛。
  • 可以積極爭取公部門資源
    近年來各級政府單位陸續將依法成立並完成報備之管理組織列為補助對象,補助內容包含電梯裝設、房屋健檢、建築修繕、廣告物美化等項目,這些公部門資源除了可以協助分攤社區經營成本,更可以完善社區之居住機能。
  • 可向金融機構申設專戶
    取得報備證明後的社區可以用「管理委員會」的名義向金融機構申請設立「專戶」,用以存放社區管理費或公共基金,除了可避免用個人戶頭申請存放而被據為己有等風險,專戶內公共基金或管理費衍生之孳息,依法還可以免納所得稅!
    除此之外,雖然法律並無明文允許或限制公共基金投資使用的規範,但主管機關建議「不宜」將公基金作投資使用。所以原則上管委會是不能擅自拿去投資有價證券或是其他基金的喔!如果所有區分所有權人和管委會都同意要將社區的公共基金拿去作投資使用,那投資有賺有賠的風險也要由社區全體住戶共同分攤啦!
  • 參與都市更新
    社區如果已經年逾 30 年以上,管委會可以協助依照《都市更新會設立管理及解散辦法》之規定,設立都市更新會辦理老舊大樓之都更重建。
  • 代收信件、包裹
    租屋時最想要找有管理員的大樓,除了安全性的考量,還有一個主要原因,那就是社區大樓管委會提供的代收信件、包裹服務,讓朝九晚五的上班族、上課族出門在外也都可以安心訂網購!
  • 具有訴訟或法律程序當事人之能力
    管委會對外可以代表全體社區,以管委會的名義提起訴訟!舉例而言,如果社區發生管理費或相關分攤費用欠繳的問題,管理委員會如果有取得合法報備證明,那就可以以「OO管委會」的名義對該住戶提起訴訟進行債務之追討!

💡「當事人能力」是什麼?
當事人能力指的就是擁有能狗成為民事訴訟當事人的資格,也就是說,可以在民事訴訟案件中擔任原告或被高的權利主體!

管委會缺點

  • 須支付管理費
    想要享有便捷、安全的居住機能,當然要付出一定的代價 —「管理費」。社區管理費一般採月繳的繳收方式,且坪數越大要繳的管理費也會越高喔!
  • 管委會管理品質不一
    社區管委會的委員是靠住戶推選出來的,由住戶擔任的管理委員可能會產生品質不一的問題,如果選出來的委員不負責任或是做事消極,就會進而影響到社區管理的品質。除此之外,有些社區規模大、戶數多,人流出入複雜,如果管委會人員安排不夠充足,就會有居住安全的疑慮。
  • 管委會越權管理
    有些管委會不僅會限制住戶裝潢、寵物飼養、停車等規定,甚至祭出強硬的罰款手段!如果住戶發現管委會有過度擴大自身權限的情形,記得可以參考《公寓大廈管理條例》等相關懲處規定爭取自身權益,以避免管理委員越權侵犯住戶居住權。

💡編按:台北市公寓大廈管理協會於 2024 年 1 月 24 日舉行成立大會,該協會希望能強化社區管委會之間的連結,將分散、獨立、封閉的各社區管理委員會組織起來。此協會也訂定目標,希望能陸續在其他五都設立公寓大廈管理協會,待日後將六都的管委會聯合會組織起來,有望改善社區的治理問題,並進一步落實政府要執行的政策。

地主戶跟管委會的關係?

時常有人說買房子時,需要注意地主戶有沒有很多,如一些都更案就會有地主戶(也就是原住戶)的存在。地主戶最直接關聯的就是管委會的表決權,剛剛提到只要是涉及全體住戶權益的事項,都需要經過住戶大會的表決,如果地主戶較多而立場相近的話,非地主戶的權益往往就會被犧牲掉,這也是為什麼大家擔心地主戶比例過高的原因。

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管委會最新消息!危險公寓大廈強制成立管委會!

既然管委會那麼重要,是訂定大樓制度、維持秩序與權益的組織,那如果經過了 20 ~ 30 年,大樓從新大樓變成舊大樓,開始出現磁磚剝落、管線不通、設備老舊的問題時該怎麼辦呢?沒錯,管委會的存在,會在大樓屋齡增加的時候,也越發重要,從平時的消防安檢,到大樓的翻修、拉皮甚至是危老重建,都必須要藉由管委會統整所有住戶的意見,實施這些因應大樓老舊而出現問題的措施。如果沒有管委會的設立,就可能會發生像高雄城中城這樣的悲劇。

💡高雄城中城發生了什麼事?
在 2021 年 10 月 14 日,位於高雄鹽埕區,屋齡 41 年的城中城大樓,發生了嚴重的建築物火災,導致 46 人死亡、41 人輕重傷,會形成如此嚴重的火災除了大樓本身老舊以外,最主要還是欠缺管理。發生火災的當時,起火處堆放許多雜物、所有安全防火門都被拆除,加上違規停放機車,使火勢迅速向上而產生悲劇。此一事件不僅牽涉到老舊建築安全問題,也涉及產權複雜難以整合、管委會消防安全管理、弱勢者無安全居所等議題。

現在,為了避免老舊大樓發生像城中城一樣的災害事故,立法院於 2022 年 4 月  26 日三讀通過《 公寓大廈管理條例 》、《消防法》、《建築法》修正案,未來公寓大廈如果被地方機關認定是「有危險之虞的公寓大廈」,又沒有管委會的話,規定在 2 年內必須要設立管委會並且完成報備,否則每戶最高可罰 20 萬元,並可按次處罰!(在這裡指的「每戶」,是指每一戶的「區分所有權人」,而非「住戶」)

那如果像城中城一樣,許多原所有權人都不住在這裡,所有權人根本不怕被罰,依舊沒有設立管委會的話,必要時,地方政府會指定住戶一人來當管理負責人,任期一直到成立管委會、推選管理負責人或互推召集人為止,以確保大家的居住品質及公共安全。可以說如果這項法案順利執行,將會解決許多老舊大樓安全上的疑慮!

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社區管委會很重要!

總而言之,自《公寓大廈管理條例》施行以來,管委會已經成為維持社區運轉不可或缺的一部分,負責任的管委會能夠幫助我們的日常生活更加安全便利,因此作為住戶的我們要對管委會的運作有一定的了解,這樣才能好好監督管委會有認真做事、妥善運用社區公共基金,並維護大家的居住安全哦!

【補充資料】

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