【管理費攻略】管理費太貴？管理費用在哪？不繳管理費會怎樣？
買房時除了注意買房費用、房屋格局、周邊環境，「 管理費 」的價格肯定也是其中的重要考量。很多公設豐富多元的建案，入住後看似享受，但公設未來的維修與維運卻是一大筆花費，這些錢通通會算在「 管理費 」中。
在近期萬物齊漲的趨勢下，就連「 管理費 」也不停上漲，這時你一定很好奇這些住戶所繳的管理費到底有沒有好好被運用？為什麼房價漲管理費也會跟著漲呢？一起到內文分析看看吧！
💡編按：根據行政院主計總處的最新統計， 2023 年 7 月的家庭管理費用指數為 105.07 ，年增率高達 3.52%，增幅高於居住類的其他項目。而各項居住成本指數上升的趨勢，也表示人民的居住負擔會越來越沈重！
既然負擔加重了，就不可不知道這些成本使用在何處！今天就請大家先跟著筆者一起到內文了解我們最常聽到的「 管理費 」究竟用在哪些地方吧！
管理費
「 管理費 」是為了維持社區整體維護與管理所收的費用，像是樓梯、門廳等公共區域的清潔、維修，或是保全人員、監視器等安保系統的費用，還有健身房、遊樂室、KTV等公設維護等都包含在內，所以當社區中的公設越多樣往往管理費也會越高。
以全台最貴豪宅「陶朱隱園」為例，陶朱隱園有上萬棵植物的生態庭園、9 米高的生態水瀑布、7 座電梯，為維護豐富的設施，據說管理費每坪要價高達 550 元以上，以一戶 300 坪計算，一年管理費大約要 198 萬元！
如果想要知道自己社區管理費的支出，依照《 公寓大廈管理條例 》第 35 條的規定，住戶是可以「要求閱覽」或「影印管理費的財務報表」審閱的，因為這些資料在法律上本來就是屬於住戶的！
管理費怎麼算？
「 管理費怎麼算？ 」想必是諸多人的疑問！一般管理費計算方法，主要有二種，第一按照「 坪數 」計算，第二則是按照「 戶數 」計算。如果是按照「坪數」計算的情形，有人會認為買大坪數的戶型相對比較不划算，那到底哪種方法才是合理的呢？
根據《公寓大廈管理條例》第 10 條規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人，按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
簡單來說，法律上規定，管理費是按照「 共有的應有部分比例 」分擔，而共有的應有部分是以「 房屋坪數比例 」計算，也就是按照「 坪數 」計算，但是如果規約上規定以「 戶數 」計算，也是可以的。
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管理費計算比較！
💡一般來説，購買一棟大樓中坪數較大的戶型，以「 戶數 」計算會較划算！
舉例來說，假設一棟大樓每月需要收 4 萬元管理費，有 30 坪與 50 坪兩種戶型各 10 戶，那以戶數平均平均計算的話，每戶大約需要負擔 2,000 元；而若以「 坪數 」計算，30 坪戶型需要負擔 1,500 元，50 坪戶型需要負擔 2,500 元，相差 1,000 元，10 年下來就會差到 12 萬！因此提醒大家，買房之前要注意看管理費的收費方式，挑選適合自己的方式。
你家管理費合理嗎？
管理費會因「公設數量」、「南北物價差異」而有所不同，如果一個社區有較多戶數的話，分攤下來每戶所需支付管理費也相對較少。
一般來說北部大樓的管理費平均落在每坪 50－90 元，中南部則落在每坪 40－60 元；若是在高級社區差異則會較大，像是帝寶每坪管理費就可能上看到 250 元，如果以最小戶型 160 坪計算，一個月還是要花費 4 萬元。
在看自己社區管理費是否合理時，可以先看看每期的經常性支出（像是日常維運、清潔費用）為多少，如果社區經常性支出落在總管理費的 60% 左右都算蠻合理，因為還需要提撥一部分費用到社區的公共基金內，讓社區在有重大修繕需求時仍有經費可以運用。
管理費為何一直漲？
根據主計處統計，2023 年 2 月「 住宅管理費 」指數年漲約 2％，而從 2023 年 2 月 CPI消費者物價指數來看，與去年相比，住宅類消費上漲幅度位居第二，僅小於食物類商品。
現在除了房價上漲外，就連管理費也要上漲了！管理費上漲主要原因有二，第一是隨著基本薪資調升，警衛、維修、清潔等人力成本也跟著上漲；第二是因為近年新建案有更多公設配套，而整體拉升管理費所需。
💡編按：台灣CPI 包含 395 個項目群，其中住宅類包含房租、水電燃氣等。
| 時間 | 住宅管理費指數 |
| 2020 年 | 98.64 |
| 2021 年 | 100.00 |
| 2022 年 | 100.59 |
| 2023 年 1 月 | 101.53 |
| 2023 年 2 月 | 102.35 |
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管委會可以自行調漲管理費嗎？
⚠️管委會基本上「不可以」自行調漲管理費！
依照《公寓大廈管理條例》第 18 條規定，管理費調漲需要經過「 住戶大會 」的決議，管委會是無法自行決定。所以如果是管委會自行決議調整管理費用並不合法，住戶們可以向「管委會提出異議」，或是請「公寓大廈爭議事件調處委員會進行調處」。
但是如果所屬的公寓大廈規約有授權管委會可以自行調漲管理費用，例如規約上授權管理費 100 元／坪以內可由管理會自行決議，那調漲額度在這範圍之內就會是有效的。
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不繳管理費會怎樣？
「 管理費 」是由「 全體住戶共同負擔 」，沒有繳納管理費的話，管委會可以先透過口頭或書面通知，如果欠繳超過 3 個月，依照《公寓大廈管理條例》第 22 條，管委會是可以招開區分所有權人會議（簡稱區權會），決定是否要訴請法院強制未繳管理費的住戶遷離的！
所以建議大家還是要記得乖乖繳管理費，以免被強制搬家喔！如果對於管理費的使用有覺得不合理之處，可以先向管委會索取會計帳簿或財務報表等資料，確定有違法行為後，再訴諸法律途徑解決。
管理費、公共基金差在哪？
公寓大廈整體維護、修繕與運作之主要，除了「 管理費 」之外，還有「 公共基金 」，公共基金用於長期性修繕或是緊急修繕，舉例來說如果因為電梯老舊需要換新或是整修時，會突然的需要一大筆費用，那這時就會從公共基金中撥出部分款項來做處理。
「 公共基金 」的資金來源，主要來自建商在領取使用執照時，會按造工程造價的一定比例或金額用於建物的管理維護，或是區權會決議另行收取，不過實務上都會以管理費提撥部分至公共基金的方式來做累積。
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此外，使用公共基金的費用時，管委會也不能自行決議，而是需要由「全體區分所有權人開會決議」才能動支，也就是說要全體房屋所有人共同決議才行。
| 管理費 | 公共基金 | |
| 來源 | 住戶每月定期繳交 | 1.建商按造工程造價提撥 2.從部分管理費提撥 |
| 用於 | 經常性支出 （清潔維運、保全、物業管理） |
重大修繕、緊急所需修繕等 |
| 使用決議 | 管委會決議 | 區權會決議 |
💡【小知識】區權會是甚麼？
「區分所有權人會議 （區權會） 」就是俗稱的「住戶大會」，由全部所有區分所有權人組成。
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【參考資料】
- 臺中市政府住宅發展工程處公寓大廈管理科
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