2023 年央行延續著 2022 年的步調，宣布第五度升息！究竟房貸利率會如何變動？那對於這些已經買房的人會有怎樣的影響呢？對於未來要買房的利率又會有什麼影響？
近年來，貸款機構積極推出長達 30 年、 40 年的房貸方案，並且給予民眾更長的還款期間，這種看起來讓你付的起，又可以慢慢還的方案，是否有什麼陰謀在其中呢？還是銀行真的在默默行善，因應高房價，為了讓民眾都可以比較買得起房子才這麼做呢？讓我們一起從頭認識房貸利率，觀察升息對房貸的影響！
編按：自 2023 年 3 月後，央行在 2023 年 6 月、 9 月都宣布「暫停升息」，根據央銀公布，2023 年 10 月本國五大行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀） 房貸利率降為 2.077%，然而 2023 年已經連續 7 個月房貸利率站上 2%，一連五度的升息儼然已經對房貸族產生嚴重的衝擊，一起到文內看看升息對房貸利率的影響吧！
房貸利率結構？房貸指標利率、加碼利率差在哪？
房屋貸款利率的結構主要是由「指標利率」＋「加碼利率」組成，指標利率在各家銀行的數值不相上下，差別較大的是依照個人條件決定的加碼利率！
房貸指標利率
- 指標利率是各家銀行依據現在金融產業的平均利率水準，所計算出來的利率，可以視為銀行放貸資金的成本。
- 各家銀行的計算方式不同，通常會以 5 − 6家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準。每家銀行的指標利率雖然不同，但皆落在一定範圍內；部分銀行甚至會直接將指標利率稱為「定儲指數利率」。
- 貸款期間內「會」隨著央行升降息調整，分為月調型指標利率及季調型指標利率。
房貸加碼利率
- 加碼利率是銀行針對申請人的信用、收入狀況等條件進行綜合評估，在考量銀行承作成本、風險與合理利潤後，所計算出來的利率。
- 貸款期間內「不會」隨著央行的升降息調整。
房貸機動利率？房貸固定利率？
我們在貸款時經常會看到銀行利率上面顯現固定利率、浮動利率的標示，究竟這兩者的差別在哪裡？我們在認識房貸利率之前，先來了解一下利率的基礎分類！
房貸固定利率
- 固定利率，顧名思義就是在貸款期間「不會」隨市場利率水準變動的利率。
- 適用於目前處在利率水準低檔且預估即將上場時。
房貸浮動利率 ／ 房貸機動利率
- 浮動利率，又可稱為機動利率，則會隨著金融市場的利率水準而調整。
- 適用於利率水準波動不大或水準即將往下跌時。
房屋貸款利率種類
一般來說，房貸利率大致可以分為「固定式利率」、「一段式機動利率」以及「分段式機動利率」三種。固定式利率不會隨著央行政策進行升降息的調整；一段式機動利率在整個貸款期間，只有指標利率會變動，個人加碼利率不分區段都會維持同一個數值；而分段式機動利率又稱為階梯式機動利率，會將貸款期間切分為 2 或 3 個區段，不同時期會採用不同的加碼利率計息，此時必須把各階段的利率平均，或是加計所有費用得出總費用年百分率，才是該筆貸款實際的利率。
| 分類 | 固定式利率 | 一段式機動利率 | 分段式機動利率 |
| 內容 | 固定利率 （依合約規定） |
指標利率＋加碼利率 （加碼利率固定） |
指標利率＋加碼利率 （加碼利率前期低後期高） |
| 利率 | 固定 | 通常較低 | 合計後較高 |
| 特色 | ・利率固定 ・無法反映市場狀況 ・長期承作銀行少 |
・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・前期還款壓力大，後期趨穩 |
・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・升息時還款壓力會較大 |
| 適合 族群 |
・擔心通膨、升息風險 ・收入穩定的家庭 ・預算有限且預計長期還 款的首購族 |
・首購族 ・一般上班族 ・購屋自住的族群 |
・初期資金不充裕的首購族 ・投資族 ・預計短期內換屋的 |
房貸利率試算（持續更新）
既然利率上升已經是不變的事實了，那以現在的利率一個月到底要繳多少錢呢？我們假設你買了台北市的房子，向銀行借了 800 萬元，設定貸款期限 30 年（沒有寬限期），並以一般房屋貸款「 本息均攤」的方式來計算，一個月最低大約需要繳 28,800 − 30,000 元，其中還不含申請房貸的費用以及其他貸款條件，且各銀行的利率也不盡相同，以下整理台灣幾個銀行房貸方案的最低利率（以各銀行房貸方案中利率最低者計算），以及每月償還金額給大家看！
升息後每個月要還多少錢？
（和 2023/3 升息前地板利率 1.935% 相比）
| 房貸銀行 | 一般購屋貸款 最低房貸利率 |
每月預估 償還金額 |
升息房貸 多多少？ |
| 第一銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 台灣中小企銀 | 2.078% | 29,883 元 | +573 元/月 |
| 合作金庫 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 彰化銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 土地銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 兆豐銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 台灣銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 華南銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 中國信託 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
| 國泰世華 | 2.19% | 30,335 元 | +1,025 元/月 |
| 台北富邦 | 2.2% | 30,376 元 | +1,066 元/月 |
資料來源：各銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2023/12/8）
［註］實際利率仍以各銀行官方資訊為主
2023 最新銀行房貸利率比較（持續更新）
升息、通膨樣樣來，想買房的你是不是被房貸壓力壓得喘不過氣？購屋族的心聲，銀行們都聽到了！除了政府推出的青年首購貸款，目前各大銀行都有陸續針對不同購屋族群提供特殊的優惠房貸方案，符合資格者都可以以優惠的利率進行貸款！筆者彙整了幾個優惠房貸利率方案，供大家做參考：
| 銀行 | 中國信託銀行 | 台北富邦銀行 | 永豐銀行 | 玉山銀行 | 國泰世華銀行 | 第一銀行 |
| 優惠方案 | 築巢優利貸 | Y世代蛋黃貸 | 女人家房貸 | 綠建築房貸 | 優質客戶購屋貸款 | 以房養老安心貸 |
| 適用對象 |
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| 房貸利率 | 2.06% 起 | 2.15% 起 | 2.09% 起 | 2.1% 起 | 2.19% 起 | 2.32% 起 |
| 貸款成數 | 85% | 80% | 85% | 70～80% | 80% | 無資訊 |
| 貸款年限 | 35 年 | 40 年 | 40 年 | 20年 | 30 年 | 20 年 |
| 寬限期 | 5 年 | 無資訊 | 3 年 | 無資訊 | 無資訊 | 無資訊 |
| 相關費用 | 0 元 | 5,000 元 | 5,000～ 12,000 元 |
3,000 元 | 5,000～ 20,000 元 |
5,300 元 |
資料來源：各銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2023/12/8）
升息對房貸利率的影響？
央行升息對房貸有什麼影響呢？這裡我們直接舉例說明。假如你申辦了 A 銀行的指數型房貸，此房屋貸款的最終利率是用「中華郵政一年期定存利率」作為基準。假設當初你核定貸款時看到的房貸利率＝基準利率 0.85 % ＋個人加碼利率 0.5 % ＝ 1.35 % 。但這個利率數字是建立在你要還款的 30 − 40 年間，都沒有利率改變的情況。如果此時中華郵政調升一年期定存利率到 0.975 ％（央行升息半碼），代表你的房貸利率，從此開始不再是 1.35 ％，而是 1.475 ％（基準利率 0.975 % ＋個人加碼利率 0.5 % ）。
也就是說，你現在看到的購屋貸款利率，不一定是你未來繳的利率。可能寬限期過後，利率已經大不相同，你所需要付的利息比你原本以為得更多。當然也是會有設定調整上限的方案，這種就會比較有保障，不至於無限上綱。
| 房貸項目 | 房貸銀行 | 2023/3 升息前利率 |
2023/3 升息後利率 |
2023/8 補貼後利率 |
| 青安貸款 |
台銀、一銀、合庫等 8 家公股銀行 | 一段式利率： 1.90% |
一段式利率： 2.025% |
一段式利率： 1.775% |
| 二段式利率： ・前 2 年 1.69% ・第 3 年起 1.99% |
二段式利率： ・前 2 年 1.815% ・第 3 年起 2.115% |
二段式利率： ・前 2 年 1.565% ・第 3 年起 1.865% |
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| 築巢優利貸 （公教房貸） |
台銀、中信銀 | 1.935% | 2.06% | 2.06% |
資料來源：筆者彙整
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沒升息房貸利率就不會上升？
現在你知道房貸利率可能會變動，但你知道，其實就算央行沒升息，房貸利率還是有可能會上調嗎？就如同前面所說，「 指數型房貸 」，會先訂定一個「 基準利率 」，但不是每間銀行都會設定以中央銀行宣布的金融利率為基準。所以即使中央銀行沒有調整市場的利率，但是如果銀行設定的房貸「 基準利率 」出現調升或調降，這家銀行的房貸戶就會跟著變動。
所以，其實銀行的房貸利率一直都是浮動的！在確定要選擇哪一種貸款方案之前，務必再三確認房貸方案的利率到底是以什麼為基準計算，才不會錯估情勢導致自己最後要負擔較高額的貸款喔。
2023 央行升息會議時間！
在介紹完升息對於房貸利率的影響之後，相信大家對於升息的影響有更深一層的了解了！筆者這邊額外幫忙整理了 2023 年央行升息的會議時間，2023 年第一波會議已經在 2023 年 3 月 23 日拍板確定再度升息半碼！這是 2022 年累積至今的第五度升息！究竟 6 月央行是否會再第六度升息，讓我們繼續關注下去。
| 日期 | 升息決議結果 |
| 2023 年 3 月 23 日 | 升息 0.5 碼（利率 +0.125%） |
| 2023 年 6 月 15 日 | 暫停升息 |
| 2023 年 9 月 21 日 | 暫停升息 |
| 2023 年 12 月 14 日 | 尚未決議 |
💡延伸閱讀＞＞＞升息是什麼？升息一碼是多少？升息影響？央行升息紀錄？
房屋貸款利率申請攻略！
既然無法阻止央行可能繼續升息的風險，但又有購買房屋的需求要怎麼辦呢？這時只能從自己的信用做起了！如果能利用以下房貸利率加分條件，為自己的房貸條件加分的話，就能在升息環境中獲得相對優惠的利率、貸款條件，減輕購屋貸款的龐大壓力，讓我們一起來看看有哪些加分項目吧！
房貸利率申請攻略（一）：優秀的信用紀錄、與互動頻繁的銀行申貸
房貸利率的加碼利率會參考申請人的信用記錄去做評分，所以如果你平時有按時繳清帳單、不隨意剪卡，或是沒有什麼個人負債的話，對銀行來說都算是有比較優良信用紀錄的人。除此之外，申請銀行貸款時，銀行會審核你的「聯徵紀錄（記錄個人與金融機構間發生過的信用往來的紀錄）」，所以要特別注意， 3 個月內聯徵查詢次數盡量不要超過 3 次，否則銀行會覺得你是資金需求高的高風險用戶，信用評分容易被扣分喔。
除了擁有優良的信用紀錄可以幫自己的申貸條件大加分之外，選擇與自己互動較為良好、頻繁的銀行申貸，像是有固定薪轉紀錄、定期繳納信用卡帳單等等的互動都包含在內，如此一來就可以大幅地提升爭取到較低房貸利率的機會唷！
💡延伸閱讀＞＞＞信用評分超重要！信用分數怎麼提高？13 招教你培養聯徵分數！
房貸利率申請攻略（二）：穩定的工作狀況及收入
想要取得優惠的房貸利率，穩定的工作及收入條件是重要的，建議可以提交半年內的薪轉存摺、財產清單、扣繳憑單等證明自身有穩定的還款能力。
房貸利率申請攻略（三）：房屋條件良好
銀行會依據房屋鑑價的結果決定最終的房貸成數和房貸利息，所以如果房屋位在精華地段，屋況良好或是屋齡較新，都會比較容易取得較爲優惠的房屋利率喔！
- 精華地段
位於市中心蛋黃區或是未來預計整體開發的地區上。
- 市場價值
銀行在核貸前通常會要求提供房屋的實際成交資訊，或者是自己主動查詢實價登錄的交易紀錄，如果房屋價值高的話，會比較容易取得優惠的利息以及較高的房貸成數喔！
- 屋況、屋齡
房屋的整體狀況也常常會是銀行決定核貸成數、貸款利率的重要條件，包含格局、坪數及屋齡等等。如果屋齡超過 50 年以上，因為房子折舊情形較嚴重，所以對於銀行有較高的風險，就會導致核貸的房貸利率較高。
房貸利率申請攻略（四）：提供保證人或擔保品
銀行決定貸款人的房貸條件時，最先考量的當然是銀行收款的風險，所以如果你的申貸條件對於銀行來說風險越低，那可以獲得的貸款條件當然也會越優惠！除了自身擁有良好的信用、收入條件，貸款人還可以透過提供「保證人」或是「擔保品」，來為自己的貸款條件加分。
保證人的部分，多數銀行為了避免貸款人「借名登記（俗稱的人頭）」，經常會規定保證人必須是二等親以內的親屬：而擔保品的部分，則是包含諸如自己或是父母名下的不動產。
💡「借名登記」是什麼？
借名登記，簡單來說就是某人將自己的財產（包括動產和不動產），以他人名義登記，但仍由自己管理、使用、處分財產的一種登記方式。在不動產交易中相當常見。
借名登記要注意什麼？＞＞＞點這裡！
房貸利率申請攻略（五）：購買額外的房貸壽險
部份銀行會要求貸款人搭配加購「房貸壽險」，來提高自己的房貸成數。房貸壽險是用於保障銀行回收款的一項保險機制，如果投保人若不幸身故，房貸壽險的理賠金將會以償還房屋貸款為優先。所以對於銀行來說，回收款項的風險相對比較低，想當然爾，也會比較願意提供高一點的貸款成數給貸款人囉！
不過要特別注意，房貸壽險就像一般保險一樣，都需要額外繳交保費，所以貸款人除了背負原有的房貸、人身保險之外，還要再額外負擔房貸壽險的費用。如果想要透過加購房貸壽險提高自己的貸款條件，記得要在申辦前先衡量自身的財務能力是否能夠負擔喔！
💡延伸閱讀＞＞＞房貸壽險是什麼？房貸壽險類型？壽險金額試算給你看！
房貸還款期越長，銀行賺越多嗎？
近年來的銀行房貸還款期間設在 30 年、 40 年以上的比比皆是，為什麼銀行在低利率時代，反而想要拉長還款期間呢？從剛剛的說明我們可以知道，房貸利率並不會永遠像這樣歷史低點，是有可能隨時間調升的。如果再搭配上最一開始提到的「 還款期數延長 」，是不是嗅到什麼不尋常的味道？
沒錯！當銀行開始把貸款年份拉長，看起來像是幫大家減輕每個月所要支付的壓力，其實不全然如此！拉長大家的還款期間或免付本金的寬限期，對銀行來說主要目的有 3 個：
- 可以幫銀行收入更多的利息（如下面範例）
- 較有機會等到利息調升時機（如前段所述）
- 可以讓民眾感覺比較負擔得起貸款，進而願意買房、貸款
透過這樣的一個迴圈，讓銀行、放貸機構在過程中賺飽飽，而身為待宰羔羊的你，也因為看到一堆數字被沖昏頭，腦袋一熱就簽下去了。以為自己賺到，殊不知多付了一大筆辛苦錢。
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房屋貸款利率最新消息！央行暫緩升息！
央行暫緩升息！房貸利率卻降不下來？
在經過五度升息後，央行決定將暫緩升息！主要原因是下半年國內通膨緩步回降，沒必要再透過升息打擊通膨，也怕持續升息影響經濟成長。
然而，暫緩升息也讓房貸利率終止了長達一年半的連續走揚，五大銀行 2023 年 8～10 月新增房貸利率為 2.091%～2.077%，對比前四個月利率已有所下降，雖然下降幅度並不明顯，但配合青年首購、公教房貸、自購住宅貸款利息補貼等政策利多，房貸族的還款壓力也有緩緩被降低的情勢！
央行五度升息！
中央銀行在 2023 年 3 月 23 日理事會後，決議再次「升息半碼（ 0.125 個百分點）」，這是 2022 年至今第五度升息（目前已累計升息 3 碼！），升息消息一出就引起民眾們熱烈的討論！
如果以央行 2023 年 1 月公布的五大銀行平均房貸利率 1.953% 來計算，2023 年房貸地板利率將突破 2%大關來到 2.078% ！這也代表著購屋族、房貸族們間上的沈重日益加重！
根據大家房屋的比較，假設同樣貸款 1,000 萬元、以 30 年期本息攤還（無寬限期），以升息前 1.953% 的房貸利率計算，每月還款金額約是 36,727 元，但這次升息後，利率若上升至 2.078% ，每月還款金額就會提高到 37,353 元，一年平均要多繳約 7,512 元！如果和 2022 升息前的 1.378% 相比，原先每月還款金額只要 33,930 元，升息三碼後每月要多繳 3,423 元，每年就增加 41,076 元，等於一般民眾要多支付將近一個月甚至超過一個月的薪水！！！！
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