
2023 年央行延續著 2022 年的步調,宣布第五度升息!究竟房貸利率會如何變動?那對於這些已經買房的人會有怎樣的影響呢?對於未來要買房的利率又會有什麼影響?
近年來,貸款機構積極推出長達 30 年、 40 年的房貸方案,並且給予民眾更長的還款期間,這種看起來讓你付的起,又可以慢慢還的方案,是否有什麼陰謀在其中呢?還是銀行真的在默默行善,因應高房價,為了讓民眾都可以比較買得起房子才這麼做呢?讓我們一起從頭認識房貸利率,觀察升息對房貸的影響!
編按:自 2023 年 3 月後,央行在 2023 年 6 月、 9 月都宣布「暫停升息」,根據央銀公布,2023 年 10 月本國五大行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀) 房貸利率降為 2.077%,然而 2023 年已經連續 7 個月房貸利率站上 2%,一連五度的升息儼然已經對房貸族產生嚴重的衝擊,一起到文內看看升息對房貸利率的影響吧!
房貸利率結構?房貸指標利率、加碼利率差在哪?
房屋貸款利率的結構主要是由「指標利率」+「加碼利率」組成,指標利率在各家銀行的數值不相上下,差別較大的是依照個人條件決定的加碼利率!
房貸指標利率
- 指標利率是各家銀行依據現在金融產業的平均利率水準,所計算出來的利率,可以視為銀行放貸資金的成本。
- 各家銀行的計算方式不同,通常會以 5 − 6家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準。每家銀行的指標利率雖然不同,但皆落在一定範圍內;部分銀行甚至會直接將指標利率稱為「定儲指數利率」。
- 貸款期間內「會」隨著央行升降息調整,分為月調型指標利率及季調型指標利率。
房貸加碼利率
- 加碼利率是銀行針對申請人的信用、收入狀況等條件進行綜合評估,在考量銀行承作成本、風險與合理利潤後,所計算出來的利率。
- 貸款期間內「不會」隨著央行的升降息調整。
房貸機動利率?房貸固定利率?
我們在貸款時經常會看到銀行利率上面顯現固定利率、浮動利率的標示,究竟這兩者的差別在哪裡?我們在認識房貸利率之前,先來了解一下利率的基礎分類!
房貸固定利率
- 固定利率,顧名思義就是在貸款期間「不會」隨市場利率水準變動的利率。
- 適用於目前處在利率水準低檔且預估即將上場時。
房貸浮動利率 / 房貸機動利率
- 浮動利率,又可稱為機動利率,則會隨著金融市場的利率水準而調整。
- 適用於利率水準波動不大或水準即將往下跌時。
房屋貸款利率種類
一般來說,房貸利率大致可以分為「固定式利率」、「一段式機動利率」以及「分段式機動利率」三種。固定式利率不會隨著央行政策進行升降息的調整;一段式機動利率在整個貸款期間,只有指標利率會變動,個人加碼利率不分區段都會維持同一個數值;而分段式機動利率又稱為階梯式機動利率,會將貸款期間切分為 2 或 3 個區段,不同時期會採用不同的加碼利率計息,此時必須把各階段的利率平均,或是加計所有費用得出總費用年百分率,才是該筆貸款實際的利率。
分類 | 固定式利率 | 一段式機動利率 | 分段式機動利率 |
內容 | 固定利率 (依合約規定) |
指標利率+加碼利率 (加碼利率固定) |
指標利率+加碼利率 (加碼利率前期低後期高) |
利率 | 固定 | 通常較低 | 合計後較高 |
特色 | ・利率固定 ・無法反映市場狀況 ・長期承作銀行少 |
・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・前期還款壓力大,後期趨穩 |
・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・升息時還款壓力會較大 |
適合 族群 |
・擔心通膨、升息風險 ・收入穩定的家庭 ・預算有限且預計長期還 款的首購族 |
・首購族 ・一般上班族 ・購屋自住的族群 |
・初期資金不充裕的首購族 ・投資族 ・預計短期內換屋的 |
房貸利率試算(持續更新)
既然利率上升已經是不變的事實了,那以現在的利率一個月到底要繳多少錢呢?我們假設你買了台北市的房子,向銀行借了 800 萬元,設定貸款期限 30 年(沒有寬限期),並以一般房屋貸款「 本息均攤」的方式來計算,一個月最低大約需要繳 28,800 − 30,000 元,其中還不含申請房貸的費用以及其他貸款條件,且各銀行的利率也不盡相同,以下整理台灣幾個銀行房貸方案的最低利率(以各銀行房貸方案中利率最低者計算),以及每月償還金額給大家看!
升息後每個月要還多少錢?
(和 2023/3 升息前地板利率 1.935% 相比)
房貸銀行 | 一般購屋貸款 最低房貸利率 |
每月預估 償還金額 |
升息房貸 多多少? |
第一銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
台灣中小企銀 | 2.078% | 29,883 元 | +573 元/月 |
合作金庫 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
彰化銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
土地銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
兆豐銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
台灣銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
華南銀行 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
中國信託 | 2.06% | 29,810 元 | +500 元/月 |
國泰世華 | 2.19% | 30,335 元 | +1,025 元/月 |
台北富邦 | 2.2% | 30,376 元 | +1,066 元/月 |
資料來源:各銀行官網,筆者彙整(資料更新時間:2023/12/8)
[註]實際利率仍以各銀行官方資訊為主
2023 最新銀行房貸利率比較(持續更新)
升息、通膨樣樣來,想買房的你是不是被房貸壓力壓得喘不過氣?購屋族的心聲,銀行們都聽到了!除了政府推出的青年首購貸款,目前各大銀行都有陸續針對不同購屋族群提供特殊的優惠房貸方案,符合資格者都可以以優惠的利率進行貸款!筆者彙整了幾個優惠房貸利率方案,供大家做參考:
銀行 | 中國信託銀行 | 台北富邦銀行 | 永豐銀行 | 玉山銀行 | 國泰世華銀行 | 第一銀行 |
優惠方案 | 築巢優利貸 | Y世代蛋黃貸 | 女人家房貸 | 綠建築房貸 | 優質客戶購屋貸款 | 以房養老安心貸 |
適用對象 |
|
|
|
|
|
|
房貸利率 | 2.06% 起 | 2.15% 起 | 2.09% 起 | 2.1% 起 | 2.19% 起 | 2.32% 起 |
貸款成數 | 85% | 80% | 85% | 70~80% | 80% | 無資訊 |
貸款年限 | 35 年 | 40 年 | 40 年 | 20年 | 30 年 | 20 年 |
寬限期 | 5 年 | 無資訊 | 3 年 | 無資訊 | 無資訊 | 無資訊 |
相關費用 | 0 元 | 5,000 元 | 5,000~ 12,000 元 |
3,000 元 | 5,000~ 20,000 元 |
5,300 元 |
資料來源:各銀行官網,筆者彙整(資料更新時間:2023/12/8)
升息對房貸利率的影響?
央行升息對房貸有什麼影響呢?這裡我們直接舉例說明。假如你申辦了 A 銀行的指數型房貸,此房屋貸款的最終利率是用「中華郵政一年期定存利率」作為基準。假設當初你核定貸款時看到的房貸利率=基準利率 0.85 % +個人加碼利率 0.5 % = 1.35 % 。但這個利率數字是建立在你要還款的 30 − 40 年間,都沒有利率改變的情況。如果此時中華郵政調升一年期定存利率到 0.975 %(央行升息半碼),代表你的房貸利率,從此開始不再是 1.35 %,而是 1.475 %(基準利率 0.975 % +個人加碼利率 0.5 % )。
也就是說,你現在看到的購屋貸款利率,不一定是你未來繳的利率。可能寬限期過後,利率已經大不相同,你所需要付的利息比你原本以為得更多。當然也是會有設定調整上限的方案,這種就會比較有保障,不至於無限上綱。
房貸項目 | 房貸銀行 | 2023/3 升息前利率 |
2023/3 升息後利率 |
2023/8 補貼後利率 |
青安貸款 |
台銀、一銀、合庫等 8 家公股銀行 | 一段式利率: 1.90% |
一段式利率: 2.025% |
一段式利率: 1.775% |
二段式利率: ・前 2 年 1.69% ・第 3 年起 1.99% |
二段式利率: ・前 2 年 1.815% ・第 3 年起 2.115% |
二段式利率: ・前 2 年 1.565% ・第 3 年起 1.865% |
||
築巢優利貸 (公教房貸) |
台銀、中信銀 | 1.935% | 2.06% | 2.06% |
資料來源:筆者彙整
💡延伸閱讀>>>
沒升息房貸利率就不會上升?
現在你知道房貸利率可能會變動,但你知道,其實就算央行沒升息,房貸利率還是有可能會上調嗎?就如同前面所說,「 指數型房貸 」,會先訂定一個「 基準利率 」,但不是每間銀行都會設定以中央銀行宣布的金融利率為基準。所以即使中央銀行沒有調整市場的利率,但是如果銀行設定的房貸「 基準利率 」出現調升或調降,這家銀行的房貸戶就會跟著變動。
所以,其實銀行的房貸利率一直都是浮動的!在確定要選擇哪一種貸款方案之前,務必再三確認房貸方案的利率到底是以什麼為基準計算,才不會錯估情勢導致自己最後要負擔較高額的貸款喔。
2023 央行升息會議時間!
在介紹完升息對於房貸利率的影響之後,相信大家對於升息的影響有更深一層的了解了!筆者這邊額外幫忙整理了 2023 年央行升息的會議時間,2023 年第一波會議已經在 2023 年 3 月 23 日拍板確定再度升息半碼!這是 2022 年累積至今的第五度升息!究竟 6 月央行是否會再第六度升息,讓我們繼續關注下去。
日期 | 升息決議結果 |
2023 年 3 月 23 日 | 升息 0.5 碼(利率 +0.125%) |
2023 年 6 月 15 日 | 暫停升息 |
2023 年 9 月 21 日 | 暫停升息 |
2023 年 12 月 14 日 | 尚未決議 |
💡延伸閱讀>>>升息是什麼?升息一碼是多少?升息影響?央行升息紀錄?
房屋貸款利率申請攻略!
既然無法阻止央行可能繼續升息的風險,但又有購買房屋的需求要怎麼辦呢?這時只能從自己的信用做起了!如果能利用以下房貸利率加分條件,為自己的房貸條件加分的話,就能在升息環境中獲得相對優惠的利率、貸款條件,減輕購屋貸款的龐大壓力,讓我們一起來看看有哪些加分項目吧!
房貸還款期越長,銀行賺越多嗎?
近年來的銀行房貸還款期間設在 30 年、 40 年以上的比比皆是,為什麼銀行在低利率時代,反而想要拉長還款期間呢?從剛剛的說明我們可以知道,房貸利率並不會永遠像這樣歷史低點,是有可能隨時間調升的。如果再搭配上最一開始提到的「 還款期數延長 」,是不是嗅到什麼不尋常的味道?
沒錯!當銀行開始把貸款年份拉長,看起來像是幫大家減輕每個月所要支付的壓力,其實不全然如此!拉長大家的還款期間或免付本金的寬限期,對銀行來說主要目的有 3 個:
- 可以幫銀行收入更多的利息(如下面範例)
- 較有機會等到利息調升時機(如前段所述)
- 可以讓民眾感覺比較負擔得起貸款,進而願意買房、貸款
透過這樣的一個迴圈,讓銀行、放貸機構在過程中賺飽飽,而身為待宰羔羊的你,也因為看到一堆數字被沖昏頭,腦袋一熱就簽下去了。以為自己賺到,殊不知多付了一大筆辛苦錢。
💡延伸閱讀>>>房貸寬限期越長越好?如何判斷自己該不該運用寬限期?
房屋貸款利率最新消息!央行暫緩升息!
央行暫緩升息!房貸利率卻降不下來?
在經過五度升息後,央行決定將暫緩升息!主要原因是下半年國內通膨緩步回降,沒必要再透過升息打擊通膨,也怕持續升息影響經濟成長。
然而,暫緩升息也讓房貸利率終止了長達一年半的連續走揚,五大銀行 2023 年 8~10 月新增房貸利率為 2.091%~2.077%,對比前四個月利率已有所下降,雖然下降幅度並不明顯,但配合青年首購、公教房貸、自購住宅貸款利息補貼等政策利多,房貸族的還款壓力也有緩緩被降低的情勢!
央行五度升息!
中央銀行在 2023 年 3 月 23 日理事會後,決議再次「升息半碼( 0.125 個百分點)」,這是 2022 年至今第五度升息(目前已累計升息 3 碼!),升息消息一出就引起民眾們熱烈的討論!
如果以央行 2023 年 1 月公布的五大銀行平均房貸利率 1.953% 來計算,2023 年房貸地板利率將突破 2%大關來到 2.078% !這也代表著購屋族、房貸族們間上的沈重日益加重!
根據大家房屋的比較,假設同樣貸款 1,000 萬元、以 30 年期本息攤還(無寬限期),以升息前 1.953% 的房貸利率計算,每月還款金額約是 36,727 元,但這次升息後,利率若上升至 2.078% ,每月還款金額就會提高到 37,353 元,一年平均要多繳約 7,512 元!如果和 2022 升息前的 1.378% 相比,原先每月還款金額只要 33,930 元,升息三碼後每月要多繳 3,423 元,每年就增加 41,076 元,等於一般民眾要多支付將近一個月甚至超過一個月的薪水!!!!
【延伸閱讀】