台中科學園區買房指南｜台中科學園區機能？中科建案？台積電1.4奈米廠有望進駐中科二期？
近幾個月來，由於台積電放棄在龍潭科學園區設廠，全台各大科學園區紛紛向台積電遞出橄欖枝，希望可以獲得護國神山的加持，而今天我們要介紹的主角「 台中科學園區 」，也是其中台積電駐點的熱門地點之一，那麼究竟「 台中科學園區 」是如何規劃的？中科二期到底進度如何？可以帶來哪些利多呢？就跟著筆者一起探索吧！
編按：地政司於 2023 年 12 月 7 日表示，中科二期擴建計畫都計變更審查已符合徵收必要性、公益性評估，後續將交由內政部都市計畫委員會審議，拚於 2023 年底通過核定、2024 年初由台中市政府發布實施，啟動土地取得作業，最快可於 2024 年 5 月底前如期交地給台積電同步建廠！
中科二期終於邁入最後一關，而前陣子炒得火熱的「台積電 1.4 奈米廠」傳也將有望進駐中科二期與 2 奈米廠一同發展，甚至還有傳言會做為全球最高規格的 1 奈米備案基地。內政部於 2023 年 12 月 26 日通過中科二期擴建案都市計畫，變更部分農業區及機關用地為 89 公頃的園區事業專用區及相關公共設施用地，預計最快於 2024 年中交付予進駐廠商。
中科二期的都市計畫變更在 2024 年２月 17 日經過內政部核定後，後續將由國家科學及技術委員會中部科學園區管理局進行用地取得的程序，中科管理局也規劃並承諾，會確保原有廠商用水用電的需求，也會輔導原本高爾夫球場的員工就業。
！究竟未來會如何發展呢？一起到內文關注吧！
中部科學園區
在認識「 台中科學園區 」之前，我們先來認識整個「 中部科學園區 」！
中部科學園區背景
「 中部科學園區 」設立於 2003 年時，政府為了鼓勵研究發展及製造高科技工業產品以及竹科擴建不順遂，所以加速中科以及南科的建設，形成串聯北中南西側的高科技走廊， 中部科學園區又可再細分為五大園區，包含「台中園區」、「虎尾園區」、「后里園區」、「二林園區」以及「中興園區」，其中最近因為台積電議題被熱切關注的「 中科二期 」便是落在中科台中園區內！
中部科學園區基本資料
接著我們透過下方表格來初步認識一下中部科學園區內的五大園區特色：
| 園區名稱 | 台中園區 | 虎尾園區 | 后里園區 | 二林園區 | 中興園區 |
| 位置 | 大雅區及西屯區交界 | 虎尾鎮西北側 | 后里區都市計畫南、北側 | 彰化縣二林鎮 | 南投縣西北隅 |
| 面積 | 466 公頃 | 97 公頃 | 255 公頃 | 631 公頃 | 36 公頃 |
| 引進產業 | 光電、精密機械、半導體產業 | 光電、生物科技產業 | 光電、半導體、精密機械 | 光電、半導體、精密機械、生物科技及綠色能源 | 高科技研發、文化創意產業 |
| 區位優勢 | 位於中部交通便捷處 | 位處台南與台中二園區中心 | 距台中園區車程約 20～30 分鐘 | 距台中園區車程約 40～50 分鐘 | 距台中園區車程約 40 分鐘 |
資料來源：中部科學園區管理局官網
2022 年中部科學園區創下營業額 1.1 兆多的佳績，顯見中部科學園區近幾年來的熱絡發展！從上述可知，中部科學園區範圍廣泛，牽涉到不同縣市的市場，因此本文將著重於最近因台積電議題而備受矚目的「 台中科學園區 」，並進一步探討中科二期究竟是如何規劃！
台中科學園區範圍/規劃
台中科學園區位於台中市大雅區及西屯區交界處，鄰近龍井區及台中市區，占地約 466 公頃（含第一、二期以及擴建一期），引進的產業以精密機械、光電及半導體等高科技產業為發展主軸，中科管理局也的基地也設置於此。計畫範圍最北大約至科雅路與平和路口；最東大約至通山路與中科路路口；最西大約至科園路；最南大約至東大路與國安二街路口。
台中科學園區土地使用分區以「園區事業專用區」為大宗，其次則是公共設施用地、管理服務區、住宅區等：
💡延伸閱讀＞＞＞土地使用分區是什麼？土地使用分區類別？使用分區查詢教學！
| 土地使用分區 | 面積（公頃） | 用地百分比（％） | |
| 園區事業專用區 | 232.53 | 49.91 | |
| 住宅區 | 2.60 | 0.56 | |
| 管理服務區中心 | 6.22 | 1.33 | |
| 公共設施用地（含停車場、公園綠地等） | 224.59 | 48.20 | |
| 總計 | 465.94 | 100.00 | |
資料來源：中部科學園區管理局，筆者彙整
台中科學園區生活機能
以下用圖表說明中科及鄰近生活圈的各項生活機能，在台灣大道北側受惠於貫穿台中市區與海線的台灣大道穿越，在大專院校方面不只有東海大學、逢甲大學、靜宜大學、沙鹿高工、弘光科技大學及嶺東科技大學等學術單位，台灣大道南側更有台中工業區、台中精密機械園區、工研院機械所、金屬中心、塑膠中心等工業園區及研發單位。台中科學園區結合產業及學術單位，除了可以建構完整的人才培育外，也讓中科及周邊生活圈的商業機能、文教設施皆十分充足。
再加上兩個生活圈皆享有台中榮民總醫院、澄清醫院中港分院兩座大型醫院，醫療資源十分充足，未來又有沿台灣大道的捷運藍線穿越，往來台中市區以及海線更加便捷。
| 生活圈 | 範圍 | 重要商家 | 文教設施 |
| 中科生活圈 | 中科園區周邊 | 家樂福西屯店、全聯台中福科店、Msquare米平方商場 | 麗澤國小、永安國小、宜寧國中、麗澤國中、中科實中 |
| 東海生活圈 | 東海大學周邊 | 家樂福超市龍井藝術店、全聯龍井藝術店 | 東海國小、龍峰國小、四箴國中、東海大學 |
台中科學園區交通機能
台中科學園區的交通機能也相當便利，公路系統有國道1號及國道3號、台10線及台12線、台74線快速公路，2023 下半年又有西南向聯外道路「特五號道路」通車，讓民眾可直接從沙鹿、龍井、大肚等海線行政區前往西屯區、中科園區，大幅提升生活便利性；軌道運輸部分，台中園區距台中火車站約 9 公里，距高鐵烏日站 9.2 公里，與高鐵以及台鐵距離不遠；此外，還有台中國際機場臨近台中園區北側。
中科管理局另外也有提供台中園區與鄰近重要交通據點（如高鐵站、客運轉運站等）及西屯生活圈間往返的「免費巡迴巴士服務」，使中科與鄰近的交通站點更加緊密，可望減緩上下班時段的車潮。整體來說，中科園區鐵公路交通便利，相當有利於廠商進駐。
💡更多台中園區交通資訊＞＞＞請參考
中科二期發展？台積電有望進駐？
中科二期規劃背景
「 中科一期 」位於台中科學園區西側，面積約 53.08 公頃，目前有台積電興建 12 吋晶圓廠，以及巨大機械公司（捷安特）設立全球營運總部。而「 中科二期 」則緊鄰台中園區及擴建一期範圍，面積約 94.62 公頃，原先是作為「台中高爾夫球場」使用，後則配合承接台中園區之研發人才、技術、公共設施等支援具半導體先進製程廠房所需之大面積且連貫的土地需求進行開發，目前已經在 2023 年 2 月通過環評大會審查，開發完成後預計可供台積電興建 2 奈米以下晶圓廠設廠使用。
中科二期最新進度？台積電1.4奈米廠有望進駐？
台中市政府在 2023 年 8 月通過台積電在中科二期的 2 奈米擴建案都市計畫審查，預計在 2024 年中可移交用地給台積電施工建廠。然而，台積電在 2023 年 10 月放棄進駐龍科之後，各縣市科學於圈紛紛積極向台積電招手，中科二期也被視為有力競爭者之一，中科二期園區擴建案目前已進入最後一關內政部都審，未來 1.4 奈米廠（原龍科預定興建）能否與 2 奈米廠一同進駐中科台中園區，甚至是做為全球最高規格的1奈米備案基地。台積電並未對此說明，未來發展值得我們持續關注！
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台中科學園區房價
前面介紹完了台中科學園區與附近的交通及商業機能後，下一步我們就來針對中部科學園區進行房價分析，台中園區及周邊生活圈房價，筆者已經幫大家彙整在表內囉！
| 生活圈 | 範圍 | 預售屋成交單價 | 成屋成交單價 |
| 中科 | 台中園區周邊 | 62.94 萬元/坪 | 40.22 萬元/坪 |
| 東海 | 東海大學周邊 | 44.01 萬元/坪 | 38.75 萬元/坪 |
註：房價以 2023 年 5 月～ 2024 年 5 月的內政部實價登錄資料計算
資料來源：內政部實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：2024/05/02）
就預售屋的價格來看，在 2023 年底中科園區與東海生活圈，一年內成交均價落差大，推測是因為中科這幾年好消息不斷，國際知名半導體公司進駐，發展十分快速，大量工作人口移入，距離中科園區較近的建案備受青睞，所以呈現中科生活圈在預售屋的價格遠高於東海生活圈的情況。推測係因就業人口數成不斷增長的趨勢，以及距離台中市區較近的優勢，因此讓中科生活圈的房價有機會不斷推高圈；此外，在屋齡五年內成屋的部分，台中園區周邊及東海生活圈的成交均價則約落在 30～32 萬元/坪間，並無太大落差。
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台中科學園區建案
台中科學園區預售屋房價
除了以上有關中科園區的房價整體狀況外，筆者也幫大家整理了台中園區及東海生活圈周邊的預售屋建案資訊：
| 建案名稱 | 基地坪數 | 樓層 | 房型 | 坪數 | 戶數 | 一年成交均價 |
| 坤聯發中科匯 | 592 坪 | 14F | 3 房 | 42～48 坪 | 52 戶 | 53.04 萬元/坪 |
| 寶輝國際莊園 | 3,382 坪 | 24F | 3～4 房 | 50～70 坪 | 240 戶 | 69.58 萬元/坪 |
| 林維洄東海 | 819 坪 | 10F | 2～3 房 | 25～39 坪 | 101 戶 | 38.87 萬元/坪 |
| 曜中科 | 155 坪 | 7F | 2～3 房 | 24～32 坪 | 22 戶 | 33.93 萬元/坪 |
| 東海雲 | 316 坪 | 8F | 1～3 房 | 15～32 坪 | 50 戶 | 35.22 萬元/坪 |
資料來源：內政部實價登錄、樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/05/02）
台中科學園區新成屋房價
除了預售屋之外，台中科學園區周邊仍有許多新成屋，以下筆者整理台中園區及東海生活圈周邊的新成屋房價：
| 建案名稱 | 基地坪數 | 屋齡 | 樓層 | 房型 | 坪數 | 戶數 | 一年成交均價 |
| 國聚之悅 | 1,187 坪 | 3 年 | 14F | 2 房 | 25～29 坪 | 210 戶 | 57.42 萬元/坪 |
| 國聚之幸 | 941 坪 | 5 年 | 15F | 2 房 | 27～29 坪 | 169 戶 | 55.1 萬元/坪 |
| 太子W時代 | 703 坪 | 5 年 | 22F | 1～2 房 | 20～28 坪 | 200 戶 | 51.23 萬元/坪 |
| 小蒔光 | 109 坪 | 1 年 | 7F | 1～2 房 | 15～30 坪 | 23 戶 | 待定 |
資料來源：內政部實價登錄、樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/05/02）
台中科學園區可以買嗎？
中部科學園區台中基地位於大雅區及西屯區交界處，鄰近龍井區及台中市區，近幾年中科好消息不斷，吸引國內外廠商、就業人口大量移入。再加上台積電進駐加持中科二期，讓台中科學區周邊的房價水漲船高。未來台中園區更有在規劃中的台中捷運藍線，可以進一步強化前往海線或台中市區的大眾運輸，讓通勤族免於台灣大道上下班塞車之苦，有望再為周邊帶入大批居住人潮。
台中科學園區在交通機能上，有如火如荼規劃當中的台中捷運藍線，未來可以擺脫塞車煩惱；而在文教設施方面，台中園區周邊則有許多大專院校以及國中小，更有為了解決台中園區從業員工子女就學需求而設立中科實中，顯見園區內及周圍的機能發展較不需擔心。至於在各大網站瘋傳的「買房跟著台積電走」風潮，因為台中園區二期原本就有規劃台積電 2 奈米廠進駐，1.4 奈米有可能加碼進駐的情況下，周邊需求有增無減，因此筆者認為區域房市走揚發展的機率較高，有興趣的讀者可評估自身財務狀況決定是否購入此區！
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【參考資料】
- 中部科學園區管理局
- 擬定中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫書
- 擬定中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫細部計畫書
- 變更中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫（配合台中園區擴建二期）書
- 樂居網
- 內政部實價登錄
【延伸閱讀】
