信義兒福都更案懶人包！信義區內的公辦都更案！信義兒福都更案在哪？
在你的印象中，信義區是不是總跟台北101 、百貨公司、高樓豪宅畫上等號？但你可能不知道，在這些現代建築的北側，有一片低調卻承載了半世紀社福使命的土地，這裡曾是台北第一座綜合型兒童福利中心的所在地，也是部分台北人成長記憶的一部分。
如今，這塊基地即將進行一場前所未有的都市更新，不只是蓋新房、換新樓，而是一次跨越社福、產業、教育與高齡照護的都市轉型實驗。從為什麼這塊地推不動，到「連鎖式都更」如何一塊塊整合，背後其實是一段關於土地、人與城市未來的故事。這篇文章，將帶你一步步拆解這起「信義兒福公辦都更案」的來龍去脈，告訴你它在哪裡、發生什麼事、為何難以推動、又將如何改變整個信義區的生活樣貌！
兒童福利中心是什麼？從救助難民到打造全台首座兒童福利機構
在認識「信義兒福都更案」之前，讓我們先回到 1950 年代的台灣。當時，國家正面臨戰後重建與大批來台難民的社會挑戰，急需民間與政府攜手合作、建立起社會安全網。正是這樣的背景下，「中華文化社會福利事業基金會」（簡稱中華社會福利基金會）與其捐助單位「中國大陸災胞救濟總會」，開始在台北積極推動社會福利機構的設立。1963 年，他們在基隆路與縱貫鐵路交會處設立了中華職業訓練中心，提供打字、縫紉、機械製圖等職訓課程，幫助難民與青年學得一技之長、重新自立生活。
而到了 1969 年，眼見城市中有越來越多失依兒童與家庭困境，中華社會福利基金會再度出手，在基隆路與忠孝東路口的國有地上設立了台北兒童福利中心（簡稱兒福中心）——這是全台第一所「綜合性、多元化」的兒童福利機構。為求專業，他們還邀請當時國內大學的教授擔任指導委員，甚至派員遠赴歐美考察先進的兒童照護與教養制度，期望打造一個真正以「兒童最佳利益」為核心的場所。這座中心不僅提供育幼安置，還設有實驗幼兒園、課後托育中心，甚至發展出融合特殊需求幼兒的早療機制。多年來，它不只是孩子們的避風港，更是社福政策與教育實驗的重要基地。
信義兒福都更案的範圍？為什麼要都更？
你或許很熟悉信義計畫區的高樓林立、百貨商圈與台北101的夜色，但若我們往北望去、穿過基隆路，會發現一個截然不同的風景。這裡是松山車站南側的大五分埔地區——一個曾經熱鬧繁華、如今卻略顯沉靜的角落，也是「 信義兒福都更案 」的所在地。
五分埔的故事，可以追溯到日治時期的農村聚落，原本是一片田野地，後來隨著鐵路與工業設施進駐，逐漸轉型為住宅與輕工業混合的社區。到了 1970、80 年代台灣經濟起飛時期，這裡成為全台知名的成衣批發重鎮，早市、夜市、巷弄店面人聲鼎沸。無數外地年輕人北上打拼，租下這裡的「起家厝」，白天批貨，晚上擠著樓梯返家，形成一段段與城市共成長的青春記憶。但隨著網購電商崛起，傳統成衣批發業逐漸式微，五分埔的人潮與錢潮也慢慢退去，從市民大道六段南側起，一直到虎林街、市民大道與忠孝東路之間的這片基地，見證了城市興衰。
如今，這裡七成以上的建築屋齡超過 30 年，多半是四、五層樓高、沒有電梯的公寓，也就是我們常說的「步登公寓」。這類建築曾是都市擴張時期的象徵，造價親民、蓋得快，成為無數家庭北上圓夢的起點。然而，歲月不饒人，也沒放過老屋—牆面斑駁、水電老舊、樓梯沉重，住起來越來越吃力，安全疑慮也隨之而來；步登公寓雖然沒有管理費，看似省錢，卻也因此缺乏公共維修機制與長期保養的資源。
另一方面，兒福中心的原有建築與空間，也早已無法滿足現代托育與社福服務的多元需求。當年這塊土地位處市郊、地價低廉，是政府與民間機構設立社福設施的理想基地，然而隨著信義區蛻變為台北最精華的地段之一，商辦大樓林立、重大建設持續進駐，這塊位在市民大道、松山車站周邊的土地，身價早已翻漲數倍，成為寸土寸金的都會熱區。對兒福中心而言，這樣的區位轉變，雖然提升了交通便利性與區域能見度，但也帶來了實際的經營壓力，再加上托育需求不斷擴增，硬體設施早已不敷使用，未來若不進行改建或更新，恐怕難以永續經營。
老社區為何難更新？從兒福基地看見台北都更的共通難題
雖然信義兒福基地所在的大五分埔地區條件看起來不錯—地段好、人口密集、生活機能方便，但這樣的黃金位置，過去卻始終無法順利推動都市更新，原因其實和許多台北的老社區一樣，卡在「人、地、法」三大難題。
首先是人口結構高齡化，信義兒福基地所跨的「兒福三里」（雅祥里、六藝里、富台里）中， 65 歲以上人口超過 2,200 人，佔比將近 17 %，其中將近一半的住戶居住在無電梯的步登公寓。這些年長居民大多在此地住了幾十年，不僅習慣這裡的生活圈，也因體力與經濟考量對搬遷充滿抗拒。
此外，土地使用權與產權的複雜性，也是阻礙都更推動的重要因素之一：像兒福中心這樣的單位，儘管長年透過無償撥用或低租金承租國有土地，卻沒有完整的產權。然而，在都市更新的程序中，涉及的不只是土地重建，還牽涉到權利範圍的重新分配、回饋比例的協商，以及未來產權的歸屬，現行法規下很難保障他們能在更新後繼續留下來。更何況這一帶除了公有地之外，還混雜著私人住宅、違建戶、國有土地占用戶等多元類型，產權結構高度複雜，每一筆地目後面都有不同的故事與需求，也因此，想要整合共識並非易事，導致更新計畫長年停滯。
而即使能推動都更，也無法忽視仕紳化（Gentrification）可能帶來的問題。
💡什麼是「仕紳化」？
所謂仕紳化，指的是原本生活條件相對弱勢的地區，經過開發後吸引資源與高收入族群進駐，卻反而讓原本的老住戶因租金或生活成本提高而被迫搬離。
對像五分埔這樣高齡人口比例高、收入偏低的社區來說，如果更新後無法妥善安排原居民回遷與生活延續，都市更新反而會造成社區結構的斷裂與人情網絡的流失。
說到底，這塊基地所面臨的困境，其實跟許多台北老舊社區一樣——房子老、人口老、法規侷限，卻又充滿記憶與羈絆。都市更新不能只看空間價值的提升，更必須回到居民真正在意的：能不能不搬太遠？搬了之後還能不能回來？
什麼是「連鎖式都更」？信義兒福案怎麼改變台北都更困境？
正因為信義兒福基地過去推動都更一再卡關，政府也意識到：若想打破現有瓶頸，就不能再用傳統都更思維來面對這類高度複雜、牽涉多方利益的區域。於是，國家住宅及都市更新中心（簡稱國家住都中心）在 2018 年接手此案後，導入一套全新的策略—「 連鎖式都更 」，讓這個案子終於有了進展。連鎖式都更是什麼？
所謂「 連鎖式都更 」，是取經自日本東京「 大手町 」地區的再開發經驗。這個模式強調「先建後拆、分期推動、產權交換」，不再要求所有參與者一次到位、原址搬離，而是透過先建好替代空間，讓住戶或使用單位在不中斷使用的情況下再進行搬遷與重建，像是一個區塊接著一個區塊接力翻新，因此被形象化為「連鎖」概念。
信義兒福公辦都更案如何進行？
以「信義兒福公辦都更案」為例，更新總面積達 2.83 公頃，國家住都中心將其拆分為 6 塊基地，採「分區、分期」推動。在第一階段，優先興建新的幼兒園空間，等新園區蓋好、投入使用之後，舊的兒福園區才會拆除，達成無縫接軌、不中斷托育服務的目標。這樣的做法，對長期經營的社福單位、對習慣固定生活圈的高齡住戶來說，都是一種降低衝擊的做法。
筆者整理連鎖式都更模式的優點在於：
- 公設優先規劃，服務不中斷：採「先建後拆」，可先蓋好替代空間再遷移，讓機構或幼兒園不中斷使用，避免生活與營運斷層。
- 提高民眾參與意願：住戶看到新空間實體、有明確時間表，比傳統紙上藍圖更能建立信任。
- 靈活應對產權與地權問題：透過「權值整合」與「產權交換」機制，逐步化解複雜地籍問題。
但它也不是萬靈丹，仍有幾項限制與潛在風險：
- 規劃週期長、成本高：必須有足夠的公有土地或資源，才能提供先建的「過渡空間」。
- 需有強力主導單位協調整合：連鎖環節越多、參與者越多，協調難度也越高。
- 政策連續性要求高：都更進程跨年度、跨政府任期，若缺乏穩定推動力量，容易中途擱置。
信義兒福分區怎麼規劃？一表看懂 6 塊基地開發效益！
而要實施連鎖式都更，第一步就是徹底盤點周圍地區的土地資源。信義兒福案之所以能啟動，也是因為周邊擁有相對高比例的公有土地。整個更新基地約有 80% 為國有地，許多處於閒置或低度利用狀態，包括舊宿舍、公有設施與零散空地。這些國有地原本由不同機關管理，經由國家住都中心整合協調後，成為推動都更的關鍵角色。
此外，為了解決產權分散的問題，國家住都中心也與中華基金會針對部分土地進行「產權等值交換」，原本分散在六塊基地中的產權，也被整合集中至 B1-1 基地。換句話說，基金會在都更後不必「到處分回」，而是可以專屬取得一棟建物，延續其幼兒園與社福服務的功能，也大幅降低後續營運的不確定性。這樣的設計不但保障了原有使用者的權益，也提升了更新過程的效率與可行性。
經過 6 年努力，信義兒福案作為全台首宗「連鎖式都更」公辦案例，在 2025 年 1 月順利完成全數招商，國美、順天、大陸、冠德、遠雄等 5 家建設公司正式加入，總投資額高達 190 億元。未來，這裡將打造一個結合全齡住宅、新創聚落、社福與教育空間的多元社區，成為信義區新一代的城市生活樣貌，也為台北其他老社區提供可複製的示範案例。這些基地更新後，不僅重建空間硬體，更重塑社區功能與服務面貌，例如：
- A1、A2 基地導入高齡住宅、長照設施與庇護工場，建構全齡友善生態社區
- B2 基地結合共享工作空間、托嬰中心與產業育成空間，支持在地青年創業
- B1-1 基地保留兒福機構服務功能，持續提供托育與社福資源
- B1-2 與 B3-2 基地規劃出租住宅與辦公空間，促進商業與職住平衡
以下為筆者針對各都更案的簡要整理：
| 信義兒福都更分區規劃表 | |||
| 案名 | 面積 | 投資金額 | 出資人 |
| 兒福A1 | 8,850 平方公尺 | 47 億元 | 順天建設 |
| 兒福A2 | 4,394 平方公尺 | 28 億元 | 遠雄建設 |
| 兒福B1-1 | 2,429 平方公尺 | 12億 | 國美建設 |
| 兒福B1-2及B3-2 | 4,514 平方公尺 | 27億元 | 大陸建設（欣陸投控） |
| 兒福B2 | 8,100 平方公尺 | 76 億元 | 冠德建設 |
「信義兒福都更案」看似是一場土地與建物的重整，實則是一場關於人、社區與未來生活方式的深層對話。從難以整合的老舊街廓，到引入「連鎖式都更」突破困境，再到高齡友善、幼兒照護、新創產業多元共融的社區規劃，這場都更不只是建設工程，更是為了實踐社會願景。城市會老，建築會舊，但只要社區還有溫度，都更就不該只是為了追求價值最大化，而是要為下一代留下可以住得下、活得好、記得過去也想像未來的地方。
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