使用執照是什麼？ 使照怎麼看、怎麼查？3步驟帶你看懂使照！
使用執照 （ 使照 ）是什麼呢？在上一篇文章，我們對於 建造執照 （ 建照 ） 已經有基本的認識了，說穿了建照的功能就是要確保房子有真的按照設計圖去施工，避免一些危害安全的設計出現。那為什麼還會有使用執照的出現呢？ 使照 的功能和效力又是什麼呢？今天的文章將會好好來介紹使用執照（ 使照 ） ，並告訴大家到底可以在哪裡查到各棟建築的使用執照，以及這些使用執照應該則麼看！
💡編按：2025 上半年住宅使照核發量達 6 萬 9,550 件、年增 9.2%，是 2006 年以來同期最高。有業界人士表示大量交屋潮與疫情期間全台推案量大增有關，也提醒購屋者須留意自身財務狀況以免違約！
究竟「 使用執照 」是什麼？沒有使用執照怎麼辦？快往下看看吧！
使用執照
「 使照 」的全名是「 使用執照 」。顧名思義，當房子要開始正式地投入使用前，必須要先取得「 使用執照 」後，才能開始利用這棟建築物，使照也是規範建物使用最直接的根據，要是出現和使照規定不同的用途的話，就有可能會有法律問題哦！所以了解使照的功能和細節，也有助於民眾在合法的狀態下利用建築物。
使用執照功能
使用執照對民眾主要有兩個方面的影響：第一是決定預售屋何時完工、第二是要避免「 二次施工 」鑽漏洞的行為。
使用執照功能1：決定預售屋何時完工
在一般「 預售屋 」的合約中，所謂的「 完工 」是指取得「 使用執照 」而言，不過由於只要完成主體工程以及部分指定項目，就能夠核發使用執照哦！因此取得使用執照時，工程進度通常只有 70% ~ 80% 而已，而且自來水、電、瓦斯等管線，也要等到取得使用執照後，才可以開始施工，所以要真正能住進去，還必須要一段時間。
為了保障 消費者 的權利，如果建商拖得太久，也有相關的處罰，根據內政部的預售屋買賣定型化契約規定，建商在領到使用執照的 6 個月內，通知買家進行交屋。如果建商沒有做到這些契約上的要求，每超過一天，建商就應該按民眾已繳房地價款的萬分之五，作為 遲延利息賠給民眾。
使用執照功能2：避免二次施工
「 二次施工 」指的是建商拿到使用執照之後，擅自把建築的公共區域或是房屋內的隔間，重新施工改變其大小或是改做為其他用途，常見的包括 陽台外推 、 圍住騎樓 、 室內挑高夾層 等，或是公共設施中的 游泳池 、 健身房 等，這些設施有很大的機率都是違章建築。
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有的建商會在預售屋的契約中，夾帶著「 二次施工同意書 」，如果消費者沒有留意，或是不清楚二次施工的法律問題，一旦被政府查到二次施工的痕跡，就有可能會面臨強制拆除的處分，後續建商也會以「住戶知情且同意」為理由推卸責任，到頭來形成住戶不少的麻煩，白白導致住戶的財產損失。所以消費者千萬要仔細留意契約中是否有二次施工的條款，以免最後得不償失。
使用執照怎麼看？
下圖是一張標準的「 使用執照 」，跟「 建造執照 」類似，上面也登記了跟建案有關的相關訊息，和 建造執照 相同的部分，在此就不再重複介紹了。使照中比較重要的內容都記錄在附表中，民眾務必要睜大眼睛仔細看清楚這裡的內容。
相比 建造執照 而言， 使用執照 多了「 建築物概要 」這個欄位，主要是紀錄建築物每一層的 大小 、 高度 和 用途 ，內容大致可分為 地下層 、 地上層 、 屋頂突出物 ：
1. 地下層：
由上圖可以看到，地下層的用途都是作為 防空避難空間 、 停車空間 、 機電設備空間 等。在實際生活中，最常出現爭議的地方是 防空避難空間 ，有些房東為了賺取更多的收益，就偷偷的把 防空避難空間 改裝成 商業空間 ，再租給不知情的餐廳或商店業者，等到被 檢舉 或 消防稽查 的時候，才發現自己租到的是不能做商業用途的空間，還要被主管機關罰款。因此業者在租用地下室空間時，最好先看清楚使用執照上登記的用途，以免誤觸法網。
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2. 地上層：
地上層的用途就比較多元了，通常可做為居住、零售、旅館、事務所等用途，除了和地下層一樣，要注意用途是否合法之外，還要檢查是不是有夾層存在。合法的夾層會登記在使用執照上，但卻不是所有夾層都是合法的，有些建商或屋主為了衝高建築面積，私自在建物中搭蓋夾層 ，甚至還把這些非法的面積計算到總價中，讓無知的消費者去買單，日後要是被拆除，消費者真的是求償無門。因此要是遇到有 夾層 的建築，最好要拿出 使用執照 一一比對夾層的位置，避免多花冤枉錢買了不合法的面積。
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3. 屋頂突出物：
屋頂突出物 通常是作為 樓梯間 、 電梯機電設備 、 水箱 等用途，無電梯大樓的屋頂突出物可以蓋 6 公尺高（兩層樓）、電梯大樓的屋頂突出物可以蓋 9 公尺高（三層樓）。在實際使用上， 屋頂突出物 的部分可以作為神明廳或是茶室等休閒空間，但是還是嚴格禁止作為居住使用的。
使用執照怎麼查？
使用執照 的查詢方式和 建造執造 相同，民眾都可以在網路上查到所有執照的存根 檔案。各縣市政府都有查詢 執照存根 的系統，大家可以去想查詢建案的所在地縣市網站進行查詢。以下操作以台中市的網站為例。
- 方法一：如果有執照號碼，可以直接選擇「 使用執照 」，並輸入號碼進行查詢。
- 方法二：如果沒有執照號碼，可以輸入起造人姓名、建築地址等進行查詢。
使用執照查詢結果
如果有符合條件的案件，就會顯示出 執照 的查詢結果，就能自行了解建案的「 使用用途 」了！
六都使用執照查詢系統
以下為六都「 使照 」查詢系統的網站：
2025 上半年使用執照核發數量！破同期最大交屋潮？！
根據統計，全台 2025 上半年住宅使用執照核發量達 69,550 件、年增 9.2%，為 2006 年有統計數據以來同期新高！有專家推算，以建案工期約 3～5 年來推算推案量可能起源自 2020～2022 年的疫情期間，台商回流帶入熱錢、首購族以及自住買盤穩健等，創造出的大量交屋潮。另外業界人士也表示，近期限貸令嚴格，有不少交屋者面臨貸款成數下修或條件便嚴苛的狀況，購屋者需考量自身財務狀況，以免有解約問題！
| 全台及六都歷年上半年使照核發量 | |||||
| 時間 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| 台北市 | 2,067 | 3,590 | 2,838 | 4,526 | 3,673 |
| 新北市 | 8,057 | 6,811 | 5,643 | 8,880 | 10,556 |
| 桃園市 | 55,83 | 7,779 | 8,975 | 11,332 | 14,033 |
| 台中市 | 4,850 | 9,897 | 7,923 | 11,223 | 14,890 |
| 台南市 | 7,337 | 5,283 | 4,512 | 4,517 | 4,204 |
| 高雄市 | 5,022 | 7,177 | 7,630 | 7,667 | 9,266 |
| 全台 | 46,357 | 51,088 | 50,901 | 63,676 | 69,550 |
資料來源：內政部、住商機構
使用執照最新消息！國賓大苑旅館變豪宅？
位於新北市新店區碧潭周圍的旅館建案「 國賓大苑 」，是由興富發集團旗下的潤隆建設投資興建，原本應該做旅館、飯店使用的國賓大苑，在環保單位要到國賓大苑審查排放廢水的狀況時，竟被發現以住宅（豪宅）出售！故事是這樣的…
檢察官調查時發現，2001年，田都國際旅館公司在碧潭籌建地上 12 層、地下 6 層，戶數「1戶」的旅館建物， 2005 年申請戶數變更為「196戶」，但使用用途仍為旅館用。潤隆建設及明緯建設認爲飯店用地的建蔽率與容積率都比一般位於山坡地的住宅高出許多，因此該建築物若做住宅銷售，獲利將會遠超於做旅館使用。因此，便在 2010 年與田都公司簽訂合建契約，在「 不申請變更都市計畫 」的前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，並在 2011 年委託廣告公司以「 國賓大苑 」住宅預售屋形式對外銷售。
2011 年，國賓大苑的建築師，將設計圖變更為地上 13 層、地下 6 層、戶數變更為「 88 」戶「 住宅 」，但當時申請書名義上所登記的建築物用途仍為「 旅館 」；為了避免建商分戶出售，工務局及觀光局商討後決定，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局 100 年 9 月 7 日北關管字第 1001211071 號函意指，僅限於 88 戶同時申為一家旅館辦理」。
2013 年國賓大苑興建完成後，潤隆公司向工務局申請核發使用執照時，工務局在「 使用執照 」上加註事預中載明「本案申請作旅館使用者，不得分戶出售」，導致地政士在辦理建物所有權第一次總登記時，被告知過戶無法將 88 戶拆售。不過，由於建商早已將國賓大苑以住宅預售屋形式違法銷售，因此地政士便找建設公司與議員商議，要求工務局將使用執照加註事項更改為「本案申請作旅館使用者，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准 88 戶外，不得再行辦理分戶」，活生生將「出售」 2 字刪除，讓建商如願將國賓大苑拆售獲利。
國賓大苑變更使照、圖利詐財人員均被依法起訴！
台北地檢署調查後發現已出售的國賓大苑 40 戶，不法獲利高達 20 億 1,406 萬元，總圖利金額高達 40 多億元（出售均價乘總戶數再扣除建本），而建商刻意隱瞞「 國賓大苑 」不得做為住宅使用的事實，已經涉及詐欺取財罪，因此將潤隆建設負責人及明緯建設實際負責人依法起訴。
此外，台北地檢署認為新北市工務局施工科使照的相關人員知法犯法，除了涉嫌變更使用執照加註事項，更有圖利建商的嫌疑，因此以《貪污治罪條例》圖利罪將三名相關人員起訴。
（新聞參考：壹蘋新聞網，筆者彙整）
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