中山商圈分析｜心中山在哪裡？赤峰街土地使用分區？南西商圈面臨檢舉歇業危機！

你有聽過「 心中山 」嗎？現在台北最熱門的商圈莫過於台北捷運中山站、雙連站之間的「 中山商圈 」，也有些人會稱呼這裡為「 南西商圈 」。中山商圈圍繞著「 心中山線型公園 」發展，這裡除了有市集、誠品地下書街、新光三越，在赤峰街一帶還有各式各樣別具特色的小店！近期南西商圈檢舉事件有什麼影響？赤峰街是哪種土地使用分區？筆者在內文整理更多中山商圈的重要資訊，一起來看看吧！

中山商圈在哪裡？

「 中山商圈 」又稱為「 南西商圈 」、「 心中山商圈 」，是位於台北捷運中山站、雙連站之間的商業區，並以「 心中山線型公園 」為核心向外發散。

與台北市其他商圈，如信義計畫區、東區不同，中山商圈雖然也有新光三越、誠品這些大型商業化百貨的據點，但真正吸引人的是其以老城區為主體的城市環境，和隱身於舊街廓之間的餐廳、服飾店以及獨立書店。以上特色造就了中山商圈與眾不同的區域氛圍，也讓中山商圈備受年輕族群喜愛。

💡延伸閱讀＞＞＞​信義計畫區買房指南｜信義計畫區範圍？機能？信義區豪宅！​

中山商圈範圍

廣義來說，中山商圈鄰接民生西路、中山北路二段，和承德路二段、南京西路。範圍內除了有心中山線型公園，還有建成公園。筆者將中山商圈的範圍整理為下圖：

赤峰街在哪裡？

「 赤峰街 」是中山商圈中最知名的路段，位於心中山線型公園的西側，北接民生西路、南至南京西路。縱向的赤峰街與其橫向鄰接的巷弄也是中山商圈中店舖最密集的區域，使其成為中山商圈、南西商圈的代名詞！

中山商圈生活機能？交通機能？

中山商圈位於台北市大同區、中山區的交界，區內除了有捷運中山站為台北捷運淡水信義線（紅線）、松山新店線（綠線）的轉乘站之外，也有鄰近的捷運雙連站，並以中山北路為區域主要道路，中山商圈的交通機能可謂十分發達。

在商業娛樂層面，除了有中山圈內的各種特色小店，附近也不乏百貨公司與高級飯店，包含新光三越南西店、誠品生活南西店，以及台北晶華酒店、台北老爺酒店、大倉久和大飯店等。

在捷運中山站西南側，還有過去台北市政府廳舍改建的「 台北當代藝術館 」；中山站東北側，則有台北市市定古蹟，前美國駐臺北領事館（ 前美國大使官邸 ）翻修而成的 小型電影院「 光點台北 」，現由台灣電影文化協會經營，進一步提升該區域的人文氣息。

心中山線形公園規劃！

心中山線型公園是中山商圈的核心地帶，可以透過捷運出入口進入「 中山地下書街 」。心中山公園連接了捷運中山站與雙連站，並結合地下書街的公共區域、平面的露天廣場，塑造台北城市中的人文生活廊帶。

目前，線型公園的城市綠廊不只拘限於中山站、雙連站之間，還一路向北延伸至捷運民權西路站，和捷運圓山站、花博公園附近的「 圓山線型公園 」，形成獨樹一格的城市景觀。

心中山發展歷程

綜觀歷史，赤峰街一帶並非一開始就以文青體驗為發展主軸，而是因鄰近大稻埕、商賈絡繹不絕，為了滿足船隻維修、拆卸零件等需求，才依港而生、以打鐵產業起家。直到大稻埕因港口淤積，過往繁榮的光環褪色，赤峰街才逐漸轉型，改以五金、汽車零件為發展方向。

隨著台北城市的發展重心由西向東偏移，台北捷運公司在 2017 年，決定將人文氣息濃厚的「 誠品R79 」引進捷運中山站、雙連站中間的地下道，打造中山地下書街，並在招商策略上結合咖啡廳、餐廳等複合經營模式，吸引更多旅客光顧。

誠品進駐後，台北市政府與台北捷運公司希望能以此為出發點，進一步帶動鄰里社區機能成長。於是陸續規劃「 捷運行政大樓B1廣場 」、「 爵士廣場 」，以及地面層的「 線形公園翻新整建 」。至此，中山商圈成為台北舊城區生活風格的指標，也吸引相同風格的市集、商鋪在附近聚集。

💡延伸閱讀＞＞＞誠品特色店推薦｜誠品生活、誠品書店你去過哪幾間？全台十間必訪誠品門市清單！

心中山美學改造運動

2022 年，台北捷運公司與台灣設計研究院合作，執行「 台北捷運再設計 」的美學改造計畫，就是以捷運中山站為首座示範站點。設計範圍包含引進物聯網、智慧車站等設備，與調整動線規劃、告示字體與配色等。改造後的中山站除了新增許多無障礙設施，還與地面層的線型公園串連，形塑成一體的區域氛圍。

捷運中山站房價？中山捷運站建案！

中山商圈內的土地使用分區包含住宅區與商業區，而捷運中山站附近則以商業區為主，是台北市的核心蛋黃區。以下筆者整理了中山站的房市狀況，有興趣的讀者們快一起往下看看吧！

捷運中山站房價

受惠於捷運中山站串連的淡水信義線（紅線）與松山新店線（綠線），鄰近區域內就算是高屋齡的成屋，在銷售上也都有不錯的表現，目前平均房屋單價都是 70 萬元起跳！下表整理了幾個中山站房價行情的指標個案：

建案名稱	屋齡	戶數	坪數	平均成交價格
中山美學M1	12 年	35 戶	12 ～ 22 坪	約 103.9 萬／坪
美麗衣蝶	17 年	11 戶	13 ～ 20 坪	約 84.8 萬／坪
衣蝶館	17 年	16 戶	約 12 坪	約 84.4 萬／坪
京畿畝	12 年	12 戶	約 15 坪	約 80.7 萬／坪
慶安南京樺廈	37 年	43 戶	約 40 坪	約 75.3 萬／坪

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、樂居網、591房屋網，筆者彙整
（資料更新時間：2024/7/12）

捷運中山站建案

除了高屋齡的個案表現不俗，中山站附近的新成屋或新建案也不遑多讓，下表筆者整理了屋齡 5 年內的中山站指標建案，房價已經來到 90 萬元/坪！供讀者參考：

建案名稱	屋齡	戶數	坪數	平均成交價格
元大京華/元大方圓	2 年	83 戶	約 100 坪	約 141.8 萬／坪
JR中山綻	5 年	202 戶	16 至 30 坪	約 129.2 萬／坪
中山晶綻	預售屋	52 戶	12 至 17 坪	約 127 萬／坪
表參漾	4 年	30 戶	11 至 14 坪	約 107.3 萬／坪
永陞奕居	1 年	67 戶	24 至 53 坪	約 92.1 萬／坪

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、樂居網、591房屋網，筆者彙整
（資料更新時間：2024/7/12）

中山商圈上百店家面臨歇業危機？

2024 年 7 月初，中山商圈傳出有超過 100 間店家收到台北市都發局通知，因店鋪違反土地使用管制相關規定而被檢舉，若沒有依規定改善，可能會走向歇業！這個消息在網路和社群媒體上引起軒然大波。究竟是怎麼一回呢？中山商圈可能會因此消失嗎？快跟著往下一探究竟吧！

中山南西商圈土地使用分區管制

從台北市都市計畫整合查詢系統的圖面可以看到，中山商圈由圓環段一小段、圓環段二小段、中山站四小段的土地組成，除了靠近道路與心中山線型公園的區域為「 第三種商業區（ 商三 ）」或「 原屬第三種住宅區的第三種商業區（商三特） 」的土地使用分區，大部分建築還是位於「 第四種住宅區（住四） 」的分區範圍內。

根據《 臺北市土地使用分區管制自治條例 》第 4 條第 6 款規定，第四種住宅區要維護基本的實質居住環境水準，僅能設置各式住宅，或營運公害最輕微的輕工業、一般零售業，並需要防止一般大規模的工業、商業使用。

因此，在同法第 9 條也規定第四種住宅區的使用限制，包含飲食業、日常用品零售業、一般服務業都是「 附條件允許使用 」，也就是要在符合特定條件的前提下，屋主才能從事這些產業。

大部分位於中山商圈的土地，和靠近赤峰街的區域，都是屬於第四種住宅區。舉例而言，想在這裡設立飲食業的條件就是：設置地點需要臨接寬度 8 公尺以上的道路，且限於建築物第 1 層及地下 1 層使用。

師大夜市的前車之鑑

由於許多店家被檢舉，不少民眾擔心中山商圈會重蹈覆徹師大夜市的情況，導致商圈衰退、人潮流失。究竟師大夜市之前發生了什麼事呢？

2011 年師大商圈附近的居民組成「 師大三里里民自救會 」，針對師大商圈密集的服飾、餐飲店鋪產生的噪音、垃圾污染、消防安全、停車問題等負面外部性，向台北市政府陳情，要求市政府協助維護社區安寧，並落實執行《 臺北市土地使用分區管制自治條例 》，要求店家改善。

透過一系列的遊說與請願，北市府確立裁罰方式與對象，開始對師大商圈進行管制。舉例而言，當時已經經營 15 年、紅極一時的 livehouse「 地下社會 」，也收到公文，要求申請飲酒店業執照，且消防局認定亦其逃生通道不符合標準。最後，地下社會和許多師大商圈的店家吹熄燈號，師大商圈也不再如以往熱鬧。

💡延伸閱讀＞＞＞外部性是什麼？外部成本、外部效益？噪音、空污、廢水都是外部性？

赤峰街想開飲料店有解嗎？

在赤峰街等南西商圈範圍內的區域，因非鄰街主要幹道的「步登公寓」多屬於住四用地，巷弄寬度主要在 5.45 至 6 公尺左右。根據新聞資料，2024 年 7 月 8 日台北市都發局建築管理科長高國峯表示：目前接獲通報商家共有 74 間，分別為赤峰街商圈 44 間、中山南西商圈30間，且多為餐飲業，普遍因路寬限制被檢舉，而政府會盡力輔導、改善，不過在 2020 年以後才設立的商家，恐怕只能另外尋找新的合法地點。

💡編按：「 步登公寓 」指的是 4、5 層樓高，沒有配備電梯集合住宅，也是台北最普遍的都市住宅。這種形式的建築大多以「 雙拼 」，也就是 1 層樓 2 戶的模式建造，且多完工於台灣經濟開始發展的 60 至 70 年代，形塑獨特的城市景觀。

也有業者表示檢舉來源都是同一位非居民的檢舉者，許多人猜測如此大規模的一次性檢舉，其背後動機可能是要阻止在地房東與店鋪業者續約，以增加地主參與都更的意願。對此都發局雖然沒有回應，但也表示會尊重在地居民的意見，可能會在日後地區通盤檢討時，彈性調整都市計畫內容。

房貸額度限制了你的資金自由？從現在重新掌握買房主導權💪
還款期限太短讓你壓力山大？別讓不合適的貸款剝奪你的生活品質🙅‍♂️
不滿意貸款方案，千萬別屈於現狀，改變從現在開始🥳

交給中國信託的「房貸轉增貸」優惠方案，帶你重新建立房貸自信🤩
✅前 12 期年利率 2.185% 起，享優惠利率❗️
✅貸款額度最高 85 成，都給你貸❗️
✅還款期限最長 30 年，房貸負擔超減壓❗️
✅寬限期最長 3 年，還款更輕鬆❗️

無論是想要減輕生活壓力的你，又或是想要靈活運用資金的你，趕緊點擊下方連結了解更詳細的「中信轉增貸方案」，讓最專業的中信房貸達人幫你搞定！

💡中信轉增貸，你的房貸好夥伴，大門為你敞開！＞＞＞請點我

*謹慎理財 貸款先規劃*

【參考資料】

• 台北旅遊網「 捷運中山站街區_心中山線形公園 」
• 台北畫刊 654 期「 都市區域再生的起手式 心中山的美學改造運動 」
• 臺北市土地使用分區管制自治條例
• 生活在師大工作坊－「師大社區」是什麼？必須要先認識師大三里里民自救會
• 中央社《 中山商圈74間商家遭檢舉違規 北市府將辦公聽會 》
• 《 台北步登公寓：台北最普遍的住宅類型從何而來 》

【延伸閱讀】

• 西區門戶計畫懶人包！ 台北雙子星進度？ 西寧國宅要拆了？台北西區大復活！
• 條通是什麼？台北條通在哪裡？林森北台式、日式酒店差別？
• 東區地下街交通攻略｜東區地下街地圖？地下街出口怎麼走？