龍潭科學園區買房指南｜龍潭科學園區範圍？機能？台積電擴建復活？
近幾年「買房跟著台積電」似乎變成了房市風向球，由北至南的科學園區幾乎都漲了一波，尤其是發展最久的新竹科學園區的新竹基地周圍更是成了一級戰區，「 龍潭科學園區 」也在最近受到台積電話題的影響，逐漸受到關注！
同樣位在新竹科學園區體系的竹北高鐵特區單坪房價已經上看 6、70 萬，究竟「 龍潭科學園區 」的房市又是怎樣的情況呢？龍潭科學園區值得買嗎？讓我們一起深入分析！
💡編按：龍潭科學園區擴建計畫已於 2026 年 6 月提報行政院，目標在 2029 年底前完成用地取得作業，並在 2030 年起啟動園區開發公共工程，同步展開產業用地出租作業。至於外界關注的台積電進駐議題，竹科管理局表示台積電已表達如果龍科三期相關程序通過將有意願進駐。
究竟「 龍科3期計畫 」有多重要？台積電進駐會帶來哪些影響？居民過去為什麼要反對？一起到內文看看吧！
龍潭科學園區
「 龍潭科學園區 」位於桃園市龍潭區、平鎮區與楊梅區交界處，周遭被多個工業區圍繞。而此區一開始是民間開發的工業區，在民國 93 年才納入科學園區管轄，現在從業員工人數約 7,000 人，整體年營業額超過 500 億元。
新竹科學園區簡介
此外，在深入認識龍潭科學園區之前，筆者先來幫大家科普一下大新竹科學園區的小知識！
新竹科學園區轄屬有六個衛星園區，分別是新竹園區（含寶山擴建基地）、竹南園區、銅鑼園區、龍潭園區、宜蘭園區以及新竹生物醫學園區等，若再加上竹科X基地，整個新竹科學園區面積共約 1,471 公頃。
大新竹科學園區內的產業共分為六大類，包含積體電路產業、電腦及周邊產業、通訊產業、光電產業、精密機械產業及生物技術產業。其中，「 積體電路產業 」與「 光電產業 」為整個新竹科學園區內總產值最高的兩種產業。
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龍潭科學園區規劃
龍潭科學園區屬於非都市土地，總開發面積約為 107 公頃，共分為兩期開發，第一期主要規劃為事業專用區，約 76 公頃，第二期則主要規劃為公園、綠地等開放空間，約 31 公頃。龍潭科學園區的土地使用編定與使用項目相對單純，比例最高是作為廠房使用的丁種建築用地，區內主要編定大致可分為以下幾個類別：
| 土地使用編定 | 龍潭科學園區 土地使用項目與內容 |
計畫面積 |
百分比 |
| 丁種建築用地 | 廠房用地 （園區事業專用區） |
49.98 公頃 | 46.77% |
| 特定目的事業用地 | 必要性服務設施−停車場用地、變電所用地等 | 34.46 公頃 | 32.24% |
| 保育用地 | 綠地用地 | 22.50 公頃 | 21.05% |
資料來源：內政部營建署非都市土地開發審議作業輔助系統，筆者彙整
下圖則是龍潭科學園區各類土地使用計畫的示意圖：
龍潭科學園區交通機能
龍潭科學園區聯外動線南北各一條，北側是從台1線、國道1號楊梅交流道經梅獅路前往基地北側，南側則是從台3線、國道3號龍潭交流道經梅龍路，前往基地南側。
在主要道路的部分，龍潭科學園區內主要南北向道路為龍園三路，可連接北側的梅獅路及南側的梅龍路；區域內主要東西向道路為湧光路，可連接東側聖亭路，再接到台三線、國道三號。
龍潭科學園區生活機能
接著來看看生活機能的部分，由於龍潭科學園區多為產業用地，不論是食、衣、住、行機能的補足多需仰賴周遭發展成熟之舊市區提供，下面以圖標示各生活圈的相對位置以及生活圈內的重要機構、商家、學區：
| 生活圈 | 範圍 | 重要機構/店家 | 學校 |
| 埔心 生活圈 |
埔心火車站周邊、鐵路以南、國道一號以東 | 埔心火車站、愛買楊梅店、UNIQLO路店、星巴克、萬大黃昏市場、全聯、屈臣氏 | 四維國小、瑞塘國小、瑞坪國中、楊光國中小、治平高中等 |
| 山仔頂 生活圈 |
平鎮工業區周邊 | 家樂福平鎮店、麥當勞、星巴克、山仔頂市場、全聯、屈臣氏 | 山豐國小、祥安國小 |
| 龍潭市區生活圈 | 龍潭交流道附近 | 龍潭區公所、國軍桃園總醫院、龍潭敏盛醫院、龍潭運動公園、全聯、龍潭綜合市場、屈臣氏 | 龍星國小、龍潭國小、龍潭國中、龍潭高中等 |
資料來源：樂居網，筆者彙整
整體來說，由於龍潭科學園區不僅坐落在非都市土地上，園區內本身也沒有規劃住宅區使用，因此較不利於人口聚集居住；但對於周遭商圈來說，科學園區可引進眾多勞動人口，帶動的各種食、衣、住、行需求，也讓科學園區周遭的住宅市場吸引民眾目光。
台積電進駐龍潭三期復活？
過去幾年台積電預計進駐龍潭三期園區的消息一出，便讓龍潭科學園區的房市發展備受關注。不過，在 2023 年 10 月中卻傳出台積電公司表示「不再考慮進駐龍潭三期園區」，並表示未來公司仍會維持過去擴廠步調，將持續與管理局合作評估台灣適合半導體建廠的用地，此消息一出便讓周圍居民以及投資群眾擔憂對於龍潭科學園區的房市衝擊效果。
就在市場認為台積電已將重心全面南移之際，近期局勢出現戲劇性轉折。根據最新消息指出，龍科三期擴建計畫傳出「大復活」，近期召開公聽會後決議持續推動土地擴建，並傳出該基地將作為台積電「次世代先進製程」（埃米級製程）廠區的使用地。
目前在龍潭科學園區進駐的廠商有台積電、友達光電、同欣電子、葡萄王生技等公司，而台積電1.4奈米廠可能落腳地為即將擴建的龍潭三期園區，接著我們就來看看龍潭科學園區三期的規劃吧！
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龍潭科學園區三期啟動！規劃如何？
由於目前龍潭科學園區一、二期開發的 107 公頃面積使用率已達 99% ，為了讓半導體等相關產業能持續在桃園擴大發展，龍潭三期園區預計擴建在目前一、二期的東側，預計規劃範圍約 104 公頃，開發完成可提供約 50 公頃工業用地。
同時也將擬訂相關的應變計畫，包括拓寬科學園區附近的主要道路，以便更好連結龍潭、平鎮等附近的生活圈，讓未來此區的就業人口更能通勤便利。隨著龍潭科學園區擴建計畫（龍科三期）重啟，國科會已經在 2026 年 5 月通過科學園區審議會審議，並在 6 月提報行政院，目標在 2029 年底前完成用地取得，預計在 2030 年開始進行園區開發公共工程，並將產業用地出租供業者設廠。
💡編按：龍科三期擴建原先規劃徵收 158.59 公頃，但因高達 88% 為私人土地，引發當地居民不滿。後來竹科管理局調整面積為 89.6 公頃，並在二次公聽會後獲得多數地主支持，後續地主們也響應政府「桃竹苗大矽谷計畫」納入龍科三期擴建計畫，最終擴建面達增加為 104 公頃。
不過總結來說，關於台積電設廠的地點選定，台積電表示一切會以公司正式對外公告為主，但不論最後台積電有無在龍潭科學園區擴廠，三期擴建的建設案，帶來的就業人口、帶動的相關建設與聯外交通改善，預計都將會對此區房市產生重大利多影響。
龍潭科學園區房價
認識龍潭科學園區之後，如果想要入手，肯定要先從房價資訊開始分析！就預售屋的價格來看，在 115 年龍潭科學園區周遭的生活圈，成交均價約落在 33～35 萬元／坪；而在五年內成屋的部分，成交均價則約落在 30～33 萬元／坪間。龍潭科學園區的各生活圈的房價，筆者已經幫大家彙整在表內囉：
| 生活圈 | 範圍 | 預售屋 成交均價 |
0~5年成屋 成交均價 |
| 埔心 生活圈 |
埔心火車站周邊、鐵路以南、國道一號以東 | 36.49 萬元/坪 | 33.4 萬元/坪 |
| 山仔頂 生活圈 |
平鎮工業區周邊 | 30.28 萬元/坪 | 31.22 萬元/坪 |
| 龍潭市區 生活圈 |
龍潭交流道附近 | 35.95 萬元/坪 | 35.78 萬元/坪 |
註：房價以 115 年 8 月的內政部實價登錄資料計算
資料來源：內政部實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：2026/08/10）
龍潭科學園區建案
除了上表列整理的龍潭科學園區整體房價狀況，這一段我們再進一步來看現在科學園區周遭的一些指標性的新建案：
埔心生活圈建案
| 建案名稱 | 屋齡 | 總戶數 | 坪數規劃 | 近一年成交均價 |
| 宜誠華府DC | 9 年 | 169 戶 | 62～106 坪 | 37.3 萬/坪 |
| 宜誠華府DC2雙橡園 | 6 年 | 269 戶 | 31～59 坪 | 33.64 萬/坪 |
| 皇普鉑苑 | 5 年 | 257 戶 | 26～38 坪 | 32.04 萬/坪 |
| 宜誠朗朗 | 4 年 | 58 戶 | 39～48 坪 | 待定 |
| 月沐青 | 1 年 | 141 戶 | 29～38 坪 | 24.74 萬/坪 |
| 宜誠阿麗拉 | 1 年 | 285 戶 | 23～56 坪 | 27.08 萬/坪 |
| 櫻花旭 | 0 年 | 170 戶 | 22～47 坪 | 25.73 萬/坪 |
| 櫻花馥 | 預售屋 | 253 戶 | 26～39 坪 | 30.64 萬/坪 |
| 月沐青2 | 0 年 | 169 戶 | 23～38 坪 | 待定 |
| 慶升森森品 | 預售屋 | 85 戶 | 25～47 坪 | 32.75 萬/坪 |
| 瑞塘名城12 | 預售屋 | 21 戶 | 28～38 坪 | 36.8 萬/坪 |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、樂居網，筆者彙整
（資料更新時間：2026/08/10）
山仔頂生活圈建案
| 建案名稱 | 屋齡 | 總戶數 | 坪數規劃 | 近一年成交均價 |
| 四季行館 | 14 年 | 187 戶 | - | 23.81 萬/坪 |
| 大清祥安 | 12 年 | 151 戶 | - | 24.89 萬/坪 |
| 春天行館 | 11 年 | 134 戶 | - | 25.14 萬/坪 |
| 春天2館 | 11 年 | 16 戶 | - | 待定 |
| 三秀吉景/三秀雙囍 | 8 年 | 44 戶 | 63～67 坪 | 24.29 萬/坪 |
| 寶欣里安 | 6 年 | 126 戶 | 27～40 坪 | 待定 |
| 鼎藏璞悅 | 5 年 | 328 戶 | - | 33.08 萬/坪 |
| 心擎天 | 3 年 | 124 戶 | 27～49 坪 | 待定 |
| 環泥晴森 | 0 年 | 134 戶 | 28～36 坪 | 32.62 萬/坪 |
| 瑞陞晴川 | 預售屋 | 36 戶 | 28 坪 | 29.94 萬/坪 |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、樂居網，筆者彙整
（資料更新時間：2026/08/10）
龍潭市區生活圈建案
| 建案名稱 | 屋齡 | 總戶數 | 坪數規劃 | 近一年成交均價 |
| 一品苑 | 15 年 | 57 戶 | - | 25.66 萬/坪 |
| 紀凡希 | 12 年 | 85 戶 | - | 39.21 萬/坪 |
| 慶賀T12 | 10 年 | 75 戶 | 39～56 坪 | 待定 |
| 慶賀綠都心 | 10 年 | 143 戶 | 40～50 坪 | 29.09 萬/坪 |
| 大清境朗 | 10 年 | 51 戶 | 30～48 坪 | 23.45 萬/坪 |
| 雙城匯首席匯/豐邑首席匯 | 8 年 | 262 戶 | 29～46 坪 | 27.51 萬/坪 |
| 來德雲鼎 | 5 年 | 210 戶 | 27～64 坪 | 41.53 萬/坪 |
| 城丰景 | 3 年 | 58 戶 | 33～48 坪 | 待定 |
| 華曜大謙 | 3 年 | 187 戶 | 29～52 坪 | 待定 |
| 宥辰五福綻 | 2 年 | 4 戶 | 23 坪 | 41.15 萬/坪 |
| 和禾耘 | 1 年 | 66 戶 | 30～38 坪 | 24.64 萬/坪 |
| 永琚泱泱富 | 2 年 | 21 戶 | 16～18 坪 | 37.8 萬/坪 |
| 正傑城光CITY | 2 年 | 29 戶 | 19～32 坪 | 25.53 萬/坪 |
| 大清水雲間 | 預售屋 | 101 戶 | 26～38 坪 | 43.64 萬/坪 |
| 昕和序 | 0 年 | 43 戶 | 27～38 坪 | 33.25 萬/坪 |
| 春園日安 | 預售屋 | 41 戶 | 22～33 坪 | 31.55 萬/坪 |
| 豐中城 | 預售屋 | 324 戶 | 22～35 坪 | 32.77 萬/坪 |
| Park101 | 預售屋 | 17 戶 | 36 坪 | 48.18 萬/坪 |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、樂居網，筆者彙整
（資料更新時間：2026/08/10）
龍潭科學園區可以買嗎？
龍潭科學園區位於龍潭區、平鎮區、楊梅區的交界處，周遭還有平鎮工業區、烏樹林工業區等園區毗鄰，因此吸引許多就業人口，而就業人口增加往往也會帶動附近地區的居住需求提升。再加上近兩年台積電設廠消息幾乎成為房市上漲的風向球，以及新竹科學園區附近房價一飛衝天等情況，似乎都讓「買房跟著科學園區走」成為了潮流。
不過近年來，除了烏俄戰爭、美國為了解決高通膨問題而連續進行升息縮表之外，2022 年 1 月立法院又三讀通過被譽為打炒房重拳的《平均地權條例》修正草案，種種狀況都大幅增加了整體房市發展的不確定性。但對於個別市場的影響卻需要在更深入研究，畢竟同樣的政策對於不同對象的影響不一。
而對於龍潭科學園區附近的房屋來說，他的特殊之處在於他尚有擴建計畫在進行中，且已有多項建設已拍板定案正在執行或是已完成。那將來若擴建計畫有按照進度運作，並且順利引進相關企業進行投資，那企業設廠所引入的就業人口帶來的居住需求，是值得持續關注的地區。
總體而言，現在整體房市環境縈繞在各個不確定性中，面對此問題不同地區的房市各有其表現。剛性需求的自住者或許更有機會貨比三家，賣方是否有較大的讓利空間後續還可觀察；但可以確定的是現在的房市（升息、大炒房等）對投資客來說是越來越不友善的，買房投資前除了要審慎評估標的收益，還得注意政府政策的限制。
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【參考資料】
- 內政部實價登錄
- 國家科學及技術委員會
- 新竹科學園區官網
【延伸閱讀】