都更條件有哪些？都市更新流程？都更改建參與角色？都更同意比例？
在老舊公寓已經住了好幾十年，終於下定決心要都更了，但你知道都更要符合哪些條件嗎？都更流程有「都市更新地區劃定」、「事業概要」、「事業計畫」與「權利變換」，每個流程要開的會議、要送件的資料、通過計畫的同意比例都不大相同喔！想要參與都更但不知從何下手，跟我們來了解一番吧！
💡台北市防災型都更條件放寬！更新處提出三大修正方向，一是擴大免辦耐震評估適用對象，放寬以申請建照的時間點認定，即 1974 年 2 月 15 日前「已申請建照且領有使照的建築物」可免耐震評估；二是修訂特定區域適用條件，基準容積加計都更獎勵及防災都更獎勵逾 450% 者，可提請都市更新審議放寬；三是增加申請彈性，由實施者自行決定報核方式，事權分送或併送，並要求若採事權分送者，權變計畫須於 1 年內提送報核，以維持案件推展速度。
都更條件有哪些？
很多人會想知道自己家能不能都更？如果想要都更老家，基本上只要滿足下面兩個條件，你家就有機會可以進行都市更新喔！
- 都更條件1：基地位在都市計畫區域內
- 都更條件2：符合政府更新單元劃定標準
都市更新流程
都市更新的流程分為「 都市更新地區劃定 」、「 都市更新事業概要 」、「 都市更新事業計畫 」、「 權利變換 」等。每個流程都有許多眉角要注意，請聽筆者細細說明！
都市更新流程（一）：都市更新地區劃定
都市更新的首先步驟就是家中的基地要經過劃定，才算是可以都更的範圍，這個我們稱為「 更新地區 」。劃定的方式分成政府劃定的「 公劃更新地區 」與民間自行劃定的「 自劃更新單元 」，家中的基地一定要經過兩者之一的劃定通過後才能進行都更唷！
政府劃定：都市更新地區
「 公劃更新地區 」指的是由主管機關主動劃定某地區，讓該區成為「都市更新地區」。只要在「更新地區」範圍內的土地皆可進行都更，通常「更新地區」的範圍很大，日後可能會同時有好幾個都更案。
政府劃定的都市更新地區依不同性質劃分為「策略性地區」、「優先劃定」、「迅行劃定」三種：
1.策略性劃定
土地符合下列任一條件，各級主管機關劃定為「策略性」更新地區：
- 位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內。
- 位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區。
- 基於都市防災必要需整體辦理都市更新。
- 配合重大發展建設需要辦理都市更新。
2.優先劃定
土地符合下列任一條件，各級主管機關劃定為「優先劃定」之更新地區：
- 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足。
- 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小。
- 建築物未能與重大建設配合。
- 經偵檢確定遭受放射性污染之建築物。
3.迅行劃定
「迅行劃定」之更新地區，中央機關可指定地方機關限期內都更，必要時中央機關可以直接辦理都更，土地符合下列任一條件，各級主管機關劃定為「迅行劃定」之更新地區：
- 因發生戰爭、天災等重大事變遭受損壞
- 為避免重大災害
- 結構安全性能評估未達最低等級
- 位於台北市海砂屋重建地區
💡【房感小提醒】
不知道自己家是否有列入「政府劃定」的更新地區嗎？
可以直接到「內政部營建署都更入口網」查詢更新地區的劃定類型。
民間自行劃定：都市更新單元
如果家中基地不是「公劃更新地區」時怎麼辦？民眾也可以向政府申請「自劃更新單元」！「自劃更新單元」是所有權人的土地與建物同時符合條件，向各級主管機關申請，在各級主管機關審查通過後，讓家中基地成為可以進行都市更新的「更新單元」。
土地符合下列任一條件，即可向各級主管機關申請劃定為更新單元：
- 區域為完整之計畫街廓。
- 街廓內面積達 2,000 平方公尺以上。
- 街廓內部分土地業已建築完成，無法合併更新且無礙市容，其未建築完成面積達 1,000 平方公尺。
依據「臺北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準」規定，申請都市更新基地上的建築物還需要符合以下「任兩款以上」的條件，才可向各級主管機關申請劃定為更新單元，總共有九個項目，這邊筆者只列出其中五項：
- 屬非防火構造之窳陋建築物棟數，占總棟數達 50% 以上，並經建築師或專業技師或經專業機構辦理鑑定。
- 建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，足以妨害公共安全之棟數占總棟數達 50% 以上，並經建築師或專業技師或經專業機構辦理鑑定。
- 現有巷道寬度小於六公尺者之長度占現有巷道總長度比例達 50% 以上或屬臺北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。
- 更新單元內建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達 50% 以上。
- 建築物的樓地板為二十年以上之加強磚造及鋼鐵造、三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造或四十年以上之鋼骨混凝土造，占總樓地板面積 50% 以上，且經危老重建的結構安全性能初步評估，結果為未達最低等級或未達一定標準之棟數，占更新單元內建築物總棟數比例達 50% 以上者。
💡編按：更多詳細項目，請到台北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準查看！
都市更新地區與都市更新單元差在哪？
政府劃定的是「更新地區」，更新地區的範圍內皆可進行都更，整體面積較大；民間自行劃定的則是「更新單元」，更新單元基本上就是一個都更案的基地大小，整體面積較小。
因此，總結來說，一個「都市更新地區」內可能會涵蓋有多個「都市更新單元」。
都市更新流程（二）：都市更新事業概要
在基地劃定為「更新單元」或「更新地區」後，接著進入「都市更新事業概要」階段。在「都市更新事業概要」階段中，目的是要通知全部所有權人「有部分的所有權人有都更的意願」，讓全部所有權人思考是否要一起參與都更。
所有權人首先要擬定「 事業概要書 」並舉辦「公聽會」。在「公聽會」公布擬定的內容後，所有權人再檢附「事業概要計劃書」、「事業概要同意書」與「公聽會紀錄」以及其他相關資料，送件給都市更新審議會審查，若有「人民陳情」，則要在審議前提出。
事業概要步驟（一）：所有權人擬定事業概要計劃書
「 事業概要計畫書 」由一個或少數的所有權人擬定，計畫書需摘要說明更新單元的範圍、現況與未來規劃、實施方式、費用計算等，向全部的所有權人提出都市更新的初步構想。
事業概要步驟（二）：所有權人取得事業概要同意書
更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人需超過 50% 同意，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積需超過 50% 之同意。
事業概要步驟（三）：所有權人舉辦公聽會
所有權人需舉辦「 自辦公聽會 」，邀請更新單元內的所有權人、民間團體、專家學者與其他利害關係人參加，讓多方代表陳述意見。「公聽會」需說明重建構想、預定實施方式、財務規劃構想、預定實施進度、申請獎勵項目評估等內容。
💡【補充說明】「自辦公聽會」與「公辦公聽會」差在哪？
「自辦公聽會」由實施者或所有權人舉辦，政府不會參與，因此著重在向所有權人說明土地分配的條件與實施都更的細節；「公辦公聽會」由政府舉辦，著重在於向政府說明都更的公益性。
無論是公辦都更、民辦都更與自辦都更，都需要先後舉辦「自辦公聽會」與「公辦公聽會」。
事業概要步驟（四）：人民陳情 （非必要）
「 人民陳情 」指人民與相關利益團體在事業概要審議前，可以透過書面向各級主管機關提出意見，供都市更新審議會參考。
都市更新流程（三）：都市更新事業計畫（重建）
「都市更新事業計畫」與「都市更新事業概要」不同，「都市更新事業計畫」擬定的是實質計畫，內容更加具體。在這個階段，地主會更清楚財務計畫、建築設計、土地規劃等細節。
首先由實施者擬定「事業計畫書」，於「公聽會」公布擬定的內容後，將「事業計畫書」送交給各級主管機審核，審核通過後再由各級主管機關進行「公開展覽」與「公聽會」，在「公開展覽」期間收集「人民陳情」後，才送往都市更新審議會審查。除此之外，在「公開展覽」後、發布實施「都市更新事業計畫」前，可依人民需求舉辦「聽證」。
事業計畫步驟（一）：實施者舉辦公聽會
實施者舉辦「 自辦公聽會 」，說明土地使用計畫、容積獎勵項目、拆遷安置計畫、實施方式及有關費用分擔。
💡 延伸閱讀＞＞＞
事業計畫步驟（二）：實施者取得事業計畫同意書
依照劃定方式的不同，「事業計畫同意書」規範有不同的同意比例：
| 劃定方式 | 「私有土地」與「私有合法建築物所有權人」的「土地總面積」與「合法建物樓地板總面積」 |
| 迅行劃定 | 超過 50 %同意 |
| 策略性、優先劃定 | 超過 75 %同意 |
| 自行劃定 | 超過 80 %同意 |
事業計畫步驟（三）：各級主管機關舉辦公開展覽、公聽會
各級主管機關要把事業計畫書「公開展覽」於各縣市政府或公所 30 天，並邀請更新單元內土地及建物所有權人、民間團體、專家學者與其他利害關係人參加「 公辦公聽會 」，讓多方代表陳述意見。
事業計畫步驟（四）：人民陳情 （非必要）
「人民陳情」指人民與相關利益團體在「公開展覽」期間，可以透過書面向各級主管機關提出意見，供都市更新審議會參考。
事業計畫步驟（五）：各級主管機關舉辦聽證 （非必要）
「聽證」是指在行政機關做出決定前，給予利害關係人辯駁的機會，流程較為嚴謹，簡單來說，只要利害關係人在聽證提出問題，政府就必須正面回答、辯論。
在「事業計畫」階段，「聽證」不是必要的流程，因此各級主管機在事業計畫的「公開展覽」後、「事業計畫」實施前，當所有權人對都更有疑慮時，便可以舉行「聽證」。聽證的紀錄會提供給都市更新審議會參考。
都市更新流程（四）：權利變換
「權利變換」指所有權人與實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，在新屋建築完成後，可以依照每個人在都市更新前的價值（土地的價值、房屋的價值、他項權利的價值、資金）比例，分配更新後的土地、房屋與獲利金額。一般而言，實施計畫會以「權利變換」為主，也有地主與建商協商以「協議合建」或是其他方式實施都更。
在「都市更新事業計畫」通過後，最後進入「權利變換計畫」階段，實施者會擬定「權利變換計畫書」，於「公聽會」公布擬定的內容後，將「權利變換計畫書」送交給各級主管機關審核，審核通過後各級主管機關會舉辦「公開展覽」與「公聽會」，在「公開展覽」期間收集「人民陳情」意見後，再送往都市更新審議會審查。除此之外，在「公開展覽」後、發布實施「權利變換計畫」前，亦可依人民需求舉辦聽證。
權利變換步驟（一）：更新前後價值評估
由實施者與土地所有權人會共同指定 3 位估價師，用公開的方式評估「更新前」土地與建物的價值，分配「更新後」所有權人的土地、建物與他項權利的比例。
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權利變換步驟（二）：土地相關權利處理
實施者會調查所有權人「是否想參與分配」與「希望分配的位置」，顧名思義是詢問地主想分配土地建物的位置，還是想要換權利金，想分配的話希望分在哪個位置等。
這時所有權人會分成三種狀況：
- 有意願參與權利變換，可以分配土地與建物。
- 有意願參與權利變換，但因面積未達最小分配面積導致不能分配，只可領取權利金。
- 無意願參與權利變換，領取權利金。
權利變換步驟（三）：實施者分配單元規劃、抵付共同負擔
實施者參考所有權人「希望分配的位置」，做分配的規劃，並計算參與分配所有權人的「共同負擔」，並由所有權人分配到的價值（土地的價值、房屋的價值、他項權利的價值、資金）來抵付共同負擔。「共同負擔」指重建所需的費用，包含工程費用、權利變換費用、管理費用與公共設施的建設成本等等，由所有權人依照權利價值比率、都市計畫規定與受益情形，去計算共同負擔。
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權利變換步驟（四）：所有權人申請分配位置
所有權人依照「權利變換計畫」申請分配到的位置，若分配後，實際分配價值＞應分配到的價值，所有權人要繳納差價（所有權人要再額外繳錢）；若實際分配價值＜應分配到的價值，則發給差價（所有權人可以額外領錢）。
權利變換步驟（五）：實施者舉辦公聽會
實施者舉辦「自辦公聽會」，說明土地權利價值處理、更新前後價值評估原則、「參與」及「不願參與」權利變換之處理方式、分配單元規劃、申請分配方式說明。
權利變換步驟（六）：各級主管機關舉辦公開展覽、公聽會
各級主管機關要在各縣市政府或公所「公開展覽」 30 日，並邀請更新單元內土地及建物所有權人、民間團體、專家學者與其他利害關係人參加「公辦公聽會」，讓多方代表陳述意見。
權利變換步驟（七）：人民陳情
人民與相關利益團體在「公開展覽」期間，可以書面向各級主管機關提出意見，供都市更新審議會參考。
權利變換步驟（八）：各級主管機關舉辦聽證
在「權利變換」的階段，「聽證」在「公開展覽後」、「審議結果通知前」，不是必要的流程。但是，在「權利變換計畫實施前」（下圖的紅線標示處），各級主管機關一定要、必須要、絕對要舉行「聽證」後才可發布實施都市更新，而「聽證」的紀錄同樣會提供給都市更新審議會參考。
在「權利變換計畫」核定發布實施後，剩下就是領取建築執照並開工！看完上面的四個流程，就能懂有些都市更新為什麼會審議了好幾年吧！因為都市更新牽涉到人民的財產，因為台灣有「有地斯有財」的觀念，土地與建物是我們一生的財產，因此政府在審議都市更新是很嚴謹的，千萬不要輕忽都市更新的流程喔！
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都市更新流程懶人包！
看完文章後想必被都市更新的專有名詞弄得頭昏腦花吧！有些名詞很像，但其實是不同的意思！我們整理了一個表格，大家有不懂的，都可以透過表格釐清喔！
Ｑ：參與都市更新的角色？
| 所有權人 | 指土地與合法建物的所有權人，與其他權利關係人，例如地上權人、永佃權人、 耕地三七五租約之承租人，這些所有權人都可以參與權利變換，因此都稱為參與都更的所有權人。 |
| 實施者 | 指實施都市更新的主辦者，分成公辦、民辦、自辦都更。
|
| 各級主管機關 | 從事都市更新相關業務之政府機關，例如推動都更、劃定都更地區、舉辦公開展覽等等。在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。 |
| 都市更新審議委員會 | 負責審議都市更新的計畫書，由政府機關代表、不動產領域之專家學者、熱心公益人士組成。 |
Ｑ：都市更新地區與都市更新單元的差別？
| 都市更新地區 | 政府主動劃定的是「更新地區」，更新地區區域內皆可進行都更，面積較大。 |
| 都市更新單元 | 民間自行劃定的是「更新單元」，更新單元是都更案的基地大小，面積較小。 |
總結來說，一個「更新地區」內可能涵蓋有多個「更新單元」！
Ｑ：都市更新透過哪些會議吸取人民的意見？
| 人民陳情 | 人民與相關利益團體以書面向地方主管機關提出意見，供都市更新審議委員會參考。【出現時機】
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| 公聽會 | 公聽會邀請更新單元內土地及建物所有權人、民間團體、專家學者與其他利害關係人，讓多方代表陳述意見。【出現時機】
|
| 聽證 | 聽證是在行政機關做出決定前，給予利害關係人辯駁的機會，程序較公聽會、人民陳情嚴謹，只要利害關係人在聽證提出問題，政府必須正面回答、辯論。聽證的紀錄會提供給都市更新審議會參考。【出現時機】
|
Ｑ：都市更新通過的同意比例？
| 都市更新事業概要 | 都市更新單元內的私有土地、私有合法建築物所有權人、土地總面積、合法建物樓地板總面積，皆需超過 50 %同意。 |
| 都市更新事業計畫 | 都市更新單元內的「私有土地」與「私有合法建築物所有權人」的「土地總面積」與「合法建物樓地板總面積」：
💡如果私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過 90 %同意，不用計算所有權人數。 |
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【參考資料】
【延伸閱讀】
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