容積移轉懶人包｜容積移轉是什麼？容積移轉條件？公式？道路用地容積移轉案例！

「 容積移轉 」，想必是一個大家都聽過，但卻依然不知道在幹嘛的名詞吧？容積移轉在開發市場中已經行之有年，與「 容積獎勵 」一同被視為建商擴大開發利益的最佳工具！

究竟 容積移轉 是什麼？要怎麼進行容積移轉？又有哪些案例是透過容積移轉蓋高樓的呢？讓我們一起來認識它吧！

容積移轉是什麼？

「 容積移轉 」，英文名稱是「 Transferable Development Right , TDR 」，也有人會直接簡稱為「 容移 」，是把一宗被限制發展土地的樓地板面積移轉到其他可建築土地上做使用的一種開發方式。樓地板面積移轉出去的土地被稱為「 送出基地 」，而接收樓地板面積的土地則稱為「 接受基地 」。

簡單來說， A 地因為特殊原因而導致可使用的樓地板面積比例受限制，所以就透過容積移轉的方式，把被限制無法使用的樓地板面積比例轉移到可建築的 B 地，讓 A 地維持較低強度使用， B 地則維持較高強度的使用。

容積移轉目的

台灣容積移轉的出現，主要是為了處理「具有文化價值的古蹟土地」問題。當私人所有的土地上有文化資產，而且這些土地又剛好落在住宅區、商業區等可開發分區上，地主的開發權利就因為要保存文化資產而受到限制。為了同時兼顧保存文化資產、保障地主財產權的效益， 1996 年在「 文化資產保存法 」中增加容積移轉制度，讓地主被限制的開發權利可以在他處發展。

此外，容積移轉也被用於解決「 公共設施保留地與公共開放空間取得 」的問題。當私人持有公共設施保留地或公共開放空間，原本應該由政府花錢取得，但礙於財政困難，所以導致許多土地被劃定為公共設施保留地卻仍是私人持有。為了取得這些公共設施用地，政府在 2002 年修定「 都市計畫容積移轉實施辦法 」，藉由公告現值的換算，為原本沒有容積的公共設施保留地創造容積進行移轉。如此一來，不僅地主換取開發容積，政府也輕鬆取得公共設施用地。

💡延伸閱讀＞＞＞公共設施保留地是什麼？公保地可以使用？怎樣可以解編？

容積移轉目的

總結來說，容積移轉的目的大致有以下兩點：

• 保障地主權利：
  容積移轉可以補償文化資產地主開發權益的犧牲。
• 舒緩政府財政困難：
  透過容積移轉，與公共設施保留地的地主進行交換，以此舒緩政府財政困難。

容積移轉條件

容積移轉的條件，依據基地是送出容積、接受容積而有所不同，讓我們一起來比較看看：

容積移轉送出基地

1. 有保存價值的建築所定著的土地
2. 提供作為公共開放空間使用的可建築土地
3. 私有都市計畫公共設施保留地

簡單來說，容積被轉出去的基地（簡稱送出基地）只能是古蹟土地、公共設施保留地等，因公共利益因素被政府限制不能利用的土地，例如 台北市的大稻埕 就是典型有大量送出基地的保護區。

容積移轉接受基地

1. 需位於同一主要計畫地區
2. 移入容積以不超過該接受基地基準容積的 30% 為原則；
   位於整體開發地區、實施都市更新地區等，可移入容積得酌予增加；
   但不得超過該接受基地基準容積的 40%
3. 接受基地得以折繳代金方式移入容積，也就是以金錢換取容積
4. 接受基地得分次接受不同送出基地的可移出容積

簡單來說，接收容積的基地（簡稱接受基地）的選擇就比較多了，原則上只要在同一都市計畫內的土地都可以移轉，但不同都市計畫的基地就沒有辦法了，比如台北市和新北市之間就不能相互移轉容積。

容積移轉公式

容積移轉的公式依送出基地性質的不同，公式會有不同：

公共設施保留地容積移轉

・定義：政府編制都市計畫時，規劃作為公共設施使用的土地，例如：道路用地容積移轉。

・概念：藉由公告現值，將送出基地的容積換算為接受基地的容積。

📌 接受基地移入之容積＝

送出基地之土地面積 ×（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）× 接受基地的容積率

・公共設施保留地容積移轉案例：

有保存價值建築定著的土地容積移轉

・定義：有保存價值建築所定著的土地，例如：歷史建築容積移轉。

・概念：藉由公告現值，將送出基地的容積換算為接受基地的容積，接著再乘上「 未使用的容積比率 」。

📌 接受基地移入容積＝
送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）ｘ接受基地的容積率ｘ〔 1 －（送出基地現已建築的容積／送出基地的基準容積）〕

・有保存價值建築定著土地容積移轉案例：

容積移轉優缺點

容積移轉優點

1. 保障地主財產權：
   對於地主來說，自己土地上的建物被歸類為文化資產，會害自己的土地被限制開發，而透過容積移轉，就可以把自己被限制開發的權利轉移到其他土地上，進一步保障地主的財產權。
2. 保存文化資產：
   容積移轉制度可以避免我國重要的文化資產被開發。假使沒有容積移轉，在地主權益受限的情況下，地主可能就會選擇破壞文化資產，因為如果文化資產不存在，那就可以進行開發、賺取利潤，即便因為破壞文化資產受到懲罰，相比土地開發的巨大獲益，簡直小巫見大巫。
3. 促進土地開發效率：
   以經濟學來說，在實施容積管制下，政府的管制可能造成土地市場的不效率，例如一個地區明明可以容納 1,000 平方公尺的樓地板面積，但因為容積管制只能開發 800 平方公尺，如此便產生 200 平方公尺的浪費。
   容積移轉便可以填補這 200 平方公尺的落差，使土地市場能夠達到最適開發總量。
4. 解決政府財政困難：
   私人的公共設施保留地是政府需要透過徵收取得的，但經常受限於財政困難而無法達成目標。如今有了容積移轉，政府便有籌碼能從地主手中換取公共設施保留地，進一步進行公共設施的開闢。

容積移轉缺點

1. 公共設施保留地取得不符和都市發展需求：
   公共設施保留地容積移轉，是把劃定為公共設施用地的 A 地的開發權利，轉移到可開發的 B 地上，讓 A 地維持公共設施使用， B 地則有較高開發強度，達到土地開發與公共設施開闢同調的效益。
   不過，容積移轉的條件是位在「 同一個主要計畫區 」，以台北市來說，可能會出現送出基地在大同區，接受基地卻在內湖區的狀況。這產生的問題是，明明是內湖區進行較高強度的土地利用，但公共設施卻是開發在大同區，導致這些公共設施保留地不符合都市發展需求。
2. 可能衝擊居住品質：
   接受基地的樓地板面積因為容積移轉而增加，代表未來區域內可能吸引更多居住人口，如果公共設施服務水準沒有隨之提升，就表示有更多的人會來和你擠公共設施，例如道路、公園變得人滿為患等。

容積移轉爭議？

1. 市場資訊不透明：
   土地市場是個不透明的市場，假如沒有其他配套措施，持有公共設施保留地、文化資產的地主也不知道可以把土地賣給誰，開發商也不知道要去哪裡買，搜尋成本極大。
   此外，有些「 容積掮客 」就會藉此在中間「 低買高賣 」，獲取巨大利潤，讓地主無法獲得合理價格，開發商也需耗費高成本取得容積。
2. 公共設施保留地本身沒有容積：
   「 公共設施保留地 」指的是在都市計畫中被劃為公共設施，但在政府取得前仍歸屬私人所有的土地，這類土地本身沒有容積。依照容積移轉公式，你一定會好奇，那沒有容積要怎麼移轉？
   所以政府便用「 公告現值 」進行換算，等於憑空幫這些公保地創造出容積進行移轉。
3. 公共設施保留地的容積移轉擠壓文化資產地的容積移轉：
   因為公共設施保留地容積移轉對建商來說相當「好賺」，所以導致土地開發市場中需要容積的開發商，經常偏向使用公保地容積移轉。變相擠壓文化資產地的容積移轉機會，造成地主財產權的保障並不那麼順利。

大稻埕容積移轉案例

「 大稻埕 」位於台北市西區，是台北市最早發展的地區，其中「 迪化街 」是最具歷史價值的街區，街區內的傳統建物大多是清末、日據時期所遺留。為了維護這個傳統街區的特有景觀，台北市政府將大稻埕附近原先是商業區、住宅區變更為「 特定專用區 」，進而在 2000 年擬訂「 大稻埕計畫 」。

截至 2018 年 3 月，大稻埕特定專用區已經登錄市定古蹟 5 處＋歷史建築 65 處，以及台北市政府認定的歷史性建築 83 處，這些建築多集中在迪化街一段的二側。此外，目前區域內已申請修復完成 83 處，包含 32 處歷史建築以及 51 處歷史性建築物。

為了維護大稻埕區域內的特有景觀，政府訂定「 大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點 」，允許將區域內建築基地的可建築容積的全部或一部分移轉到其他建築基地。截至 2018 年 3 月，計畫區內申請容積移轉的送出基地約有  200 處，總容積約 17.5 公頃，而實際完成移出的總容積約 16.07公頃；如果換算成接受基地可以移入的容積量，總共大概是 22.6 公頃。

道路用地容積移轉案例

台北市這幾年最具話題性的建案非「 陶朱隱園 」莫屬！依照建設公司中華工程的介紹，陶朱隱園基地面積 8,160 平方公尺，興建地上 21 層、地下 4 層的建物，土地使用分區是住宅區（信義計畫特定專用區），容積率約 280% 。

💡想了解更多陶朱隱園的建案故事？＞＞＞看這篇！

理論上來說，陶朱隱園只能蓋 22,848 平方公尺的樓地板面積，但是它卻蓋出總樓地板面積高達約 42,850 平方公尺的量體。這其中的增額，部分便是來自於「 容積移轉 」。

接著來看看陶朱隱園的建造執照，可以發現陶朱隱園容積移轉共有 70 筆送出基地，總共移入 6,528 平方公尺的容積。送出基地中，有不少筆是屬於公共設施保留地的容積移轉，例如中山區長安段三小段1-1地號，土地使用分區就是道路用地，而北投區立農段二小段221地號，土地使用分區則是綠地用地。

容積移轉辦法？

看完這麼多介紹，相信大家對容積移轉都有更深一層的了解，這邊提供幾個容積移轉常見的法條給大家做參考：

• 都市計畫法第 83-1 條
• 都市計畫容積移轉實施辦法
• 文化資產保存法第41條
• 古蹟土地容積移轉辦法

【參考資料】

• 台北市土地使用分區系統
• 台北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫案

【延伸閱讀】

• 容積獎勵是什麼？有哪些種類？ 和增額容積的差別
• 建蔽率＆容積率是什麼？怎麼算？建物怎麼蓋，建蔽、容積說的算！