農16特區買房指南！農16機能？建案？高雄農16可以買嗎？
2023 年 1 月韓國天團 TWICE 中的周子瑜現身「 高雄農16特區 」的建案接待中心，據傳她簽下了一戶總價破億元的豪宅，讓高雄房市激起一陣熱議！究竟「 農16特區 」有怎樣的吸引力，讓天團明星也選擇在這置產？為何子瑜願意為了它在寶貴的回台假期裡撥空去賞屋呢？讓我們來一探究竟這個重劃區究竟有甚麼魅力吧！
💡編按：農16特區再添房市話題！富邦集團與京城建設聯手以總價 46.46 億元接手郡都集團位於農16特區的 1,508 坪精華地。此交易不僅創下高雄土地成交歷史次高紀錄，更是自 2024 年底房市反轉以來南台灣最大規模的土地轉手案，未來預計規劃興建超高層住宅地標。
農16特區
「 農16特區 」位於高雄市的鼓山區，鼓山區東側接高雄火車站所在地的三民區、南接駁二藝術特區所在地的鹽埕區與觀光熱點旗津區、北接高鐵所在地左營區，西側區內則以壽山臨台灣海峽，位置上得天獨厚且交通便捷。
那為何此區會叫做「 農16特區」呢？其實是因為這裡原本是高雄市都市計畫（凹子底地區）細部計畫中農業區的一部分（報告書稱這塊土地為「凹子底原農十六特區」），後來市府想要促進北高雄的發展，才將土地變更為現在有商業區、住宅區等不同使用分區的土地以利土地開發。
在原先的規劃中，高雄市政府原本預計將此區發展為高雄的「新市政中心」，但這個計畫後來因為高雄縣市合併升格而取消，不過此區依舊有捷運等重大建設的利多存在，所以發展態勢仍然備受期待。
高雄農16特區範圍
農16特區大約在民國 91 年區段徵收完成、配回土地給原地主。其中建築用地面積大概約佔 41 公頃、公共設施用地約 25 公頃。建築用地的分區以住宅區（住4 、住5 ）、商業區（商4 ）、特定專用區（特專 1 ～ 5 ）為主，公設用地中則有 2 塊學校用地、 1 塊公園用地與多塊廣場用地等。
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那如前面所說，此區在當初規劃時是以成為新市政中心為主軸，因此除了允許興建住宅的商業區、住宅區外，當時還有規劃不允許興建住宅的「特定專用區」。特定專用區的容許使用項目如下所示：
| 使用分區 | 分類項目 | 使用項目 |
| 特定專用區一、二 | 國際貿易中心 | 國際貿易交易辦公室及展覽場地與設施、金融保險機構、工商服務事務所、旅遊及運輸服務業事務所、電業、通訊業、媒體業分支機構及其必要設施。 |
| 特定專用區三 | 社會教育機構 | 圖書館、博物館、藝術館、科學館、劇院、文物陳列館、音樂廳、紀念館及經主管機關核准之其他社教機構。 |
| 特定專用區四 | 體育運動設施場所 | |
| 中央或地方公務機關之使用 | ||
| 特定專用區五 | 國際觀光旅館及其附屬設施 | 發展觀光條例訂定之國際觀光旅館及設施。 |
| 國際會議中心及其附屬設施 | 會議中心及相關服務設施 | |
資料來源：變更高雄市都市計畫（凹子底地區）細部計畫（土地使用分區管制要點暨都市設計基準）通盤檢討案，筆者彙整
不過以現況來說，農16 內的特專區目前以「綠地」面積居多，若以外觀來看農16特區與「凹子底公園」會連成一個大型的公園綠地！
農16特區交通機能
介紹完農十六特區的來由與使用分區的規劃，我們來看看它與周遭地區的關係。首先來介紹是交通機能的部分，在大眾交通運輸系統上，農16特區 內東側有高雄捷運凹子底站，南側有高雄輕軌愛河之心與龍華國小站，都在步行 20 分鐘以內的距離；而區域內最近的火車站是台鐵內惟車站，開車 10 分鐘內即可抵達，內惟車站通行車輛多為區間車，班次間距 15 ～ 30 分鐘／班。
農16 特區內的平面道路其實並不複雜，南北向貫穿整區的主要道路有裕誠街、龍德路、南屏路與博愛一路，上述幾條道路都可以一路往北經過明誠三路後到左營區、高雄巨蛋（開車 10 分鐘內）；東西向則靠明誠三路、大順一路貫穿全區，往東可以到三民區，往西就到高雄美術館（開車 10 分鐘內）。
最後，在國道方面，距離高雄農十六最近的是國道一號與國道十號的鼎金系統交流道，車程約需 15 ～ 20 分鐘。
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農16特區生活機能
在生活機能方面，高雄農十六特區偏向純住宅區，儘管有便利商店、咖啡廳及餐廳，但數量並不多且多開設在住宅大樓一樓。因此，區域內日常生活大部分的採買（如：全聯福利中心、傳統市場等）以及飲料店、小吃店等多需要前往特區外圍與其他商圈毗鄰的地方（如：明誠三路、裕誠路、大順一路、博愛二路上）較為方便。
不過，在綠地、學校、醫院方面，農16 特區的資源就相當豐富，尤其特區中央的「 凹子底公園 」更是指標性的公園綠地，不僅面積廣大且維護良好，與周圍綠地形成一片綠海圍繞！在公共設施規劃上農16特區還有龍華國小與 1 座壘球場；西側不遠處還有高雄市立美術館以及多所學校設置，密度十分高。
高雄農16重大建設
高雄環狀輕軌第二階段！
高雄環狀輕軌已於 2024 年 1 月 1 日 正式全線成環通車。這條全長共 22.1 公里、設有 38 座車站的綠色運輸路網，已成功將高雄輕軌串聯成圓，緊密連結南高雄與北高雄的生活圈。
對於農 16 特區而言，現在居民可以直接從區內的 C23 龍華國小站 與 C24 愛河之心站，向東延伸搭乘至 C25 新上國小站 到 C31 聖功醫院站等路段，快速串聯三民區與苓雅區，交通便利性大幅提升。
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富邦人壽高雄捷運凹子底站旁商業區開發案
「 富邦人壽高雄捷運凹子底站旁商業區開發案 」為地上權開發案，開發土地面積佔地約 11,636 坪，富邦人壽預計在此興建一座地下 6 層、地上 48 層，最高塔樓將達 240 米的複合型商辦大樓，投資金額預估將達 400 億。
此案於 2022 年 3 月正式開工，預估 2026 年興建完成。此商辦大樓除了商辦使用外，也預計引進購物商場、高雄海洋館、健身中心、旅館等設施，預估落成後將可創造 6,000 個就業機會！
聯上集團凹子底立體停車場BOT案
「 聯上集團凹子底立體停車場BOT案 」占地約 2,533 坪，預計開發一地下 4 層、地上 7 層的立體停車場結合商場，投資金額約 30 億，在 2021 年 3 月開工，預計 2026 年完工問世。
此案地下 1 ～ 4 樓規劃停車空間，可停 600 台汽車、 1,100 台機車，並設置有 40 個自行車格；地上層則結合政府機關辦公場所、商場、餐廳等生活空間，預計將可創造 300～500 個職缺。
農16特區房價
分析了那麼多農16 特區的規劃與現況，現在讓我們來看看這邊的住宅價格到底落在哪個區間。此區房屋從民國 91 年左右開始開發，因此屋齡基本上都落在 20 年內，但推案數量隨著可開發土地越來越少，而有逐漸下降的趨勢。
高雄農16預售屋
首先我們先從預售屋開始觀察，農16特區近兩年預售屋推案量不多，只有幾個社區，其中的 京城IFC 為商業辦公室的產品，因此本文只特別為讀者介紹其他住宅建案的基本資料。
| 建案名稱 | 預計完工日期 | 戶數 | 坪數 | 近一年成交均價 |
| 遠雄PARK 16 | 2026/12 | 233 戶 | 20～41 坪 | 待定 |
| 欣都星 | 尚未公布 | 296 戶 | - | 待定 |
| 京城IFC | 2027/12 | 235 戶 | 41～100 坪 | 57.44 萬元/坪 |
| 京城龍中段191(未公開) | 尚未公布 | 144 戶 | 尚未公布 | 待定 |
| 國揚農16(未公開) | 尚未公布 | 415 戶 | 20～44 坪 | 待定 |
| 大好生活龍中段45(未公開) | 尚未公布 | 4 戶 | 尚未公布 | 待定 |
| 富邦人壽龍南段1(未公開) | 尚未公布 | 71 戶 | 尚未公布 | 待定 |
資料來源：實價登錄、樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2026/01/28）
高雄農16成屋
高雄農16特區成屋的部分，我們同樣依據內政部不動產實價查詢服務網的資料整理成表格給各位讀者參考。
首先可以看到農16特區內成屋屋齡 10 年內的產品坪數通常規劃較大，有不少都是百坪以上的豪宅，這類產品單價落差大，原因可能與屋況（例如是否為毛胚屋等)、品牌建商的等因素有關。至於屋齡 10 年以上的物件，均價落差則相對較小，不過坪數隨著屋齡增加而逐漸減少，算是此區比較重要的特色之一。
| 屋齡 | 成交價格 | 平均總面積 | 均價 |
| 10 年以內(含) | 40 ~ 65 萬/坪 | 121 坪 | 48～55 萬/坪 |
| 11~15 年 | 35～50 萬/坪 | 68 坪 | 38～42 萬/坪 |
| 16 年以上(含) | 30～42 萬/坪 | 36 坪 | 32～36 萬/坪 |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網，筆者彙整
農16建案
經過前一章節的分析，我們可以知道農16特區新預售屋建案並不多，而 1 年內成交屋齡 5 年以下的案例更是屈指可數，房屋大部分都落在 5 ～ 20 年的區間。儘管如此，當地還是有許多指標性的建案，而且多為當地知名的豪宅品牌，現在讓我們來一探究竟！
💡農16特區的指標豪宅「 京城天贊 」在 2023 年 9 月單價首度衝破 7 字頭！該自然人以總價 1.88 億元購買頂樓戶，每坪單價約達 72 萬元，不僅刷新該社區歷史新高，也讓京城天贊成功加入 7 字頭豪宅俱樂部！
btw 據傳 TWICE 周子瑜購買的是農16特區內的「雄崗信義美術館」！
| 建案名稱 | 屋齡 | 戶數 | 坪數 | 近一年成交均價 | 歷史最高單價 |
| 雄崗花園美術館 | 12 年 | 41 戶 | 85～152 坪 | 42.83 萬元/坪 | 42.83 萬元/坪 |
| 帝品苑 | 11 年 | 181 戶 | 53～100 坪 | 44.22 萬元/坪 | 49.97 萬元/坪 |
| 華人滙 | 10 年 | 252 戶 | 101～119 坪 | 31.53 萬元/坪 | 46.39 萬元/坪 |
| 皇苑世紀館 | 10 年 | 100 戶 | - | 44.3 萬元/坪 | 59.52 萬元/坪 |
| 京城天贊 | 10 年 | 126 戶 | 100 坪 | 待定 | 73.19 萬元/坪 |
| 漫光蒙梭 | 9 年 | 50 戶 | 68～97 坪 | 待定 | 48.76 萬元/坪 |
| 雄崗信義美術館 | 7 年 | 98 戶 | 112～230 坪 | 51.80 萬元/坪 | 63.18 萬元/坪 |
資料來源：實價登錄、樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2026/01/28）
以上列出近兩年比較多成交案例的社區或是比較具代表性的建案基本資料，可以看出，雖然農16特區預售屋少，但此區從預售屋賣到變成屋的銷售手法在此地似乎並不少見，價格也易依屋況跟品牌而有較大的落差。
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農16特區可以買嗎？
農16特區位置佳、交通便捷，不論是火車、捷運還是輕軌都是此區的利多題材，再加上土地使用分區限制下，區內有佔地廣袤的綠地存在，往南走還有愛河沿線的帶狀公園。區內儘管商業機能並不活絡，但是就住宅品質而言相當良好，離商圈距離也不遠，算是離塵不離城。另外，此區附近還有兩大投資案在建設、輕軌環狀線全線也即將通車，未來對房市是否產生加值效益，仍待我們持續觀察。
若就住宅產品而言，農16特區屋齡較輕的大樓多屬大坪數豪宅，總價動輒上千萬、破億元都有，不同社區的價格落差也相當大，有些以毛胚屋交屋的房子還需一筆裝潢費用。概括而言，在農16特區想要購入屋齡 10 年內的房屋，財力需相當雄厚。
不過，畢竟不是每個人都可以像國際明星一樣收入頗豐，假如預算有限又想入住此區，可以選擇屋齡較大的社區，不僅單價較低、坪數較小，總價也相對親民， 1,000 ～ 2,000 萬元的住宅還是找得到，能以相對較低的價位與明星共享同樣的生活環境，或許也是各位可以考慮入手農16特區的一個誘因喔！
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【參考資料】
- 內政部不動產實價登錄
- 高雄市地理資訊系統
- 高雄市地政局
【延伸閱讀】
