壽險最大都更案！環亞飯店歷史？環亞大樓都更案介紹！
你是否也曾經疑惑過：環亞飯店、王朝大酒店、茹曦酒店到底是不是同一家飯店？事實上，許多人逛過一旁的微風南京、敦南 IKEA，卻不一定知道以上這些場所其實都位於同一個基地——也就是曾經名震一時的「環亞大樓」。
這座位於南京東路與敦化北路口的台北地標，過去曾是環亞飯店與環亞百貨所在地，也是 1980 年代最具代表性的國際級商業開發案之一。如今，在富邦人壽主導下，這座陪伴台北超過四十年的老地標即將啟動大規模都市更新，甚至被視為國內壽險業規模最大的都更案之一。
從環亞飯店、王朝大酒店，到微風南京與茹曦酒店，本文將帶你了解環亞大樓的歷史沿革、都更規劃內容，以及壽險業近年積極投入都市更新的原因，接下來就跟著筆者往下了解環亞大樓都更案吧！
環亞大樓在哪裡？位於敦北商圈的知名地標！
環亞大樓位於台北市松山區敦化北路與南京東路三段交會處，基地坐落於台北市重要的南北向與東西向幹道交叉口，鄰近松山機場、南京復興商圈及敦化北路商辦聚落，長期以來都是台北重要的商業區域。
對許多台北人而言，這棟建築最知名的身分並不是「環亞大樓」，而是曾經風光一時的「環亞大飯店」。1983 年開幕的環亞大飯店，由亞洲世界集團投資興建，在當時國際級觀光飯店仍不多見的年代，不僅擁有龐大的客房與宴會空間，更以挑高中庭、複合式商業機能及醒目的建築外觀聞名。全盛時期曾接待不少國際政商人士與演藝名人，就連好萊塢知名影星伊莉莎白泰勒（Elizabeth Taylor）都曾下榻，也因此讓環亞飯店成為當年台北高級飯店代表。
1999 年，環亞百貨改裝後更名為「環亞購物廣場」，希望吸引更多年輕消費族群。商場硬體設備是由美國 RTKL 國際公司設計，其空間主軸為貫穿八層樓的挑高中庭，整體內外裝修以明亮淺色系為主，搭配玻璃與不鏽鋼建材，加上其三公尺寬的公共室內步道，流暢的逛街動線規劃，獨立街邊式的店舖經管方式及裝潢，讓環亞購物廣場充分展現出現代、自由的風格與特色。
環亞飯店的成功，其實跟台北商業版圖發展息息相關。1970 年代後，南京東路與敦化北路一帶逐漸發展成台北重要的商業與辦公區，加上鄰近松山機場，吸引大量外商企業與商務人士進駐。環亞飯店正好坐落於這條商業軸線上，長期扮演商務接待與國際旅客住宿的重要據點，可以說是見證了敦北商圈的發展。
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環亞大樓的前世今生！從環亞百貨到微風南京！
因此我們可以說，環亞大樓的歷史，是台北敦化北路商圈發展的一個縮影。
1970 年代初期，在台灣退出聯合國後，政府積極鼓勵海外華商返台投資。菲律賓華僑、亞洲世界集團董事長鄭周敏便是在這樣的背景下，投入興建飯店與百貨商場，希望打造結合國際觀光、商務與購物機能的大型複合開發案。
1983 年開幕的「環亞大飯店」，曾是台北最具代表性的高級飯店之一。當時飯店規模在全台名列前茅，不僅擁有大量客房與宴會設施，也曾接待許多國際政商人士與知名藝人入住，加上挑高中庭與大型宴會空間等設計，在當時可說是相當具指標性的都市地標！除了飯店之外，旁邊的環亞百貨更曾是許多台北人逛街購物的熱門去處。
在百貨產業尚未像今日如此競爭的年代，環亞百貨曾是台北最具代表性的購物地標之一。館內不僅引進眾多國際品牌，也曾吸引 IKEA、法雅客（FNAC）等知名業者進駐。其中 IKEA 環亞店一度是其在亞洲最大的門市，而法雅客更選擇在此設立亞洲首個據點。
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對許多 1990 年代、2000 年代初期的台北人而言，環亞百貨不只是購物中心，也是接觸國際品牌與流行文化的重要窗口。然而，如今原本的環亞百貨早已不復存在，取而代之的是微風南京；而環亞飯店也歷經多次更名，究竟是什麼原因讓這個曾經風光一時的商業王國逐漸走向轉折？
受到 1997 年亞洲金融風暴衝擊，亞洲世界集團陷入財務危機，環亞體系也逐漸走下坡，儘管再輝煌的商業地標也難以站在浪頭上。為了挽救營運，鄭家一度委託國際連鎖飯店品牌經營管理，並以「假日環亞」品牌繼續營運，但仍難以扭轉頹勢。最終，環亞飯店遭到法拍，並於 2006 年由國際直銷品牌仙妮蕾德（SUNRIDER）創辦人陳得福以約 70 億元取得產權。陳得福原本以草本保健食品與美容保養品事業起家，在事業有成後便有意佈局不動產與飯店等資產投資。
而位於南京東路與敦化北路口的環亞飯店，不僅是台北精華地段少見的大型標的，當時也正值兩岸觀光與商務往來快速成長的時期，市場普遍看好飯店產業前景，因此吸引陳得福進場接手。取得產權後，他先後將飯店更名為「盛世王朝飯店」、「王朝大酒店」，希望藉此重振營運。
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不過，隨著台北市國旅市場競爭日益激烈，加上新冠疫情期間觀光產業景氣起伏，王朝大酒店的經營壓力逐漸增加，而富邦人壽也在 2009 年起陸續取得環亞百貨大樓多數樓層產權，最終在 2020 年以 268 億元取得王朝大酒店所有權，成為當時市場矚目的大型不動產交易案。
其後，王朝大酒店正式更名為「茹曦酒店」，目前仍由仙妮蕾德集團承租並負責營運。不過，由於飯店與百貨共用地下室及部分建築設施，隨著兩大區塊的產權逐步整合，也讓外界開始關注這座台北老牌地標未來改建的可能性。
環亞大樓都更案規劃？為什麼被稱為壽險最大都更案？
在完成飯店與百貨產權整合後，富邦人壽正式啟動「環亞大樓都市更新計畫」。根據臺北市都市更新處資料，本案基地位於敦化北路與南京東路口，涵蓋現今的微風南京與茹曦酒店，更新面積約 4,550 坪，並由中國建築經理公司擔任代理實施者，目前已進入都市更新事業計畫及權利變換計畫審議階段。
從所有權來看，基地產權由富邦人壽持有 9 成以上，其餘則由凱基人壽及龍亨酒店持有。由於土地整合度相當高，再加上基地位於台北市核心商業區，因此被視為近年最受矚目的大型都更案之一。
根據公開規劃內容，未來基地將改建為大型複合商業開發案：其中敦化北路側的北棟規劃辦公空間與服務式公寓；南京東路側的南棟則以商辦大樓為主。兩棟建築之間將以裙樓及空中連通設施串聯，並規劃商場空間、共同工作空間、健身設施等機能，形成結合辦公、住宿與商業消費的複合型開發。
依目前規劃時程，環亞大樓都更案最快可望於 2027 年動工，整體開發期程預估約 8 至 10 年，未來不僅有機會成為敦化北路商辦市場的新指標，也可能成為目前國內壽險業主導規模最大的都市更新案之一。
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壽險業為什麼熱衷都更？一次看懂保險公司投資不動產的原因
看到環亞大樓都更案由富邦人壽主導，不少人可能會好奇：保險公司不是賣保單的嗎？為什麼近年卻頻頻出現在大型都更與不動產開發案中？
原因在於，壽險公司的經營模式本身就需要大量長期投資，當民眾繳交保費後保險公司需要經過數十年才需要支付保險金，因此手中握有龐大資金，如何在兼顧安全性與收益性的前提下運用這些資金，一直是壽險業的重要課題。
過去，壽險資金多投入債券、股票或商用不動產。然而，在低利率環境下，固定收益商品報酬逐漸下降，使得不動產的重要性持續提升。根據中央銀行統計，截至 2026 年 3 月底，壽險業不動產投資餘額已達約 1.66 兆元，創下歷史新高，顯示不動產已成為保險資金配置的重要方向之一。
不過，壽險資金投資不動產也經常引發「是否助長炒房風氣」的討論。自 2012 年起，金管會陸續強化相關規範，包括投資素地原則上 10 年內不得出售、商用不動產有一定期間不得轉售、取得土地後須在期限內完成開發利用，以及投資標的需符合最低收益率要求等。此外，保險法也規定保險公司不得向外借款進行投資，以避免透過高槓桿方式大量購地，這些規範都是希望保險資金以長期持有與穩定收益為主，而非短期買賣獲利。
因此，現今壽險業投資的不動產多以商辦大樓、商場、飯店、物流中心等收益型資產為主，其投資邏輯與一般短期買賣獲利的房地產操作模式有所不同。從壽險公司的角度來看，投資不動產的主要目的，是透過長期租金收益與資產增值，支應未來對保戶的保險給付需求。
而在各類不動產投資之中，都市更新又具有特殊吸引力。許多壽險公司原本就持有精華區土地或老舊商辦，透過都更不僅能提升土地利用效率，也有機會大幅增加資產價值。以環亞大樓都更案為例，更新前權利價值約 510 億元，更新後預估可超過千億元，正是都更創造資產增值效益的典型案例。
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環亞大樓都更對周邊的影響？如何改變敦北商圈？
環亞大樓都更案之所以受到市場高度關注，不只是因為開發規模龐大，更因為它位於敦化北路與南京東路口，正好處於台北重要商業軸線的交會點，未來完工後對周邊商圈與都市發展都能帶來一定影響。
環亞大樓自 1980 年代以來便是南京東路與敦化北路口的重要地標，敦化北路更長期是台北重要的企業辦公聚落，聚集金融、航空、科技及專業服務業等企業總部。然而，區域內部分辦公大樓屋齡已超過數十年，新世代企業對智慧建築、節能設施及彈性辦公空間的需求日益提高，未來環亞大樓都更後將導入大規模新商辦空間，有機會吸引企業進駐或帶動周邊辦公市場升級。
此外，目前基地涵蓋微風南京與茹曦酒店，未來若持續保留商場、餐飲與住宿等複合機能，除了服務辦公人口之外，也有機會吸引更多消費人潮進入敦北商圈。對周邊店家而言，人流增加往往意味著更多商業機會。
不過，都更帶來的影響通常需要多年時間才能逐漸顯現，從規劃、施工到完工營運往往橫跨近十年，因此未來環亞大樓都更案實際成效會如何，仍取決於招商成果、市場需求以及整體商業環境的發展。
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