土地貸款限制有哪些？貸款利率、貸款成數總整理
台灣人很常有個觀念，認為「有土斯有財」。有地、有房成為了人生中所追逐的成就清單之一。在看這篇文章的你們，是否也有同樣的目標呢？土地的用途很多元，可以做為種田、蓋房子、蓋工廠…等運用，當然，土地在規劃運用之際，必然少不了資金，這裡將會介紹什麼是土地貸款，哪些土地可以貸款，以及，向銀行與民間借錢有什麼差異點？讓我們繼續看下去。
土地貸款是什麼？
「 土地貸款 」，又稱「 不動產抵押貸款 」。個人或公司將名下持有土地，拿出其土地權狀至地政機關辦理登記土地抵押權設定給銀行、民間或私人，並取得融資貸款。
土地貸款種類有哪些？
農地貸款
「 農地貸款 」是以農地做為抵押品進行貸款申請，銀行對於農地貸款成數大約是土地價值的 50%。根據農業發展條例第3條第10款，農地的定義是指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，而且土地使用是符合下列條件的：供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
建地貸款
若土地種類為「 非都市土地 」，就是屬於建築用地的範疇，就是我們俗稱的建地，銀行對於建地貸款成數大約是土地價值的 50 % 。
根據區域計畫法施行細則，建地又分為四種：
| 種類 | 定義 | 容積率 | 建蔽率 |
| 甲種 | 供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。 | 240% | 60% |
| 乙種 | 供鄉村區內建築使用者。 | 240% | 60% |
| 丙種 | 供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。 | 120% | 40% |
| 丁種 | 供工廠及有關工業設施建築使用者。 | 300% | 70% |
資料整理：夢想銀號
註1：容積率是建物的各樓層面積總和與建地面積的比例，例如建地面積為10,000平方公尺，容積率為 240%，各樓層面積總和就是10,000 X 240% = 24,000平方公尺。
註2：建蔽率是建地上可以覆蓋多少面積的建物，例如建地面積為10,000平方公尺，建蔽率是 60%，那所蓋的建物可以覆蓋建地的面積為10,000 X 60% = 6,000 平方公尺。
工業用地貸款
所謂工業用地指的是用來蓋廠房、放設備等作用的土地。中央銀行規定若申貸人要向銀行申請工業用地貸款，會分成兩種類型來影響貸款條件：
| 類型 | 貸款條件 |
| 閒置工業用地 | 超過2年沒有動工開發，銀行貸款成數上限為40%。 |
| 一般工業用地 | 申請時需要繳交開發計畫，銀行貸款成數約為70% – 80%。 |
資料整理：夢想銀號
請注意，若是在申請貸款時，是屬於一般工業用地，但後續未照開發計畫走，超過2年都沒有動工開發，那申貸人名下的工業用地就會變成閒置工業用地，銀行可是會強制收回你的貸款金額，或是調高貸款利率。若是向民間申請工業用地貸款，就沒有這個限制。若想確認自己名下地工業用地是否為閒置工業用地，可以至台灣工業區土地應用系統，點選「公告閒置土地」進行查詢。
林地及山坡地貸款
林地與山坡地是指如國家公園、自然生態保護區、山坡、河川地，大多數銀行原則上不會承作。
持分土地貸款
是指同一塊土地至少有兩個人所共同持有，稱為「 持分土地 」，為避免產權爭議，若是向銀行申請貸款時會需要所有持有人一起申辦，若是向民間申請，則較沒有這項限制。
持分土地又分成兩種：
| 類型 | 定義 |
| 分別共有 | 每個持有人會分到特定比例的土地，例如1 / 2、1 / 3，在這比例範圍內的土地屬於該持有人。 |
| 公同共有 | 所有持有人一起擁有整塊土地的所有權。 |
資料整理：夢想銀號
土地貸款條件彙整表
| 類型 | 農地貸款 | 建地貸款 | 工業用地貸款 | 林地及山坡地貸款 | 持分土地貸款 |
| 適用土地範圍 | 非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，並且土地用於農作、農業經營等。 | 土地種類為「非都市土地」。 | 用來蓋廠房、放設備等作用的土地。 | 國家公園、自然生態保護區、山坡、河川地。 | 土地有至少兩個人共同持有。 |
| 銀行貸款成數 | 50% | 50% | 一般工業用地為70% – 80%；閒置工業用地為40%以下 | 不承作 | 50% – 70% |
| 利率 | 2% – 6% | 2% – 4% | 3%起 | 3%起 | 4% – 6% |
| 銀行是否承作 | V | V | V | X | 所有持有人須一起申請 |
| 融資/民間是否承作 | V | V | V | V | V |
資料整理：夢想銀號
土地貸款不適用
公共用地、水利用地、礦鹽用地、遊憩用地等屬於自然生態、公共型態的用地就不能拿來貸款。
土地貸款管道有哪些？
申請土地貸款的土地類型及貸款條件，以下介紹3種管道。
| 管道 | 銀行 | 融資 | 民間 |
| 承作類型 |
|
無限制 | 無限制 |
| 看重項目 | 同時看申貸人信用狀況、土地價值 | 土地價值優先 | 土地價值優先 |
| 年利率 | 2% – 10% | 7% – 14% | 9% – 24% |
| 貸款成數 | 50% – 70% | 最高90% | 無特別限制 |
| 備註 | 有較多限制，例如工業用地就會根據土地閒置狀態來調整貸款成數與利率 | 也接受有信用瑕疵的申貸人 | 隨借隨還，較彈性 |
土地貸款－土地登記謄本是什麼？
在介紹土地貸款之前，先來簡單說明土地登記謄本。我們可以從地政事務所臨櫃辦理或透過全國地政電子謄本系統線上申辦取得土地謄本。調閱出所持有的土地謄本，可參考下圖，內容包括有關土地以及所有權人的資訊。
翻攝自行政院農業委員會農田水利署新竹管理處
地目
在2017年之前，土地謄本上會出現「地目」資訊，根據過去在日治時期當時的地籍狀態所進行分類，因為跟現今的土地真正使用目的有不少差異，內政部於2017年1月1日廢除「地目」欄位，在這之後所申請的土地登記謄本或土地權狀，將不再出現。
使用分區與使用地類別
隨著「地目」欄位的取消，現在想知道土地類型就要參考「使用分區」、「使用地類別」欄位。「使用分區」是這塊土地所屬的區塊，「使用地類別」則是土地的使用類別。「使用分區」、「使用地類別」若出現「（空白）」，代表這塊土地歸在「都市土地」，也就是屬於都市計畫範圍內的土地。而其他可能會出現的字樣，整理如下：
使用分區
- 特定農業區
- 一般農業區
- 工業區
- 鄉村區
- 森林區
- 山坡地保育區
- 風景區
- 國家公園區
- 河川區
- 海域區
- 其他使用區或特定專用區
使用地類別
- 甲種建築用地
- 乙種建築用地
- 丙種建築用地
- 丁種建築用地
- 農牧用地
- 林業用地
- 養殖用地
- 鹽業用地
- 礦業用地
- 窯業用地
- 交通用地
- 水利用地
- 遊憩用地
- 古蹟保存用地
- 生態保護用地
- 國土保安用地
- 殯葬用地
- 海域用地
- 特定目的事業用地
權利範圍
權利範圍是指所有權人在這塊土地擁有所有權的範圍，若為「全部」就是代表這整塊土地都是屬於一個人所擁有的，若為「持分」就是代表這塊土地所有權人至少有兩位以上。
💡若想進一步了解土地謄本的細節，可以參考：土地謄本 建物謄本 是什麼？ 地籍謄本 會有哪些資訊？教你怎麼看懂 謄本 細節！
土地貸款成數？影響貸款成數的因素？
土地可貸款到的金額，多數落在土地價值的50% – 70%，貸款成數差異會受土地種類、申請貸款的機構及申貸人本身的信用與財力狀況。
土地貸款利率、土地貸款年限、土地貸款額度怎麼算？
土地貸款利率
| 農地貸款 | 建地貸款 | 工業用地貸款 | 林地及山坡地貸款 | 持分土地貸款 |
| 2% – 6% | 2% – 4% | 3%起 | 3%起 | 4% – 6% |
資料整理：夢想銀號
購屋貸款利率大約落在2%以下，所以可以看出整體土地貸款利率會比購屋貸款來的高，所以雖然有土地作為擔保品，銀行還是會評估申貸人的財力及信用狀況，來調整貸款利率的高低以及貸款成數。
土地貸款年限
從1年到20年的都有，銀行平均承作貸款年限約 2 – 3年。
土地貸款額度
土地貸款額度算法為「土地貸款額度 = 土地價值 X 土地貸款成數」。我們上面提到土地貸款成數大約50% – 70%，而土地價值則會由申貸機構來進行評估，以下我們就來說明銀行對於土地價值進行估價的 5種方式：
- 不動產估價師事務所評估
銀行會跟合作的估價師事務所，例如中國信託銀行、元大銀行等就有與中華徵信不動產估價師聯合事務所配合。只要有土地抵押貸款案件，銀行會請事務所的估價師協助評估不動產價值，並出具鑑價報告。
- 銀行內部不動產估價部門
有些銀行內部會有自己設立估價單位，透過行內估價人員進行實地訪查及不動價值評估。
- 詢問房仲業者
房仲除了做為買賣房屋、土地的角色，本身也會需要負責土地房屋的詢價、估價等事務，也可做成為土地價值估價的一個參考管道。
土地貸款申請條件
銀行和民間在承作土地貸款時，申貸條件略有些不同，從下表可以發現銀行的限制會比民間來的多。即便有土地做為不動產抵押品，銀行審核上仍看重申貸人的信用與財力狀況。
| 銀行 | 民間 |
|
|
資料來源：夢想銀號
註：民間或私人土地抵押權設定是指將財產的債權權利人設定給非金融機構。
土地貸款申請資料
申辦土地貸款需要的資料，跟信用貸款差異不大，主要的差異在於需要提供土地所有權狀。
- 雙證件：身份證與第二證件（健保卡或駕照）
- 收入證明：薪轉存摺近6個月的明細
- 工作證明：在職證明或扣繳憑單
- 土地所有權狀
土地貸款申請流程
申請土地貸款的正常流程，將會有以下6個步驟：
- 申請：準備申請文件，向貸款機構（銀行、融資、民間）提出申請。
- 估價：貸款機構針對土地種類、地區、面積等條件評估適合的貸款金額。
- 審核：評估申貸人的信用狀況、財力狀況等，以決定是否核貸、貸款額度和利率。
- 對保：申貸人與貸款機構確認貸款合約內容並簽約。
- 設定：至地政機關進行土地抵押權設定，設定金額為貸款金額的 1.2倍。
- 撥款：抵押權設定手續完成後，向客戶確認後，就進行撥款程序。
土地貸款常見問題Q&A
Q：為什麼向銀行申請土地貸款，貸款條件會有所限制？
前面有提到，若想以閒置工業用地來進行貸款，貸款成數上限僅為 40%，這是「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」中所規範的。此舉是避免過多資金流入某些不動產類型，以降低價格炒作的情形發生。同樣為健全銀行資金流向的還有銀行法72-2條，此項法條則是規定銀行放貸項目若為住宅建築及企業建築，則放款的總額不能超過放款當下，銀行所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30%。
Q：申請土地貸款要注意什麼事情？
- 是否有限制條件：例如銀行會限制如果土地是與其他人共同持有，則需要所有持有人一起申請才接受。
- 是否有資金使用限制：例如有些銀行會要求農地貸款的資金僅能用在農業上。
- 謹慎選擇貸款管道：土地貸款的貸款管道選擇眾多，要留意是否為合法機構，也要注意不要輕易將證件等重要資料交出去。
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