行二行三公辦都更案！行二行三是什麼？國際級行政園區規劃？

「行二行三」，乍聽之下像是一串神祕密碼，但你知道嗎？它正是台北市未來一項發展計畫的代名詞！沿著市民大道、林森北路，在這麼一處車水馬龍的精華地帶，你或許曾經不經意地走過這片靠近華山大草原的綠地—一座狗公園和格外靜謐的草坪。奇怪吧？在寸土寸金的市中心，怎麼會有這樣一塊未被開發的土地？它的未來究竟藏著什麼樣的可能性？

答案就在這裡！「行二行三公辦都更案」計畫，未來，它將蛻變為一座國際級行政園區—一個結合城市規劃、創新與生活的新地標。而「行政園區」是什麼？它如何改變我們對城市的想像？這不僅僅是一個土地開發案，更是推動城市進步的關鍵一環。讓我們一起解密，探索這座城市未來的可能性！

行二行三在哪裡？台北市西區門戶計畫最後一片拼圖

行二行三公辦都更案基地位於台北市中正區的黃金地段，四周由市民大道、林森北路、天津街與北平東路圍繞，佔地約 1.8 公頃。這片完整的街廓地形，不僅緊鄰「西區門戶計畫」的核心位置，更是台北市中心區少見的大規模開發空間。以下筆者整理基地地理位置的關鍵優勢：

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行二行三基地的規劃始末？借鑒國際行政園區的成功經驗

行二行三的故事可以追溯到 2003 年，當時台北市為了配合中央政府機關的辦公需求，參考周邊國家的行政區規劃理念，決定在此地規劃一片「行政專用區」。目標是將重要的中央行政單位集中於此，藉由地理上的集中性來提升行政效率。然而，這片土地的整合之路並不平坦。

由於行二行三都更案的土地公、私持有產權複雜，加上涉及多方協調，這項計畫歷經數十年仍未能完全落實。儘管如此，行二行三的規劃方向始終以「行政園區」為主軸，並採用高強度發展策略，現行法定容積率達 400 %，展現此區域在都市發展中的高潛力。

行政園區的概念與國際成功案例

行政園區是將政府機構集中規劃在一個地區，不僅方便機構間的協作與辦公，提升行政效率，也讓市民辦事更便捷。在國際上，有許多的行政園區成功案例，正是行二行三可以借鑒的典範：

• 日本東京的「霞關」（霞ヶ関），是日本中央政府的行政核心，位於東京都千代田區、皇居南側。這裡集中了國會議事堂、法務省和外務省等多個重要部門，透過地理上的集中配置，大幅提升了政府的運作效率，也使霞關成為日本政治與行政的象徵性地標。

• 美國華盛頓特區的「國會山區」（Capitol Hill）。這片區域以美國國會大廈為核心，周邊聚集了眾多政府機構和行政設施。同時，它結合了文化與旅遊功能，不僅展現高效的行政運作，更成為美國歷史與現代融合的代表性區域。

為什麼行政園區延宕 20 年之久？揭開行二行三發展的關鍵課題！

行二行三行政園區的發展從構想到實現，歷經 20 年卻屢遭延宕，其背後隱藏了諸多現況課題，讓這片高潛力的土地難以順利推動更新計畫。以下是筆者整理出的主要原因：

1. 公私土地產權混雜、整合困難

行二行三區域內公有與私有土地交錯分布，導致整體利用難度極高，尤其是部分私地主希望更新後仍能保留在原街廓的需求，與整體行政園區規劃存在衝突。此外， 2009 年亦曾提出的「換地至『行六基地』（現司法園區所在地塊）」方案，因該政策缺乏共識最終無法推動。

2. 財務可行性挑戰、投資吸引力不足

為了確保「行政園區」的核心功能和整體規劃，政府規定未來的開發中，只有約 1/3 的容積樓地板可以用來興建住宅。而基地上的原地主也需要安置，進一步增加了開發的財務壓力。這些限制讓整體開發的財務模型變得更加複雜，降低了投資者的興趣。

3. 私有土地居民的憂心與抗拒

這片土地雖然規劃為行政園區，但目前仍有許多居民居住於此。由於這些私有土地的種類繁多，包括公寓、平房和華廈等，導致估價標準和市場行情之間出現巨大落差。許多居民擔心，更新後分配到的居住空間可能不如現有的條件，這讓他們對更新案產生疑慮，甚至抗拒參與計畫，使推動整體開發變得更加困難。

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行二行三公辦都更計畫－輕鬆了解國際級行政園區的開發亮點

2023 年，國家住宅及都市更新中心宣布啟動行二行三公辦都市更新計畫，肩負著打造國際級行政園區的目標。筆者用三大亮點與核心機制解析如何透過精密的規劃與創新機制，不僅解決土地產權的複雜性，也實現區域整體開發的財務可行性：

1. 公辦都更進場：跨越產權整合挑戰

行二行三地區因為公有與私有土地交錯，長期無法有效推動開發。這次透過「公辦都更」的方式，由國家住宅及都市更新中心進場、主導整合資源，讓計畫正式啟動。

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2. 加入「臨沂段區域」共同開發：提升財務可行性、增加開發誘因

為了順利推動計畫並提升財務可行性，方案決定將距基地不遠的「中正區臨沂一小段的公有土地」（以下簡稱臨沂段區域）納入整體開發。臨沂段的加入，不僅地理位置鄰近，便於整體規劃，也為私有地主提供了更多靈活的安置選擇。透過住宅產品的銷售，計畫得以平衡財務壓力，同時擴大了開發規模，進一步提升對投資者的吸引力，為計畫的推動創造了更有利的條件。

3. 創新「跨區權利變換」機制：完整行政園區主體性和居住需求

由於行二行三區域的土地規劃限制，住宅用途不得超過三分之一，因此在臨沂段區域加入都更後，規劃將其作為主要的住宅開發區。未來，原住戶可透過更新方案換得臨沂段上的新住宅；而行二行三區域則專注於打造中央行政園區，規劃辦公空間及配套設施（如餐飲、零售和社福設施等）。這套創新的方案，不僅有效保留了行政園區的核心功能，也充分兼顧了住戶的居住需求，實現了公共利益與個人需求的平衡。

行二行三及臨沂段區域基地簡介
	行二行三區域	臨沂段區域
區域範圍	市民大道二段、林森北路、北平東路、天津街所圍地區	杭州南路一段 11 巷、齊東街 70 巷、忠孝東路二段 64 巷所圍地區
區域面積	18,367㎡	2946.88 ㎡
使用分區	行政專用區 (使用性質: 中央或市府機關使用)	第三種住宅區
土地現況	公園、私人住宅、稅捐處、台北國際藝術村等	公園、屋齡逾 50 年之 1 層樓建築，現況多為空置狀態
土地權屬	國有土地約 31.2 %，市有土地約 34 %。 私有土地合計約占 34.8 %，包含國家住都中心及其他 96 位所有權人。其中國家住都中心所有之土地約占 23.5 %為最多。	國有土地約 92.3 %，市有土地約 0.6 %。其中國有財產署管有之土地約占 91.5 %為最多。 私有土地合計約占 7.7 %，共計 3 位所有權人 (其中 1 位為信託受託銀行)。
周邊設施	車站：臺北車站、臺北轉運站、捷運善導寺站、捷運忠孝新生站 公園：逸仙公園、華山公園、華山大草原 市場：中山市場、華山市場 行政：中正區行政中心 學校：成功高中、台北商業大學、台大社科院  園區：華山文創園區
資料來源：台北市政府都市計畫書

行二行三行政園區新地標誕生－國際級建築設計與功能規劃詳解

行二行三公辦都更案未來將打造成一個集行政辦公、優質住宅與商業設施於一體的國際級行政園區。於 2022 年由冠德建設成功得標，並以「台灣心 HUB (Taiwan New Hub)」為核心設計概念，預計投資高達 266.8 億元，將創造 661.5 億元的產值，成為台北市的新地標。目前已進入自辦公聽會及選配階段，預計於 2029 年完工。

此次得標的冠德建設是公辦都更案的資深推動者，已連續得標三大重要案子，包括：「南港台電北儲案」、「台鐵北車 E1E2 案」以及本案「台北市行二行三公辦都更案」，展現其深厚的專業與執行力。其中引人注目的是，行二行三行政園區的附屬商業空間部分，也可望由冠德建設轉投資創立的「環球購物中心」（Global Mall）經營管理。讓行政全區在「日間、平日」聚焦行政辦公需求；而「夜間、假日」則服務市民的休閒與消費需求，實現「全日活動」的經營模式，為華山地區注入新的活力與空間亮點。

台灣還有其他行政園區嗎？「全台首宗公辦都更行政園區」－新店行政園區公辦都更案

台灣除了以中央機關為主的「國家級」行二行三行政園區外，各縣市也積極推動其他行政園區的發展，其中，新北市的新店行政園區公辦都更案是一個成功的代表案例。此外，2017 年啟用的桃園龍潭行政園區已為當地行政效能提升注入新動力，而新北市的三重及新莊行政園區則預計於 2026 年完工，屆時將進一步完善地方公共服務體系，展現行政園區在促進區域發展中的重要角色。

位於北新路1段，鄰近捷運新店區公所捷運站的「新店行政園區公辦都更案」是台灣首例以公辦都更方式打造的行政園區。該行政園區在 2020 年 11 月完工， 2021 年 4 月行政機關陸續進駐。更新後的新店行政園區，整合了各項行政機關，包含新店區公所、新店戶政事務所，以及警察局新店分局、碧潭派出所、新店衛生所進駐，這些機關垂直整合為一個行政辦公中心，大幅提升行政服務效率與便利性。同時，園區也結合了新店運動中心，提供社區多樣的運動選擇。

新店行政園區總範圍包括 21 筆土地，其中公有土地佔 68 %（新北市政府 63.2 %、中華民國 4.7 %），私有土地佔 32 %（主要為中華電信 28.4 %，其餘私人土地 3.6 %）。透過公辦都更，整合各類土地權屬，吸引大型企業參與開發，實現公私共贏的更新模式。此外，將原有的機關用地與住宅區轉型為功能多元的行政園區特定專用區，不僅提升了土地使用效益，也為周邊地區注入了發展動能。

行二行三公辦都更的啟發－行政、住宅與商業三位一體的城市願景

行二行三公辦都更案作為台北市推動都市更新與行政效能提升的重要範例，其規劃與執行過程帶來了許多啟發。首先，透過公辦都更的進場，政府展現了在整合公私土地、克服產權混雜問題上的決心，這種模式讓複雜的土地開發案得以順利推進，對於未來類似的都市更新具有示範意義。

此外，行二行三採用創新的「跨區權利變換」機制突破瓶頸，成功平衡了公私利益，既保障了原住戶的權益，也確保了行政園區的核心功能。這樣的設計不僅提升了計畫的財務可行性，也為公共服務與居住需求找到兼容之道，充分展現了智慧型都市更新的潛力。

未來，該案以「台灣心HUB」為核心概念，將行政辦公、高品質住宅與全天候商業設施融為一體，不僅提高了土地的使用效益，還創造了一個具備國際競爭力的都市新地標。行二行三的整合與後續規劃，平衡功能性與人性化需求，以創新模式打造多方共贏的未來城市。

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【資料來源】

• 內政部
• 國家住宅及都市更新中心

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