永春都更案懶人包！永春都更案發生什麼事？一起來看永春都更案爭議！
作為臺北市著名的都更案件之一，位在信義區忠孝東路五段、松山路口的「 森業永春 」幾經波折於民國 110 年（ 2021 年）完工。整起都更案歷時 20 年，因為面對不同意戶對於都更進程的抵制，整個設計規劃多次修正調整，也由於媒體大肆報導「史上最牛釘子戶」，那張現場照片－老舊民宅被高聳的工地包夾得像一座孤島，成為每當提到都更爭議就浮現民眾腦海的畫面。近日，又因為不同意戶建築外牆拉皮完成，再次躍升新聞版面。
當初，永春都更案到底發生了什麼糾紛？看著如今完工亮相的都更指標建築，以及同個都更基地內重建、整建並行，到整建區近期的拉皮是否代表著開發及個人權益的平衡點？就讓筆者帶著大家來好好認識這起永春都更案吧！
永春都更案範圍
永春都更案的地理位置十分便利，位於臺北市信義區忠孝東路、松山路交叉路口的黃金地段，鄰近板南線永春捷運站5號出口。而永春都更案隔壁的建案「永春EAT」完工於民國 94 年（2005 年），是早期相當知名的捷運共構宅，也是流行天后蔡依林的起家厝，更曾因為其地點優勢，創下捷運宅揭露最高單價紀錄。
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永春都更案前身與都市更新的挑戰
永春都更案這片基地為信義區永吉段四小段 44 地號等 26 筆土地，早在民國 89 年（2000 年）就被臺北市政府公告劃定為都市更新區域。這塊基地的公有地及私有地的比例分別是 16% 和 84%，其中部分建物是內政部警政署為警察及其眷屬所興建的警察宿舍。當時，住戶們每天面對的不僅是住家老舊結構，還有漏水、增建帶來的安全隱憂，幾乎到了「修也修不好、拆又無從下手」的地步。
不過，儘管當時陸續有開發商進場試圖整合，要解決住戶的疑慮與反對意見也不是一朝一夕的事。究竟永春都更案是無法順利取得哪些共識，還是居民對未來的不確定，讓這片土地成了都更進程中難解的結呢？
永春都更案發展進程
永春都更案起起伏伏的20年發展進程
永春都更案於民國 89 年（ 2000 年）開始進入都更事業辦理程序，並在民國 97年（ 2008 年）核定實施在案。原先提出的規劃是將全區拆除重建，不過也有少數住戶堅持不參加，其中最強烈表示反對意見的是面向松山路一樓店面開機車行的彭家。
在經歷多次溝通、協調無果後，為了兼顧所有住戶的權益，同時也尊重少數不同意戶的意願，民國 102 年（ 2013 年），該案的都更實施者森業營造做出了一個重大決定：變更設計，其中最重要的是，將面臨松山路的整棟不同意戶列為「整建維護區」。也就是說，永春都更案不再是大刀闊斧的全面拆除重建，而是採取「部分拆除重建、部分整建方式」的雙軌模式辦理。
這邊筆者帶大家複習一下都市更新的處理方法！
依據《都市更新條例》第 4 條，都市更新處理方式可分為重建、整建及維護，說明如下：
- 重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
- 整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
- 維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
在這樣的雙軌模式劃分下，「重建區」涵蓋了 3,613 平方公尺，共 112 戶加入，而「整建區」則僅有 12 戶、332 平方公尺。透過多數協議合建、少數不同意戶權利變換的方式，森業營造在 104 年（ 2015 年）辦理變更計畫報核，這一步，象徵著原本拉鋸不休的永春都更案，終於在看似無解的僵局中，透出了一絲曙光。
永春都更案爭議？永春都更案判決？爭議焦點解讀！
然而，在永春都更案計畫變更後，並不代表從此一切順風順水。臺北市政府在民國 104 年（2015 年）准予核定實施都更後，仍有部分更新單元內的部分土地及建築物對於變更計畫案內容不服，因此提起了行政訴訟。結果，臺北高等行政法院以《104年度訴字第439號》撤銷了原先准予核定實施的行政處分，而臺北市政府上訴後亦遭最高行政法院駁回。因此，本來由臺北市政府都發局核發的建照失效，而整個案子被迫暫停施工。而法院也以兩個主要理由認定違法：
- 房地選配規則違反平等原則：以建商的變更計畫來看，現行做法限制了不同意合建者的選擇權，雖然他們形式上可以申請，但只能挑選其他住戶挑剩的少數單位。
- 編列之工程費用及管理費用不適當：都更中的「 權利變換 」是要依照住戶擁有的權益來分配房屋或補償，但森業營造所提列的 1,200 萬營建管理費和 3.7 億風險管理費，無法明確證明這些額外支出的必要性。此外，審議會也同意森業營造按照總費用的 12% 提列風險管理費，但法院也認為這個比例缺乏明確的依據。
永春都更案如何達成共識？信任破裂後的修補
歷經 4 個月，臺北市政府經過跨部門協調，永春都更案才重新完成都市更新審議核定，並在民國 107 年（ 2018 年）以重新核發的建造執照復工。而森業營造也承諾協助開闢基地北側 6 公尺計畫道路、建築物退縮以配合忠孝東路、松山路及虎林街沿線設計設置寬敞的人行步道、打造景觀步道提升街區環境，以及捐贈社區遊憩設施等。最終，永春都更案在取得 76% 的容積獎勵下，森業營造在重建區規劃了一座嶄新的社區，案名為「 森業永春 」。
- 重建區（森業永春）
重建區為新建大樓，分別是 21 層樓的 A 棟以及 15 層樓的 B、C 棟建築物。森業永春 A 棟的 2 樓變更為商業使用，其餘樓層均為集合住宅。B 棟低樓層靠近虎林市場一側，則規劃社區遊憩設施，捐贈給臺北市政府，現為臺北 A 級樂齡健康運動站「永春活力館」，打造了因應高齡少子化浪潮的高齡友善運動場域，提供符合在地老化（Aging in place）的高齡前瞻服務。 - 整建區
整建區的規劃重點在於與重建區的新建物融合，不僅要改善舊建物的外觀，也考量整體都市景觀的協調。整建工程主要包含：立面翻修、外部鋁門窗更換、騎樓整修、一樓通道與各層樓梯的更新，以及屋頂平台綠美化等項目。這些整建費用將由實施者森業營造負擔。當時由於整建區與重建區屬性不同，兩區將採取分期進行，進度也會獨立規劃，依照各自預定的時間推動。
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永春都更案帶來的影響？永春都更案現況！森業永春！
永春都更案影響
永春都更案不僅是臺北市一個單純的都市更新案例，它更成為臺灣研究都市更新參與與機制的經典範例。為什麼這個案子能成為討論的焦點？其中一個原因就是它挑戰了傳統都更案中的參與模式，從不同意戶的進退場機制，到如何促進居民、政府與建商之間的三方協調，都成了研究者和都市規劃者茶餘飯後討論的熱點。
在這個過程中，如何保障不同意戶的權益，如何設計一個讓各方都有表達權的參與機制，以及怎麼樣達到公民參與的真正落實——這些看似抽象的問題，都被具體地呈現在永春都更案的推動過程中。對於其他都更計畫而言，這裡就像是一個實驗場，每一次討論、每一個協商過程，都將成為未來都市更新中可供借鑑的寶貴經驗。
永春都更案成功的關鍵之一，就在於它運用了「雙軌並行」的策略—既有全面拆除重建的全新開發，也允許局部整建改造，找到了這兩者之間的微妙平衡，用更靈活的方式，滿足不同住戶與利害關係人的需求。曾經的那座「都更孤島」－整建區的老舊建物也在民國 113 年（2024 年）完成外牆拉皮，並重新鋪設 1 至 4 樓的樓梯，森業營造表示由於工程延宕影響，工料價格上漲後的千萬工程費用將由他們自行吸收。
永春都更案現況！
歷經 20 年歲月的洗禮，臺北市的「 永春都更案 」終於換上了全新的面貌，化身為現代化的住宅區—「 森業永春 」。森業永春的地段優勢顯著，具備高度發展潛力，不只是與板南線永春站鄰近，當未來捷運環狀線東環段的 Y37 站通車後，Y37 站也將設置出口於此社區旁，這裡將成為一個擁有雙捷運樞紐的交通便利區域，有望吸引更多人潮與資本進駐，形成新的商業與住宅聚落。因此，森業永春自完工 3 年以來的銷售成績十分亮眼，近一年成交均價來到 143.22 萬／坪，歷史最高價更創下每坪 165.69 萬。
森業永春擁有 1,093 坪的基地面積，土地使用分區被劃定為商3和商3特，讓整體規劃更具靈活性。總戶數規劃為 282 戶，對於有興趣入住的住戶來說，這裡提供多樣化的房型選擇：
- 1 房：12 至 14 坪
- 3 房：36、37、47 坪
- 4 房以上：57 坪
此外，森業永春的北側都更基地，目前在審查階段，等待著新的篇章被寫下。 20 年的都市更新計劃，並非一帆風順，期間經歷了多次協調、居民意見分歧，以及計畫變更，但正因為這些艱辛，才讓「 森業永春 」不僅僅是蓋出一棟新大樓，結合現代化的設計理念與豐富的生活機能，更是一個臺北這座城市未來發展的縮影。
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【資料來源】
- 臺北市政府歷史圖資展示系統
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