區權會懶人包！區分所有權人會議是什麼？區分所有權人資格？
在社區或公寓大樓的管理中，許多住戶可能對區分所有權人會議（簡稱「區權會」）和管理委員會（簡稱「管委會」）之間的職責分工感到困惑。區權會是所有住戶參與決策的機構，而管委會則負責執行區權會的決議。這篇文章將深入解釋區權會的重要性，並介紹其召開的目的、會議種類、召集程序、決議條件，以及如何處理意見分歧等實務重點，幫助大家清解這些組織是怎麼組成並維持社區的正常運作。
💡編按：公寓大廈管理條例即將邁入 30 年，內政部表示未來將從三大面向推動改革，包含強化社區人力、建置維修基金制度、推動老屋延壽計畫等。同時，區權會運作面臨議事規則不明等問題，共同制定規章提升管理透明度與效率。
💡延伸閱讀＞＞＞管委會懶人包｜管委會是什麼？管委會權限？管理委員會如何成立？
區分所有權人是什麼？
依照《民法》第 799 條第 1 項對「區分所有權人」的定義，區分所有權人謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
簡單來說，就是在一棟公寓大樓裡，每個擁有自己房子的住戶就是區分所有權人。他們各自擁有自己那一戶的產權（專有部分），但同時大家也共同擁有大樓裡的公共空間（共有部分），比如電梯、大廳、樓梯間等。
區分所有權人會議是什麼？跟管理委員會的差別？
而這些區分所有權人因為需要一起管理維護和決定一些公共事務，所以就有了區分所有權人會以集管理委員會的出現。至於大家很常搞混的區權會、管委會的差異，筆者在這邊一次整理給大家釐清！
區分所有權人會：簡稱區全會，也就是所有住戶的「大會」，所有擁有房子的人都可以參加。他們在這個會議上一起決定一些大方向的事情，例如大型維修、經費分配、重要規定等等。可以說，這是大家討論並作出最終決策的地方，一年召開一次大會，或者有需要就臨時開會。
管理委員會：簡稱管委會，是從區分所有權人會中選出來的「幹事團隊」，負責執行決定的細節和日常管理。比如說，電梯壞了要修、水電需要維護、招標聘請物業公司等等，這些日常瑣事都由管理委員會處理。管理委員會會固定開會，讓大家隨時了解社區內各事項的進展。
簡單來說，區分所有權人會決定方向，管理委員會負責執行。
區權會召開的目的？
區權會的召開主要是讓所有住戶一起討論和決定有關整棟建築或社區的重大事務。具體來說，有幾個主要目的：
- 選出管委會成員：讓大家一起選出負責日常管理的團隊，比如管委會主委和其他委員，負責處理社區裡的大小事務。
- 制定和修改社區規範：住戶們討論後達成共識的社區規範，像是公共設施的使用方式、住戶的權利和義務、管理費的分配等等，是為了確保每位住戶的利益都被照顧到。
通過年度預算：區分所有權人也會在區權會中審查並通過社區的年度資金計劃，確保社區資金的使用合理，讓各區分所有權人知道錢用在什麼地方
區權會分哪幾種？
區權會依據開會的頻率以及目的分為以下首次會議、定期會議、臨時會議以及重開議四種類別：
| 會議類型 | 說明 | 相關法規 |
| 第一次會議（首次會議） | 新建案或社區首次召開的會議，用以建立管理架構，推選管理負責人或成立管理委員會。 | 《公寓大廈管理條例》第28條 |
| 定期會議（年度大會） | 每年至少召開一次，討論和通過年度預算、財務報告、重要修繕計劃，並選舉或改選管理委員會成員。 | 《公寓大廈管理條例》第25條第1項 |
| 臨時會議 | 當發生重大事故或有臨時狀況需即時處理時召開的會議。 1. 重大事故需即時處理時，由管理負責人或管理委員會請求召開。 2. 若區分所有權人五分之一以上請求，且所有權比例達五分之一以上，可書面要求召開臨時會議。 |
《公寓大廈管理條例》第25條第2項 |
| 重開議 | 如果會議流會或議案未通過（如管理費或其他重大決議），可重新召開會議進行表決。 | 《公寓大廈管理條例》第32條 |
召開區分所有權人會議的流程
區分所有權人會議流程可以分為五大部分，先詳細介紹各部分的法律規定與內容，在最後我們會做一個概括的統整表格供大家複習~
STEP1：決定召集人
召開區分所有權人會議的第一個重點當然是「誰來召集」啦！召集人主要有法律指定、推選指定以及主管機關指定三種產生方式。其中的法律指定又可分為「起造人召集」以及「管委會召集」兩種方式。如果新建的公寓大廈區分所有權人達到半數以上，起造人應在 3 個月內召開區權會推選管理負責人或成立管委會；不過如果起造人不具備區分所有權人的資格，會由區分所有權人互推一人為召集人。當成立管委會或有管理負責人時，具有區分所有權人資格的管理負責人、管委會主任委員或是管理委員就有擔任召集人的資格喔！
不過當沒有管理負責人或管理委員時，則會由區分所有權人推選一人擔任區權會的召集人，這也就是所謂的「推選指定」方式。此時至少要有 2 位所有權人透過書面推薦，並在公告 10 日後生效。如果多數人被推薦，則會以支持人數多者為召集人；如果支持人數相同，則會依照區分所有權比例合計較多者為優先。
如果沒有辦法推選出召集人，則會由「主管機關指定」。各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，或是由主管機關依照使用執照附的門牌順序指派人員輪流擔任召集人。
💡【召集人有優先順序】如果具有區分所有權人資格的管理負責人、主任委員或管理委員在場的話，可以取代互推或主管機關指定的召集人喔！而且主任委員則會優先於其他具區分所有權人資格的管理委員擔任召集人！
1.召集人資格與產生方式
- 法律指定產生：
(1) 起造人召集（《公寓大廈管理條例》第28條）：
– 新建公寓大廈的區分所有權人達到半數以上，起造人應於 3 個月內召開區分所有權人會議，推選管理負責人或成立管理委員會。起造人可為自然人或法人，如果法人（如建設公司）的話，可以指派經理人履行召集人的職務。
– 如果第一次會議流會，需重新召集一次。如果起造人不具區分所有權人資格，則應由區分所有權人互推一人為召集人。
(2) 管理負責人或管理委員會成員召集《公寓大廈管理條例》第25條第3項）：
– 當成立管理委員會或管理負責人時，擁有區分所有權人資格的管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員均可擔任召集人。
- 推選產生（《公寓大廈管理條例施行細則》第7條）：
(1) 在沒有管理負責人或管理委員的情況時，則由區分所有權人互推一人為召集人。
(2) 推選程序：至少有2位所有權人依書面推薦，並公告10日後生效。如果有多個所有權人都被推薦，則以支持人數多的所有權人為召集人；如果支持人數相同，則依區分所有權比例合計較多的所有權人優先。 - 主管機關指定（《公寓大廈管理條例》第25條第4項）：
若無法推選召集人，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，或由主管機關依使用執照附的門牌順序指派人員輪流擔任召集人。
2. 召集人的順位與代位
- 依《公寓大廈管理條例》第25條第3、4項：
– 擁有區分所有權人資格的管理負責人、主任委員或管理委員在場，則可取代互推或主管機關指定的召集人。
– 管理委員會主任委員優先於其他具區分所有權人資格的管理委員擔任召集人。
3. 召開流程
- 推選召集人：由區分所有權人推選一人擔任召集人。
- 會前通知：依《公寓大廈管理條例施行細則》第7條，在會議前10日需發出書面通知，說明會議內容，並確定要討論的議題，
💡【管理委員的選任】是不可以以臨時動議提出的，所以需要在會前通知上事先註明。
4. 罰則
- 依《公寓大廈管理條例》第47條第1款：
召集人、起造人或臨時召集人如果違反召集義務，將由主管機關處3,000至15,000元的罰鍰，並且可使其限期改善或履行其義務；如果逾期不改善的話，將會對其連續處罰。
STEP2：區分所有權人會前通知
在召開區分所有權人會議之前，召集人可說是整個會議的掌舵人，必須負責確保所有住戶都有足夠的時間準備才行。而一般來說，召集人需要在會議召開前至少10天以書面形式通知所有區分所有權人，並且在通知中清楚表明預計要開會的內容。如果會議中有要選舉管理委員的事項也必須先提前公告，不能作為臨時動議提出，讓大家沒有時間去了解並思考。
那如果遇到緊急情況該怎麼辦呢？別擔心，這時候可以召開臨時會議！只要公告至少兩天，就能進行臨時會議的召集，讓大家在必要時能夠快速的反應！
STEP3：區分所有權人會議決議條件
在通知區分所有權人後，最後決定本次區權會是否成立的成敗關鍵就是「出席門檻」和「決議通過門檻」嘍~
首先是「區權會的出席門檻」，要達到合法召開區權會的條件，就必須有三分之二以上的區分所有權人出席，而且這些出席者的區分所有權比例合計也需要達到三分之二以上。只有在達到以上的門檻，區權會才算是正式開始。
接下來是「決議通過門檻」的部分，要讓議案通過，必須獲得四分之三以上的出席人數同意，而且這些同意者的區分所有權比例合計也要達到出席總比例的四分之三以上。這樣的門檻設定能避免少數人決定重大事項，確保決策更加公平~
當然，社區可以在規約中自行調整這些門檻，以便更符合社區的需求，但通常要遵守法律的基本要求喔！
💡【小提示】區分所有權比例是根據住戶擁有的專有面積計算的，如果碰到有些住戶擁有多個單位的情況(如在同一社區裡一人同時擁有好幾戶房子)，比例是會累計計算的呦！
STEP4：區分所有權人會後事項
在大家都有達成共識的狀況下，決議順利通過而區權會結束後，還有一項非常重要的工作，那就是製作和公告會議紀錄，主席需在會後立即完成會議紀錄，而會議紀錄需包含本次區權會的會議過程和決議內容，並請參與者簽名確認後，這份紀錄須在十五日內送達所有區分所有權人並公告，確保每位住戶都能了解到會議決議。
此外，會議紀錄還需要妥善保存，不僅包含出席人員的簽名簿和代理委託書，這些資料都能作為未來查核的依據，讓決議過程透明並且有跡可循。
住戶也有權利在有需要時閱覽或影印會議紀錄，包括財務報表等相關文件，這是每位利害關係人的知情權！若管理委員會無正當理由拒絕提供，主管機關可處以1,000至5,000元的罰鍰，甚至進行連續處罰，確保權益得到保障。
透明公開的紀錄不僅讓決策過程更可信，也有助於增進住戶之間的互信呦！
- 會議紀錄的製作與公告
- 製作會議紀錄：會後應立即作成會議紀錄，詳細記載開會過程及決議內容，並由主席簽名確認（依《公寓大廈管理條例》第34條第1項）。
- 送達與公告：會議紀錄須在會後十五日內送達所有區分所有權人，並予以公告，使住戶了解會議決議。
- 保存資料：會議紀錄應與出席區分所有權人的簽名簿及代理出席的委託書一同保存，以便未來查核（依《公寓大廈管理條例》第34條第2項）。
- 會議紀錄的閱覽與影印
- 利害關係人閱覽權：利害關係人（如住戶）在有需要時，可請求閱覽或影印會議紀錄、財務報表等相關文件，而管理委員會或管理負責人不得拒絕此請求（依《公寓大廈管理條例》第35條）。
- 罰則
- 拒絕閱覽或影印的處罰：若管理委員會無正當理由拒絕利害關係人閱覽或影印文件，主管機關可對其處以1,000至5,000元的罰鍰，並要求限期改善；如果期限內未改善，則可進行連續處罰（依《公寓大廈管理條例》第48條第3款）。
STEP5：無法達成共識？(重開議)
當區分所有權人會議無法達成共識時，還有一個「重開議」的機制可以幫助大家再度討論。
與原先的區權會比較，重開會議的出席門檻還有決議通過的條件明顯放寬了許多。會議的出席門檻不僅從原本的三分之二降低到只需三位區分所有權人，且區分所有權比例合計達五分之一即可。此外，決議條件也降低，只需達到出席人數過半數且其比例合計超過一半即可通過。
而在重開議後，主席需要在十五日內製作完會議記錄，送達每位區分所有權人並公告。住戶在收到紀錄後的七日內可以提出書面反對意見。如果反對意見數量不到全體區分所有權人或區分所有權比例的半數，則該決議自動生效。
最後是公告的步驟，決議正式生效後，需在十日內將決議結果書面通知全體區分所有權人，並進行公告。
區分所有權人會議無法達成共識時的重開議程序（依《公寓大廈管理條例》第32條）
- 重開會議條件
- 如果會議流會或議案未通過（如管理費分擔等重大決議），可依第32條重新召開會議。
- 出席門檻：出席人數和區分所有權比例皆降低，需至少三位區分所有權人及其區分所有權比例合計達五分之一。
- 決議條件：出席人數的過半數及其區分所有權比例占出席總比例的過半數同意，就可以可通過決議。
- 會議紀錄與公告
- 會後需依《公寓大廈管理條例》第34條製作會議紀錄，由主席簽名並在會後十五日內送達各區分所有權人並公告。
- 每位區分所有權人在收到會議紀錄後，有七日時間可書面反對。
- 若書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例的半數，該決議即視為成立。
- 決議公告
- 決議成立後，需在十日內將決議以書面送達全體區分所有權人並公告。
統整表格
以上就是區權會的會議流程，那筆者幫大家整理成一張簡單的表格如下！這樣以後大家不管是在買預售屋或是搬家後參與的區分所有權人會議時，就會更了解整個會議的流程跟目的啦！
| 流程階段 | 說明 | 相關法規 |
| Step 1：推選召集人 |
|
《公寓大廈管理條例》第25條 |
| Step 2：召開會議 |
|
《公寓大廈管理條例》第30條 |
| Step 3：成會及決議條件 | 成會條件：三分之二以上的區分所有權人及區分所有權比例合計三分之二以上出席。決議條件：出席的四分之三以上同意，且區分所有權比例合計四分之三以上同意。 | 《公寓大廈管理條例》第31條 |
| Step 4：會議紀錄製作與公告 | 會議後應製作會議紀錄，由主席簽名並在15日內送達各區分所有權人並公告。會議紀錄應與出席人員名冊及委託書一併保存。 | 《公寓大廈管理條例》第34條、第35條 |
| Step 5：重開議 | 若未達成共識可重開會議，降低出席門檻至至少3位區分所有權人及其比例合計五分之一以上。若決議通過，應於會後15日內送達會議紀錄。 | 《公寓大廈管理條例》第32條 |
區分所有權人會議常見問題！
Q：如何推選區分所有權人會議召集人？
1.由管理負責人、管理委員會主任委員或具區分所有權人資格的管理委員擔任。
2.若無上述人員，由區分所有權人互推一人為召集人，至少需兩位區分所有權人書面推薦並公告十日後生效。
3.若無法推選，可申請主管機關指定臨時召集人。
Q：誰可以代表區分所有權人參加區權會？
區分所有權人可以書面委託他人代理參加區權會，而受託人身份可為：
- 配偶
- 有行為能力的直系血親
- 其他區分所有權人
- 承租人
委託限制：
- 委託必須書面形式，不可口頭。
- 單一受託人代理的區分所有權不得超過全體的五分之一，且代理人數也不得超過區分所有權人數的五分之一，超過部分不予計算。
承租戶參加規定：
- 承租人可以被委託代理，但不能以自己名義參加區權會。承租人可以提出建議，區權會會納入考慮。
Q：區權會中通過議案的條件？
區權會議案通過的條件如下：
- 出席門檻：會議需達到三分之二以上的區分所有權人及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，才能合法召開。
- 決議通過條件：議案需獲得四分之三以上的出席人數及其區分所有權比例合計四分之三以上的同意，才能通過決議。
若出席人數或區分所有權比例未達標，會議將延期並重新通知全體成員安排出席。
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