不動產債權是什麼？不動產債權投資風險？不動產債權注意事項！
在 2023 年 4 月底爆出「 不動產借貸平台imB 」的詐騙案，涉嫌金額多達 25 億，震驚許多投資者及民眾，其中牽扯的「 不動產債權 」問題想必大家都非常好奇，今天就讓我們一起來好好認識「 不動產債權 」是什麼？究竟誰適合使用不動產債權借貸？優缺點又有哪些吧！
不動產債權是什麼？
在詳細介紹之前，我們得先好好了解不動產債權的定義。簡單來說呢，「 不動產債權 」就是持有不動產的所有人，因為資金需求將手上的不動產擔保出去，設定抵押權，向債權人借取現金，如果債務人沒辦法償還借款，債權人就可以向法院申請對債務人的不動產進行拍賣。
然而，這類型的借貸行為往往利用「 P2P平台 」媒合債務人及債權人，中間省去了金融機構介入，以加速核對案件及放款的速度。那什麼又是 P2P平台？稍後都會有更詳細的介紹，就跟著我們繼續看下去吧！
哪些人需要用到不動產債權借貸？
一般來說，不動產債權借貸通常免去了金融機構的介入，但看到這裡，你心裡一定會有疑問說：「為什麼不跟銀行借錢就好呢？」，那其實是有許多因素造成此種借貸方式的產生，以下舉例三種主要情況：
借貸人本身信用不佳
借貸人可能因為長期分期付款、逾期繳款、負債比過高等因素，導致信用分數不佳，銀行不願意貸款給借貸人。此時，借貸平台就成了借貸人的另一種選擇，能讓借貸人較容易成功借貸。
不動產條件複雜
借貸人的不動產條件複雜，例如不動產有其他所有權人、屋齡過舊、不動產殘值過低等，銀行認為風險太高，不願意貸款給借貸人；而借貸平台相較於銀行在不動產方面審核標準較低，能讓借貸人有更高機率通過貸款。
想借貸較多資金
除了與銀行借貸較為麻煩之外，在利率及額度方面，透過借貸平台借款人也有機會取得較好的利率及較高的借貸額度，一般銀行可能只能貸 6～ 8 成，但借貸平台卻有機會可以貸到 8～9成。
不動產債權計算方式？
不動產債權利率
通常不動產債權利率相對其他借貸，因為有不動產作為擔保，在利率上面會較為優惠。
在媒合平台或民間金融機構中，不動產債權的借貸月利率通常落在 0.5%～3% 之間，換算年利率則為 6%～36% 之間。然而，這裡只是舉例利率的區間，各個借貸平台通常都會依不同的狀況給予差別的借貸利率，實際利率還是依照所有人的需求、信用、不動產狀況等來進行評估。
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不動產債權還款方式
不動產債權的還款方式有許多種，以下說明兩種主要方式：
- 等額本息分期付款：
「等額本息分期付款」是最常見的不動產債權還款方式。
借款人每月支付固定金額的還款，其中包括本金和利息。在貸款期間，每月還款金額保持不變，但每月支付的本金和利息比例會有變化。 - 利息先付、本金最後付：
借款人在一段時間內只支付利息，而不支付本金。在這個期間結束後，借款人才開始支付本金和利息，通常是按照等額本息分期付款方式繼續進行還款。簡單來說，就有點像是一般房屋貸款時跟銀行申請的「寬限期」概念拉！
如果借款人未在期限內還款，在遲繳 7 天內，一般來說會由平台通知借款人繳款，同時給予寬限期，借款人需在寬限期內重新繳交還款；那如果發生遲繳超過 7 天的情況呢 ? 通常平台會主動進行催款並且「加收違約金」直到借款人還款，若借款人依然未繳款，抵押的不動產則可能會面臨被法拍的窘境，是相當嚴重的情況喔 !
不動產債權可以提前繳款？
不動產債權原則上是可以提前繳款的喔！
但不同的借貸平台可能會有不同的繳款限制，通常為了保障雙方，平台可能會要求至少 3 個月的綁約期限，比起銀行貸款的綁約期限（銀行通常綁 1～3 年）還是相對較短的，能給予借款人更彈性的還款。
不動產債權借貸流程
剛剛有提到，不動產債權借貸主要會透過「 P2P 」平台來進行，以下幫大家整理 P2P平台的借貸流程供參考：
- 選定 P2P借貸平台：務必選擇良好、可信任的借貸平台
- 填妥貸款申請書：在平台上填寫申請書
- 提供個人資料、不動產資料：雙證件、薪資證明、聯徵信用報告，以及欲抵押的不動產詳細資料。
- 審核：通常 P2P平台會主動向借款人進行徵審，審核通過會告知利率及額度
- 對保：審核過後借款人要與 P2P借貸平台進行對保。
- 媒合：P2P平台會將借款人資訊刊登，等待平台去媒合投資人，媒合成功則會立即撥款。
借貸方關係
資金需求者透過媒合平台（P2P）刊登借貸資訊，找到合適資金供給者後，將不動產進行抵押權設定，資金需求者與資金供給者間存有債務關係，互為債務人及債權人。
不動產債權公司有哪些？不動產債權借貸平台？
不動產債權借貸通常採用 P2P 的方式進行，而 P2P 的英文「 peer to peer 」，指的就是「點對點」的意思，簡單來說就是需要資金的人以及提供資金的人直接透過平台進行媒合，減去金融機構的部分，讓因為外在因素不能直接與金融機構借貸的人，有另一種選擇。
目前台灣從事不動產債權借貸的平台及公司有許多，以下整理兩間較為知名的平台以供參考，但由於 P2P 在執行上尚無法律的明文規範，建議大家在借貸之前，都需小心謹慎考量。
- iEstate土斯債權：符合金融監督管理委員會（簡稱金管會）制定的規範、設立第三方金流，確保平台不經手。
- Daily Gold 日生金：同樣具有第三方金流，確保平台本身不經手並定期公告會計師查核報告，幫助債權人層層把關。
不動產債權優點？風險？
不動產債權優點
- 利率優惠：不動產債權因為有不動產作為擔保，在利率上面，對比車貸、信貸等較易享有更優惠的利率
- 資金籌措方便：不動產債權借貸提供了一種新的借貸方式，借貸人可用較方便的方式、較短的時間獲取資金，比起以往與銀行借貸方便許多。
- 財務可彈性規劃：不動產債權借貸通常為長期，讓借貸人能夠在長期的還款時間內分期償還債務，讓債務人可以有較長時間規劃自己的債務。
- 活用資產：不動產債權借貸提供了不動產另外除了自住、買賣另外一種的使用方式。
不動產債權風險
- 資產風險：不動產債權借貸，是以自身持有不動產作為擔保，所以若債務人未衡量清楚自身的還款能力，很有可能讓自己的不動產處於抵押風險！
- 管道來源：網路上有許多形形色色的 P2P平台，若選擇錯誤借貸平台，可能導致資金無法追回。
- 房價波動：不動產易受景氣影響價格高低，如果不幸遇上房市波動，債權人用來抵押的不動產可能價值過低導致虧本。
不動產債權可以投資？
除了去借款之外，不動產債權對部分人來說，更是一種成為另類「包租公」的投資方式！
以投資面來說，債權人借錢給債務人，並且設定抵押權給債權人，因為有不動產作為擔保，通常債務人會定期還款以避免自己的不動產遭到抵押拍賣，而債權人主要收回的是借出去的本金及利息，並非不動產的租金或是不動產的增值，因此這種「定期收取本息」的方式也讓債權人間接成為了「另類包租公」。
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不動產債權爭議？
前陣子爆出一個 imb 的爭議，影響了眾多投資人，導致辛苦賺來的錢都白白損失。那除了台灣最近爆發的 imb 事件之外，在幾年前中國也曾經爆出類似案件，一家名為「 團貸網 」的公司集資詐騙、非法吸收公眾財產。
團貸網在成立初期以網路借貸方式、提供貸款種類多元吸引許多投資人，歷史累計成交量曾經達到 1,307.70 億人民幣，金額相當龐大且涉及的客戶範圍相當多，從平民老百姓到公司集團等，但往往高報酬也伴隨著所謂的高風險，在 2019 年時，團購網的負責人因涉嫌非法吸收及詐騙而投案自首，導致許多投資人借出去的錢都無法如期償還。
P2P 詐騙大部分都是以「假債權、真吸金」的方式進行，這裡要提醒大家不動產債權借貸雖然有較為優良的報酬也相當便利之外，但還是不能因為高報酬而被遮蔽了雙眼，在借款時需仔細衡量平台背景、平台是否有經手現金流、平台內部是否符合金管會的規定等，也一定要選擇有參與P2P自律規範的業者，才能層層把關、保護自己。
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不動產債權注意事項！
帶大家簡單了解不動產債權後，在最後也幫大家統整出三個不動產債權該注意的事項，不過不論如何，在做出重要的財務決策之前，都建議大家去諮詢專業人士的建議，在執行不動產債權貸款時，可諮詢房地產律師、專業的不動產貸款專家等，幫助理解及管理自身資產或債務。
- 財務狀況評估
如果是資金需求方（借款人），要衡量自己的財務狀況，確保有足夠的收入和資源來支付每月的貸款還款金額，避免自己的資產被拍賣 - 慎選借貸平台
如果是資金提供方（貸款人），要衡量該借貸平台是否值得信賴，多數的詐騙行為導致血本無歸，往往都來自於借貸平台的緣故，可以透過平台是否有參與P2P自律規範、是否由第三方來移轉現金等來加以衡量。 - 注意不動產市場動向
既然是利用不動產來進行借款，不論是借款人或貸款人都要隨時關注不動產市場的變化！以免市場價格波動幅度過猛，導致雙方產生不必要的虧損。 - 順位別太多
如果是資金提供方（貸款人），要記得考慮不動產的抵押順位，如果一個不動產抵押太多順位，表示借款人用這個房產借了好多次錢，風險較高，最終很有可能無法獲得清償。
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【參考資料】
- IEstate 土斯債權（電話聯繫）
- 各 P2P 平台介紹
- 理財新手福利社＿一張圖秒懂 P2P 是什麼？ P2P 借貸風險有哪些？
- 貸款通＿不動產債權是什麼？投資不動產債權的風險＆交易運作原理大公開！
【延伸閱讀】
