草漯重劃區買房指南｜觀音草漯機能？草漯重劃區建案？草漯重劃區好嗎？

桃園市現行的都市計畫共 33 個，在政府政策發展、產業、交通、公共建設等資源挹注之下，人口快速成長。根據民政局在 2024 年 7 月的統計桃園市各區人口成長數，人口成長年增率前三名依序為龜山區 2.5%、觀音區 1.7%、大園區 1.3%，而其中觀音區的人口成長有近半數落在「 草漯重劃區 」，而草漯重劃區也是近年桃園市的新興重劃區之一，究竟草漯重劃區機能如何？房價高嗎？可以買嗎？讓筆者帶你一探究竟！

💡PS 小提醒！「 草漯重劃區 」是念草漯（ㄊㄚˋ）重劃區喔～不要念錯了！

桃園觀音草漯重劃區

桃園觀音區的「 草漯重劃區 」的規劃是來自觀音（草漯地區）都市計畫，而該觀音（草漯地區）都市計畫於民國 71 年 11 月 3 日公告實施，而計畫內的中央已重劃區在民國 80 年也完成了重劃開發；不過在民國 98 年檢討變更後，又將重劃地區分為六個整體開發單元，其中第一、二、三、六區為公辦，目前已陸續完成重劃開發與配地作業；第四、五區為民間自辦，辦理重劃作業中，整個計畫面積共計 504 公頃。

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截至 2024 年 5 月止，草漯重劃區共進行了 2 次都市計畫通盤檢討，期間陸續對區內各單元土地使用計畫、公共設施用地等進行階段性調整。而桃園市府也將「 草漯重劃區 」定位為「 田園城市 」，以「里山、里川」為概念出發，工程設計以永續、智慧、低碳、綠色等理念進行規劃，欲打造宜居的「 濱海智慧綠色城市 」。

草漯重劃區範圍

「 草漯重劃區 」位於桃園市觀音區的東北側，為大園工業區、觀音工業區、桃園科技工業區、觀塘工業區、大潭濱海特別工業區之間的工業廊帶中心。

草漯重劃區的地理位置鄰近大園區，與大園客運園區遙遙相望，而草漯重劃區範圍由北至觀音工業區聯外道路外緣 50 公尺及觀音工業區與萬安橋為界、東至保障橋為界、南由福安橋沿菜寮埤邊緣順桃 39 號道路，再沿桃園大圳八支線、西從下厝溪二號橋往南至大草厝既成道路為止。

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草漯重劃區規劃

桃園市將觀音區、新屋區定調為「 鄉村發展生活圈 」，而草漯重劃區整體以低密度開發為主，且在都市計畫期間，陸續變更使用分區的建蔽率及容積率。其中，第二種住宅區，建蔽率不得大於 50％，容積率不得大於 180％；第二種商業區，建蔽率不得大於 80%，容積率不得大於 240%。

使用分區	建蔽率	容積率
低密度住宅區	40%	120%
住一	50%	120%
住二	50%	180%
商一	80%	180%
商二	80%	240%

在 2024 年 6 月最新修訂的觀音（草漯地區）都市計畫，針對草漯重劃區內的公共設施用地再次進行通盤檢討，檢討後草漯重劃區的住宅區規劃為 214.71 公頃，佔都市發展用地的 45.68%；重劃區內的公共設施用地佔約 39.55%，而其中公園、綠地佔整體公設的 7.54%。這也意味著，未來草漯重劃區的整體住宅環境會是較開闊且不擁擠的環境，居民享有大面積的環境公共建設，每人擁有的綠地比相對較高。以下筆者針對草漯重劃區內各個單元做詳細的說明！

草漯重劃區：單元一

單元一鄰近觀音工業區，區內以第二種住宅區為主，並規劃設有第二種商業區、學校用地、停車場用地、零售市場用地等。

草漯重劃區：單元二

單元二也是鄰近觀音工業區，單元二內設有觀音區棒壘球場，且區內便利商店較多，以第二種住宅區為主；另外也規劃第二種商業區、學校用地、停車場用地、零售市場用地、兒童遊樂場用地等。

草漯重劃區：單元三

大家比較聽過的「 風之谷公園 」便位於草漯重劃區的單元三，區內以第二種住宅區為主，規劃有第二種商業區、學校用地、停車場用地、零售市場用地、公園用地、兒童遊樂場用地等。

草漯重劃區：單元四（自辦重劃）

單元四位在草漯重劃區最南側，以第二種住宅區及低密度住宅區為主，低密度住宅區分布於舊埤周邊，規劃有學校用地、停車場用地、零售市場用地、公園用地、兒童遊樂場用地。

草漯重劃區：單元五（自辦重劃）

單元五主要為低密度住宅區，規劃有學校用地、停車場用地、零售市場用地、綠地用地、兒童遊樂場用地。

草漯重劃區：單元六

單元六位在草漯重劃區最北側，是國道2號進入草漯重劃區的門戶區域，區內有水之丘主題公園、草漯國小、桃園市圖書館草漯分館、八股埤、主要為第二種住宅區。

草漯重劃區生活機能

草漯重劃區消費機能

草漯重劃區的主要生活機能集中在大觀路上、六合街以北的區域，貫穿了單元一、二、三、六。至於民生消費例如寶雅、全聯、億客成、屈臣氏、路易莎、全國電子等許多連鎖品牌皆設置於該路段，而速食品牌龍頭麥當勞也預計在草漯重劃區內的大觀路及成功路口，也就是水之丘主題公園旁設置新店面，現正積極籌備中！

目前草漯重劃區內僅有億客成、全聯、美聯社等超市，缺乏傳統市場，雖然在草漯重劃區規劃 8 處市場用地，多年來也多次爭取在大觀路上的市三用地興建傳統市場，但卻流標 3 次，桃園市政府也在 2024 年 6 月發放問卷調查，盼整合周邊居民的意見，進行整體評估。

草漯重劃區公園機能

草漯重劃區也不乏設有好幾處的公園綠地！近幾年完工的重要公園建設有「水之丘主題公園」及「風之谷公園」，是草漯重劃區以及周邊區域民眾休憩的好去處！

水之丘主題公園

水之丘主題公園在 2021 年啟用，位於草漯重劃區單元六區塊，公園內設置以桃園在地埤塘特有的飼料桶造型打造的三層樓「飼料桶溜滑梯」，至於溜滑梯的下方也有適合親子玩樂的石子坑，另外還有大型迷宮、觀景平台、湖濱步道等設施。

風之谷公園

風之谷公園與水之丘主題公園同時啟用，以自然景觀為主，位於草漯重劃區單元三區塊。公園內有設置親水砌石平台及生態景觀池，連結無障礙步道系統，形成了綠蔭廊道。

草漯重劃區文教機能

草漯重劃區在文教區規劃上，目前區內共有 11 處學校用地，不過現行僅有草漯國小、草漯國中兩所學校。草漯重劃區涵蓋保障里、草漯里、富林里、草新里，觀察近 3 年（民國 110-112 年）觀音區人口概況，觀音區人口成長 4,526 人，草漯重劃區就佔其中 49%。不過因為草漯重劃區的人口快速成長，草漯國小已面臨學生滿載情況，在少子化的趨勢下，逆勢出現擴校需求。

行政區	110/12人口數	112/12人口數	人口成長數	人口成長率
保障里	2,359	2,424	65	3%
草漯里	3,959	5,081	1,122	28%
富林里	2,356	2,642	286	12%
草新里	7,334	8,084	750	10%
觀音區全區	69,995	74,521	4,526	6%

資料來源：觀音區戶政事務所

草漯重劃區醫療機能

隨者人口增長，就醫需求也相當重要！我們從各種規劃圖可以發現，草漯重劃區內缺乏區域型醫院，鄰近 15 分鐘內只有地區醫院如居善醫院、大園敏盛醫院。如果有慢性病等重大傷病需求，仍須開車至少 30 分鐘以上才能抵達中壢區、平鎮區、桃園區等區，才有較完善的醫療資源。

草漯重劃區交通機能

聯外道路

草漯重劃區內目前的交通以自駕為主，至於公車客運站點主要在台15線（大觀路）上，且班距較長。台15線為草漯重劃區的主要聯外道路，由北往南貫穿桃園市蘆竹區、大園區、觀音區、新屋區，從草漯地區沿台15線往北開車 14 分鐘可接國2甲前往桃園區，距離桃園國際機場約 15 分鐘。

從草漯重劃區開車約 12 分鐘可接往台61線前往濱海工業區；開車 30 分鐘可抵達新北市八里區；草漯重劃區再往南至台66線僅約 14 分鐘，可通至楊梅區、平鎮區，或是濱海工業區。

月桃路拓寬計畫

月桃路是草漯重劃區通往青埔高鐵特區的重要道路，為因應人口增加以及車流量的提升，並改善交通狀況，始進行月桃路拓寬工程。月桃路拓寬工程第一段由中壢區山東路延至領航北路，在 2021 年 10 月完工；第二段自觀音區廣大路起至中壢區山東路，已在 2024 年 6 月通車；至於由觀音區廣大路至草漯地區的第三段工程預計在 2027 年完工，預期可大幅提升觀音地區至青埔高鐵、大園航空城、中壢區的交通便捷性。

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輕軌大園觀音線

桃園捷運網2.0計畫草案第二階段將在未來規劃 11 條路線，而其中的輕軌「大園觀音線」預計將通車至草漯地區，屆時也會串聯桃園機場捷運、高鐵、台鐵等交通網絡，以縮短北北桃生活圈的距離！

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觀音草漯重劃區房價

經樂居網的統計，近 1 年（2024 年 8 月回推前 12 個月）草漯重劃區的大樓成交均價大約落在每坪 25.94 萬，高於整個觀音區的每坪均價 24.64萬！至於鄰近草漯重劃區的大園客運園區近 1 年的大樓成交均價則來到 28.34/坪，兩處桃園市新興重劃區的房價都坐 2 望 3！

至於桃園市的熱門重劃區「青埔高鐵特區」近 1 年的大樓平均房價來到每坪 49.31 萬，即將破 5 字頭，且已產生房價外溢效應；相較之下，周邊的大園客運園區、草漯重劃區房價就相對親民一些。

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觀音草漯重劃區建案

草漯重劃區的成屋交易熱門區主要集中在單元二、草漯棒壘球場周邊一帶；至於預售屋及新推案集中在單元一、單元二。這邊筆者整理了草漯重劃區目前銷售中，且已有近一年實價登錄的建案資料在下方表格：

草漯重劃區預售屋新建案

建案名稱	建設公司	總戶數	規劃坪數（坪）	每坪均價（萬元）
冠林竹韻	冠林建設	38戶	26-38	28.1
合展大觀富琚	合展建設	131戶	26-36	28.22
和發首映	和發建設	208戶	24-36	27.4
齊田晶華	齊田建設	27戶	17-18	34.12
日光學	觀音建設	21戶	18-21	28.25
和境寓見	和境建設	136戶	23-33	25.01
和洲HOUSE	和洲建設	77戶	26-35	24.21
曄龍澄月	曄龍建設	18戶	22-29	27.93
苙閎尚萃	苙閎建設	86戶	26-35	27.41
帝寶德莊尊區	莊巖建設	240戶	26-48	28.99
日日欣	立霖建設	42戶	26-35	26.22
織光樹	元貞建設	47戶	18-33	27.67
竑鈦晶贊	竑鈦建設	21戶	17-22	28.12

參考資料：樂居網（資料更新時間：2024/10/15）

草漯重劃區5年內新成屋

建案名稱	建設公司	總戶數	規劃坪數	每坪均價（萬元）
群城新幸福3	群城建設	17戶	16-26	28.22
織光樹	元貞建設	47戶	17.97-33.18	27.67
崴鏵薆	崴鏵建設	16戶	22-23	24.92
誠聚家	誠聚建設	149戶	24-38	25.01
永華喆	永華建設	33戶	17.76-20.31	26.71
傳佳優活郡	傳佳建設、寶佳機構	105戶	24-35	24.34
立暘文學苑	立暘開發建設	54戶	21.76-22	26.88
福綱喆悦A	福綱建設	14戶	16.11-32.35	27.54
勝利組5	君杰建設	17戶	26	24.38

參考資料：樂居網（資料統計時間：2023/10-2024/10）

草漯重劃區利多？觀音草漯重劃區可以買嗎？

草漯重劃區目前仍在發展階段，生活機能尚待完善，但由於草漯重劃區的房價基期相對其他桃園新興重劃區來得低，越來越多建商品牌陸續進駐，草漯重劃區的未來前景是值得期待。

再者，草漯重劃區以「低密度開發」為核心，提供寬敞的生活空間，並且擁有豐富的公共設施和高綠覆蓋率，是一個宜居的規劃區。在桃園市逐日高漲的重劃區紅海之中，草漯重劃區房價仍在每坪 30 萬元以下，實屬不易。然而，缺乏大眾交通運輸是草漯重劃區目前的硬傷，對於無車族來說較為不便，雖然市府已規劃未來輕軌將連接草漯地區，但工程規模龐大，起碼還要等上幾十年才可以完工。

首購族、小資族或是鄰近區域上班的族群、航空城搬遷戶可以優先考慮草漯重劃區，畢竟每坪均價目前還在 2 字頭，用通勤時間換取較經濟的房價，未來有機會再換屋也不遲。

不過如果家中有長者或慢性病患者，需要長期醫療服務，則不建議選擇草漯重劃區。目前草漯重劃區內的醫療系統相對不足，區域性醫院主要集中在桃園區以及中壢區，民眾買房前可以實地走訪該區域，評估自身需求後再做決定。

目前政府每年 8 月有推出自購住宅貸款利息補貼，桃園市最高可補貼 210 萬元；若搭配新青年安新成家優惠貸款，最高可補貼 1,210 萬元，換屋族也有房地合一稅的重購退稅優惠可使用，有需求的民眾可以上網查詢是否符合申請資格。

【參考來源】 

• 桃園市政府   
• 桃園市政府都市發展局
• 全國土地使用分區 
• 桃園市民政局 
• 桃園市捷運工程局
• 樂居網

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