鹽行國中重劃區買房指南｜台南鹽行重大建設？鹽行區段徵收區建案？房價？
隨著近年半導體產業蓬勃發展，需要更多的科技人才投入相關產業，鹽行國中區段徵收區成為科技人的首要居住選擇，不論是到南科上班或是到市中心活動，鹽行國中重劃區都擁有絕佳的交通區位，更有傳言近期的成交建案中有七成均為「 南科人 」，更不用說區內新設立的鹽行國中，標榜雙語學習環境，究竟該區段徵收區在哪？計畫區有何規劃？目前的房價大約是多少呢？
💡編按：近期亞太棒球村成棒主場的草皮問題鬧得沸沸揚揚，原規劃為天然草皮卻在完工前 2 個月突然臨時改成人工草皮，也造成啟用從 9 月延宕至明年 3 月！台南體育局表示天然草皮耗廢人力且台灣缺乏人工草皮球場，有天母球場的成功經歷為借鏡，並不會影響球員表現。不過人工草皮在烈日下溫度較高，尤其台南氣溫較北部高出許多，容易危害球員健康安全，讓許多人都反對人工草皮方案。
究竟亞太棒球場最終會使用哪種草皮？亞太棒球村開放後會對周遭房市造成什麼影響呢？就讓我們一起來看看鹽行國中重劃區相關建設與建案吧！
鹽行國中重劃區
「 鹽行國中重劃區 」位於台南市永康區，得益於周邊既有的台南科學工業園區、永康工業區及亞太工業區的發展，使得鹽行地區的人口快速成長，目前人口已超過 1 萬 7 。隨著人口集居，帶動當地的住宅使用、商業服務機能、公共設施、文教設施等需求，因此台南市政府在 2017 年期望藉由區段徵收為當地提供相對應的公共設施及住商用地，並在 2018 年發布實施該地區的都市計畫，以有效地吸納鄰近產業發展的潛力與動能。
順帶一提，很多人會誤以為該地區是採市地重劃的方式進行土地開發，但從台南市政府發布實施的都市計畫書來看，該地區是採「 區段徵收 」的方式開發，不過我們普遍還是會稱這個區域為「 鹽行國中重劃區 」。
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鹽行國中重劃區位置
鹽行國中區段徵收區位於台南市區與南科中間，距離兩個區域皆約 8 公里，差不多為 15 分鐘的車程。另外，附近有國道一號永康交流道及永康車站，因此對外的交通十分方便。值得一提的是，它旁邊就是亞太棒球村，總計有 6 座球場，其中成棒主球場未來可能成為統一獅比賽主場。
鹽行國中重劃區規劃
鹽行國中重劃區的面積約為 61 公頃（徵收面積為 54.48 公頃），區域內規劃了住宅區、商業區以及相關公共設施用地。
- 住宅區：區域內住宅區的主要功能在於提供永康區未來的人口成長，鹽行國中重劃區可以容納鄰近的永康科技工業區、計畫區南側運輸中心所衍生的住宅需求，劃設面積約 25.57 公頃，占比重劃區的 41.92% 範圍。
- 商業區：鹽行國中重劃區內商業區的主要功能在於提供新設住宅區未來的日常生活以及其南側運輸中心之商業活動所需，劃設面積約 6.40 公頃，占比 10.49%。
- 公共設施用地：鹽行國中重劃區的公共設施用地包含了機關用地、文中小用地、公園用地、廣場用地、水利用地、道路用地等。其中開放型的公設如公園、綠地、廣場等約劃設 6.85 公頃，占比 11.23%。而文中小用地則是 2021 年新設立的鹽行國中，面積 4.5 公頃，占比 7.38%。
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鹽行國中重劃區交通機能
鹽行國中重劃區的道路系統相當完善，有多條聯外道路、主要道路及次要道路，可方便通往臺南市區、永康工業區、南科等地方。筆者這次將鹽行國中重劃區內的道路系統彙整如下：
國道一號（中山高速公路）
鹽行國中重劃區的東側鄰接國道一號永康交流道，方便往來南北各個縣市。
永安路
永安路位於鹽行國中重劃區的西側，往北可通往台南市安南區及永康區北側鄉鎮市區，或是聯結北外環道路及堤防道路通往南科。往南則聯結中正北路，可通往台南市區。
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三民街
三民街位於計畫區東北側，可經由高速公路涵洞銜接蔦松一街，作為永康工業區與鹽行國中重劃區連結的主要動線。
大眾運輸
由於鹽行國中重劃區屬於台南的新興地區，目前人口尚未移入，因此區域內僅設立一處公車站（鹽行國中站），尚未設立其他大眾運輸。
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鹽行國中重劃區生活機能
鹽行國中重劃區目前多仍為空地，但從台南市政府所發布的都市計畫書圖來看，未來商業活動大多會集中在計畫區南側，北側則為住宅與開放空間使用。
至於計畫區外，在食衣方面，鹽行國中重劃區西南側約 800 公尺便是「 台南應用科技大學 」，也就是過去的臺南家政專科學校，因此當地的商圈成熟且活絡，餐廳、速食店、飲料店、生活用品店一應俱全。在休閒娛樂方面，計畫區西北側約莫 1 公里處就是臺灣歷史博物館及亞太棒球村，是假日放鬆運動的好去處。此外，得益於良好的交通區位，如果要去台南市區吃小吃或是去外縣市走走也都十分方便。
鹽行國中重劃區及周邊重大建設
鹽行國中
計畫區內新設立鹽行國中，於 2021 年落成，設校工程經費約 3.3 億元，新建校舍採綠建築設計，能將智能水電表、綠能發電系統及雨水貯留回收設備納入考量，其具設計感的外觀十分吸睛。另外，鹽行國中預計打造雙語環境，讓學生藉由各國中學線上課程體驗完成出國交流夢想，2024 年新生總共招收七班，報到人數亦滿班滿額。
永康轉運站
永康轉運站位在計畫區南側，此案工程總經費近 5,000 萬元，預計 2024 年第 3 季完工啟用，總共規劃 8 個國道客運月台，另有市區公車路邊停靠區及近百席機車停車位等，臨近亦有汽機車停車場，無論利用公共運輸前來或停車轉乘都十分便利。
北外環快速道路第三期
北外環道路位於鹽行國中區段徵收區的北側，長度約 4.8 公里，建設經費約 49.34 億元，於 2022 年完工，通車後可從台江大道銜接到南科聯絡道，能有效疏解市區往返南科的車流，行車時間則從 40 分鐘縮減為只需 15 分鐘，改善國道8號、新港社大道、臺1線及臺19線等上下班尖峰時段車流壅塞問題。
鹽行國中重劃區建案
目前鹽行國中重劃區中有七項建案，分別是遠雄綠禾、勝美AI、國泰仰睦、恆鵬朗朗、遠雄山禾等，且均為預售屋。筆者將各建案的相關資訊整理成下方表格：
| 建案 | 總戶數 | 預計完工日 | 坪數資料 | 成交均價 |
| 遠雄綠禾 | 244 | 2027年Q4 | 2房22~25坪 3房35~38坪 |
40.87 萬元/坪 |
| 勝美AI | 438 | 2026年Q3 | 2房25~32坪 3房33~40坪 4房以上45~48坪 |
開價44~52 萬元/坪 |
| 國泰仰睦 | 216 | 2028年Q3 | 3房38~49坪 | 48.67 萬元/坪 |
| 恆鵬朗朗 | 94 | 2026年6月 | 2房22~24坪 3房30~39坪 |
38.4 萬元/坪 |
| 遠雄山禾 | 328 | 2028年Q3 | 3房28~42坪 4房以上47坪 |
42.93 萬元/坪
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| 櫻花南科之櫻 | 186 | 待定 | 待定 |
待定
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| 春福詠序 | 171 | 2032年3月 |
2房25~33坪
3房36~39坪 |
41.97 萬元/坪
|
資料來源：樂居（資料更新時間：2024/11/5）
由於鹽行重劃區目前建案數較少，故筆者另外整理永安路旁的建案以供讀者，從下表可發現，若是屋齡達 30 年的建案，多為 6~7 樓的華廈，近一年成交均價約為每坪 20 萬元；若是較新的建案，多為 12~14 層的電梯大樓，近一年成交均價約為每坪 30~40 萬元，與計畫區內的建案價格相去不遠。
| 建案 | 總戶數 | 屋齡 | 坪數資料 | 近一年成交均價 |
| 綠野天下 | 84 | 30 年 | 3~4房 約40坪 | 19.61 萬元/坪 |
| 名揚四海 | 220 | 30 年 | 3房61~96坪 4房57~72坪 5房84~89坪 |
18.72 萬元/坪
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| 風華世家 | 83 | 31 年 | 2房24~29坪 3房22~39坪 |
18.34 萬元/坪 |
| 佳順永康 | 164 | 2 年 | 2房23~29坪 3房38~40坪 4房50坪 |
35.8 萬元/坪 |
| 永安一方2 | 99 | 5 年 | 3房30~41坪 4房35~41坪 |
39.43 萬元/坪 |
| 永安一方 | 88 | 6 年 | 2房22~33坪 3房18~47坪 |
38.97 萬元/坪
|
資料來源：樂居、591、5168（資料更新時間：2024/11/5）
鹽行國中重劃區房價
由前述可知，鹽行國中重劃區目前的建案價格大約是每坪 40～50 萬，但由於可參考的建案較少，因此本文特別統整了近年永康區的房價，並且區分成預售屋、新成屋、中古屋，提供給各位讀者參考。截至 2024 年 Q1，永康區預售屋價格每坪約 38 萬，新成屋每坪約 30 萬，中古屋每坪約 20 萬。
| 2022 Q2 |
2022 Q3 |
2022 Q4 |
2023 Q1 |
2023 Q2 |
2023 Q3 |
2023 Q4 |
2024 Q1 |
|
| 預售屋 | 35.02 | 37.99 | 38.32 | 39.02 | 37.14 | 38.69 | 36.36 | 35.14 |
| 新成屋 | 30.62 | 16.77 | 18.52 | 29.93 | 30.40 | 34.65 | 34.65 | 31.77 |
| 中古屋 | 19.41 | 19.95 | 19.20 | 18.68 | 20.53 | 21.77 | 21.19 | 20.65 |
資料來源：內政部實價登錄、房感繪製
台南鹽行國中重劃區可以買嗎？
筆者在整理資料的過程中發現，計畫區內的建案有些明明才剛開工沒多久，但就呈現快完銷的狀態，即便房子可能 2026 年甚至 2028 年才蓋好，即便該地區目前多為空地，即便目前沒什麼大眾運輸，但仍見鹽行國中重劃區房市熱絡的情形。如果排除市場投機面不說，鹽行國中重劃區的交通十分方便，旁邊就是國道一號；工作方便，到周邊工業區或是南科僅 15 分鐘車程；就學方便，計畫區有新蓋好的鹽行國中；生活方便，周圍有商圈、博物館、棒球場等場所。相信未來在人口慢慢移入、設施逐漸完善後，台南鹽行國中重劃區會是一個不錯的居住地。
【參考資料】
- 變更高速公路永康交流道附近特定區計畫(配合新設鹽行國中、永康大排整治暨永安路拓寬附近地區整體發展)(第三次通盤檢討暫予保留)案計畫書
- 擬定高速公路永康交流道附近特定區計畫(配合新設鹽行國中、永康大排整治暨永安路拓寬附近地區整體發展)細部計畫書
- 樂居網
- 臺南市政府
- 中華日報
【延伸閱讀】
