林口工一市地重劃區懶人包！林口工一工業區規劃？工一機能？艾司摩爾進駐！

之前談過市地重劃的概念，那有沒有什麼市地重劃的案例呢？有的，前陣子半導體裝置製造商艾司摩爾進駐林口的消息轟轟烈烈，它新設廠的地點便落在「 林口工一市地重劃區 」，侯友宜市長曾證實艾司摩爾第一期將投資 300 億元、約有 2,000 個員工會進駐，未來發展相當可期。

究竟為何會有「 林口工一市地重劃區 」？ 又有什麼魅力能夠吸引全球最大晶片微影設備市場的翹楚「 艾司摩爾 」進駐？而未來的林口區又會如何發展呢？以下將一一為大家介紹。

💡【林口要建輕軌？】
新北林口地區受惠於三井 Outlet、林口工一工業區等大型建設陸續進駐，加上 1200 通勤月票上路後，帶動了林口當地人口數以及交通量。目前林口的運量已提升到每公里 3,472 人次，距離興建輕軌門檻 3,500 人次僅一步之遙，日前民意代表建議先規劃公車專用道，並採調撥車道方式，先培養民眾使用大眾運輸的習慣以及運量，後續再銜接輕軌建設。

林口工一市地重劃區 / 林口工一工業區

「 林口工一市地重劃區 」座落於新北市林口區，前身為「 林口工一工業區 」，是早年為了解決北部地區工業用地不足而劃設的工業區。

然而時至今日，林口工一工業區遲遲未進行開發，造成大面積的工業土地閒置，再加上周邊多屬住宅區與學校用地，因此倘若至今仍維持傳統工業使用，便會有影響都市空間機能結構健全之虞。

因此， 2018 年市府便藉由「 市地重劃 」方式針對林口工一工業區進行整體開發，以活化閒置土地及帶動周邊發展，並且於 2022 年辦竣土地權利變更登記，完成市地重劃程序。

林口工一園區正名「新北國際AI+智慧園區」！

預計於 2023 年底完工的林口工一園區，因應產業需求及發展，將正名為新北國際AI+智慧園區。將以「先進研發、高階製造」作為招商策略，希望能夠吸引更多高科技產業聚集於此，加速產業轉型升級，為即將到來的AI世代做好準備。

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林口工一市地重劃區位置

林口工一市地重劃區總面積約 107.91 公頃，重劃開發經費約 52 億元，是雙北近年少見的大型重劃案！

林口工一市地重劃區位在「 林口特定區計畫（新北市部分）」，周邊多為保護區，而南側則鄰接林口啟智學校，面臨約 30 公尺寬的文化北路二段，道路的另一側多為住宅區與學校用地，大部分均未開闢。

林口工一市地重劃區使用分區

林口工一市地重劃區在定位上朝向「科技產業園區」及「專用區」發展，並增設相關服務設施，期望在臺北港與桃園國際機場串聯形成的雙港效應帶動下，使工商業持續且穩定發展。

林口工一市地重劃區將原本工業區的土地變更為「第三種產業專用區」及相關「公共設施用地」。

林口工一市地重劃區：第三種產業專用區

第三種產業專用區主要是採「大街廓」配置，結合新興產業及商業，創造產業研發及生產中心，以發展低污染及高科技產業，同時帶動供應鏈及產業之群聚，面積合計約 67.17 公頃，並且依使用性質區可再細分為以下三類：

註：核心產業是指光學精密儀器產業、生物技術產業、電子通訊產業、醫療美容產業、環保（綠色）能源科技產業及文化創意產業。
資料來源：擬定林口特定區計畫（第三種產業專用區）細部計畫案

林口工一市地重劃區：公共設施用地

林口工一市地重劃區內的公共設施用地總共約佔 40.74 公頃，公共設施用地主要有以下四種：

1. 公園用地：
   配合自然河川地形劃設，供休憩及滯洪保水之多目標使用，且留設區內西北側原通往區外之道路，維持原有民眾出入之道路。
2. 綠地用地：
   為配合計畫區周圍陡坡地區留設帶狀及塊狀綠地用地，以作為未來開發行為的緩衝區。
3. 電路鐵塔用地：
   考量計畫區重劃後將採電路地下化，規劃 1 處電路鐵塔用地，以供作為台電電路地上轉接站使用；並基於將來開發後產業用電需求，劃設 1 處變電所用地，以利未來生產穩定發展。
4. 道路用地：
   主要道路部分，計畫區內將劃設一條寬度 20 公尺環狀道路，以作為連結主要聯外道路南北向之文化北路。
   而在次要道路部分，則會以兩條南北長條寬度 20 公尺道路作為聯通至區內之道路，於道路底部做囊底路以利迴轉，而成為區內的次要道路。

工一交通機能

林口工一市地重劃區具有良好的交通區位，距離捷運林口站僅 5 分鐘車程；距離臺北港 20 分鐘車程；距離桃園國際機場也只要 30 分鐘車程。此外，藉由國道一號高速公路，林口工一市地重劃區僅需約 20 分鐘便可輕鬆抵達臺北市、約 40 分鐘即可抵達新竹科學園區。

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林口工一重劃區內道路主要以文化二路（ 30 公尺寬）、文化三路（ 30 公尺寬）及文化北路（ 40 公尺寬）為主，均為南北向之聯外幹道，可通往八里、桃園。而在次要道路部份，包括中山路、仁愛路與忠孝路，均為 30 公尺寬東西向聯絡道路；中山路可通往泰山區，而忠孝路主要沿中山高速公路一側，則可通往龜山區。

林口工一市地重劃效益

就土地使用而言，市地重劃將「增加土地使用效率」，不論是產權交換、土地調整、公共設施導入等，都將改善土地低度利用的情形。

對地主而言，儘管須提供抵費地來抵付重劃的費用，使得地主持有面積減少，但大部分地主最少都能繼續保有 55% 的土地。根據估計，重劃區內的土地平均公告現值，將從 14,700 元/平方公尺上升到 66,000 元/平方公尺，土地增值幅度高達 349% 。因此，對地主來說，雖然本來持有的土地面積相對減少，但卻可以讓土地變得更有價值。

最後，若對政府而言，政府可藉由重劃取得公共設施、減少財政壓力；而重劃後隨著開發商、產業、商家的進駐，政府更可隨之獲得相應稅收，進一步增加財政收入。

艾司摩爾進駐林口工一市地重劃區？有什麼利多？

艾司摩爾為什麼選擇林口工一？

究竟為何艾司摩爾選擇進駐林口工一市地重劃區？筆者認為與以下幾點原因息息相關：

1. 交通便捷優勢：
   林口工一市地重劃區鄰近機場捷運系統、桃園國際機場及台北港，而且由於鄰近國道1號林口交流道，因此不論前往臺北或是新竹均十分方便。
   另外，未來 105市道將擴寬高架化，可打通林口、臺北港交通，方便大型車輛進出。
2. 可開發土地面積廣闊：
   北部區域近年缺乏大規模的產業用地供給，即便有供給，但價格始終過高，而林口工一市地重劃區能提供大面積的產業用地，而且價格也相對其他地區合理。
3. 租稅優惠：
   配合新市鎮開發條例，進駐廠商將可享受最高 15％ 投資抵減及房屋稅、地價稅、買賣契稅等優惠稅率。

艾司摩爾進駐工一重劃區有什麼效益嗎？

第二個問題我們就會想知道，那艾司摩爾進駐林口工一市地重劃區又可以為區域帶來哪些效益呢？

1. 增加區域工作機會：
   艾司摩爾第一期將投資至少 300 億元的金額到重劃區內，估計將可吸引約 2,000 多名員工進駐，直接增加了當地的就業機會潛力。
2. 吸引產業聚集、達到產業群聚效應：
   艾司摩爾是半導體晶片製造設備－「曝光機」的主要供應商，獨佔了高端設備 EUV 極紫外曝光機的市場。它的名氣與產業將有望吸引周邊及下游產業陸續進駐重劃區內，達成產業群聚的效果。

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林口工一周圍建案

隨著林口工一市地重劃區開發完成，重劃區周圍的建案也緊鑼密鼓的籌備，除了已進駐的「 森聯上上謙-森越 」及「 立軒天玥 」， 2023 年第一季還有「 長耀加 」、「 頤昌中山路案 」、「 聖基文林六街案 」等建案籌備中，預售建案的平均單價大約是 45 萬元/坪。

林口工一預售建案

建案名稱	建設公司	戶數	規劃坪數	平均單價
立軒天玥	立軒開發建設、樂軒開發	103 戶	19～34 坪	47.66 萬元/坪
立軒天翠	立軒開發建設	77 戶	22～35 坪	48.35 萬元/坪
林口珍境	岱峰建設	68 戶	38～60 坪	46.95 萬元/坪
森聯上上謙森越	森寶開發	226 戶	19～39 坪	48.33 萬元/坪
原昕吾為	原昕建設	60 戶	35～43 坪	46.18 萬元/坪
遇見	春宏建設	116 戶	27～42 坪	45.82 萬元/坪
亞昕昕銀座	亞昕國際開發、佳穎精密企業	181 戶	27～53 坪	44.80 萬元/坪
亞昕森匯	亞昕國際開發	184 戶	23～41 坪	開價 63 萬元/坪
亞昕天匯	亞昕國際開發	180 戶	27～48 坪	待定
侘極	立陽開發	113 戶	15～36 坪	51.68 萬元/坪
聿翔沐風	聿翔建設	51 戶	15～35 坪	62.76 萬元/坪 （近一年成交均價）
璽來登日朗	家悦建設、家泰開發	183 戶	19～45 坪	48.77 萬元/坪

資料來源：樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/10/11）

林口工一成屋建案

建案名稱	建設公司	戶數	規劃坪數	近一年成交均價
原昕吾境	原昕建設	99 戶	22～51 坪	46.99 萬元/坪
源峰晴境	源峰建設	90 戶	25～35 坪	60.67 萬元/坪
中悅松苑	中森建設、中悅機構	98 戶	115 坪	待定
玄泰PTW月光區	玄泰建設開發	43 戶	28～38 坪	50.21 萬元/坪

資料來源：樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/10/11）

林口工一對周邊地區的影響

林口工一市地重劃區的開發能新增的產業人口數約有 21,000 人，這些產業人口通常會攜家帶眷遷移，連帶增加當地的居住人口，而為了服務這些居住人口，就會需要相對應的服務人員，因此林口工一市地重劃區所新增的人口數會遠大於 21,000 人，而人口利多也勢必將為林口當地的住宅、交通、公共設施帶來一定影響：

1. 住宅面影響：
   周邊地區的住宅需求將顯著增加，若住宅供給沒有調整，林口工一重劃區的開發將影響周圍房價；加上林口工一市地重劃區的定位是高科技產業園區，吸引的產業人口多為工程師等高薪階層，如此便可能讓周圍房價又更上一層樓（在竹北與南科就有類似情形）。
   不過，由於林口工一市地重劃區周圍仍有許多未開闢的住宅用地，若住宅用地能充分開闢、增加供給，那房市發展或許會相對較為穩定。
2. 交通面影響：
   交通壅塞一直是林口區長年來為人詬病的課題，特別是上下班的尖峰時間，林口交流道猶如大型停車場般壅塞。而未來重劃區開發所引入的人口更將帶來龐大的交通需求，倘若無相對應的配套措施，林口區將可能迎來更壅塞的窘境。
3. 公共設施面影響：
   人口大量增加對於公共設施的影響可能不如交通嚴重，一是因為林口工一市地重劃區本身亦有多種公共設施用底，如公園用地；二來是周圍的公共設施大部分均呈現未開闢狀態，若未來能配合重劃區開發步調進行公共設施闢建，便可維持區域內的公共設施服務水準。

林口工一最新消息！

新北市政府公告標售！共 31 筆土地！

新北市政府地政局將於 2024 年 7 月 25 日辦理「 新北國際AI+智慧園區 」（林口工一市地重劃區）共 31 筆土地的開標作業，目前新北市政府也在新北市土地標售行動網公告相關標售資訊！

新北市政府同時也說明本次標售土地的詳細資訊，面積共約 11,404坪，價格每坪約落在 426,400～548,800 元的區間。地政局也強調本次釋出產業用地及償還開發成本為了減少利息支出，本次先就面積較小的抵費地優先標售，未來會持續視產業需求以多元方式進行其餘土地的標售。

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【參考資料】

• 擬定林口特定區計畫（第三種產業專用區）細部計畫案
• 新北市政府地政局
• 新北市政府新建工程處(封面圖)

【延伸閱讀】

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