林口工一市地重劃區懶人包！林口工一工業區規劃？工一機能？艾司摩爾進駐！
之前談過市地重劃的概念，那有沒有什麼市地重劃的案例呢？有的，前陣子半導體裝置製造商艾司摩爾進駐林口的消息轟轟烈烈，它新設廠的地點便落在「 林口工一市地重劃區 」，侯友宜市長曾證實艾司摩爾第一期將投資 300 億元、約有 2,000 個員工會進駐，未來發展相當可期。
究竟為何會有「 林口工一市地重劃區 」？ 又有什麼魅力能夠吸引全球最大晶片微影設備市場的翹楚「艾司摩爾」進駐？而未來的林口區又會如何發展呢？以下將一一為大家介紹。
林口工一市地重劃區 / 林口工一工業區
「 林口工一市地重劃區 」座落於新北市林口區，前身為「 林口工一工業區 」，是早年為了解決北部地區工業用地不足而劃設的工業區。
然而時至今日，林口工一工業區遲遲未進行開發，造成大面積的工業土地閒置，再加上周邊多屬住宅區與學校用地，因此倘若至今仍維持傳統工業使用，便會有影響都市空間機能結構健全之虞。
因此， 2018 年市府便藉由「市地重劃」方式針對林口工一工業區進行整體開發，以活化閒置土地及帶動周邊發展，並且於 2022 年辦竣土地權利變更登記，完成市地重劃程序。
林口工一園區正名「新北國際AI+智慧園區」！
預計於 2023 年底完工的林口工一園區，因應產業需求及發展，將正名為新北國際AI+智慧園區。將以「先進研發、高階製造」作為招商策略，希望能夠吸引更多高科技產業聚集於此，加速產業轉型升級，為即將到來的AI世代做好準備。
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林口工一市地重劃區位置
林口工一市地重劃區總面積約 107.91 公頃，重劃開發經費約 52 億元，是雙北近年少見的大型重劃案！
林口工一市地重劃區位在「 林口特定區計畫（新北市部分）」，周邊多為保護區，而南側則鄰接林口啟智學校，面臨約 30 公尺寬的文化北路二段，道路的另一側多為住宅區與學校用地，大部分均未開闢。
林口工一市地重劃區使用分區
林口工一市地重劃區在定位上朝向「科技產業園區」及「專用區」發展，並增設相關服務設施，期望在臺北港與桃園國際機場串聯形成的雙港效應帶動下，使工商業持續且穩定發展。
林口工一市地重劃區將原本工業區的土地變更為「第三種產業專用區」及相關「公共設施用地」。
林口工一市地重劃區：第三種產業專用區
第三種產業專用區主要是採「大街廓」配置，結合新興產業及商業，創造產業研發及生產中心，以發展低污染及高科技產業，同時帶動供應鏈及產業之群聚，面積合計約 67.17 公頃，並且依使用性質區可再細分為以下三類：
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土地使用分區 |
使用項目 |
| 第三之一種產業專用區 |
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| 第三之二種產業專用區 |
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| 第三之二種產業專用區（附） |
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註：核心產業是指光學精密儀器產業、生物技術產業、電子通訊產業、醫療美容產業、環保（綠色）能源科技產業及文化創意產業。
資料來源：擬定林口特定區計畫（第三種產業專用區）細部計畫案
林口工一市地重劃區：公共設施用地
林口工一市地重劃區內的公共設施用地總共約佔 40.74 公頃，公共設施用地主要有以下四種：
- 公園用地：
配合自然河川地形劃設，供休憩及滯洪保水之多目標使用，且留設區內西北側原通往區外之道路，維持原有民眾出入之道路。 - 綠地用地：
為配合計畫區周圍陡坡地區留設帶狀及塊狀綠地用地，以作為未來開發行為的緩衝區。 - 電路鐵塔用地：
考量計畫區重劃後將採電路地下化，規劃 1 處電路鐵塔用地，以供作為台電電路地上轉接站使用；並基於將來開發後產業用電需求，劃設 1 處變電所用地，以利未來生產穩定發展。 - 道路用地：
主要道路部分，計畫區內將劃設一條寬度 20 公尺環狀道路，以作為連結主要聯外道路南北向之文化北路。
而在次要道路部分，則會以兩條南北長條寬度 20 公尺道路作為聯通至區內之道路，於道路底部做囊底路以利迴轉，而成為區內的次要道路。
工一交通機能
林口工一市地重劃區具有良好的交通區位，距離捷運林口站僅 5 分鐘車程；距離臺北港 20 分鐘車程；距離桃園國際機場也只要 30 分鐘車程。此外，藉由國道一號高速公路，林口工一市地重劃區僅需約 20 分鐘便可輕鬆抵達臺北市、約 40 分鐘即可抵達新竹科學園區。
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林口工一重劃區內道路主要以文化二路（ 30 公尺寬）、文化三路（ 30 公尺寬）及文化北路（ 40 公尺寬）為主，均為南北向之聯外幹道，可通往八里、桃園。而在次要道路部份，包括中山路、仁愛路與忠孝路，均為 30 公尺寬東西向聯絡道路；中山路可通往泰山區，而忠孝路主要沿中山高速公路一側，則可通往龜山區。
林口工一市地重劃效益
就土地使用而言，市地重劃將「增加土地使用效率」，不論是產權交換、土地調整、公共設施導入等，都將改善土地低度利用的情形。
對地主而言，儘管須提供抵費地來抵付重劃的費用，使得地主持有面積減少，但大部分地主最少都能繼續保有 55% 的土地。根據估計，重劃區內的土地平均公告現值，將從 14,700 元/平方公尺上升到 66,000 元/平方公尺，土地增值幅度高達 349% 。因此，對地主來說，雖然本來持有的土地面積相對減少，但卻可以讓土地變得更有價值。
最後，若對政府而言，政府可藉由重劃取得公共設施、減少財政壓力；而重劃後隨著開發商、產業、商家的進駐，政府更可隨之獲得相應稅收，進一步增加財政收入。
艾司摩爾進駐林口工一市地重劃區？有什麼利多？
艾司摩爾為什麼選擇林口工一？
究竟為何艾司摩爾選擇進駐林口工一市地重劃區？筆者認為與以下幾點原因息息相關：
- 交通便捷優勢：
林口工一市地重劃區鄰近機場捷運系統、桃園國際機場及台北港，而且由於鄰近國道1號林口交流道，因此不論前往臺北或是新竹均十分方便。
另外，未來 105市道將擴寬高架化，可打通林口、臺北港交通，方便大型車輛進出。 - 可開發土地面積廣闊：
北部區域近年缺乏大規模的產業用地供給，即便有供給，但價格始終過高，而林口工一市地重劃區能提供大面積的產業用地，而且價格也相對其他地區合理。 - 租稅優惠：
配合新市鎮開發條例，進駐廠商將可享受最高 15％ 投資抵減及房屋稅、地價稅、買賣契稅等優惠稅率。
艾司摩爾進駐工一重劃區有什麼效益嗎？
第二個問題我們就會想知道，那艾司摩爾進駐林口工一市地重劃區又可以為區域帶來哪些效益呢？
- 增加區域工作機會：
艾司摩爾第一期將投資至少 300 億元的金額到重劃區內，估計將可吸引約 2,000 多名員工進駐，直接增加了當地的就業機會潛力。 - 吸引產業聚集、達到產業群聚效應：
艾司摩爾是半導體晶片製造設備－「曝光機」的主要供應商，獨佔了高端設備 EUV 極紫外曝光機的市場。它的名氣與產業將有望吸引周邊及下游產業陸續進駐重劃區內，達成產業群聚的效果。
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林口工一周圍建案
隨著林口工一市地重劃區開發完成，重劃區周圍的建案也緊鑼密鼓的籌備，除了已進駐的「森聯上上謙-森越」及「立軒天玥」， 2023 年第一季還有「長耀加」、「頤昌中山路案」、「聖基文林六街案」等建案籌備中，預售建案的平均單價大約是 45 萬元/坪。
林口工一預售建案
| 建案名稱 | 建設公司 | 戶數 | 規劃坪數 | 平均預售單價 |
| 立軒天玥 | 立軒開發建設、樂軒開發 | 103 戶 | 19 − 34 坪 | 47.66 萬元 / 坪 |
| 林口珍境 | 岱峰建設 | 68 戶 | 38 − 60 坪 | 46.95 萬元 / 坪 |
| 森聯上上謙森越 | 森寶開發 | 226 戶 | 19 − 39 坪 | 48.19 萬元 / 坪 |
| 原昕吾為 | 原昕建設 | 60 戶 | 35 − 43 坪 | 46.28 萬元 / 坪 |
| 遇見 | 春宏建設 | 116 戶 | 27 − 42 坪 | 45.72 萬元 / 坪 |
| 亞昕昕銀座 | 亞昕國際開發、佳穎精密企業 | 181 戶 | 27 − 53 坪 | 44.78 萬元 / 坪 |
| 侘極 | 立陽開發 | 113 戶 | 15 − 36 坪 | 51.45 萬元 / 坪 |
資料來源：樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/1/18）
林口工一對周邊地區的影響
林口工一市地重劃區的開發能新增的產業人口數約有 21,000 人，這些產業人口通常會攜家帶眷遷移，連帶增加當地的居住人口，而為了服務這些居住人口，就會需要相對應的服務人員，因此林口工一市地重劃區所新增的人口數會遠大於 21,000 人，而人口利多也勢必將為林口當地的住宅、交通、公共設施帶來一定影響：
- 住宅面影響：
周邊地區的住宅需求將顯著增加，若住宅供給沒有調整，林口工一重劃區的開發將影響周圍房價；加上林口工一市地重劃區的定位是高科技產業園區，吸引的產業人口多為工程師等高薪階層，如此便可能讓周圍房價又更上一層樓（在竹北與南科就有類似情形）。
不過，由於林口工一市地重劃區周圍仍有許多未開闢的住宅用地，若住宅用地能充分開闢、增加供給，那房市發展或許會相對較為穩定。 - 交通面影響：
交通壅塞一直是林口區長年來為人詬病的課題，特別是上下班的尖峰時間，林口交流道猶如大型停車場般壅塞。而未來重劃區開發所引入的人口更將帶來龐大的交通需求，倘若無相對應的配套措施，林口區將可能迎來更壅塞的窘境。 - 公共設施面影響：
人口大量增加對於公共設施的影響可能不如交通嚴重，一是因為林口工一市地重劃區本身亦有多種公共設施用底，如公園用地；二來是周圍的公共設施大部分均呈現未開闢狀態，若未來能配合重劃區開發步調進行公共設施闢建，便可維持區域內的公共設施服務水準。
【參考資料】
- 擬定林口特定區計畫（第三種產業專用區）細部計畫案
- 新北市政府地政局
- 新北市政府新建工程處(封面圖)
【延伸閱讀】
