本息攤還是什麼？本金攤還怎麼算？本金攤還、本息攤還試算？房貸這樣還最划算！

大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了，但若是「房貸還款方式」選擇錯誤，不僅會失去原本的生活品質，同時還會被錢追到喘不過氣。房貸關係著自己未來 20 ~ 40 年間每個月現金流的問題，那要選擇哪種還款方式才適合自己呢？

💡編按：「 本息攤還 」、「 本金攤還 」是台灣還房貸的兩種主流方式。究竟這兩者有什麼差別？優缺點又各是什麼呢？一起來看看吧！

利息計算

我們把錢存在銀行愈多，存放時間愈久，銀行需要給我們的利息就愈多；相反的，如果我們跟銀行貸款，貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久，我們需要支付給銀行的利息就愈多！

目前銀行提供兩種還款方式：「本金攤還」與「本息攤還」。這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定，銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息。

銀行利息的計算是根據以下公式決定的：

• 利息 = 資金總額 × 利率 × 借用時間

在利率一樣的情況下，資金總額與借用時間就決定利息的多寡。

本息攤還 / 等額法

又稱等額本息還款，把貸款的本利和（本金 + 利息）相加，然後平均分攤到還款期限中，在利率不變的條件下，每月還款金額固定，只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同。

為目前最常見的房貸攤還方式，不僅讓借款人的還款壓力降低，而且對銀行有利，因為可以多賺借款人的利息，但總繳交給銀行的利息比較多。

本息攤還計算方式

每月要繳的房貸 = 本金 + 利息 = 固定值，但每月支付本金與利息比例不同。

• 還款初期的還款比例：本金 < 利息。
• 還款後期的還款比例：本金 > 利息。

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本息攤還優點

• 每月還款金額相同，不需計算每月需負擔金額，所以房貸繳款壓力較小。
• 房貸利息抵稅金額較多。
• 利於做個人其他財務規劃。

本息攤還缺點

• 前期主要是在繳付利息，償還本金較少，所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高。

本息攤還適合對象

• 月收入固定的上班族。
• 有其他財務規劃的族群。

本金攤還 / 遞減法

又稱等額本金還款，每月要償還給銀行的本金都一樣，利息部分則依本金餘額計算，但隨著所償還本金愈來愈多，應繳利息會逐月減少，所以總繳交給銀行的利息會比較少。

本金攤還計算方式

每月要繳的房貸

= 本金 + 利息

= 貸款總額 ÷ 貸款總月數 + 前期貸款餘額 ×（年利率 ÷ 12 ）

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本金攤還優點

• 總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低（因為一開始繳了比較多的房貸本金）。
• 強迫儲蓄。

本金攤還缺點

• 前期房貸繳款壓力大。
• 還款金額不固定，每月需要確認。
• 房貸利息抵稅金額較少。
• 可彈性運用的資金較少。
• 降低生活品質。

本金攤還適合對象

• 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人。
• 預期未來生活負擔會加重的人使用，ex：看病、孩子讀書等。
• 預期未來收入會減少的人使用，ex：退休族、銀髮族。

本金攤還試算？本息攤還試算？本金攤還 本息攤還比較！

以貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年為試算：

項目	本金攤還（均攤）	本息攤還（均攤）
第 1 個月 應繳金額	本金：41,667 利息：16,667	本金：33,922 利息：16.667
	本利和：58,334	本利和：50,589
第 120 個月（第 10 年） 應繳金額	本金：41,667 利息：8,403	本金：41,357 利息：9,232
	本利和：50,070	本利和：50,589
最後 1 個月 應繳金額	本金：41,587 利息：69	本金：50,313 利息：84
	本利和：41,656	本利和：50,397
總利息支出	2,008,318	2,141,168

可以看到「本金攤還（均攤）」雖然初期每個月本利和比「本息攤還（均攤）」還高，但隨著本金的不斷歸還，後期未歸還的本金的利息就會愈來愈少，每個月還款金額也會降低，是一種先苦後甘的還款方式；「本息攤還（均攤）」的初期繳的本金少、利息多，後期繳的本金多、利息少，所以總利息支出比「本金攤還（均攤）」還多，但每月所繳的本利和是一樣的。

本金攤還、本息攤差在哪？

如果把這兩種還款方式畫成比較圖，可觀察到

• 本金攤還法：因每月還款金額逐漸漸少，所以是遞減式
• 本息攤還法：因每月還款金額固定，所以是等額式

本金攤還比較省錢嗎？

更重要的一點，眼尖的朋友會發現，相同年利率（ 2% ）下：「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息。下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年，在不同利率下，使用「本金平均攤還」與「本息平均攤還」總繳「利息」差別：

利率	本金均攤		本息均攤	總利息差
	期初本利和	期末本利和
1.5%	54,167	41,639	48,255	74,839
	總利息：1,506,237		總利息：1,581,076
1.7%	55,834	41,646	49,180	96,099
	總利息：1,707,068		總利息：1,803,167
2%	58,334	41,656	50,589	132,850
	總利息：2,008,318		總利息：2,141,168

可以觀察到：如果利率從 2% 減少 0.5% 到 1.5% ，「本金平均攤還」與「本息平均攤還」的總利息差距減少約 43% 。

房貸還款方式怎麼選？

還款如戀情，選擇適合自己的還款方式比較重要！

選擇還款方式最重要的考量就是你的「 還款來源」，還款的來源有百百種（ 薪資所得、投資…），對銀行來說最重要的就是你還的出錢來，因此這也會影響銀行願意貸款給你的額度。除此之外，有些人也認為物價會有通貨膨脹的效應，也就是你所貸款的錢將會越來越沒價值，今年還給銀行的 30 萬到了 10 年之後就沒有 30 萬的價值了，因此或許越晚還錢對於債務人（ 自己）越有利。

那到底該如何選擇還款方式呢？筆者認為如果不擅長理財，就用「 本金攤還 」，早一點把錢多還在房貸上。如果有其他財務規劃，或是想要有生活品質，就用「 本息攤還 」；若有閒錢提早還款，也能達到省更多利息的效果，因為利息是由本金決定的！

《房地產筆記》授權轉載

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