新莊副都心買房指南！新莊副都心位置？機能？新莊副都心建案盤點！

「 新莊副都心 」，是一個以商業機能為主的大型重劃區（還是有住宅區），也是以日本東京新宿副都心為藍圖的國土計畫溪北都心的核心商業區。但要介紹 新莊副都心 之前，先讓我們對於「 新莊 」有更深入的了解吧！新北市新莊區與台北市只有一河之隔，是許多在北市工作又不想負擔北市房價的青年們一個不錯的選擇。

新莊副都心因為早期的發展特性以及交通上的分隔，又可以被切割成上新莊（ 副都心 、 頭前 ）及下新莊（ 丹鳳 、 輔大 ）兩塊。近年來政府想要北市人口舒壓，所以積極的推動市地重劃，以至於新大樓如雨後春筍般源源不絕的長出來，也造就新莊區成為 2019 年新北市僅次於板橋區的第二大房屋供應區。今天就讓我們先來聊聊新莊重劃區中，發展最完善的，也是最有名的「 新莊副都心 」吧！

💡編按： 「 新莊副都心 」是新莊三大重劃區之一（另外兩個是頭前重劃區、塭仔圳重劃區），隨著重劃區開發進度的推進，目前發展已相對成熟，房價也是坐五望六！一起來看看新莊副都心有什麼值得入手的地方吧！

新莊副都心位置

「 新莊副都心 」，是指特二號道路（台 65 線）以東、思源路以西，中原路以北，中山路(台１線）以南的範圍（如圖所示），區內規劃大部分為商業區（第一、二種商業區）及住宅區（第一、二種住宅區）。所以如果是喜歡出入比較單純的購屋族，在購買此區前務必確認一下是不是「純」住宅區，避免買到住商混合大樓！也要小心建商把「一般事務所」當作「住宅」賣你，因為把事務所當住家，這在使用管制規則上其實都算是遊走在法律邊緣的。

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新莊副都心生活機能

新莊副都心重劃區其實只有 100.287 公頃，並不算大。但因為規劃多為商業區，所以商業機能、生活機能算是很好的。去年夏天剛開幕的全新大型百貨商場「 宏匯廣場 」，就引進 310 家品牌進駐，帶動整個區域的發展，並開設區域內第 2 家影城—美麗新影城（第 1 家是晶冠廣場的國賓影城）。此區也規劃了中央合署辦公大樓（行政院文化部、客家委員會…皆已進駐）、2021 年底開幕的國家電影中心、溫仔底濕地公園（設有兒童戲水池、溜冰場）、中信國小、典華飯店…等。

💡編按：新莊國影中心 2 期都計案已在 2023 年 12 月 20 日發布實施，預計在一期旁耗資 41.7 億打造地上 7 層、地下 2 層建築物，將規劃近萬坪的展演空間、開放式廣場以及千格汽機車車位，有望帶動新莊副都心的人潮！

新莊副都心也因為與上新莊地區的舊市區只有一街之隔，所以也可以享受到舊市區的機能福利。因此相較於一般正在開發中的重劃區，副都心全方位機能都算是蠻到位的！在這幾年的發展之下，新莊副都心的機能已經逐漸成熟，加上這裡有許多產業、建設的進駐，更吸引豪宅建商—中悅建設在此佈局，未來將在新莊副都心、新知段超過 1.4 萬坪土地上，規劃 7 個商辦案、 3 個住宅案，總銷規模超過 800 億元。過往曾是一片荒涼、都是住宅的新莊副都心，商業機能的水準也慢慢提升。

新莊副都心交通機能

目前在新莊副都心區域北側設有兩座捷運站，分別是機捷「 新莊副都心站 （ A4 ）」以及機捷和環狀線轉乘站「 新北產業園區站 （ A3 、 Y20 ）」。雖然說新莊副都心周圍有兩條已通車捷運線，但不論是搭機場捷運或是環狀線，要進到台北市上班都需要費一番周折，就有網友說從新莊副都心出發到台北 101 上班，單趟要近 1.5 小時！

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幸好未來新北產業園區站將繼續延伸出環狀線北環段（預計 2022 年第一季動工），且與多條捷運路網（文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五股泰山輕軌、淡水線）設有轉乘站。其中最大的利多莫過於直達淡水線士林站及文湖線劍南路站，可以有效舒緩目前搭捷運通勤的時間及路上塞爆的車流。

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在環狀線北環段尚未開通的現在，公車或是私人交通運輸工具還是首選。區內主要公車站多在外圍的交通要道上（中央路、中原路、思源路），公車發車量大，且可通往內湖、中正、信義、南港等地，還算方便。但因為新莊副都心居住人口快速成長（區內中原里 2021 年 2 月開始已經穩居新北第 10 大里），通勤時間又有大輛車流需要經過中山橋、忠孝橋前往台北市區，所以上下班的尖峰時間容易塞車。對於通勤族來說，新莊副都心交通情況正經歷黑暗期，但等到 2029 年環狀線北環段通車後，預計能好轉。

新莊副都心房價

討論了這麼多區域環境，來看看新莊副都心房價近 10 年的變化吧！我們擷取的是內政部實價登錄資料的交易數據，並依照使用型態篩選出屋齡在 10 年內的住宅大樓物件。令我們驚異的是，在新莊副都心重劃區中，鮮少有屋齡在 10 年內的公寓、華廈交易資料，可見新一波蓋起來的住宅多半都是 10 層樓以上的大樓。

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從新莊副都心房價變化來看，新莊副都心住宅大樓房價在 2011 年時來到近 10 年高峰，每坪成交價格落在 55 萬，同年新莊區住宅大樓平均成交價也只要 46.7 萬/坪，可見副都心的紅利當時是顯而易見的。之後雖然歷經將近 5 年的盤整期，但副都心重劃區的平均交易價格一直都與全區的價格有不小的溢價。直到 2016 年，這個溢價開始縮小，到了 2020 年，兩者差距僅 3 萬/坪。且副都心的住宅大樓價格也從 55 萬／坪跌到僅剩 43.7 萬／坪， 10 年來一坪就減少了將近 11 萬，跌幅將近 25% 。雖然從交易平均價格來看，相較 2019 年的最低點，2021年的確不畏疫情影響，有微幅上揚，但從圖上也可以清楚看到，和 10 年前相比，現在的價格低的多。

而到了 2023 年，目前新莊副都心近一年成交單價已經來到單坪 58 萬元，新屋則可突破單坪 60 萬元以上，整體區域房價呈現穩定上升的趨勢，未來待環狀線北環段完工，房價將有可能再次突破原先天花板！

新莊副都心 vs 溫仔圳重劃區 vs 頭前重劃區

此外，東森房屋研究中心統計，新莊副都心 2020 年每坪住宅交易單價約 46.3 萬/坪，而到了 2022 年，每坪交易單價已經上看 56.7 萬元，房價漲幅約 22%，可以說是穩定的坐五望六！

新莊副都心建案？

從以上幾個案子可以看出三件事情：

1. 新莊副都心屋齡 5 年內的新成屋與預售屋的成交價其實差異不大，代表這裡成屋的需求也是很強勁。
2. 因為副都心有許多建案都位於商業區，因此事務所的戶數占比較大，甚至有些案子的事務所還比住宅的戶數多，這是副都心建案與其他重劃區差異最明顯的地方之一。
3. 副都心的新案較多中小坪數的規劃，與這裏的買屋客群聚焦在台北市首購小家庭、年輕菁英、單身貴族有很大的關係。

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新莊副都心可以買嗎？

雖然正經歷交通黑暗期，但新莊副都心一切機能完善，未來也會繼續朝著台灣電影產業中心的角色前進。相較於 10 年前的價格，現在的價格明顯較為合理，也跟全區的價位接近，但住宅大樓平均 55 萬/坪的價格天花板，不知道未來價格若升至此區間，會不會成為一個賣壓所在。

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【新莊重劃區分析】

• 頭前重劃區分析｜機能如何？平均房價多少？值得買嗎？
• 塭仔圳重劃區指南！塭仔圳環境？發展？可以買嗎？

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