抵利型房貸｜抵利型房貸是什麼？存款利息可以折抵房貸本金？ 抵利型房貸有多省？
現在房價如脫疆野馬愈來愈高，每月必須攤還大筆的本金與利息，反倒成為生活上最沉重的負擔，但如果你不是月光族，而是每月收入扣掉房貸與生活開銷後還有持續存款習慣的人，那麼「抵利型房貸」就很適合你。
簡單來說，「 抵利型房貸 」就是整合「存款」與「房貸」的功能，讓存款利息可用來折抵房貸利息，藉此減少總利息的支出與還款時間，同時身邊又維持一筆存款可靈活運用。
💡編按：2023 年 3 月迎來央行第五度升息，房貸地板利率已突破 2%！如果你還想要用房貸購屋，而且平常就有儲蓄習慣的話，「 抵利型房貸 」或許可以成為你的選擇之一！一起到內文深入認識這款特殊的房貸吧！
抵利型房貸
「 抵利型房貸 」， 又稱「 免息型房貸 」、「 存貨整合型房貸 」，是指除了房貸帳戶，銀行會另外開一個存款帳戶與房貸帳戶相互連結，借款人將錢存放在存款帳戶，用此帳戶孳生的利息來折抵房貸利息，藉此減少房貸利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年期的目的。
💡抵利型房貸 = 存款＋房貸
換句話說，當存款愈多，房貸利息也抵掉愈多，利息支出也就愈少！
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抵利型房貸試算
假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款年限 20 年，房貸本金 400 萬元，房貸年利率 2.6 % ，沒有申請寬限期，使用本息均攤方式還款，存款帳戶有 100 萬元，則每期貸款餘額計算如下：
(數據來源：怪老子理財線上試算)
抵利型房貸試算步驟 1
在條件是貸款年限 20 年，房貸本金 400 萬元，房貸年利率 2.6 % 下，使用「本息均攤」方式還款，每個月固定還款金額是 21,392 元，最後一個月還款金額 7,524 元。
抵利型房貸試算步驟 2
因為存款帳戶的錢會有變動，為了計算方便，假設這 20 年之間存款帳戶沒有存入與取出的動作。
抵利型房貸試算步驟 3
由於存款會有利息，可用來折抵房貸的利息，讓應繳利息變小，所以：
每月應繳利息 ＝ 每月房貸利息 – 每月存款利息
= (房貸餘額 × 房貸年利率 – 存款金額 × 存款年利率) ÷ 12 [註 1 ]
= (房貸餘額－存款金額) × 房貸年利率 ÷ 12 [註 2 ]
= ( 400 萬 – 100 萬) × 2.6 % ÷ 12 [註 3 ]
= 6,500 元/月[註 1 ]： 在房貸餘額約定抵利上限內， 抵利型房貸年利率與存款年利率相同。
[註 2 ]： 抵利型房貸是以「房貸餘額」與「存款金額」的差額作為計算房貸利息的基準。
[註 3 ]： 首期的房貸餘額就是房貸本金。
抵利型房貸試算步驟 4
「本息均攤」顧名思義就是把房貸的本利和（本金+利息）相加，然後平均分攤到還款期限中，在利率不變的條件下，每月還款金額固定，只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同。
使用抵利型房貸，可將存款利息優先償還房貸利息，讓每個月繳的房貸利息較少繳的房貸本金較多， 如此可以縮短還款時間：
每月應繳房貸本金 ＝ 每月本息均攤金額 – 每月應繳利息
= 21,392 – 6,500
= 14,892 元
抵利型房貸試算步驟 5
最後就是計算當期房貸餘額，藉此評估看看自己手邊可以留下多少流動資金喔！
當期房貸餘額 = 房貸餘額 – 當月應繳房貸本金
= 400 萬 – 14,892
= 3,985,108 元
之後每期房貸餘額計算以此類推，直到存款餘額 >= 貸款餘額，則當日應繳房貸利息為零（抵利型房貸以「日」計息，並每期 (月或雙週) 結算一次）。
抵利型房貸優點
1.存款利息可用來折抵房貸利息
將資金存入與房貸帳戶連結的存款帳戶，銀行就會以房貸餘額扣除存款帳戶的金額來計算房貸利息，帳戶的存款愈多，計算房貸利息的免息金額就愈高，但最高免息額度以房貸餘額為上限。
舉例來說：
房貸餘額有 300 萬元， 連結的存款帳戶有 100 萬元， 那麼銀行只計算貸款餘額 300 – 100 = 200 萬的利息， 所以有 100 萬的房貸免計息。
2.縮短還款時間（減少房貸利息支出）
假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款年限 20 年，房貸本金 400 萬元，房貸年利率 2.6 % 沒有申請寬限期，使用本息均攤方式還款，不同存款金額對應提前還款時間與省下利息費用的比較：
- 第一列是沒有使用抵利型房貸，總繳期數 240 個月 ( 20 年)，還款年限固定，無法提前還款與省下利息。
- 第二列開始，在房貸餘額約定抵利上限內，隨著存款金額增加，不僅縮短還款時間，還省下愈多原本應該付給銀行的利息，等於就是降低房貸利率。
3.存款帳戶利率與房貸利率相同
把錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶， 在房貸餘額約定抵利上限內， 其存款利率與房貸利率相同。當存款利率愈低， 便可賺取愈多利差。[例子]：
假設房貸年利率 2.6 % ，那麼在房貸餘額約定抵利上限內，存款利率也是 2.6 % ，這在目前活存利率約 1 % 的年代是很大的誘因。
4.可雙週繳款節省利息開支
一般房貸是以「月」為一期，計算該月房貸餘額的利息；但抵利型房貸的存款帳戶屬於活存，每日金額可能都有變動， 所以採用「每日」(以 365 天為基礎) 計息。抵利型房貸先計算房貸餘額的利息及與房貸連結帳戶的存款利息， 再以房貸利息扣除存款利息後的差額為收取標準， 並每期 (月或雙週) 結算一次。如果以雙週繳款的方式，就是將月繳方式均攤成每個月繳二次，每個月會提前兩週還款一半的房貸本金，如此可以節省下兩週的房貸利息，讓本金多攤還一些。
舉例來說：
假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款年限 20 年，房貸本金 400 萬元，房貸年利率 2.6 % ，沒有申請寬限期，使用本息均攤方式還款，存款帳戶有 100 萬元，不同繳款方式對應到的總期數與總利息比較如下：
可以發現， 長期下來， 雙週繳款比起月繳更可以縮短還款時間， 也能減少總利息支出。
5.資金可隨時彈性運用
除了存款利息還可直接折抵房貸利息，如果臨時有資金需求，存款金額可隨時提領運用，就像有個備用的資金帳戶，保留資金彈性運用，無需再走增貸程式。
抵利型房貸缺點
1.活存餘額折抵有上限
抵利型房貸的存款帳戶，也不是存多少就能抵多少，銀行不會做賠本的生意，只有在約定可抵利之貸款餘額範圍內，才會存款愈多，應繳房貸利息就愈少，超過貸款餘額約定可抵利上限的存款餘額不會支付存款利息。目前市面上有抵利型房貸服務的銀行，折抵比例有 30 % 、 50 % 、 70 % 、 100 % 等四種， 折抵比例愈高、房貸利率愈高，這是因為銀行有房屋鑑價與各項行政作業成本需要支出，如果折抵比例愈高，銀行愈賺不到錢，所以需要提高房貸利率來彌補損失。
舉例來說：
假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款年限 20 年，房貸本金 400 萬元，房貸年利率 2.6 % ，沒有申請寬限期，使用本息均攤方式還款，存款帳戶有 300 萬元，抵利上限 70 % ，本月有 31 天：
- 本月應繳房貸利息： 400 萬 × 2.6 % × ( 31 ÷ 365 ) = 8,833 元
- 因為存款帳戶超過房貸本金抵利上限： 300 萬 > 400 萬 × 70 % ，所以本月可抵利之存款利息： 400 萬 × 70 % × 2.6 % × ( 31 ÷ 365 ) = 6,183 元
- 本月實付利息 = 本月房貸利息 – 本月可抵利之存款利息 = 8,833 – 6,183 = 2,650 元
2.每月還款壓力不會減輕
抵利型房貸標榜存款金額愈多， 房貸本金還的也愈快， 並且省下更多的利息， 但是每個月「本息均攤」金額是固定的， 每月還款壓力不會減輕， 只是需要繳的房貸利息減少， 這些少繳的房貸利息自然就會多償還到房貸本金部分， 使房貸本金償還愈多， 所以可以提早還清房貸。
舉例來說：
假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款年限 20 年，房貸本金 400 萬元，房貸年利率 2.6 % ，沒有申請寬限期，使用本息均攤方式還款，不同存款金額對應利息與本金支出的比較：
3.雙週繳款壓力大
雙週繳款讓原本每個月只要繳款一次，變成每兩週要繳款一次，每一年累積下來，「雙週繳」會比「月繳」多繳一個月貸款，對於存款金額不多或月薪不高的人來說，還款壓力會變大。
舉例來說：
假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款年限 20 年，房貸本金 400 萬元，房貸年利率 2.6 % ，沒有申請寬限期，使用本息均攤方式還款，存款帳戶有 100 萬元，月繳與雙週繳比較如下：
- 月繳： 一個月繳 21,392 元，一年繳了 21,392 × 12 = 256,704 元
- 雙週繳： 每兩週繳 10,696 元，一年有 26 個雙週，所以一年繳了 10,696 × 26 = 278,096 元，比月繳方式多繳了一個月的貸款。
4.抵利型房貸利率比一般房貸高
既然銀行提供存款利息可用來折抵房貸利息的好處，當然不會做賠本的生意，所以抵利型房貸利率會比一般房貸利率高出大約 0.15 ~ 1 個百分點，即使如此，如果存款金額夠多，那麼抵利型房貸的利率有機會比一般房貸利率更低。
5.存款利息讓購屋借款利息扣除額變小
根據所得稅法第 17 條規定，「儲蓄投資」每年有 27 萬元的特別扣除額的免稅優惠、自用住宅「購屋借款利息」每年有上限 30 萬元的列舉扣除額度，也就是說，儲蓄投資與房貸利息不能同時節稅。抵利型房貸由存款產生的利息，雖然與房貸利息抵銷，但存款利息抵利的部分視為一筆「利息所得」，若超過免稅額，仍需要併入當年度綜所稅申報，所以實際房貸可列舉扣除額為：房貸利息減去儲蓄投資利息後的餘額才能申報。
舉例來說：假設某 A 一年房貸利息支出有 25 萬元， 當某 A 申報綜所稅時：
- 若「無」其他儲蓄投資利息收入， 則購屋借款利息支出可列舉扣除額就是 25 萬。
- 若「有」其他儲蓄投資利息收入， 假設全年是 20 萬元， 則實際房貸利息支出可列舉扣除額就是 25 萬 – 20 萬 = 5 萬元， 餘額 5 萬元才是可以從綜所稅中列舉扣除的金額， 整整少了 20 萬元的免稅額度。
不過一般申辦抵利型房貸的家庭， 儲蓄金額十分有限， 抵利部分加上其他利息所得的總和要超過 27 萬元的門檻絕非易事，所以繳稅問題可以不用過度擔心。
6.當日存款餘額利息計算需看清楚
由於抵利型房貸以每天存款帳戶餘額變化來計算利息，所以究竟銀行是以「當日最終餘額」、「當日最高餘額」或是「當日最低餘額」來計算，在申辦前需要尋問清楚。
7.活存帳戶不付利息
抵利型房貸的存款帳戶本身不支付利息，因為這個帳戶的金額是用來抵銷房貸利息。
8.升息風險
如果未來遇到利率升息，那麼即使存款帳戶資金增加，需要付的總利息也會高於一般房貸，那麼抵利型房貸就變得沒那麼有吸引力了。
9.可能有違約金
有些銀行規定，若在優惠期間內提前清償房貸，需要加收前 3 個月內所償還的累計本金金額之 1 % ~ 2 % 的違約金。
10.有開辦費
視各家銀行規定： 5,000 ~ 8,000 元不等
抵利型房貸怎麼選？
在低利率的時代，選擇「抵利型」房貸，便可賺取愈多利差，同時還擁有一個「把現金留在身邊」的選擇權，能讓一筆存款變成兩種用途：
- 存款利息可以抵扣房貸利息，在房貸餘額約定抵利上限內，存款金額愈多，省下利息愈多，並縮短還款時間，讓抵利型房貸利率有機會比一般房貸利率還低。
- 當面臨資金需求時，存款可用來投資理財、出國旅遊、子女教育調度與臨時醫療支出等等。
雖然使用「抵利型」房貸有這些好處，但「抵利型」房貸利率比一般房貸利率高是事實，如果評估自己的財務狀況並無使用資金的需求，不如早點還清房貸，更能減輕債務負擔。
《房地產筆記》授權轉載
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