建造執照是什麼？建築執照是什麼？建照該怎麼看？建照查詢攻略！
「 建造執照 」很常造成一些房屋買賣的糾紛，尤其是在預售屋。那這個所謂建造執照（ 建照 ）到底是什麼呢？ 「 建照 」對我們買房有什麼影響呢？要怎麼自己在網路上查詢建照呢？跟著房感一起揭開建築執照的神秘面紗吧！
💡編按：預售市場買氣持續低落，建商推案態度保守，根據內政部統計 2026 年前三季住宅開工量降至約 6.5 萬戶，年減 32%；住宅建照數量約 7.8 萬戶，也低於過去三年同期的近 11 萬戶！
💡一分鐘了解什麼是建築執照！
- 建築執照是什麼：可以分成 4 種，分別是建造執照、雜項執照、使用執照、拆除執照。
- 建造執照是什麼：通常所謂的「建照」就是指建造執照，只要對房子有物理上的建設或改造，像是新建、增建、改建、修建等就要申請建照。
- 建照要怎麼查詢：民眾可以在網路上查到所有執照的存根檔案，其中也包括建造執照的存根。各縣市政府都有查詢執照存根的系統，大家可以去想查詢建案的所在地縣市網站進行查詢。
建築執照是什麼？
閱讀這篇文章之前，我們一定要先來釐清兩個名詞，因為這兩個詞很常被誤用，但所代表的項目其實相差非常多！依照建築法的規定（第 28 條） 「 建築執照 」可以分成 4 種：
- 建造執照 ：建築物的新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。
- 雜項執照 ：雜項工作物的建築，應請領雜項執照。
- 使用執照 ：建築物建造完成後的使用或變更使用，應請領使用執照。
- 拆除執照 ：建築物之拆除，應請領拆除執照。
所以說， 「 建築執照 」是很廣義的，而「 建造執照 」則是其中的一項而已。本篇文章主要是針對「 建造執照 」來做討論。
建造執照是什麼？
通常我們所謂的「 建照 」，是指「 建造執照 」。
建造執照，顧名思義，只要對房子有物理上的建設或改造，就要申請這一種執照，所以包括新建、增建、改建、修建......等，都是需要申請「 建造執照 」的範疇。
建照對民眾主要有兩個方面的影響：
- 是明確房屋的合法設計
- 是保障預售屋的買賣
建照用途有哪些？
1. 確定房屋的合法設計有哪些，避免不能用的建物
在建照的申請過程中，需要提交詳細的建築設計圖，包含每一層樓的格局、陽台雨遮的面積、使用的材質等等細節。如果有不合法的地方是無法通過政府審核的，因此建照上所示的面積和設計是有強制力，後續的施工圖也必須要逐一落實建照上所列出的要求。
對於民眾而言，建照就是要監督營造商/建商是不是有真的落實法律規定，曾經有發生過不肖廠商貪圖方便，沒有遵守建照上的設計，導致後續沒辦法申請房屋的使用執照（後續將會有文章做說明），使得房子就閒置在那邊好幾年都不能用。
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2. 建商必須要取得建照後，才可以向民眾出售預售屋
因為預售屋交易期間較長，平均都要三、五年，再加上房市受總體經濟影響的環境很大，稍微有點風吹草動，都有可能影響建案的開發。之前就曾發生過民眾付錢買預售屋，但最後建商跑路或是擅自改變戶型，民眾到交屋的時候才發現跟當初談好的都不一樣。
所以為了避免民眾的權益受損，政府要求建商必須「拿到建照後」，才可以出售預售屋。建商在取得建照後，必須依照原有的設計並在規定的時間內完成建案，否則會面臨到法律上的責任，在一定程度上遏止預售屋市場的亂象。
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建照怎麼看？
下圖是台中市立美術館（綠美圖）的建造執照，上面登記了跟建案有關的相關訊息。建造執照比較重要的內容有以下幾點：
1. 起造人和設計人
「 起造人 」就是建築物申請人，通常是出資方；「 設計人 」通常是合格執業的建築師。如果在建築期間要更改起造人和設計人，都必須要向縣市政府提交申請，依法進行變更。要特別注意的是，如果在變更「 起造人 」的當下，涉及買賣、交換與贈與等行為，就必須依法報繳契稅。
有些建商在確認未來買家之後，在建案尚未核發建照、還沒有房屋稅籍的情況下，就先將「 起造人 」變更為認購預售屋的買方，希望能夠逃避稅，目前稅捐稽徵機關對此類案件都會特別緊盯，所以消費者不要落入建商的圈套，反而還要被追討一大筆錢。
2. 使用分區
「 使用分區 」的類別跟房子的使用性質息息相關，例如有兩個建案，一個在農業區、另一個在住宅區，原則上住宅區的建案開發強度會比農業區來得大，自然而然使用的特性上也會有所不同。這也是為什麼同樣都是作為住宅使用，但位於不同 使用分區 ，還是有價格差異的原因之一。
3. 建蔽率和容積率
從建照上的「 建蔽率 」和「 容積率 」的數據，可以大概推估建築物的規模。在此提供一個簡單的估算方法，建築的樓層數可以用容積率除以建蔽率來求得，即 樓層數＝容積率／建蔽率 ，透過這個公式可以大概知道建物的高度。另外也可以比對法定的建蔽率和容積率，看看建蔽率和容積率是否有剩下，才知道未來是否有改建或增建的空間。
4. 發照日期
這幾年建照制度改動的比較頻繁，不同時期的建照會對應到不同的標準，尤其是在雨遮計坪計價的部分，只要是民國 100 年 4 月 30 號以前申請的建照，無論預售屋 、成屋，雨遮都是「可計坪可計價」；在民國 100 年 5 月 1 號～民國 106 年 12 月 31 號之間申請的建照，預售屋雨遮「可計坪不可計價」， 成屋雨遮仍維持「可計坪可計價」；民國 107 年 1 月 1 號開始，所有申請的建照，無論預售屋或成屋，雨遮都「不可登記不可計價」。
看到這裡有點複雜？下圖幫大家整理雨遮計坪計價的方式！
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建造執照怎麼查詢？
目前民眾可以在網路上查到所有執照的存根檔案，其中也包括建造執照的存根。各縣市政府都有查詢執照存根的系統，大家可以去想查詢建案的所在地縣市網站進行查詢。以下以如何查詢台中市立美術館（綠美圖）為例。
- 方法一：如果有執照號碼，可以直接選擇「 建造執照 」，並輸入號碼進行查詢。
- 方法二：如果沒有執照號碼，可以輸入起造人姓名、建築地址等進行查詢。以台中市立美術館而言，起造人就是現在的台中市長，或是直接輸入美術館的地址，都能查詢的到。
建造執照查詢結果
如果有符合條件的檔案，就會跑出查詢結果。以台中市立美術館為例，輸入台中市市長的名字後，就會出現政府相關的建案，一筆筆去比對後，就可以找到美術館建案的細節啦！
建造執照查詢系統
筆者這邊幫大家整理出六都的建照查詢系統了，看完這篇文章之後，是不是很想查查自己家或是你準備要買的房的建造執照呢？到六都建照系統玩看看吧！
全台各縣市延長建築期限！
中華民國不動產開發公會全聯會指出，目前已有 14 個縣市相繼宣布開放建照展延，背後主因包括：
- 全台大缺工：營造人力不足，工期難以如期推進
- 房市買氣降溫：市場觀望氛圍濃厚，建商銷售壓力大
- 銀行融貸不順：資金排撥卡關，影響建案資金調度
在此背景下，地方政府開放展延建照期限，等同於給予建商「喘息空間」，避免因逾期失效而必須重新申請，甚至導致開發計畫受阻！
| 縣市 | 公佈時間 | 可延長建築期限之建照及雜項執照其取得時間 | 延長時間 |
| 基隆市 | 2024/6/27 | 2021/1/1～2024/12/31 | 1 年 |
| 台北市 | 2025/8/13 | 2022/1/1～2025/12/31 | 2 年 |
| 桃園市 | 2025/6/20 | 2023/1/1～2025/12/31 | 2 年 |
| 新竹市 | 2025/8/11 | 2024/1/1～2025/12/31，或已申報開工至 2025/12/31 建照仍為有效者 | 2 年 |
| 苗栗縣 | 2025/7/24 | 2024/1/1～2025/12/31，或已申報開工至 2025/12/31 建照仍為有效者 | 1 年 |
| 台中市 | 2025/5/25 | 2023/1/1～2025/12/31 | 2 年 |
| 彰化縣 | 2025/6/10 | 2024/1/1～2025/12/31，或已申報開工至 2025/12/31 建照仍為有效者 | 2 年 |
| 南投縣 | 2025/3/20 | 2023/1/1～2025/12/31 | 2 年 |
| 嘉義縣 | 2024/7/29 | 2024/1/1～2024/12/31，或已申報開工至 2024/12/31 建照仍為有效者 | 1 年 |
| 嘉義市 | 2024/12/16 | 2024/1/1～2024/12/31，或已申報開工至 2024 年建照仍為有效者 | 1 年 |
| 高雄市 | 2024/4/12 | 2024/4/12～2024/12/31 | 2 年 |
| 屏東縣 | 2024/5/27 | 2024 年核發之建照或自公告日起至 2024/12/31 建照仍有效者 | 1 年 |
| 花蓮縣 | 2024/6/20 | 2023/1/1～2024/12/31，且已申報開工、仍在有效竣工期限者 | 2 年 |
| 2025/4/17 | 2025/1/1～2025/12/31，且已申報開工、仍在有效竣工期限者 | 2 年 | |
| 澎湖縣 | 2025/6/26 | 2023/1/1～2025/12/31 | 2 年 |
資料來源：中華民國不動產開發公會全國聯合會、工商時報
全國建物開工宅數統計
近年央行祭出信用管制措施，預售市場買氣持續低落，建商推案態度保守。根據內政部不動產資訊平台統計，2026 年前兩季建物開工宅數合計約 4.4 萬宅，較 2025 年同期（約 7.1 萬宅）減少約 38%；建物展期開工宅數則維持單季約 1.0～1.3 萬宅，與 2024 Q3～2025 Q4 的單季平均約 1.3 萬宅相比略低。其中，2024 年第 4 季全國建物展期開工總宅數僅 1,141 戶，創下 2009 年以來的單季新低。
💡【房感小教室】
- 建物開工宅數：建商拿到建造執照後，在法規規定期限內（領照日起 6 個月內）如期正式申報開工的住宅數量統計。
- 建物展期開工宅數：建商拿到建照後，無法在 6 個月期限內如期開工，申請展延一次（期限可再延長 3 個月）才動工的住宅數量統計。
| 時間 | 建物開工宅數 | 建物展期開工宅數 |
| 2024 Q3 | 41,515 | 12,498 |
| 2024 Q4 | 36,827 | 1,141 |
| 2025 Q1 | 35,537 | 6,394 |
| 2025 Q2 | 35,351 | 23,594 |
| 2025 Q3 | 29,693 | 15,789 |
| 2025 Q4 | 31,756 | 16,065 |
| 2026 Q1 | 21,711 | 10,459 |
| 2026 Q2 | 22,000 | 12,795 |
資料來源：內政部不動產資訊平台
建造執照常見問題！
Q：建築執照有哪四種？
依建築法第 28 條，建築執照分為 4 種，剛好對應房子從興建到拆除的各個階段：
- 建造執照（建照）：蓋房子之前要先申請，像是新建、增建、改建、修建都包含在內。
- 雜項執照：蓋圍牆、擋土牆、廣告牌塔、游泳池等「雜項工作物」時申請。
- 使用執照（使照）：房子蓋好、驗收後，才能合法使用或變更用途。
- 拆除執照：要拆房子之前申請。
Q：建照可以展延幾次？
依建築法規定，開工前領取建照後 6 個月內須開工，可申請展期 1 次 延長期限 3 個月；開工後，承造人如果無法如期完工，可申請展期 1 次 延長期限 1 年。不過，近年多個縣市以公告方式額外延長期限，細節仍以各縣市公告為準。
Q：建照過期怎麼辦？
建照過期原則上都需要重新申請建照，而建照過期有兩種常見情況：
- 尚未開工就過期：建商領照後 6 個月內沒有開工，也沒有申請展期（或展期 3 個月後仍未開工），建照就會失效，整個案子等於回到起點。
- 已開工但完工期限過期：開工之後超過建照核定的建築期限仍未完工，也沒有申請展期（或展期 1 年後仍未完工），建照同樣失效，無法再依原本的建照繼續施工。
Q：建照展延會影響交屋嗎？
不會，交屋關鍵是看買賣契約，而不是建照展延本身
建照展延是政府對「工程期限」的行政放寬，目的是避免建案因缺工缺料等因素逾期而失效，但交屋日是以買賣契約為準，並不會因為建照展延就自動往後延。
【延伸閱讀】