建造執照是什麼？建築執照是什麼？建照該怎麼看？圖解教你怎麼查建照 ！
「 建造執照 」很常造成一些房屋買賣的糾紛，尤其是在預售屋。那這個所謂建造執照（ 建照 ）到底是什麼呢？ 「 建照 」對我們買房有什麼影響呢？要怎麼自己在網路上查建照呢？跟著房感一起揭開建照的神秘面紗吧！
💡編按：近年因危老、都更議題熱度高，加上 403 大地震過後震出民眾對於老屋安全性的危機感，台北市府也宣布進入「大都更時代」，各類改建案紛紛推出，也帶動了台北市建照核發數量！究竟「 建照 」是什麼？快到文章內看看吧！
建築執照是什麼？
閱讀這篇文章之前，我們一定要先來釐清兩個名詞，因為這兩個詞很常被誤用，但所代表的項目其實相差非常多！依照建築法的規定（第 28 條） 「 建築執照 」可以分成 4 種：
- 建造執照 ：建築物的新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。
- 雜項執照 ：雜項工作物的建築，應請領雜項執照。
- 使用執照 ：建築物建造完成後的使用或變更使用，應請領使用執照。
- 拆除執照 ：建築物之拆除，應請領拆除執照。
所以說， 「 建築執照 」是很廣義的，而「 建造執照 」則是其中的一項而已。本篇文章主要是針對「 建造執照 」來做討論。
建造執照是什麼？
通常我們所謂的「 建照 」，是指「 建造執照 」。
建造執照，顧名思義，只要對房子有物理上的建設或改造，就要申請這一種執照，所以包括新建、增建、改建、修建……等，都是需要申請「 建造執照 」的範疇。
建照對民眾主要有兩個方面的影響：
- 是明確房屋的合法設計
- 是保障預售屋的買賣
建照的用途
1.確定房屋的合法設計有哪些，避免不能用的建物。
在建照的申請過程中，需要提交詳細的建築設計圖，包含每一層樓的格局、陽台雨遮的面積、使用的材質等等細節。如果有不合法的地方是無法通過政府審核的，因此建照上所示的面積和設計是有強制力，後續的施工圖也必須要一一落實建照上所羅列的要求。
對於民眾而言，建照就是要監督營造商/建商是不是有真的落實法律規定，曾經有發生過不肖廠商貪圖方便，沒有遵守建照上的設計，導致後續沒辦法申請房屋的使用執照（後續將會有文章做說明），使得房子就閒置在那邊好幾年都不能用。
2. 建商必須要取得建照後，才可以向民眾出售預售屋。
因為預售屋交易期間較長，平均都要三、五年，再加上房市受總體經濟影響的環境很大，稍微有點風吹草動，都有可能影響建案的開發。之前就曾發生過民眾付錢買預售屋，但最後建商跑路或是擅自改變戶型，民眾到交屋的時候才發現跟當初談好的都不一樣。
所以為了避免民眾的權益受損，政府要求建商必須「拿到建照後」，才可以出售預售屋。建商在取得建照後，必須依照原有的設計並在規定的時間內完成建案，否則會面臨到法律上的責任，在一定程度上遏止預售屋市場的亂象。
💡延伸閱讀＞＞＞看預售屋注意事項有哪些？
建照怎麼看？
下圖是目前建設中的台中市立美術館的建造執照，上面登記了跟此次建案有關的相關訊息。建造執照比較重要的內容有以下幾點：
1. 起造人和設計人
「 起造人 」就是建築物申請人，通常是出資方；「 設計人 」通常是合格執業的建築師。如果在建築期間要更改起造人和設計人，都必須要向縣市政府提交申請，依法進行變更。要特別注意的是，如果在變更「 起造人 」的當下，涉及買賣、交換與贈與等行為，就必須依法報繳契稅。
有些建商在確認未來買家之後，在建案尚未核發建照、還沒有房屋稅籍的情況下，就先將「 起造人 」變更為認購預售屋的買方，希望能夠逃避稅，目前稅捐稽徵機關對此類案件都會特別緊盯，所以消費者不要落入建商的圈套，反而還要被追討一大筆錢。
2. 使用分區
「 使用分區 」的類別跟房子的使用性質息息相關，例如有兩個建案，一個在農業區、另一個在住宅區，原則上住宅區的建案開發強度會比農業區來得大，自然而然使用的特性上也會有所不同。這也是為什麼同樣都是作為住宅使用，但位於不同 使用分區 ，還是有價格差異的原因之一。
3. 建蔽率和容積率
從建照上的「 建蔽率 」和「 容積率 」的數據，可以大概推估建築物的規模。在此提供一個簡單的估算方法，建築的樓層數可以用容積率除以建蔽率來求得，即 樓層數＝容積率／建蔽率 ，透過這個公式可以大概知道建物的高度。另外也可以比對法定的建蔽率和容積率，看看建蔽率和容積率是否有剩下，才知道未來是否有改建或增建的空間。
4. 發照日期
這幾年建照制度改動的比較頻繁，不同時期的建照會對應到不同的標準，尤其是在雨遮計坪計價的部分，只要是民國 100 年 4 月 30 號以前申請的建照，無論預售屋 、成屋，雨遮都是「可計坪可計價」；在民國 100 年 5 月 1 號～民國 106 年 12 月 31 號之間申請的建照，預售屋雨遮「可計坪不可計價」， 成屋雨遮仍維持「可計坪可計價」；民國 107 年 1 月 1 號開始，所有申請的建照，無論預售屋或成屋，雨遮都「不可登記不可計價」。
看到這裡有點複雜？下圖幫大家整理雨遮計坪計價的方式！
建造執照怎麼查？
目前民眾可以在網路上查到所有執照的存根檔案，其中也包括建造執照的存根。各縣市政府都有查詢執照存根的系統，大家可以去想查詢建案的所在地縣市網站進行查詢。以下以如何查詢到在建設中的台中市立美術館為例。
- 方法一：如果有執照號碼，可以直接選擇「 建造執照 」，並輸入號碼進行查詢。
- 方法二：如果沒有執照號碼，可以輸入起造人姓名、建築地址等進行查詢。以台中市立美術館而言，起造人就是現在的台中市長，或是直接輸入美術館的地址，都能查詢的到。
建造執照查詢結果
如果有符合條件的檔案，就會跑出查詢結果。以台中市立美術館為例，輸入台中市市長的名字後，就會出現政府相關的建案，一筆筆去比對後，就可以找到美術館建案的細節啦！
建造執照查詢系統
筆者這邊幫大家整理出六都的建照查詢系統了，看完這篇文章之後，是不是很想查查自己家或是你準備要買的房的建造執照呢？到六都建照系統玩看看吧！
全國建物展期開工統計
2024 Q4 創單季新低！
近年房市熱度不減，各地建案持續推動，不過隨著央行於 2024 年多次祭出選擇性信用管制等打炒房政策，市場氣氛明顯轉變。根據內政部不動產資訊平台統計，2022 至 2023 年，全國平均每季建物展期開工宅數約為 1.5 萬宅，而 2024 年前三季已下滑至單季平均 1 萬宅。到了 2024 年第 4 季，全國建物展期開工總宅數更驟降至僅 1,141 戶，創下自 2009 年以來的單季新低！
| 時間 | 數量 | 時間 | 數量 |
| 2023 Q1 | 13,178 | 2024 Q1 | 11,728 |
| 2023 Q2 | 17,564 | 2024 Q2 | 5,412 |
| 2023 Q3 | 19,197 | 2024 Q3 | 12,498 |
| 2023 Q4 | 11,823 | 2024 Q4 | 1,141 |
【延伸閱讀】
Hi 喜愛學習的房迷，你本週的閱讀額度只剩2篇
30 秒免費加入房感會員，繼續縮短與房的距離吧！
加入會員還可共享感感集團會員福利，輕鬆達成跨域探索！
