土城重劃區買房指南！土城暫緩重劃區地圖？機能？土城建案？

「 土城重劃區 」在近幾年一直都是房市中炙手可熱的重劃區，除此之外，說到土城第一個躍入筆者腦中的地方還有「土城看守所」，而這個地方正好也座落在土城區的市中心！不過， 2022 年 8 月底內政部都委會審議通過，預計將土城看守所遷至土城彈藥庫原址並與其他司法機關一同規劃為司法園區。

土城暫緩重劃區除了緊鄰未來的司法園區，近年來的房市發展也是屬於黑馬中的黑馬，究竟「 土城重劃區 」內有甚麼魅力，可以逐漸吸引購屋者的目光，成為房市推案的熱區呢？讓我們一起到內文看看吧！

編按：「土城重劃區」近年房市發展飛速，利多建設更是馬不停蹄地開發！土城重劃區的重要幹道國道3號，預計增設的「金城交流道」工程順利在 2023 年 7 月 19 日決標， 10 月 30 日隆重舉辦動土典禮，工程預算高達27億元，預計2027年完工，將有望大幅改善土城交通！

此外，同樣位在土城區的「土城司法園區」，也順利在 2023 年 7 月 25 日通過都市計畫核定，透過區段徵收方式開發，預計 2024 年開工、 2027 年完工。屆時除可改善交通問題，更有望帶動周邊機能發展！

土城重劃區

臨近新北市板橋區的土城區，工商業發展快速、人口聚集導致區內可供建築用地接進飽和，為了提升都市發展品質，並紓解人口聚集衍生的居住需求，新北市政府便將原本設置在土城的軍事禁限建範圍解禁，希望能活化土地利用並增加公共設施的供給。

此區後來被劃定為「 土城暫緩重劃區 」，也可簡稱為「 土城重劃區 」，以公辦市地重劃的方式辦理開發。土城暫緩重劃區不僅位於土城區的心臟地帶，更有國道三號以及捷運路網行經，聯外交通相當便利。

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土城司法園區規劃？土城司法園區最新進度！

介紹土城重劃區，當然不能不提「土城司法園區」！「土城司法園區」鄰近土城醫院、捷運板南線土城站及新北樹林線LG11站，總開發面積約 84.07 公頃，主要是為了因應原本位於土城區的台北看守所、台北女子看守所、台灣新北地方法院與台灣新北地方檢察署的搬遷需求，以及解決目前國道三號中和及土城交流道交通壅塞問題而生的計畫。

土城司法園區的都市計畫順利在 2023 年 7 月 25 日通過核定，將透過「區段徵收」的方式進行開發，預估最快 2024 年動工、 2027 年完工！除了國道三號增設金城交流道解決國3中和交流道交通壅塞問題，土城司法園區也規畫近 21 公頃機關用地及司法園區、 1.1 公頃社宅用地及 5.85 公頃公園用地，順利開發完畢後，將可大幅帶動土城區的生活機能及交通便利性！

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司法園區有望帶動土城房市？

就像前面講到的，土城司法園區有規畫近 21 公頃機關用地及司法園區、 1.1 公頃社宅用地及 5.85 公頃公園用地，代表司法園區內部除了基本設施的規劃外，將兼具藝文展演、運動及遊憩休閒等眾多功能用途，儼然形成一個新生活圈。

而隨著土城暫緩重劃區持續發展，等到未來捷運萬大線完工，配合原有的捷運板南線，整個司法園區將有許多利多，房市確實有望上漲。

土城重劃區規劃

土城暫緩重劃區的範圍約 45.06 公頃，東側以青雲路及其東側之街廓為界；西側以學府路東側為界；南側以金城路及明德路北側為界；北側以新北高工為界。

土城暫緩重劃區土地使用分區

土城重劃區內可建築用地主要可分為住宅區（第二種住宅區）以及商業區（第一種商業區、第二種商業區），共約 30 公頃。

公共設施用地則約占 15 公頃，主要包含道路、鄰里公園兼兒童遊樂場用地、公園、停車場，以及國民中學等用地等。

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土城重劃區可建築用地主要分布範圍如下表所示：

土城重劃區生活機能

土城暫緩重劃區約在 2015 年開始進行配地，陸續有建商進駐開發，人口逐漸聚集，但是目前整體的生活機能還是得依賴周遭地區來補足。

讓我們先觀察商圈的部分，土城重劃區周遭主要可以劃分為 3 個商圈（紅色底為重劃區範圍）：

三個商圈內也各有特色，以下列出各商圈位置與其中知名店家供讀者們參考：

除了有三大主要商圈，在公共設施部分，土城重劃區內主要有一個占地約 8,100 坪的「斬龍山遺址文化公園」，以及一塊目前為棒壘網球場的學校用地（國中），其餘的公共設施則多需依靠附近區域的建設來補足，像是土城醫院、停車場、運動中心等公共設施。

整體來說，土城暫緩重劃區整體機能規劃比較偏純居住，日常用品採買、學校、醫院大多不在重劃區內，不過由於周邊舊市區生活機能佳，緊鄰重劃區更有不少大型商城與醫院規劃，包含日月光廣場、秀泰影城、家樂福、運動中心以及土城醫院等，因此入住土城重劃區的居民仍可享有一定的便利性。

土城重劃區交通機能

在大眾運輸系統方面，土城重劃區附近有捷運板南線的海山站與土城站，海山站直達台北車站約需 19 分鐘，土城站直達台北車站則約需 21 分鐘。

除了北捷板南線，預計將在 2028 年底完工的捷運萬大樹林線第二期工程路段，目前規劃會在土城暫緩重劃區附近增設 LG10清水站、LG11土城站（與板南線土城站銜接轉乘）的兩捷運站，屆時完工後將可讓土城重劃區可更便利地藉由捷運轉乘至中和區、永和區，對於通勤的族群來說可謂一大福音。

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公路運輸方面，離土城重劃區較近的國道三號有土城交流道與中和交流道，皆為 10 ~ 15 分鐘的車程，而台65線（新北市特二號道路）土城交流道，車程則約 10 分鐘。另外，國道三號預計在 2027 年會完工增北土城交流道，此交流道一旦開通，對於土城重劃區內的交通將有很極大助益，讓土城重劃區的居民可以直接從金城路快速上國道。

最後，在平面道路的部分，土城重劃區內主要道路有金城路、明德路，金城路貫穿了土城市區、明德路則是土城區內重要的環狀道路一部分。而次要道路則有學府路與青雲路。

土城建案？土城重劃區房價？

土城暫緩重劃區算是新興的重劃區，因此區域內的屋齡都較為年輕，成屋屋齡最多不超過 3 年，供給量也不大。

從 2021 年 12 月到 2022 年 12 月的實價登錄案例來分析，住家成交價落差大，不含車位得成交單價大約落在 33 ～ 63 萬／坪不等（均價約 47 萬元／坪），筆者認為可能跟個別建案價格設定、成交當時不動產景氣等因素有關，因而導致一年內的價格波動偏大，建議筆者們在購屋前要多多觀察！

下表列出近一年內土城重劃區內成交筆數較多的成屋社區給各位做參考：

土城重劃區從 2015 年配地後便陸續有建商插旗開發，目前也有不少預售案被逐步推出，以下彙整近一年土城重劃區內推出個案的實價登錄價格供讀者們參考：

土城暫緩重劃區最新進度！統一集團進駐！

有鑑於土城重大建設的逐漸落實，交通機能也日趨完善，吸引許多企業的投資目光。目前，「新北市土城區明德段商業用地招商案」的簽約廠商統一集團將與誠實營造股份有限公司簽訂營造合約，於土城打造地下 3 層、地上 8 層的商場及辦公室，耗資 6.98億 ！

此外，預計將引入統一關係企業知名品牌進駐，預計在 2026 年底開始營運，創造 200 多個就業機會，屆時待交通機能完善並吸引人口就業移居，將能完善整個土城在地生活圈

土城重劃區可以買嗎？

土城重劃區位於土城區的心臟地帶，儘管機能尚須仰賴周遭的舊市區補足，但此區與周遭成熟商圈距離相當近，且在重大建設的逐步落實下，都讓此區將來發展可期。包含捷運萬大線的興建（預計 2028 年完工)、國道三號新增的北土城交流道（預計 2027 年完工）以及正在如火如荼地開發的司法園區計畫等。

對於負擔不起台北市區價格動輒百萬／坪以上的購屋者來說，以一半價格入手土城重劃區的新屋，或許也是一個不錯的選擇。不過，由於《平均地權條例》在 2023 年 1 月完成三讀，且預計最快在 2023 年正式上路，因此政府打房措施對於房價的影響程度尚未可知，籠罩在各種不確定性的房市，賣方對於售價是否有較大的讓利空間或許還可再多多觀察！

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【參考資料】

• 新北市政府地政局
• 內政部國土測繪圖資服務雲
• 內政部實價登錄
• 樂居網

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