全台最大公辦都更案！南港調車場都市更新規劃？南港調車場都更案何時完工？
南港調車場曾是台北市南港區的重要鐵道樞紐，承擔火車管理與調度的任務。然而，隨著城市擴張與產業轉型，這片土地的價值早已超越了鐵道運輸的範疇。如今，它成為全台首例由國營事業主導的都市更新案例，更開創出「 全區權利變換 」結合「 商業設施回租經營 」的創新招商機制，在都市更新領域劃下新標竿。
隨著「 東區門戶計畫 」全面推進，南港調車場的都更主體工程也在 2024 年年中正式啟動，預計在 2029 年完工。屆時，這片曾經專屬鐵道的土地將搖身一變，成為生活、商業、綠意兼備的多元核心區域，讓我們一起看看這場革新會為南港未來帶來哪些新亮點吧！
💡編按：先前傳出輝達將於 2025 年選定在台灣的海外總部，各縣市已經開始積極佈局吸引輝達設立總部。就市場專業人員表示，距離輝達台北研發中心 5 車程的南港調車場為最佳！究竟「 南港調車場 」未來規劃如何？在哪裡？快跟著房感一起來認識！
南港調車場是什麼？從「鐵道樞紐」蛻變成「城市的發展核心」
在深入探討南港調車場的都市更新案之前，讓我們先來了解「 南港調車場 」的功能與歷史！
「 南港調車場 」位於台鐵松山站與南港站之間，是連接信義計畫區與南港區的重要交通軸線。這片場地的啟用可以追溯到 1977 年，當時台鐵因應鐵路電氣化，特別設置了這座調車場，成為台鐵縱貫線上的關鍵站點之一。調車場不僅用於列車的編組，還進行列車的檢查、修繕和洗刷等工作。
然而，隨著台北市快速發展與鐵路系統的地下化推動，當西部幹線列車的發車重任於 2005 年轉移至基隆七堵車站後，南港調車場隨之停用。從過去台北市的交通樞紐到今日的閒置土地，南港調車場的角色轉變，卻也象徵著城市空間活化再利用的潛力。而台鐵這個土地所有人，也看到了這片地不一樣的可能性：未來它不僅能為台北注入新的商業與生活空間，也將帶來台鐵內部財務重整的契機。
台鐵自 1978 年起持續面臨營運虧損，至 2014 年底累積負債高達 1,274 億元！為了解決龐大債務，台鐵積極推動資產活化，而南港調車場正是財務重生計畫的重心之一。隨著台鐵在 2024 年 1 月 1 日正式公司化改制為「 臺灣鐵路公司 」，這家國營企業已不再是傳統政府機構，而是交通部全資持股的現代企業型態，為資產處理和都市更新計畫帶來更大的彈性。
在優點上，改制後的台鐵可以更靈活地應對市場變化，減少過往繁瑣的行政程序，加速招商決策流程，企業化運作也意味著資金流動與債務管理上更靈活，有助於推動資產活化計畫的落實。然而，改制後台鐵也面臨新的挑戰：作為國營企業，它仍被期待兼顧公共利益，確保都市更新案不僅僅是財務增值，若太過商業化的決策取向可能導致社會輿論的質疑。
南港調車場在哪裡？一探究竟它的區位發展潛力！
介紹完南港調停場的歷史背景，接著就讓我們來了解南港調車場優質的區位發展潛力吧！前面有提到南港調車場都更案位於台北市南港區，不僅坐落於台鐵松山站與南港站之間，更是連接信義計畫區與南港區的重要交通樞紐。利用其地理位置的優勢，南港調車場周邊設施規劃豐富，涵蓋了大量的公共投資與民間大型開發案。隨著台北市政府推動的「 東區門戶計畫 」，南港區已規劃出「 南港五大中心 」，包含交通轉運、軟體產業、會展、生技研發及流行音樂等領域，逐步形成南港的多功能產業聚落。
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這邊簡單幫大家介紹一下南港五大中心的規劃：
- 車站轉運中心：南港車站呈四鐵共構，連接捷運、高鐵、台鐵和客運，將成為台北東區的核心交通轉運中心，強化南港在城市交通網中的樞紐地位。
- 軟體中心：設置智慧型工業園區，提供先進的軟體開發環境，提升國內軟體人才的生產力與產品品質。結合產業軟體研發、生產和行銷面向，建立完善的資訊資源共享、市場流通及人才交流。
- 會展中心：結合南港軟體園區、南港展覽館，以及國家會展中心（南港展覽館擴建計畫），這一帶將成為軟體和會展產業的主要走廊。會展空間預計增加近一倍，國際會議的容納人數更將擴增至現有的 5 倍。
- 生技中心：依靠南軟園區與內湖科學園區的生技聚落，國家生技研究園區、衛生福利部食藥署及中央研究院等強大研發能量，預計將新增約 500 億元的產值，並創造 3,100 個生技產業的就業機會，全面打造國家級的生技產業走廊。
- 流行音樂中心：北部流行音樂中心不僅提供多元音樂及文創活動場地，還將釋出 100 至 300 個就業機會，預計帶來數億元的經濟效益，為台北注入文化創意產業的新動力。
在民間投資方面，南港調車場周邊匯集了多個備受矚目的開發案，顯示出這片區域在台北市快速上升的土地價值和發展潛力。例如，2020 年富邦人壽斥資購入佔地約 7,500 坪的「 大南港案 」。該案位於南港路三段與東新街交叉口，原址為高爾夫球練習場，基地方正且三面臨路，是台北市少見的大型完整空地。經變更土地使用分區和市地重劃後，該案將轉型為住商混合的綜合體，預計 2026 年完工，成為南港地區的重要新地標，進一步提升區域活力。
此外，潤泰集團於松山車站開發的BOT案也在區域內備受矚目。2006年，潤泰百益股份有限公司取得松山車站周邊土地的 50 年開發權，並在 2015 年完成多功能大樓建設，包含車站綜合大樓、商辦大樓以及連通空橋，使松山站不僅僅是交通樞紐，更成為集交通、商業與辦公於一體的多元場域。這項計畫透過 BOT 模式（設定地上權）由台鐵委託潤泰集團投資，成為松山站與周邊商圈的重要發展支柱。
而在南港路二段與市民大道八段交界的「 南港輪胎世界明珠建案 」，則坐落於台北流行音樂中心旁，於 2019 年破土動工，並將在 2024 年起陸續交屋。世界明珠建案集商辦、商場、住宅於一體，規劃有 8 棟摩天大樓，為南港區帶來大量商業機構進駐的同時，也為該區增添了豐富的生活與商業機能，進一步強化南港成為台北東區門戶的發展潛力。
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南港調車場都市更新！都更範圍在哪裡？
隨著南港周邊產業與交通設施的蓬勃發展，南港調車場都更案成為推動地區升級的重要一環。這項更新案位於台北市忠孝東路六段與南港路三段之間，緊鄰市民大道七段，距離松山車站、捷運昆陽站與後山埤站僅 700 公尺，距南港車站約 1,800 公尺，位置優越、交通便捷，成為全台規模最大的公辦都更案的理想場地。
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南港調車場都更案佔地面積達 5.44 公頃，劃分為兩個更新單元招商，分別是 2.34 公頃和 3.1 公頃，兩單元將同時進行招標開發。由於土地 100% 為公有地，包含台鐵局持有 94 % 與新北市政府持有 6%，再加上地塊形狀方正，使得該案的規模與整合效率更理想，也是台灣少見的完整、大型公辦都市更新案例，具備高整合度及政府推動的效率優勢。
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南港調車場都市更新規劃，商業、居住、公共設施一次滿足！
南港調車場都更案更新地區為第三種特定商業專用區，容許開發類型涵蓋商業、住宅與公共設施，僅限制住宅面積不得超過總面積的 30 %。其開發強度設定為建蔽率 55%，並可經審議放寬至 65%，容積率為 300%，在如此高密度的規劃將充分利用土地資源，以打造現代化綜合區域。根據預定時程，南港調車場都更工程於 2024 年年中啟動，預計 2029 年完工，屆時將成為台北東區門戶的嶄新地標。
在南港調車場都更案中，台鐵與多家知名企業結盟，形成強大投資團隊，推動區域發展。該案由台鐵攜手國泰人壽、國泰建設、三商美邦人壽、華泰大飯店及國泰商旅共同投資，成立了南港國際一、南港國際二兩家股份有限公司。這樣的合作模式，不僅鞏固了資金與資源，更大幅提升了營運專業度和開發速度。
依據招商簡報可以看出，此案將興建台鐵大樓、台北市政府公益設施、一座面積達 2.7 萬坪的大型商場、 500 多戶住宅、 4 棟辦公大樓、飯店和影城等設施，營造出一個集生活、商業、娛樂於一體的綜合性園區。根據權利變換的規劃，台鐵局所獲得的空間將依相關規定交由台鐵局自行營運，進一步達成其資產活化和財務增益目標，而其餘的商業設施則由投資人承租並管理 20 年，並可在租期屆滿前 2 年申請續約，每次可續約 10 年，最多可續約 2 次，使投資人在未來的運營中具備靈活性。
南港調車場都市更新的三大效益一次看！
南港調車場都市更新案帶來的效益涵蓋經濟、產業、社會等多個層面，為台北市的整體發展注入新的動能。這裡筆者整理三大主要效益：
1. 活化閒置資產，增進台鐵財務效益
南港調車場原本作為鐵路調度功能的土地已閒置多年，此次透過都市更新不僅重新活化這片資產，更能將商業大樓出租給民間企業。不僅有效提升土地資產價值，還為台鐵每年帶來穩定的租金收益，有助於改善台鐵的財務狀況。
2. 支持「東區門戶計畫」的產業串連效應
此次都更案將與周邊的商業設施、公共投資相互串連，形成更具規模的產業與生活聚落。南港的整體發展，將吸引更多企業進駐和商業活動，也可望促進新興產業、軟體、科技、生技與流行音樂等領域的聚集，進一步加速台北市東區的全面升級。
3. 打造區域內商業、住宅、公共設施集一體的生活圈配套
南港調車場都更案規劃包含住宅、辦公大樓，以及複合式的消費空間－商場、飯店及影城，形成多元功能的綜合區域。此多功能布局不僅最大化土地效益，能創造就業機會、活絡商業活動，吸引商家與住戶進駐，隨著設施日趨完善，南港區有望成為台北市的新區域經濟引擎。
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都更後，台鐵總部會搬到南港嗎？
南港調車場都更案規劃時，台鐵一度考慮將總部搬到南港新大樓，作為「第三代企業總部大樓」，然而，經過評估後發現搬遷成本高、效益低，最終台鐵發出新聞稿宣布放棄了這個想法。現有的台北車站大樓屬於交通用地，若改成商業用途需進行都市計畫變更，程序繁瑣複雜、牽涉更多利益關係；再者，南港的地理位置也不適合作為總部——距離政府機關較遠，日常洽公不便。綜合考量下，台鐵決定保留台北車站大樓作為總部，並將未來都更後分回的南港大樓直接出租給企業，整體財務上更具吸引力，以充分發揮其商業價值。
除了南港調車場都更案，台鐵也將在下半年推出台中復興路、台北安東街、基隆光明路及高雄自立路等四大招商案，持續活化土地資產、拓展收入來源，並為各地區注入商業活力，促進周邊經濟發展。南港調車場案作為土地活化的示範，不僅有效釋放閒置資產的潛力，還開創了穩定的租金收入模式，為國營企業參與推動都市更新的同時，提供了公共利益與財務成長的平衡典範，也為後續創新型都更案鋪平了道路。
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