南港產專區首件公辦都更案！南港新都正式簽約啟動！南港都更效益？
2025 年 3 月，臺北市住宅及都市更新中心宣布一項重要消息：南港產專區首件公辦都更案「 南港新都 」已完成出資者評選，由宏匯股份有限公司獲選為這項指標性開發案的合作夥伴。這不僅是南港產專區公辦都更的第一個成功案例，更是南港地區從工業區轉型為現代化生活圈的重要里程碑！
經過四年的溝通協調，174 戶屋齡 30 年的老舊公寓即將蛻變為融合 ESG 設計理念的「都市無界森林」，綠覆率將達到 70 %！從過去的「客廳即工廠」轉向「生活與自然兼容」，從昔日的「黑鄉」躍升為現代「潮城」，這場城市變身的關鍵要從「產專區」政策說起，本文將帶您深入了解南港產專區的設立背景、都更挑戰，以及南港新都案如何成為翻轉地區發展的重要里程碑！
南港產專區在哪裡？範圍多大？為何設立？
南港產業生活特定專用區（簡稱「 南港產專區 」）座落於台北市南港區，涵蓋玉成、東新、經貿三大生活圈範圍，總計劃面積達 52.6 公頃，共橫跨 8 個里。該區域原為 13 處傳統工業區塊，現在已重新劃定都市更新單元，每個單元面積皆超過 1,000 平方公尺，且均臨接主要幹道交通網絡！
南港產專區的設立，主要回應該地區長期存在的「工住混合」城市發展問題。南港過去因應「客廳即工廠」的在地經濟模式，形成工業用地內穿插住宅使用的複雜狀況。目前區內現況多為四至五層連棟建築，一樓通常作為工廠、零售商店、餐飲業或汽車維修等產業使用，樓上則為住宅空間，部分閒置區域則暫作停車場或空地使用。雖然工住混合的使用型態不符土地分區規定，但一樓作為店面或工廠，仍能帶來租金或營收，每戶需求不同，往往難以凝聚共識推動更新。
台北市政府於 2001 年首度進行都市計畫通盤檢討時，雖已提出工業區轉為住宅區的構想，但因涉及土地增值回饋義務，面對額外的開發成本，讓民眾參與程度始終偏低。直至 2015 年「 東區門戶計畫 」正式啟動，市府才針對南港地區的特殊條件，規劃出創新性的「 產業生活特定專用區 」彈性開發模式。在 2018 年 12 月，台北市政府正式公告將南港區內 13 處工業區中「土地權屬細分、現況聚落老舊密集且住工混合情形複雜」的地區，原則同意變更為產業生活特定專用區。
這項突破性的規劃設計，允許建築物採用垂直分層使用概念：低樓層保留商業、工業機能，高樓層規劃為住宅用途。更關鍵的是，政策將區內土地分為兩類：符合「土地細分」、「住宅使用」、「建物老舊」三項標準的「第一類老舊聚落」可作住宅使用且免予回饋；「第二類非老舊聚落」則需依規範辦理回饋。
- 第一類老舊聚落：符合「土地細分」、「住宅使用」、「建築老舊」標準，可作為住宅使用且免予回饋
- 第二類非老舊聚落：需依規範辦理回饋
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南港產專區推動都更的困難點？目前都更進度？
然而，在實際執行過程中卻面臨新挑戰！部分居民因未符合嚴格條件被認定為第二類（非老舊聚落）而須回饋，導致民眾參與都更意願下降！加上認定程序複雜、兩類聚落間權值價差造成估價困難等問題，都更推動仍不易。基於簡政便民目標，台北市政府在 2022 年又再次檢討產專區政策，簡化認定方式並修訂相關規定。
南港產專區都更面臨的挑戰，除了是土地權屬極度細分的複雜狀況，加上住宅與工業混合使用的歷史背景，使得整合協調工作格外困難。此外，根據南港細部計畫通盤檢討規定，原本自 2019 年 1 月 18 日公告實施起算，土地所有權人須在 6 年期限內向市府提出都市更新事業計畫申請，才能取得工業區變更為產業特定專用區的資格。
然而，由於執行過程中發現第一類老舊聚落認定標準存在疑義，導致更新整合不易，台北市政府經檢討後於 2022 年公告修訂細部計畫。為使整合中的都市更新案有足夠時間配合新機制調整，產專區開發期限重新調整為公告後 6 年內（即 2028 年 12 月前）向市府申請都更事業計畫報核，一旦超過期限，土地將回歸原工業區使用分區。
截至 2025 年 6 月，南港產專區已有超過 75 %的更新單元啟動相關作業，目前共計 16 個民間主導都更案及 8 個公辦都更案同步進行中。配合整體東區門戶計畫，未來將透過總長 4.48 公里的人行立體連通道系統，串聯南港機廠社宅、台北流行音樂中心、東明社宅、南港軟體園區、國家生技園區、南港展覽館、金融園區及 LaLaport 購物中心，打造完整的產業生活圈。
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南港新都公辦都更案！都更範圍？
在南港產專區眾多更新單元中，「 南港新都 」公辦都更案堪稱最具指標性的成功範例！這個位於南港產專區 9-2 單元的開發案，展現了從老舊工住混合聚落轉型為現代化住商複合社區的完整歷程。
南港新都案座落於南港區重陽路 190 巷以西、重陽路 166 巷以東、興南街以北及重陽路以南所圍成的街廓中央區域，基地面積約達 1 公頃（ 9,680 平方公尺），在台北市都更案中屬於稀有的大面積整合單元。此案的地理位置極為優越：北側緊鄰基隆河水岸、東側毗鄰南港軟體園區的科技產業聚、南側則與東新國小形成良好的教育生活圈。這樣的區位條件讓基地同時擁有便捷的交通網絡、完善的商業機能，以及寧靜的居住環境。
更新前的「中視新都會」社區，是一個典型的 1980 年代老社區，包含 174 戶建於 30 年前的老舊公寓，建築高度為 5 至 7 層。這些建築物承載了南港地區工住混合發展的歷史印記，但隨著時間推移，建築結構老化、居住品質下降的問題日益嚴重。更重要的是，在工業用地使用分區的法規限制下，住戶長期面臨「想改建卻不能改建」的困擾，直到南港產專區政策推動，才為這個老舊社區帶來重生的契機。
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南港新都案的推動過程充分體現了「由下而上」的社區自主更新精神。從 2020 年，住戶們便主動發起民間社區公辦都更申請，展現了對改善居住環境的強烈期待。到 2021 年，台北市政府正式指定台北市住宅及都市更新中心擔任實施者，開啟了長達四年的整合協調工作。在這段期間內，透過不斷的溝通協調和專業輔導，成功凝聚住戶共識，都更同意比例始終維持在 90% 以上。目前全案已在 2025 年 6 月完成正式簽約程序，並預計在 2029 年正式開工建設！
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南港新都公辦都更規劃一次看！
完成都市計畫變更後，南港新都案將從原有的「工二用地」轉變為「產專區」，規劃興建 2 棟 30 層的鋼骨結構住宅大樓，以及 1 棟 3 層的 RC 結構社宅與辦公複合建築。整體開發將創造約 2.3 萬坪的樓地板面積，大幅提升土地使用效率。
南港新都社區環境營造策略
未來的南港新都社區將採用三層次的環境營造策略：首先在建築設計，全案將取得綠建築認證標章，確保從建材選用到能源效率都符合永續標準；其次社區綠覆率將達到 70% 以上，創造豐富的綠色生活環境；最後，透過設置帶狀開放空間系統，並將法定空地集中規劃為完整的休憩場所，讓住戶擁有更多元的戶外活動空間。這種由點到面的完整規劃，不僅提升了住戶的生活品質，更為南港地區的都更樹立了環境永續的新典範。
南港產專區的創新設計，在於建立了垂直分層使用的彈性土地利用機制。以南港新都案為例，未來將採用低樓層保留商業辦公機能、高樓層規劃住宅用途的混合開發模式，延續了南港地區產業與生活並存的社區特色。更重要的是，結合公辦都更的推動架構，南港新都案不僅提供一般住宅，更納入約 20 戶社會住宅，同時設置帶狀開放、綠地空間。這些公共設施與環境改善，讓都更效益從單純建築更新擴展為整體社區品質提升。
南港新都的成功推進將為南港產專區帶來示範效應，協助南港地區從過去的「黑鄉」轉變為現代化的新生活圈。隨著投資金額達 70 億元的新案正式啟動，不僅為 174 戶住戶帶來居住環境的根本改善，更透過完善的公共設施配置與永續建築設計，為台北市都市更新樹立了兼顧產業發展與生活品質的新典範。未來當南港產專區其他更新單元陸續完成開發，這個曾經的工業聚落將徹底蛻變為台北東區最具潛力的複合型生活圈。
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【資料來源】
- 台北市政府都市發展局
- 台北住宅及都市更新中心
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