公告地價、公告現值差異？公告現值、地價怎麼查？用途是什麼？
你有聽過「 公告地價 」和「 公告現值 」嗎？不論是土地買賣、繼承、贈與，還是每年繳納地價稅，都離不開這兩個關鍵字。然而，同樣都是政府評定土地價值的依據，公告地價與公告現值究竟有什麼差異？兩者分別有什麼功能呢？
此外，也常聽到有民眾反映，台灣的公告地價、公告土地現值偏離市價甚遠，究竟這兩個標準是如何計算的呢？又該如何查詢呢？就讓房感帶你一次了解吧！
公告地價是什麼？
「 公告地價 」是地方政府依據《 平均地權條例 》規定，公告的土地「價值」評估指標，一般作為不動產的課稅依據。因此，也有土地持有成本的象徵意味。
直轄市、縣（ 市 ）政府會參考當期的公告土地現值、前 1 期公告地價、地方財政需求，與民眾的納稅負擔能力等因素，透過「 地價評議委員會 」來評估公告地價。公告地價的主要用途是作為土地所有權人「 申報地價 」的參考基準，並以此課徵「 地價稅 」。
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由於公告地價是地價稅的稅基，代表土地的持有成本，而非市場價值，故其金額通常大幅低於土地的實際市場交易價格。
此外，公有土地的地租費用也會以公告地價為依據計算。舉例來說，依照行政院函示的「 國有出租基地租金率調整方案 」，國有地租金一律按照土地申報地價年息的 5% 計收租金，地方政府、國營事業出租土地，也多比照此標準 。
公告地價的公布時間？
公告地價原則上於每年 1 月 1 日公告生效。過去曾有每 3 年調整一次的規定，但在 2017 年《 平均地權條例 》修正後，為了使公告地價更貼合市場趨勢，公告地價已調整為「 原則上每 2 年 」重新規定一次。
公告地價與市價如何換算？
政府將公告地價的調整頻率由每 3 年一次改為每 2 年一次，目的就是讓公告地價更接近真實市價的 20%，以確保政府的課稅依據能真實反映財產的持有成本。需要特別注意的是，公告地價反映的是「 持有成本 」，而「 非土地價值 」。因此，所有權人在出售土地時，如果要得知土地的市場價值，還是參考實價登錄會更為精準！盡量避免以公告地價來換算。
土地公告現值是什麼？
「 土地公告現值 」同樣是由直轄市及縣（ 市 ）政府依據《 平均地權條例 》規定，公告的土地「價格」評估依據。但「 土地公告現值 」與「 公告地價 」的差別在於，「 土地公告現值 」更常用於不動產交易相關的課稅項目中，更能反映不動產的真實市場交易價格。
公告土地現值主要作為土地「 產權移轉 」（ 比如買賣、交換 ），和贈與、繼承、設定典權時，申報「 土地移轉現值 」的參考依據，也是政府課徵「 土地增值稅 」、「 遺產稅 」及「 贈與稅 」等相關稅費的計算基礎 。
舉例來說，在計算土地增值稅的稅基「 漲價總數額 」時，就會參考當事人買入、賣出時不動產的土地公告現值差價，來作為土地增值幅度的課稅依據。
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💡編按：過去土地徵收曾以「 公告現值加成 」作為補償依據 。然而，行政院已於民國 2012 年核定改以「 市價 」補償，讓被徵收土地的所有權人能夠獲得更公平、更貼近市場真實價值的補償，避免因公告現值與市價的落差導致權益受損。
公告現值計算方式？
土地公告現值是也是由地方政府的「 地價評議委員會 」負責評估，會參考轄區內土地最近一年買賣價格、收益情況，並將地價條件、使用狀況相近的土地劃分為不同的「 地價區段 」。
公告土地現值於每年 1 月 1 日公告，通常會每年更新，通常會接近土地真實市價的 80% 至 90%。相較於公告地價，公告土地現值更適合當作衡量土地市場價值的參考指標，雖然不是精確的市價評估方式，但實務上常會使用「 公告現值 × 1.1 至 1.2 」的速算公式來推估土地市價，作為初步評估的參考。
基於公告土地現值的性質，目前地方政府正在努力使公告土地現值「 逐年接近一般正常交易價格 」，最終目標是使土地現值達到市價的 90% 以上，並持續追蹤地價動態及市價變化、將關係人交易與過度偏離市場交易極端價格移出參考資料。
公告地價、土地公告現值如何查詢？
實務上，民眾可以透過以下 2 個政府官方管道查詢公告地價以及土地公告現值：
內政部地政司網站
作為中央主管機關，內政部地政司在官方網站上有提供全國性「 公告土地現值及地價查詢 」線上服務。
民眾可以依序選擇土地所在的「 行政區 」、「 地段 」、「 小段 」，並輸入「 地號 」。此外，部分系統也可直接以「 門牌號碼 」查詢 。而土地地號等資訊，可以從土地所有權狀、地價稅單或土地登記謄本等文件上取得。
💡編按：在政府網站搜尋公告地價時，若要查詢整個地段的資料，地號欄位可留空；若要查詢單一筆土地，則需輸入完整地號；若要查詢多筆連續地號，可輸入範圍。
各縣市政府地政局官網
各直轄市及縣（ 市 ）政府的地政局，或地方政府地政事務所官網，也會提供所轄區域的公告地價查詢服務。
舉例來說，臺北市的「 臺北地政雲 」、新北市的「 I-Land 新北不動產愛連網 」都有提供公告地價查詢的服務，方便民眾查詢其所在地的公告地價。
公告地價 vs 公告現值
相信在閱讀完以上內容之後，讀者對公告地價與公告現值已經有基本的認識了。房感在這邊特別整理了 2 者的比較表格，帶你一次了解公告地價、公告現值之間的差異！
| 公告地價 | 公告土地現值 | |
| 說明 | 政府考量地方財政、民眾負擔能力等，評定作為課徵地價稅基準的土地價格 | 政府調查土地交易價格動態，評定作為土地移轉時課稅及參考依據的土地價格 |
| 公布頻率 | 原則上每 2 年公布一次 | 每年公布 1 次 |
| 與市價關係 | 約佔真實市價的 20% 左右 | 約佔真實市價的 90% 左右 |
| 主要用途 | 作為申報地價的參考，課徵地價稅及地租費用的依據 | 作為土地產權移轉、設定典權時申報移轉現值的參考，課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅的依據 |
公告地價公告現值常見問題！
針對「 公告地價 」、「 公告現值 」兩個不動產領域的專有名詞，房感整理了幾個常見問題。相信在閱讀完以上內容後，讀者對公告地價與公告現值的主要功能、差異已經有基本的認識，如果還有問題想釐清，一定要往下看喔！
Q：土地市價是公告現值的幾倍？
公告土地現值通常接近土地真實市價的 9 成。由此可知，公告現值可以反映市價，若要大致估算土地市場價格，可將公告現值乘以 1.1 至 1.2 倍。然而，若要更精確的進行不動產價值評估，仍要比較近鄰地區的實價登錄結果、政府政策、經濟環境等各種變因。
以 2025 年為例，依照內政部地政司每年彙整的各縣市統計區段內土地交易價格，並取中位數作為一般正常交易價格，可以發現「 全臺的公告現值佔市價比 」平均已達 93.31%，創歷年新高。此外，台北市更連續 4 年達到 100%，六都中桃園市也有 92%，而新北市、台南市、台中市、高雄市都在 91% 左右。許多媒體也會將公告現值做為區域地價增值幅度的判斷標準。
Q：公告地價如何換算市價？
由於公告地價主要用來作為地價稅的課稅基礎，具有土地持有成本的色彩。因此，公告地價的金額通常只佔土地市價的 2 成左右，兩者相去甚遠，一般來說不會將公告地價直接換算市價。若要知道更精準的不動產市場交易價格，可以參考時價登錄系統。
Q：賣價低於公告現值有問題嗎？
由於公告現值通常作為土地轉手時的課稅基礎，出售土地的賣價若低於公告土地現值，可能涉及稅務相關問題。
- 土地增值稅
土地增值稅的稅基為「 漲價總數額 」。簡單來說，漲價總數額的計算方式就是納稅義務人取得、喪失不動產所有權時的公告現值差額。
如果該土地是透過法拍等方式，以低於公告現值的價格取得，日後再移轉時，就會因為前次移轉現值較低，導致土地漲價總數額相對增加，而需要繳納較高的土地增值稅。
- 贈與稅
若土地出售價格顯著低於公告土地現值，且無法提供明確的市價證明文件，稅捐稽徵機關可能會依《 遺產及贈與稅法 》規定，將其視為「 以顯著不相當的代價讓與財產 」，而課徵贈與稅。
因此，若實際市價確實低於公告現值，納稅義務人應配合提供附近相同或類似用地於相當期間內的買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料，以證明其成交價與市價相當，避免被視為贈與，而須繳納額外稅金。
Q：公告土地現值幾年一次？
公告土地現值可以反映市價，所以更新頻率比公告地價更高！通常公告土地現值每年都會重新公布，且固定於每年 1 月 1 日公告。
Q：申報地價等於公告地價嗎？
「 申報地價 」不一定等於「 公告地價 」！公告地價是政府評定的基準價格，而土地所有權人可以在公告地價的 80% 至 120% 範圍內自行申報地價。
若土地所有權人未在公告期間內申報地價，根據現行規定，政府將會以公告地價的 80% 作為其申報地價，並作為課徵地價稅的實際基準。因此，通常申報地價會是公告地價的 8 成，如此一來，納稅義務人要繳納的稅金也較低。
Q：何時要申報地價？
政府每 2 年會重新公告地價，土地所有權人應該在公告地價的次日起 30 日內申報地價。舉例來說，若公告地價於該年度 1 月 1 日公告，則申報期限為 1 月 2 日至 1 月 31 日。
申報方式包含至地方政府地政局地價科、地政事務所地價課現場申報，或以自然人憑證至 內政部地政司網站 線上申報地價，也可以自行下載申請書後郵寄申報。
【資料來源】
- 財政部稅務入口網 地方稅節稅手冊「 地價稅的課徵 」、「 土地增值稅的課徵 」
- 臺北市政府地政局「 公告現值及地價查詢 」
- 臺北市政府地政局「 什麼是申報地價？又辦理申報地價有那些方式？ 」
- 基隆市地政事務所「 地價類常見問題 」
- 嘉義市地政事務所「 公告土地現值調整對土地增值稅及地價稅的影響 」
- 新竹市稅務局「 土地增值稅問與答 」
【延伸閱讀】
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