八德擴大重劃區買房指南！八德擴大重劃區規劃？機能？八德擴大重劃區建案！
近年桃園市各重劃區包括青埔高鐵特區、中路重劃區、小檜溪重劃區及八德擴大重劃區等均深受市場青睞，其中「 八德擴大重劃區 」商圈機能更是逐漸走強，加上座落於桃園捷運綠線、捷運綠線延伸中壢的交會處（G01站），具備綠地、校園以及政府機關等亮點規劃，房價近期來到了三字頭行情，因而被稱為「 八德新都心 」及「 八德中央特區 」！今天就讓我們一起來瞭解「 八德擴大重劃區 」的發展歷程及後續潛力吧。
八德擴大重劃區
八德區：雙北往返桃園的重要節點，近年為建商發展衛星城市的推案熱區
在介紹「 八德擴大重劃區 」之前，我們先來認識八德擴大重劃區所在的「 八德區 」！
從雙北地區往返桃園市有幾條重要走廊，一個是國道一號高速公路，沿經林口、龜山線；另一個則是國道二號高速公路，沿經八德、青埔線；另外國道三號沿線生活圈亦逐步崛起，沿經鶯歌、三峽等區域。
整體而言，桃園房市循著「先一高，後二高、三高」的發展軌跡，一高沿線發展較早，龜山與林口早期蓬勃發展，已成為北北桃重要的衛星城市。近年房市熱潮開始轉向二高沿線，而「 八德區 」正好位於雙北地區通往桃園市的重要交通節點，因而被上市櫃建商鎖定，成為桃園市新興的推案熱區！
八德擴大重劃區：都市計畫因應人口成長需求，以舊市區向外擴展規劃
「 八德都市計畫（八德地區） 」於 1975 年公告實施，早期計畫以舊市區為主，為了因應人口成長需求，因此於通盤檢討時配合區段徵收辦理擴大都市計畫，以圍繞舊市區向外擴展的方式規劃住宅區、商業區等都市發展用地。全區約 67% 為住宅區，商業區主要集中在建德路、興豐路一帶。
一般所稱的「 八德擴大重劃區 」，是以原八德都市計畫地區為基礎向外圍擴增發展地區（即下圖舊市區虛線以外的範圍），由廣興一路、豐德路、仁德路及仁德一路所包圍構成，為一個近正方形的重劃區，整體開發面積約為 164.78 公頃，形成新舊開發地區並存的都市景觀，其中依發展時序重劃區可概略分為：左側已發展地區、右側新發展地區。
八德擴大重劃區生活機能
市場：圍繞舊市區發展，與北側大湳生活圈補齊需求
八德擴大重劃區基本生活機能圍繞著舊市區發展，商業活動主要集中於豐德路、興豐路，包括全聯、寶雅、便利商店等，區內亦有八德公有市場、興仁花園夜市可採買。
然而，目前區內較缺乏大型的量販店及商場，因此須仰賴北側生活機能較為完整的大湳商圈補齊需求，包括置地生活廣場、家樂福、大潤發等。未來若捷運綠線通車，大湳和八擴兩個生活圈將可更緊密的連結。
學校公設：教育醫療逐步到位 ，未來建設可期
學區部分，區內有八德國小、八德國中兩間學校，其中八德國小已達滿額，為解決大量人口移入的就學需求，規劃於重劃區東北側增設仁德國小，朝向雙語教學、資訊教育等方向規劃，預計於 2026 年設置完成。八德區公所、桃園市立圖書館八德分館亦座落於此。
此外，近期完工的「八德北區青少年活動中心」，提供新世代家庭全齡照護，成為青年友善的幸福城市；以及未來捷運綠線 G01 站旁「中央大學智慧健康創新園區」，園區內設有中大醫院，將發展智慧醫療照護體系，均將讓此區的生活機能再提升。另外，重劃區南側規劃八德一號、八德二號、八德三號等三處社會住宅，預計將提供 1,296 戶社宅。
公園綠地：埤塘大小公園分佈，舒適宜居
多數重劃區的優勢在於擁有「高綠覆率」、「大面積舒適綠地空間」，八德擴大重劃區亦不例外。區內大大小小的埤塘公園分佈，除了占地廣大的豐德公園、建德公園、興豐公園外，尚有其他大小型鄰里公園座落。整體住宅環境單純清幽，少了擁擠喧鬧的商業氣息，提供居民充足的休憩遊憩空間。
八德擴大重劃區交通機能
道路系統：區域內唯一鄰近交流道及捷運的重劃區
八德擴大重劃區的聯外交通主要為國道二號、國道三號，隨著區域人口增加，未來將增設國道3號「大鶯豐德交流道」，舒緩交通車潮，預計 2029 年完工，將為八擴再添利多，使八擴成為區域內唯一同時鄰近捷運及交流道的重劃區！
區域範圍內，興豐路、豐德路和建德路均規劃為路寬達 50 公尺的主要幹道，為重劃區的主要門面道路，其他道路則採取棋盤式的整齊規劃。
捷運系統：G01站和G02站座落，串連北北桃捷運生活圈
桃園捷運綠線預計將於 2030 年底通車，並於三心六線的規劃之下緊密連結桃園各重要地段，未來前景無可限量。其中 G01站（八德站）、 G02站（建國站）分別位於八德擴大重劃區西側、東北側，G01站為桃園捷運綠線起點，屬高架捷運規劃，往上直行轉彎到重劃區的北側即到達 G02站。
未來捷運綠線可通往桃園機場、桃園車站、大湳生活圈，更可轉乘捷運三鶯線接軌板南線，並將與臺鐵立體化建設計畫、機場捷運線對接，整體大眾運輸系統將更為便捷，串連北北桃捷運通勤生活圈！
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此外，捷運建設發展腳步從未停歇，目前緊鑼密鼓綜合規劃中的捷運三鶯線延伸八德、捷運綠線延伸中壢、可行性研究中的捷運綠線延伸大溪，長期是否對於路線末端的本區受惠及產生更多效益，值得持續觀察！
八德擴大重劃區房價
八德擴大重劃區開發至今逾 10 年，自 2013 年起至 2020 年，整體推案呈現供給量高點，然而隨著景氣反轉，後期出現賣壓龐大情形，爾後推案熱度漸漸冷卻下來。
隨著時間推進，八德擴大重劃區的房價約於 2020 年下半年開始起漲，受惠於區位優勢及交通建設，房價已來到 3 字頭行情，2023 年的成交量回升，成交均價大約落在 32.25 萬元/坪，約有 1,066 戶成交量，呈現價量具漲的趨勢。
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八德擴大重劃區建案
整體而言，八德擴大重劃區房價相對周邊重劃區及雙北地區親民，目前新成屋建案成交均價約 22～33 萬/坪，預售屋建案成交均價約 23～37 萬/坪。依據目前預售屋市況，預計未來兩年內（2024 年、2025 年），本區將至少有近千戶的新成屋供給！
八德擴大重劃區新成屋建案
| 生活圈 | 新成屋建案 | 建設公司 | 屋齡 | 樓層/戶數 | 房型 | 坪數 | 成交均價 | |
| 左側已發展區 | 益騏福爾摩沙 | 益騏建設 | 0 年 | 14F／ 328戶 | 2～4房 | 26～50 坪 | 33.07萬/坪 | |
| 麗寶FIKA | 麗寶建設 | 2 年 | 14F／187戶 | 2～3房 | 28～40 坪 | 32.93萬/坪 | ||
| 合雄MAX | 合雄建設 | 2 年 | 21F／168戶 | 2～3房 | 27～40 坪 | 30.90萬/坪 | ||
| 右側新發展區 | 光合市朝陽區 | 和峻建設 | 0 年 | 10F／80戶 | 2～4房 | 28～47 坪 | 27.40萬/坪 | |
| 光合市氧森區 | 和峻建設 | 0 年 | 7F／37戶 | 2～3房 | 31～41 坪 | 25.09萬/坪 | ||
| 光合市沐曦區 | 和峻建設 | 0 年 | 7F／63戶 | 2～4房 | 28～46 坪 | 32.09萬/坪 | ||
| 光合市植青區 | 和峻建設 | 0 年 | 10F／99戶 | 2～3房 | 26～39 坪 | 25.09萬/坪 | ||
| 涵悅+ | 悅佳建設 | 1 年 | 13F／217戶 | 2～3房 | 25～38 坪 | 29.50萬/坪 | ||
| 桃大源 | 桃源建設 | 2 年 | 14F／92戶 | 2～3房 | 26～41 坪 | 22.57萬/坪 | ||
資料來源：樂居網、591房屋網，筆者彙整（資料更新時間：2023.12）
八德擴大重劃區預售屋建案
| 生活圈 | 預售屋建案 | 建設公司 | 預計完工時間 | 樓層/戶數 | 房型 | 坪數 | 成交均價 | |
| 左側已發展區 | 福鄉匯福鄉一琚 | 金貿建設 | 2024 Q2 | 14F／60戶 | 2～3房 | 29～36 坪 | 36.21 萬/坪 | |
| 三本雲上 | 三本建設 | 2023 Q4 | 22F／180戶 | 2～3房 | 23～34 坪 | 23.93 萬/坪 | ||
| 右側新發展區 | 新亦ONE | 新亦建設 | 2027 Q3 | 13F／128戶 | 1～3房 | 19～30 坪 | 37.45 萬/坪 | |
| 益騏豐盛之城 | 益騏建設 | 2024 Q3 | 14F／291戶 | 2～4房 | 27～49 坪 | 32.44 萬/坪 | ||
| 福鄉匯福鄉一境 | 金貿建設 | 2024 Q2 | 15F／90戶 | 2～3房 | 26～37 坪 | 36.02 萬/坪 | ||
| 德億伊沐 | 龍大建設、德億建設 | 2025 Q4 | 14F／40戶 | 3～4房 | 31～61 坪 | 32.67 萬/坪 | ||
| 鵬躍序 | 鵬躍建設 | 2025Q3 | 15F／116戶 | 2～4房 | 23～42 坪 | 32.24 萬/坪 | ||
| 鴻承寫森 | 鴻承建設 | 2024Q3 | 14F／179戶 | 1～3房 | 17～36 坪 | 35.16 萬/坪 | ||
資料來源：樂居網、591房屋網，筆者彙整（資料更新時間：2023.12）
八德擴大重劃區可以買嗎？
八德擴大重劃區優勢
1. 雙北首購輕移民青睞，房價相對親民
八德區整體受益於區位優勢及交通建設，近年人口數及戶數呈現正成長，躍上北桃園人口第二名，僅次於桃園區，人口密度亦為桃園市排名第二，且八德擴大重劃區區域行情相對較低，成為不少首購族群的移居熱區。
2.重劃區公園道路規劃，生活品質佳
八德區位屬於桃園都會生活圈，除了行政及商業服務機能完備外，八德擴大重劃區住宅環境單純清幽，區域內有多座公園綠地，屋齡新穎，街道整齊，居住品質佳。
3.捷運交會路網、交流道完工添利多，北北桃重要衛星城市
八德擴大重劃區未來將有捷運綠線通過，區內設置 G01 及 G02 兩站，中長期發展備受期待。此外，大鶯豐德交流道的完工，將為本區更添利多。因鄰近雙北的區位優勢，將因與雙北緊密連結而持續發展，預期未來將成為北北桃重要的衛星城市之一！
入手八德擴大重劃區前再思考
1.自用型消費者：生活及交通機能，思考短期方案
由於區內公共運輸目前尚不便利，雖有 5～10 年後的中長線利多，短期內不便的問題仍須考量，適合有開車或騎車的民眾。若為瞄準外圍未來發展性，計畫以時間換空間的自用型消費者，則就要考慮短期內通勤的替代方案，將是評估購屋時的重點。
2.置產型消費者：進場入手好時機，評估出租社宅競合
對於置產族群而言，目前為進場入手的好時機，可預計未來重要建設完工後的加值效應。此外，本區有三處只租不售的社會住宅，未來釋出時的租金將相對便宜，因此若計畫於此置產出租，須考量租金競合等問題。
3.捷運綠線高架路段，留意周邊居住影響
由於桃園捷運綠線為高架路段設計，部分兩側住家會鄰近高架軌道，若在意噪音、震動、風水等潛在問題的消費者，應儘量避免選擇臨捷運軌道第一排物件。
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貸款總費用年百分率說明：
1. 房屋貸款總費用年百分率約 2.19%~10.20%起，總費用年百分率不等於貸款利率。
2. 實際貸款條件以玉山銀行提供之產品為準，實際年百分率會視顧客貸款產品及授信條件而不同。
3. 更多詳細情形請參閱玉山銀行網站。*謹慎理財 貸款先規劃*
【參考資料】
- 桃園市國土計畫
- 桃園市都市發展局
- 桃園市捷運工程局
- 房感不動產科技
- 樂居網
- 591房屋網
【延伸閱讀】
