八德擴大重劃區買房指南！八德擴大重劃區規劃？機能？八德擴大重劃區建案！
近年桃園市各重劃區包括青埔高鐵特區、中路重劃區、小檜溪重劃區及八德擴大重劃區等均深受市場青睞，其中「 八德擴大重劃區 」商圈機能更是逐漸走強，加上座落於桃園捷運綠線、捷運綠線延伸中壢的交會處（G01站），具備綠地、校園以及政府機關等亮點規劃，房價近期來到了三字頭行情，因而被稱為「 八德新都心 」及「 八德中央特區 」！今天就讓我們一起來瞭解「 八德擴大重劃區 」的發展歷程及後續潛力吧。
八德擴大重劃區
八德區：雙北往返桃園的重要節點，近年為建商發展衛星城市的推案熱區
在介紹「 八德擴大重劃區 」之前，我們先來認識八德擴大重劃區所在的「 八德區 」！
從雙北地區往返桃園市有幾條重要走廊，一個是國道一號高速公路，沿經林口、龜山線；另一個則是國道二號高速公路，沿經八德、青埔線；另外國道三號沿線生活圈亦逐步崛起，沿經鶯歌、三峽等區域。
整體而言，桃園房市循著「先一高，後二高、三高」的發展軌跡，一高沿線發展較早，龜山與林口早期蓬勃發展，已成為北北桃重要的衛星城市。近年房市熱潮開始轉向二高沿線，而「 八德區 」正好位於雙北地區通往桃園市的重要交通節點，因而被上市櫃建商鎖定，成為桃園市新興的推案熱區！
八德擴大重劃區：都市計畫因應人口成長需求，以舊市區向外擴展規劃
「 八德都市計畫（八德地區） 」於 1975 年公告實施，早期計畫以舊市區為主，為了因應人口成長需求，因此於通盤檢討時配合區段徵收辦理擴大都市計畫，以圍繞舊市區向外擴展的方式規劃住宅區、商業區等都市發展用地。全區約 67% 為住宅區，商業區主要集中在建德路、興豐路一帶。
一般所稱的「 八德擴大重劃區 」，是以原八德都市計畫地區為基礎向外圍擴增發展地區（即下圖舊市區虛線以外的範圍），由廣興一路、豐德路、仁德路及仁德一路所包圍構成，為一個近正方形的重劃區，整體開發面積約為 164.78 公頃，形成新舊開發地區並存的都市景觀，其中依發展時序重劃區可概略分為：左側已發展地區、右側新發展地區。
八德擴大重劃區生活機能
市場：圍繞舊市區發展，與北側大湳生活圈補齊需求
八德擴大重劃區的基本生活機能圍繞著舊市區發展，商業活動主要集中於豐德路、興豐路，包括全聯、寶雅、便利商店等，區內亦有八德公有市場、興仁花園夜市可採買。
然而，目前區內較缺乏大型的量販店及商場，因此須仰賴八德擴大重劃區北側生活機能較為完整的大湳商圈補齊需求，包括置地生活廣場、家樂福、大潤發等。未來若捷運綠線通車，大湳和八擴兩個生活圈將可更緊密的連結。
學校公設：教育醫療逐步到位 ，未來建設可期
在學區的部分，八德擴大重劃區內有八德國小、八德國中兩間學校，其中八德國小已達滿額，為解決大量人口移入的就學需求，規劃於重劃區東北側增設仁德國小，朝向雙語教學、資訊教育等方向規劃，預計於 2026 年設置完成。八德區公所、桃園市立圖書館八德分館亦座落於此。
此外，近期完工的「八德北區青少年活動中心」，提供新世代家庭全齡照護，成為青年友善的幸福城市；以及未來捷運綠線 G01 站旁「中央大學智慧健康創新園區」，園區內設有中大醫院，將發展智慧醫療照護體系，均將讓此區的生活機能再提升。另外，重劃區南側規劃八德一號、八德二號、八德三號等三處社會住宅，預計將提供 1,296 戶社宅。
公園綠地：埤塘大小公園分佈，舒適宜居
多數重劃區的優勢在於擁有「高綠覆率」、「大面積舒適綠地空間」，而八德擴大重劃區亦不例外。區內大大小小的埤塘公園分佈，除了占地廣大的豐德公園、建德公園、興豐公園外，尚有其他大小型鄰里公園座落。整體住宅環境單純清幽，少了擁擠喧鬧的商業氣息，提供居民充足的休憩遊憩空間。
八德擴大重劃區交通機能
道路系統：區域內唯一鄰近交流道及捷運的重劃區
八德擴大重劃區的聯外交通主要為國道二號、國道三號，隨著區域人口增加，未來將增設國道3號「大鶯豐德交流道」，舒緩交通車潮，預計 2029 年完工，將為八擴再添利多，使八擴成為區域內唯一同時鄰近捷運及交流道的重劃區！
在八德擴大重劃區的範圍內，興豐路、豐德路和建德路均規劃為路寬達 50 公尺的主要幹道，為重劃區的主要門面道路，其他道路則採取棋盤式的整齊規劃。
捷運系統：G01站和G02站座落，串連北北桃捷運生活圈
桃園捷運綠線預計將於 2030 年底通車，並於三心六線的規劃之下緊密連結桃園各重要地段，未來前景無可限量。其中 G01站（八德站）、 G02站（建國站）分別位於八德擴大重劃區西側、東北側，G01站為桃園捷運綠線起點，屬高架捷運規劃，往上直行轉彎到重劃區的北側即到達 G02站。
未來捷運綠線可通往桃園機場、桃園車站、大湳生活圈，更可轉乘捷運三鶯線接軌板南線，並將與臺鐵立體化建設計畫、機場捷運線對接，整體大眾運輸系統將更為便捷，串連北北桃捷運通勤生活圈！
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此外，捷運建設發展腳步從未停歇，目前緊鑼密鼓綜合規劃中的捷運三鶯線延伸八德、捷運綠線延伸中壢、可行性研究中的捷運綠線延伸大溪，長期是否對於路線末端的本區受惠及產生更多效益，值得持續觀察！
八德擴大重劃區房價
八德擴大重劃區開發至今逾 10 年，自 2013 年起至 2020 年，整體推案呈現供給量高點，然而隨著景氣反轉，後期出現賣壓龐大情形，爾後推案熱度漸漸冷卻下來。
隨著時間推進，八德擴大重劃區的房價約於 2020 年下半年開始起漲，受惠於區位優勢及交通建設，房價已來到 3 字頭行情，2023 年的成交量回升，成交均價大約落在 32.25 萬元/坪，約有 1,066 戶成交量，呈現價量具漲的趨勢。
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八德擴大重劃區建案
整體而言，八德擴大重劃區房價相對周邊重劃區及雙北地區親民，目前新成屋建案成交均價約 22～33 萬/坪，預售屋建案成交均價約 23～37 萬/坪。依據目前預售屋市況，預計未來兩年內（2024 年、2025 年），本區將至少有近千戶的新成屋供給！
八德擴大重劃區新成屋建案
| 生活圈 | 新成屋建案 | 建設公司 | 屋齡 | 樓層/戶數 | 房型 | 坪數 | 近一年成交均價 | |
| 左側已發展區 | 益騏福爾摩沙 | 益騏建設 | 0年 | 14F/328戶 | 2～4房 | 26～50 坪 | 33.55萬/坪 | |
| 麗寶FIKA | 麗寶建設 | 2年 | 14F/187戶 | 2～3房 | 28～40 坪 | 33.32萬/坪 | ||
| 合雄MAX | 合雄建設 | 2年 | 21F/168戶 | 2～3房 | 27～40 坪 | 36.52萬/坪 | ||
| 右側新發展區 | 光合市朝陽區 | 和峻建設 | 1年 | 10F/80戶 | 2～4房 | 28～47 坪 | 29.76萬/坪 | |
| 光合市氧森區 | 和峻建設 | 1年 | 7F/37戶 | 2～3房 | 31～41 坪 | 27.89萬/坪 | ||
| 光合市沐曦區 | 和峻建設 | 1年 | 7F/63戶 | 2～4房 | 28～46 坪 | 27.96萬/坪 | ||
| 光合市植青區 | 和峻建設 | 1年 | 10F/99戶 | 2～3房 | 26～39 坪 | 待定 | ||
| 涵悅+ | 悅佳建設 | 8年 | 13F/217戶 | 2～3房 | 25～38 坪 | 32.67萬/坪 | ||
| 桃大源 | 桃源建設 | 2年 | 14F/92戶 | 2～3房 | 26～41 坪 | 待定 | ||
資料來源：樂居網、591房屋網，筆者彙整（資料更新時間：2024/8/16）
八德擴大重劃區預售屋建案
| 生活圈 | 預售屋建案 | 建設公司 | 預計完工時間 | 樓層/戶數 | 房型 | 坪數 | 近一年成交均價 | |
| 左側已發展區 | 福鄉匯福鄉一琚 | 金貿建設 | 2024 Q3 | 14F/60戶 | 2～3房 | 29～36 坪 | 36.69萬/坪 | |
| 三本雲上 | 三本建設 | 2023 Q4 | 22F/180戶 | 2～3房 | 23～34 坪 | 待定 | ||
| 右側新發展區 | 新亦ONE | 新亦建設 | 2026 Q4 | 13F/128戶 | 1～3房 | 19～30 坪 | 38.24萬/坪 | |
| 益騏豐盛之城 | 益騏建設 | 2024 Q3 | 14F/291戶 | 2～4房 | 27～49 坪 | 33.90萬/坪 | ||
| 福鄉匯福鄉一境 | 金貿建設 | 2024 Q3 | 15F/90戶 | 2～3房 | 26～37 坪 | 36.04萬/坪 | ||
| 德億伊沐 | 龍大建設、德億建設 | 2026 Q1 | 14F/40戶 | 3～4房 | 31～61 坪 | 33.55萬/坪 | ||
| 鵬躍序 | 鵬躍建設 | 2025 Q3 | 15F/116戶 | 2～4房 | 23～42 坪 | 32.12萬/坪 | ||
| 鴻承寫森 | 鴻承建設 | 2024 Q3 | 14F/179戶 | 1～3房 | 17～36 坪 | 35.59萬/坪 | ||
資料來源：樂居網、591房屋網，筆者彙整（資料更新時間：2024/8/16）
八德擴大重劃區可以買嗎？
八德擴大重劃區優勢
1. 雙北首購輕移民青睞，房價相對親民
八德區整體受益於區位優勢及交通建設，近年人口數及戶數呈現正成長，躍上北桃園人口第二名，僅次於桃園區，人口密度亦為桃園市排名第二，且八德擴大重劃區區域行情相對較低，成為不少首購族群的移居熱區。
2.重劃區公園道路規劃，生活品質佳
八德區位屬於桃園都會生活圈，除了行政及商業服務機能完備外，八德擴大重劃區住宅環境單純清幽，區域內有多座公園綠地，屋齡新穎，街道整齊，居住品質佳。
3.捷運交會路網、交流道完工添利多，北北桃重要衛星城市
八德擴大重劃區未來將有捷運綠線通過，區內設置 G01 及 G02 兩站，中長期發展備受期待。此外，大鶯豐德交流道的完工，將為本區更添利多。因鄰近雙北的區位優勢，將因與雙北緊密連結而持續發展，預期未來將成為北北桃重要的衛星城市之一！
入手八德擴大重劃區前再思考
1.自用型消費者：生活及交通機能，思考短期方案
由於區內公共運輸目前尚不便利，雖有 5～10 年後的中長線利多，短期內不便的問題仍須考量，適合有開車或騎車的民眾。若為瞄準外圍未來發展性，計畫以時間換空間的自用型消費者，則就要考慮短期內通勤的替代方案，將是評估購屋時的重點。
2.置產型消費者：進場入手好時機，評估出租社宅競合
對於置產族群而言，目前為進場入手的好時機，可預計未來重要建設完工後的加值效應。此外，本區有三處只租不售的社會住宅，未來釋出時的租金將相對便宜，因此若計畫於此置產出租，須考量租金競合等問題。
3.捷運綠線高架路段，留意周邊居住影響
由於桃園捷運綠線為高架路段設計，部分兩側住家會鄰近高架軌道，若在意噪音、震動、風水等潛在問題的消費者，應儘量避免選擇臨捷運軌道第一排物件。
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【參考資料】
- 桃園市國土計畫
- 桃園市都市發展局
- 桃園市捷運工程局
- 房感不動產科技
- 樂居網
- 591房屋網
【延伸閱讀】
