信維整宅都更案！信維市場都更進度？信維市場會消失嗎？
在信義路與大安路交會的精華地段，距離捷運大安站、大安森林公園與仁愛敦南圓環不遠的地方，矗立著一座與周邊城市風景格格不入的整宅社區「信維整宅」。戶數密集、產權戶砸、建築結構老舊，讓這裡長年被形容為「臺北九龍城寨」。
而這個擁有超過 500 位所有權人，店住混合、租賃戶比例高，再加上繼承與持分分散的信維整宅，讓都市更新多年來反覆卡關。即便外界一再看好這塊黃金基地的更新潛力，但困難點並非「要不要改建」，而是「改建怎麼談得成」？
值得注意的是，信維整宅隔壁的信維郵局已先啟動自辦都市更新，且更新方向定調為 A 級商辦。當旁邊開始翻開新頁，信維整宅的停滯就更顯得刺眼，也更讓外界關心！隨著 115 年 1 月，台北住都中心宣布成為此處基地的都更實施者，大家紛紛好奇這個最難解的整宅都更案例，是否將走向突破點？
信維市場在哪？藏身精華地段的老整宅與地下市場
路過大安區信義路四段與大安路的交叉口，不少行人都會下意識抬頭多看一眼。就在這個高樓林立、商辦與住宅密集的路段，一棟外觀明顯老舊的就夾在其中。斑駁的立面、狹窄的出入口，以及多年使用留下的痕跡，讓它與周邊街景形成強烈對比，也很難不被注意到。
這棟建築就是「 信維整宅 」，它位於臺北市大安區信義路四段與大安路交叉路口，地上六層、地下一層，屋齡已超過五十年，是台北市 22 處整建住宅之一。在建築一樓外圍，沿著街角圍了一整圈小吃攤與店面，從早餐、麵食到熟食攤販都有，形成與周邊商業街廓截然不同的生活風景，也是不少附近上班族與老住戶熟悉的日常動線。在寸土寸金的大安區，這樣的大型老舊整宅本就罕見，也讓信維整宅長年成為外界關注的焦點。
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為何會出現信維市場？從「整建住宅」談起的歷史背景！
信維整宅完工於民國 60 年前後，最初並不是以市場或商業空間為主體規劃，而是台北市政府因應公共工程拆遷需求，所興建的整建住宅之一。當時規劃約 490 戶，單元坪數偏小，多為店住混合的使用型態，目的在於讓被拆遷的住戶能在市區內重新安置，同時保有基本的生活與工作機會。
而這邊所謂的「 整建住宅 」，是北市府在民國 50 年代至 60 年代大量推動的住宅政策。隨著都市擴張與公共建設開發，原本居住在違章建築或老舊聚落的居民面臨拆遷，市府便以整宅作為集中安置的方式。考量安置戶數龐大、住戶經濟條件有限，住宅單元多設計為約 8 到 15 坪的小坪數空間，戶數動輒數百戶以上，形成高密度的集合住宅。這樣的配置，在解決當下居住問題的同時，也埋下日後居住品質與更新整合不易的隱憂。
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信維整宅都更現況！市場沒落、居住品質差與違建問題多
過去的信維市場位於整宅地下室，曾是整宅最熱鬧的地方。在 1980 年代以前，大賣場還沒進台灣，連鎖超商也不普遍，地下室的傳統市場提供的是最直接的生活機能。從買菜、採買、修修補補，一站就能完成！不過城市的消費型態改變得很快，當大賣場一間一間進駐台北，街角便利商店一間間開，這些整潔明亮、動線舒服的商業設施，使得傳統市場的人流開始被分走，導致信維市場的生意逐年退潮，攤位慢慢收掉。
此外，信維整宅的房型以小坪數為主，10 坪上下的空間，在家庭成員增加後，很快就顯得擁擠。頂樓加蓋、陽台外推、違法增建在信維社區內並不少見，管線老舊、漏水問題也反覆發生。條件較好的住戶多半選擇搬離，有人出售、有人改為出租。留下來的住戶結構逐漸改變，高齡者、榮民、外籍配偶與低收入戶的比例提高，租賃戶也越來越多。
隨之而來的問題是，管理費收繳不齊，公共設備無法更新，清潔工作只能維持最低限度。有些住戶與商家把垃圾暫放在樓梯間，久了也就成了常態。狹窄的走道、通風不良的空間，加上長年缺乏維護，使整宅的居住品質持續下滑。
有些住戶門口貼著封條，標示無繼承人的財產已收歸國有，反映的不只是個案，而是人口老化與產權複雜交織的結果。將近 500 戶的社區裡，也有投資客趁勢進場收購持分或戶別，等的不是自住改善，而是未來改建時的條件。造就這裡產權分散、繼承關係複雜的現況，多數人都知道改建遲早要來，但在誰先談、誰後談之間，更新始終停在原地。
| 信維整宅產權比例 | |||
| 土地權屬 | 面積（m2） | 比例 | |
| 國有 | 財政部國有財產署 | 14.37 | 0.42% |
| 台北市 | 台北市政府財政局 | 177.26 | 5.23% |
| 台北市市場處 | 437.68 | 12.91% | |
| 私人 | 2,761.69 | 81.44% | |
| 合計 | 3,291.00 | 100% | |
| 相關數據引用自 112 年臺北市政府都市更新處簡報，實際內容仍須依後續公告與核定結果為準。 | |||
信維整宅都更卡關？！戶數多、產權複雜與店鋪爭取權益
隨著原住戶逐漸老化、年輕世代外移，社區內留下來的多為高齡者、弱勢家庭與租賃戶。租賃比例提高後，實際居住者與產權人未必是同一群人，聯絡與溝通本就不易；再加上繼承人數逐年增加，一戶可能分散給多位繼承人，更新意願往往卡在最初的聯繫與協調階段，連「找得到人」都成為難題。
條件差異也是另一道門檻，信維整宅弱勢住戶比例偏高，各戶建坪多落在七到十六坪之間，但因土地持分與容積條件不同，未來換回的結果落差不小。對住戶而言，「划不划算」的判斷基準自然各不相同，這樣的差異在戶數接近五百戶的社區中被不斷放大，也讓共識更難形成。
最後，部分店面本身具有穩定收益，有些甚至涉及增建或違規使用，現行的權利變換與租金補貼機制，難以完整反映實際營業價值。當一樓店鋪的商業效益明顯高於樓上住宅，分配平衡自然變得困難；再加上更新後必須符合建蔽率與公共設施配置要求，一樓店鋪無法原數量、原型態重現，也讓協調更添變數。
信維市場都更進度到哪了？從市府介入到台北住都中心接手！
為了替信維整宅創造突破點，市府自 109 年起正式進場協助，不再只停留在制度設計，而是實際走進社區。112 年起，更新團隊啟動走動式駐點服務並設立駐地工作站，透過電話聯繫、逐戶拜訪、說明會與個別諮詢，協助住戶釐清自身條件，同時進行財務試算與建築需求調查。從統計數字來看，自 110 年起，市府團隊已舉辦大型說明會約 20 場，小型說明會超過 30 場，累計服務諮詢人次突破 2,000 人。
為了讓整建住宅更快跨過「只知道很難、卻不知道會怎麼分」的僵局，北市府在 114 年公告調整整建住宅專案計畫，將公辦都更第二階段的意願門檻下修至 8 成。政策的用意很明確，是把整合流程往前推，讓社區不用先把同意比例拚到極限，就能提前進入第三階段的模擬選屋。透過模擬選屋與試算，市府團隊會協助住戶把權值、找補金額與房型規劃先算清楚，讓最容易引爆爭議的分配問題先回到數字與條件本身，再回頭談意願整合。
也讓市府得以在 114 年底拍板，由臺北市住宅及都市更新中心擔任本案實施者，成為信維整宅都更的重要里程碑。而北市府也在 114 年 12 月底啟動招商前置作業，由住都中心依住戶需求研擬招商文件，並辦理地區說明會，預計在 115 年中對外公開徵求出資者，以公私協力方式推動後續的事權計畫、重建規劃與整體社區更新！
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信維整宅都更規劃
至於未來規劃方向，台北市政府在 112 年底對外說明的簡報已透露幾個重點：以一樓店面為例，臨信義路的一樓店面原本約有 17 間，但更新後可保留的店面數量將減少，且「原位置分回」並不容易。關鍵在於，一樓空間除了商業使用，還必須同時容納出入口、公共動線與整體量體配置，能留給店面的面積有限，店鋪如何安排勢必成為後續協調重點。
其次，臨信義路一側雖然住宅價值高，但受設計條件影響，該側能配置的住戶數有限，規劃上將以樓上住宅為主，透過較經濟的公設配置拉出更多可分配單元。此外簡報中也提到：信維整宅周邊相關道路條件與都市防災要求，會讓基地必須留設救災動線與人行空間，部分路段需要退縮補足寬度，並配置車道出入口與指定留設的公共空間。
店面與住宅如何配置、哪些空間將作為公共使用，以及分回條件與找補區間如何落點，最終仍須以台北住都中心後續提出的事權計畫與財務試算結果為準。
信維整宅都更Q&A一次看！
Q1：信維市場都更後會消失嗎？
信維市場不會單純以「消失」或「保留」來二分。從市府在 112 年底提出的說明資料來看，更新後仍會配置商業空間，但型態與規模，將與現在的信維市場明顯不同。以一樓為例，現有沿街店面數量多、型態密集，但更新後必須同時容納出入口、公共動線與法定留設空間，可配置的店面數量勢必減少，也難以全部原位置分回。地下室市場是否以原本形式回歸，仍須配合整體經營模式與招商條件評估，較可能朝「商業機能保留，但不再是傳統市場原貌」的方向發展。
Q2：信維整宅都更後，原住戶最可能面對哪幾種情境？
綜合目前的說明資料與權利變換原則，原住戶大致會面臨三種主要情境：
- 原地分回住宅：更新後仍留在基地內居住，但分回的坪數、樓層與面向，可能與原本不同，需依權利價值與選屋結果決定。
- 補差額換較大坪數：若希望選擇較大房型或特定樓層，分回價值不足的部分，需自行補足差額。依簡報內容，超額選配在一定比例內可直接選擇，超過門檻則須另行簽署契約。
- 領補償、退出社區：若不選擇分回住宅，亦可依權利價值領取補償金，退出更新後的社區。
對於經濟條件較弱的住戶，市府規劃提供媒合貸款與利息補貼機制，協助補足分回面積或減輕財務壓力，但實際適用條件，仍需等事權計畫與個別試算結果確認。
Q3：如果分回面積不足，或無力補差額，還有其他配套嗎？
有。市府在說明中已明確提到，針對經濟弱勢戶，將透過貸款媒合與利息補貼方式，協助住戶達到更新前的室內使用需求。若有特殊財務狀況，也可在後續階段提出個案討論。另外，選屋原則以「原位置次序」為基本精神，一、二樓住戶更新後仍可選擇三樓以上住宅，但實際能選到的房型與坪數，仍需視整體權值與選屋排序而定。
走到今天，信維整宅的都市更新，已不再只是「會不會發生」的問題，而是進入「怎麼發生」的階段。從政策門檻調整、市府長時間進場溝通，到住都中心正式接手，信維整宅終於跨過了多數整建住宅最難越過的那道門檻。
信維整宅若順利完成更新，將成為繼水源、斯文里、南機場整宅之後，又一個由公辦都更推動的大型整宅重建案例。但真正困難的，其實才正要開始，店面如何配置、住宅分回怎麼選、差額如何負擔，每一個問題，都牽動不同住戶的生活選擇，也考驗更新制度能否在理想與現實之間找到平衡。對住戶而言，這不只是房子變新，而是一場關於去留、負擔與未來生活方式的重新選擇。
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