以房養老是什麼？以房養老條件？划算嗎？以房養老試算！
隨著人口高齡化＆少子化，除了想辦法儲存養老/退休基金，想必大家也常常聽到「 以房養老 」四個字吧！以房養老的意思不外乎就是用房子來養老！但你知道「 以房養老 」其實是一種房貸產品嗎？究竟該如何用房子來養老？以房養老誰都可以申請嗎？對以房養老有興趣的讀者們，今天這篇文章，就讓筆者來教大家好好認識「 以房養老 」的各種資訊吧！
💡編按：根據金管會銀行局統計，截止至 2024 年 6 月底，國銀以房養老核貸 8,302 件、 472 億元，相比上一季度增加了 3% 左右，顯示民眾對於以房養老的概念日益增加！不過相對去年同季而言，季增率為史上同期最慘，有不少專家認為央行升息也連帶影響民眾以房養老的意願。
究竟「 以房養老 」到底是什麼？升息又產生了哪些影響呢？一起到內文看看！
以房養老是什麼？
「 以房養老 」正式名稱是「 不動產逆向抵押貸款 （ reverse mortgage ）」，主要是借款人將自己名下持有的房屋，設定抵押權給銀行，再由銀行以「 按月給付 」的方式，每月撥款給房屋所有權人（也就是借款人）作為養老金使用的一種貸款方式！
圖片來源：金管會
在這段借款期間內，房屋所有權人每月「只要支付利息」給銀行就可以換回一筆可運用資金，且這個每月支付的利息是從銀行撥給你的款項裡面內扣，內扣金額不會超過撥付金額的 1/3 ，超過未收取的利息則會計入債權內（也就是所謂的「掛帳」）。
未來房屋所有權人身故或是逆向抵押貸款年限屆滿後，如果沒有法定繼承人願意繼承這筆債務，那銀行就可以對該抵押房地產進行拍賣，以換回自己的本金及利息。
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以房養老條件？誰適合申請？
以房養老條件
如果想要用房子養老，要符合哪些條件呢？筆者幫大家把最常見的條件限制都彙整在下方囉，實際條件仍須視你到各銀行時的評估結果而定：
- 身份限制：年滿 60 歲以上之本國國民，且具完全行為能力（銀髮族專屬！）
- 條件限制：以「不動產」作為抵押（不動產須為借款人所有！）
- 其他限制：信用條件良好（如果信用太差，銀行會很擔心借錢給你就拿不回來）
一般來說，各銀行以房養老貸款條件通常最高可貸 70%、最長可貸 30 年；並且，為了避免民眾太年輕就開始用房屋價值借款，導致提領額度提前用完，而無法達到「借錢安養」的目的，因此多數銀行會要求「貸款人年紀＋貸款期間」，合計至少要落在 90 ~ 95 區間才會核貸！如果你符合上述種種條件，那就可以去找心儀的銀行諮詢以房養老的相關貸款方案囉！
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誰適合申貸以房養老？
一般來說，以房養老適合的族群就是我們所謂的「銀髮族」們，那銀髮族又可以分為以下兩種類別：
- 單屋銀髮族：
以房養老適合的是「有房」的銀髮族，如果你是一屋的獨居長者，那選擇以房養老貸款，不僅可以每月穩定取得一筆養老費用，也可以在自宅安享晚年生活！ - 多屋銀髮族：
比起單屋銀髮族，以房養老更適合「多屋銀髮族」！多屋優勢除了可以挑選座落區位、房屋狀況較好的房子，以此取得較高的可貸成數，也比較不需要擔心未來貸款期限屆滿且借款人仍健在，卻無錢可償還借款導致房子遭法拍後無家可歸等窘況。
以房養老試算
在分析各銀行以房養老房貸方案之前，想必大家還是會好奇，究竟選擇以房養老比較划算還是直接拿去投資、存養老金比較划算吧？這邊我們就先以一個案例來試算看看！
以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的 1/3 」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，才會再一次給付給銀行。
【案例假設】
假設檸檬熊有一棟 2,000 萬的房子，銀行核貸 7 成、貸款年限 30 年 、年利率 2.1% ，每期撥款金額就是 38,889 元，利息扣除的上限則是 12,963 元，除了第 1 期可以實領全額，第 2 期開始都會內扣利息：💵 第 1 期實領：38,889元
💵 第 2 期實領：38,889元 – 68元 (利息) = 38,821 元
💵 第 3 期實領：38,889元 – 136元 (利息) = 38,753 元
……
💵 第 191 期實領：38,889元 – 12,920 元 (利息) = 25,969元
💵 第 192～360 期實領：38,889元 – 12,963 元 (利息) = 25,926元
總結來說，檸檬熊第 1 期可以拿到完整的 38,889 元，從第 2 期開始就會內扣利息，所以實際可領到的錢會愈來愈少，一直到第 192 期，因為利息達到扣除上限（月撥付金的 1/3）的 12,963 元，所以從這一期開始到第 360 期，每一期的內扣利息都會維持 12,963 元，超過的利息會直接掛帳，也就是說檸檬熊從第 168 期開始的本金固定月領 25,926 元，等到合約期滿時，累計掛帳利息總計約有 96.96 萬元。
雖然累積 30 年後的掛帳利息看起來很驚人，但因為房屋價值、剩餘壽命等條件，可以讓檸檬熊每個月領到 38,889 元的養老生活費；如果你也是想要退休養老卻沒有足夠資金，或許這就可以成為你資金週轉的其中一種選擇！不過，筆者也建議大家可以先評估一下自己的房產價值以及自身條件等，如果使用以房養老貸款沒辦法給你足夠的月生活費，那似乎也不一定要選擇背負如此沉重帳務負擔的方式喔！
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升息對以房養老貸款的影響？
從上述的試算中，我們可以發現以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，所以到了貸款後期，每月領取的金額本來就會逐漸減少。因此，如果在這之中遇到利率上漲，就會導致你每個月領的「生活費/養老金」會縮水更多！
究竟縮水多少，讓我們用同樣的案例，以央行升息半碼的狀況來試算比較：
【案例假設】
假設檸檬熊有一棟 2,000 萬的房子，銀行核貸 7 成、貸款年限 30 年 、年利率 2.225%，每期撥款金額就是 38,889 元，利息扣除的上限則是 12,963 元，除了第 1 期可以實領全額，第 2 期開始都會內扣利息：💵 第 1 期實領：38,889元
💵 第 2 期實領：38,889元 – 72元 (利息) = 38,817元
💵 第 3 期實領：38,889元 – 144元 (利息) = 38,745元
……
💵 第 181 期實領：38,889元 – 12,960元 (利息) = 25,929元
💵 第 182～360 期實領：38,889元 – 12,963元 (利息) = 25,926元
升息後，從第 160 期開始利息剛好到扣除上限，所以超過的利息開始掛帳。這代表往後 14.92 年，每個月只能領到 25,926 元。簡單來說，本來可以從第 192 期才開始領 25,926 元，但升息卻導致必須提早在 182 期就開始只領 25,926 元的養老金。總結來說，以房養老貸款者將提早 0.83 年降低退休的生活品質！
2024 最新以房養老利率比較
受理不動產逆向抵押貸款的銀行有非常多，包含中國信託、玉山銀行以及合作金庫等，這邊筆者就幫大家統整一下各大銀行的以房養老房貸方案！
| 銀行 | 中國信託 | 玉山銀行 | 合作金庫 | 上海商業儲蓄銀行 | 第一銀行 | 華南銀行 | 高雄銀行 |
| 貸款方案 | 以房養老貸款 | 以房養老貸款 | 以房養老-幸福滿袋貸款 | 青松來富 以房養老 |
以房養老安心貸 | 安養房屋貸款 | 以房養老「悠活人生」貸款 |
| 年齡限制 | 60 歲 以上 |
60 歲 以上 |
60 歲 以上 |
60 歲 以上 |
60 歲 以上 |
63 歲 以上 |
60 歲 以上 |
| 貸款成數 | 最高 70% | 最高 60% | 最高 70% | 最高 70% | 未提供 | 未提供 | 最高 70% |
| 貸款年限 | 最長 30 年 | 最長 30 年 | 最長 35 年 | 最長 30 年 | 未提供 | 最長 30 年 | 最長 30 年 |
| 貸款利率 | 2.79% 起 | 2.57% 起 | 2.608% 起 | 2.62% 起 | 2.45% 起 | 3.19% 起 | 2.69% 起 |
| 相關費用 | 3,500 元 | 5,000 元 | 5,300 元起 | 9,000 元起 | 5,300 元 | 5,300 元起 | 5,300～8,300 元 |
資料來源：各大銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2024/6/19）
| 銀行 | 土地銀行 | 兆豐銀行 | 台灣銀行 | 彰化銀行 | 台灣企銀 | 安泰銀行 |
| 貸款方案 | 樂活養老貸款 | 以房養老貸款－歡喜樂活 | 樂活人生安心貸 | 老來伴以房養老貸款 | 安老快活專案 | 以房養老房屋貸款 |
| 年齡限制 | 63 歲以上 | 60 歲以上 | 59 歲以上 | 60 歲以上 | 60 歲以上 | 55 歲以上 |
| 貸款成數 | 最高 70% | 最高 70% | 最高 70% | 最高 2,000 萬 | 未提供 | 最高 70% |
| 貸款年限 | 最長 30 年 | 最長 30 年 | 最長 30 年 | 最長 30 年 | 最長 30 年 | 最長 30 年 |
| 貸款利率 | 2.73% 起 | 2.488% 起 | 2.285% 起 | 2.56% 起 | 2.51% 起 | 2.61% 起 |
| 相關費用 | 5,300 ~ 5,600 元 | 5,300 元 | 5,300 元起 | 5,300 元 | 3,300 元起 | 3,500 元 |
資料來源：各大銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2024/6/19）
以房養老缺點？優點？
以房養老優點
以房養老真的這麼好嗎？筆者幫各位彙整出以下幾項以房養老貸款的優勢：
- 每月可穩定取得一筆的養老/退休金
以房養老貸款透過房屋抵押，可以每個月穩定從銀行端獲得一筆資金，避免無人照顧、臨時生病或是因其他事情需週轉資金卻毫無現金可運用。 - 可以繼續住在自己的家！
房子雖然作為逆向抵押貸款的抵押品，但屋主在以房養老貸款期間內仍可保有所有權及使用權喔！ - 減少子女負擔、享有尊嚴晚年生活
在現今少子化、薪水上漲速度跟不上房價＆物價上漲速度的時代，青壯年們的經濟壓力負擔日益沉重。如果年長者可以利用年輕時打拚來的房子，申請「 以房養老 」貸款取得一筆穩定的資金，那不僅能稍微減輕子女壓力，也能有尊嚴地過晚年生活。
以房養老缺點
有好就有壞，以房養老雖然給銀髮族另外一種退休資金規劃途徑，但在選擇前也有以下幾點風險需要特別留意：
- 每月可取得資金遞減
以房養老貸款後每月確實可穩定取得一筆資金，但這筆資金並非固定，加上利息內扣的機制，所以每個月的撥款金額其實是會遞減的，如果再遇到利率調漲，那每月可領回的金額也會更加減少。 - 借款人長壽風險
目前大多數提供不動產逆向抵押貸款銀行的貸款年限最長是 30 年，再加上貸款人年齡 60～ 65 歲的限制，一般來說貸款人可以領錢領到 95 歲左右。不過，假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出導致房屋被法拍等情況出現。 - 子女繼承問題
根據我們上面的介紹，可以知道以房養老貸款未來會牽涉到「繼承」問題，因此申辦以房養老貸款時，銀行通常會要求法定繼承人擔任通知義務人或是要求出具相關同意書才可辦理。所以，申貸前必須要先花時間與子女溝通好，才有機會順利辦理。 - 銀行承辦意願較低、審核較嚴苛
雖然目前有越來越多間銀行紛紛推出「 以房養老 」貸款的方案，但因為銀行必須承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，所以其實各銀行實際上承作以房養老貸款的意願並不高；間接地也影響到以房養老案件在審查上就會較為嚴苛、過件率也相對較低。
| 銀行別 | 開辦日 | 核貸件數（件） | 核貸額度（億元） |
| 合作金庫商業銀行 | 104.11.19 | 2,819 | 174.01 |
| 臺灣土地銀行 | 105.1.18 | 2,253 | 108.10 |
| 臺灣中小企業銀行 | 105.3.1 | 258 | 19.25 |
| 第一商業銀行 | 105.3.30 | 955 | 66.33 |
| 華南商業銀行 | 105.3 .30 | 1,241 | 63.09 |
| 臺灣銀行 | 105.4.20 | 357 | 9.32 |
| 高雄銀行 | 105.5.19 | 9 | 0.25 |
| 中國信託商業銀行 | 105.8.8 | 26 | 2.72 |
| 台新國際商業銀行 | 105.10.6 | 3 | 0.80 |
| 上海商業儲蓄銀行 | 106.4.24 | 7 | 0.48 |
| 兆豐國際商業銀行 | 106.9.1 | 95 | 9.45 |
| 安泰商業銀行 | 106.9.1 | 15 | 1.16 |
| 陽信商業銀行 | 107.7.5 | 4 | 0.21 |
| 彰化商業銀行 | 108.1.29 | 17 | 1.82 |
| 玉山商業銀行 | 110.9.10 | 5 | 0.63 |
| 合計 | 8,064 | 458 |
資料來源：金融監督管理委員會（統計至 2024 Q1）
- 可貸額度影響每月生活費金額
目前辦理以房養老貸款的銀行貸款成數最高大多只有 7 成，加上銀行承作意願較低，導致在房屋鑑價上也會相對保守。基本上，雙北以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，以房養老貸款可貸額度都會更有限，恐怕換算下來根本就不夠支付你的生活費。
| 區域別 | 件數（件） | 核貸額度（千元） |
| 北北基 | 4,051 | 31,327,053 |
| 桃竹苗 | 927 | 3,560,785 |
| 中彰投 | 1,202 | 4,780,479 |
| 雲嘉南 | 662 | 1,931,635 |
| 高屏 | 881 | 3,048,685 |
| 宜花東 | 292 | 1,113,483 |
| 外島 | 31 | 60,392 |
資料來源：金融監督管理委員會（統計至 2024 Q1）
不動產逆向抵押貸款和一般房貸差在哪？
講了這麼多，想必大家已經大概知道以房養老的運作模式是一種「逆向操作」，那這邊我們就來比較看看以房養老貸款和「順向操作」的一般房貸間的差別吧！
| 項目 | 以房養老 | 一般房貸 |
| 年齡限制 | 60 ～ 65 歲以上 | 18 ～ 65 歲 |
| 取得方式 | 按月取得 | 一次取得 |
| 貸款年限 | 通常最長 30 年 | 最長可到 40 年 |
| 還款方式 | 按月支付「利息」給銀行 （利息從銀行撥付金額內扣） 期滿後一次清償or房子法拍 |
按月支付「本息」給銀行 |
| 貸款餘額 | 遞增 （時間越長金額越大！） |
遞減 |
| 特色 | 按月分期借現金，貸款時間越長所累積的貸款餘額也越大 | 隨著貸款餘額逐漸減少，間接代表借款人也慢慢取得完整產權 |
資料來源：參考各大銀行，筆者彙整
以房養老、賣房養老、收租養老、留房養老，哪種好？
除了以房養老，市面上還有三種不同的常見養老方式，一起來比較看看：
以房養老
「 以房養老 」就是本篇介紹的重點，主要就是將房屋「逆向抵押」給銀行，換取每月生活費用的一種貸款方式。優點是屋主可以保有所有權及使用權，但缺點就是每期可取得的生活費用會隨著遞減，未來若貸款期限屆滿，還有可能會面臨房屋被法拍、債款無法清償等問題。
賣房養老
「 賣房養老 」顧名思義就是把名下持有的房屋賣掉轉換為資金作為養老費使用。優點是有機會取得較高額的資金，但衍生的缺點就是要額外負擔搬遷的成本以及交易的相關費用。
收租養老
「 收租養老 」就是當所謂的「 包租公 ＆ 包租婆 」拉！如果你是有房子的銀髮族，那選擇出租房子、靠每月固定收租養老也不失為一種選擇！只要出租順利，每月一樣能夠取得相對穩定的收益。
在缺點的部分，如果是多屋族，那可能要思考的就是稅收的部分；如果只有一屋想出租，那可能就要評估看看出租是否會影響到自己老年生活的居所環境，而無論是哪一種情形，出租要注意的事情還很多，包含房屋管理、房客管理等，建議要先做好全面的考量再做決定喔！
留房養老
「 留房養老 」跟收租養老有點類似，都是把房屋出租、每月收取固定租金作為養老生活費的來源，最大的差別在於留房養老的屋主是將房產「信託」給銀行、由銀行代為管理租賃事宜，每月的生活費會是由「銀行定期撥付」。
以房養老常見問題
Q：以房養老貸款抵押的不動產需滿足哪些條件？
基本上，以房養老擔保品必須要是「借款人本身單獨持有」且大多銀行會規定必須為「自住使用」，才有機會辦理以房養老貸款。如果不符合以上兩點資格，通常就會直接被銀行打槍，不過各銀行的規定皆不同，如果真的很想申請以房養老貸款，建議可以參考筆者提供的幾間辦理銀行直接致電詢問喔！！
Q：以房養老貸款，在什麼情況下會停止撥款？如果借款人生病或住院會停止撥款嗎？
- 一般來說，當借款人「身故」或是「貸款線屆滿」時，銀行就會停止繼續撥款。例外的情況則包含借款人未履行契約書內容或是銀行撥付金額超過擔保品放款價值等時，銀行也會考慮停止撥款。
- 借款人生病或是住院時，原則上銀行還是會繼續撥款喔！除非當時契約有另外約定。
Q：以房養老貸款期間可以把擔保房屋賣掉嗎？
可以，不過售屋的所得必須優先清償以房養老貸款的借款，借款清償完之後還要去塗銷抵押權設定後，才可以進行新交易的產權變更登記！
Q：如果還在以房養老貸款期間，借款人就身故會怎麼樣？
以房養老貸款的借款人如果身故，那就「視同契約到期」，需要由法定繼承人來協助代為清償貸款（部分銀行會要求「一次清償」！）。如果借款人沒有繼承人或是繼承人不願清償貸款的話，銀行就會針對該擔保房屋申請法拍，以此取回自己的放款。
Ｑ：繼承以房養老債務一定要用現金償還嗎？
Ａ：當繼承人繼承原借款人的以房養老的債務後，法定繼承人可以選擇用「現金」、或「賣掉房屋」來償還貸款；此外，也可與銀行協商，等房屋過戶到繼承人名下後，再由繼承人向該抵押銀行申請房貸 ，用一種「借新還舊」的方式來償還這筆債務。
【參考資料】
- 金融監督管理委員會
- 各大銀行官網
【延伸閱讀】
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