鄰損是什麼？鄰損如何造成？鄰損怎麼求償？對房市有什麼影響？
從半年前的基泰大直疑似因結構設計的問題，在施工時造成緊鄰的公寓傾斜，到近日來，在台北松山區慶城街的新建工程發生地層下陷，讓路邊停車的車輛傾倒；以及新北市三重區福隆路、仁政街口的大樓，疑似因隔壁建案施工不當，造成房屋傾斜，所幸這兩起事件都沒有造成人員傷亡。但這一連串的公共安全事故，讓我們注意到施工工程除了矗立一幢幢的高樓大廈之外，也可能對基地周邊造成影響，下面就跟著筆者一起探索鄰損的原因、防範措施以及求償對象吧！
🏚️ 最新資訊！台北市建築管理工程處針對基泰大直案進行鑑定報告，其結論包括確認建物安全、完成賠償金額估算等事項，而台北市建管處也已列管此鄰損案！而基泰建設於 2024 年 3 月 25 日表示事故賠償金額已達市府解除列管標準，但受都更程序影響，短期內不會復工；建管處卻表示尚未收到基泰建設提出解除列管，或建物鄰損任一方提出的代為協調申請，因此未達到解除列管的條件，故暫不復工！想瞭解更多鄰損救濟方法？快往下閱讀吧！
鄰損是什麼？
首先，想要了解鄰損就必須先從如何界定鄰損開始，雖然説《建築法》以及《建築技術規則》都沒有使用「鄰損」或「損鄰」這樣的名詞，不過專家學者從《民法》以及《建築法》的規範意旨中，認為鄰損可以被定義為：大部分工地的「損鄰事件」，是指挖掘地基、施工不當或機具操作不當，而導致四周建物、路面損毀。
💡 編按：所以像是台中興富發的吊車吊臂砸到捷運軌道上、基泰大直使鄰近公寓傾斜、慶城街地層下陷以及三重的鄰房傾斜，都算是一種鄰損事件喔！
雖然「鄰損」可以被定義出來，但實際上如何判定「鄰損範圍」仍然是一件不容易的事，畢竟誰也說不準鄰損的原因，也無法百分之百歸責於單一因素，使得法院在判斷鄰損上極為困難。比如說在颱風過境時，有一棟 40 年的老舊公寓，旁邊正有一棟新建案如火如荼的趕工，此時老舊公寓倒塌了，應該怎麽判斷各個鄰損的權重就是件不容易的事。這會隨各地方政府規範的自治條例以及自治規則的不同而有所不同，不過大致上都可以依照「鄰損的原因，是否會影響結構安全性」的思考脈絡來判斷，不過這種方式不一定能讓居民安心。例如房屋明明已經傾斜，但經過相關鑑定單位認為結構上仍然可以居住，居民們對此還是會覺得不夠安心，因而產生不敢返家入住卻也不能求償的情況。
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造成鄰損的原因？
上面有提到，造成鄰損的原因可能不只一種，尤其現在危老重建當道、小基地開發盛行，也增加擾動的機會，使得在都市計畫地區等開發密度較高的地區內，施工工程造成損鄰的關聯性和機率也會較高。此外，損鄰發生機率的大小，也與建商在進行地質鑽探調查是否執行確實、仔細有關，這些因素都會增加損鄰發生。而建商是否有履行這些事項，也是造成鄰損的重要關鍵！下面就讓我們一起來看看，造成鄰損的原因有哪些吧！
- 基地調查：例如土壤性質、土壤液化、地下水等在地面上看不到的狀況。
- 設計規劃：例如開挖深度、開挖範圍等建築事前規劃應注意的地方。
- 施工不當：例如連續壁施作、擋土牆支撐、安全數值監測等在施工中應注意到的結構問題或數值
- 天然因素：例如地震、狂風暴雨、颱風、劇烈溫差等無法被預測的天災。
以上的這些因素，都有可能造成基地或房屋的結構或條件變得不穩定，進而造成鄰損喔！
鄰損防範措施有哪些？
規劃設計階段
俗話說：「預防勝於治療」。在未動一磚一瓦的情況下，就能夠發現問題，一定比開始動工，甚至是已經蓋成大樓才發現的成本更低。在規劃設計階段，由於還沒有建築物，所以防範措施都是針對基地地質檢查，因此可以要求地質鑽探，進一步了解基地及鄰屋的底部結構，製作「工程地質鑽探調查報告」，以維護自己的居住權益。
施工前
在施工前，建商會派結構技師到場初勘，針對建築結構和住戶房內現況進行勘驗。萬一有鄰損就比照原本屋況，歸究責任所在。為了安全起見，建議社區住戶也可以透過集資方式，尋求第三方單位針對屋況另行鑑定。
以台北市頒布的《台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》為例，在明定建築工程施工前，應辦理「鄰房現況鑑定」，若有發生損鄰情況，才有客觀資料可以回溯施工前的情況，以保障附近居民的權益。
施工中
在施工過程中，開挖土方與施作連續壁是較容易發生鄰損的工程項目，這個時候可以注意每週定期完成的「安全觀測報告書」，「安全觀測報告書」也需要包含鄰房及道路的監測，並提供給技師進行研判。
施工後
在施工後已經建成大樓，才發生「鄰損」時，首先一定要記得先掌握房屋現況，再來請求地方政府協助進行「安全鑑定」。例如請結構技師公會、土木技師公會、建築師技術公會來判定損害原因是否為鄰地施工造成的。發生損鄰事件時，建商有義務立刻做「現況鑑定」，以及進行和解、求償等步驟，以確保自身權益。
💡 房感小教室
安全鑑定：以鑑定標的物的「結構體安全與否」為主要目的，為確認性質。
現況鑑定：以鑑定標的物的「現況」資料存證，僅具備查性質。
發生鄰損的求償費用？
以台北市的《台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊》為例，發生鄰損時的求償費用包含房屋修繕費用、租金補貼、搬遷費用、營業損失（如果你的房子是供商業使用）四項，下面就由筆者帶大家看看求償費用怎麼計算吧！
鄰損求償費用：房屋修繕
根據《台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊》規定，當房屋遇到鄰損時，房屋修繕費用的計算會依照房屋傾斜率有不同處理方式。傾斜率可以用來判斷房屋的安全程度，一般認為小於 1 / 200 時，雖然有傾斜，但仍然安全；介於 1 / 40 ～ 1 / 200 間時，安全疑慮已經浮現，必須進行修復補強；大於 1 / 40 時，代表房屋已有明顯的安全疑慮，建議重建。因此，手冊中以此為標準，提出了以下處理方式以及計算房屋修繕費用：
| 傾斜率 | 處理方式 | 費用計算 |
| 傾斜率大於 1 / 40 時 | 重建 | 依重建價格計算 |
| 傾斜率介於 1 / 40 ～ 1 / 200 間 | 結構安全影響評估及修復補強 | 可參考手冊內「工資及材料單價表」、「工程單價表」以及「單價分析表」 |
| 傾斜率小於 1 / 200 時 | 修復 |
鄰損求償費用：租金補貼
租金補貼的計算基準以「公告房地現值」，時間以「自有損害時」再加 2 個月計算，並依郵局一年期定存平均年利率加計利息。
- 月租金單價 ＝ 公告房地現值 × （郵局前一年度一年期定存平均年利率 ÷ 12）
- 總租金補助費 ＝ 月租金單價 × 持有面積 × 租金估算時間
鄰損求償費用：搬遷費用
單位面積搬遷費用在手冊中有不同的標準，另外考量到房屋傾斜過後，受災戶會立刻搬遷出去，重建完成後也會搬回原來的住處，所以搬遷費用會給予搬出以及搬入共 2 次的費用喔！
💡 編按：搬遷費用 ＝ 單位面積之搬遷費用 × 受損戶面積 × 2（次）
鄰損求償費用：營業損失
如果你的房屋是作為商業使用，除了以上的房屋修繕費用、租金補貼以及搬遷費用之外，鄰損也會針對你的營業損失補償喔！在手冊中以每坪月租金為標準，計算營業損失。營業損失時間則以 6 個月為原則，而鄰損情況較輕微不需搬遷最多以 1 個月為限。
💡 編按：營業損失 ＝ 每月單位面積營業損失 × 持有面積 × 營業損失時間
發生鄰損要找誰求償？
以台北市政府所訂定的《臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則》為例，求償對象原則僅限於興建方，也就是説只有建築執照上所記載的起造人（如：建設公司、建商）或施工工地承造人（如：營造廠）。然而，鄰損發生的原因非常多樣，可能是由基地調查、設計規劃、施工不當或是天然因素等 4 個因素交織而成。因此，實務上在訴訟的時候，除了具有最直接關聯性基地的起造人、承造人之外，通常也會一併對設計人、監造人（如：建築師、技師）、專任工程人員（如：工地主任）等提起訴訟，藉由法院的判決，釐清各關係人應負的責任。
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鄰損對房地產市場的影響？
經過鄰損之後的建物，雖然在結構上獲得技師等專業人員的背書，但扶正補強後的建築物對民眾而言也會有心理陰影，長期來說對鄰損建案價格一定不利；但從短期來看，應該沒人敢買，如果是自住需求，也沒有必要賤賣，筆者認為對於區域房市的價格波動應該不大。如果鄰損的情況嚴重，可以看所有權人意願而定，選擇透過民辦都更或是公辦都更重建。
基泰大直鄰損案最新消息！
基泰大直鄰損案
2023 年 9 月 7 日發生的基泰大直民宅塌陷事故過後，台北市政府表示會加強處理後續鄰損問題，台北市都市更新處 10 月的調查資料也顯示，大直傾斜民宅東側及南側居民都更意願超過 85%、90%，達公辦都更受理門檻。而台北市都委會則在 2023 年 12 月 14 日通過「 基泰大直鄰損案附近東側、南側民宅劃定更新地區案 」，範圍以 26 戶嚴重受災戶的東側、南側為主，總計 244 戶。當時北市府表示會以 7599 專案進行都更，第一階段門檻以 75% 作為同意門檻，不料最後以「 大直專案 」逕行都更程序，不需經過二、三階段住戶同意，市府可直接強制都更。此舉一出，讓不少民眾質疑市府有溝通不良、影響居住權益等問題。
隨後台北住都中心在 2024 年 3 月 30 日召開「 大直傾斜宅南側及北側都更說明會 」，有市議員出面表示北市府雖然在此都更案上放寬容積獎勵以及都更時程，但仍無法達成民眾所希望的「 一坪換一坪 」以及「 還原原坪數 」，住戶依然哀聲連連。對此，市議員也呼籲北市府在協助都更外，也能將原住戶之條件及想法納入都更招商資格，喚回住戶對於都更鄰損案的信心，以即早解決住戶鄰損問題。
基泰大直鄰損案偵結！
台北地檢署在 2024 年 4 月 29 日表示，基泰建設工程部人員明知應依照結構圖施工製作連續壁厚度為 60 公分，但卻在 2022 年 9 月 30 日的建案公務會議中決議就「連續壁部分」不辦理變更設計，並將連續壁厚度為 50 公分的結構圖交由不知情的下包廠商承作，導致連續壁厚度從原先的 60 公分變為實際的 50 公分。此外，更有檢方指出，基泰工程部人員為了避免工期延誤，沒有依照北市都發局核發的工程進度表，在完成連續壁內外側導溝地質改良工程後，直接請外包商先進行地質改良工程，再進行連續壁工程，且未就規定進行鑽孔取樣測試確認是否符合結構圖要求。不僅如此，在建案開工後便出現多項監測數據超過行動值，但工程部卻未採取應變措施，持續開挖，以致危險。
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