在台北市，老舊整建住宅像是被凍結時間的孤島，居民的生活品質與城市進步產生巨大落差。至於蘭州斯文里整宅基地，正是這種「都市斷層」的真實寫照。

蘭州斯文里曾是台北市 1960 年代安置違建拆遷戶的政策示範區，當時被視為現代化集合住宅的代表；然而，走過 50 年歲月後昔日榮光已不復見，取而代之的是老舊不堪的屋況、狹小的空間及落後的設備，而居民又以高齡弱勢族群為主，這使得日常生活充滿挑戰。更複雜的是，這片基地位於松山機場航道管制區，建築高度與容積使用均受限，導致整合難度遠高於一般都更案。

「產權分散」、「安置困難」、「財務不可行」，這三大結構性問題長年如緊箍般限制了該地區的開發潛力，讓民間開發業者望之卻步。蘭州斯文里能否在市府親自投入公辦都更之下，逐步化解這場長期未解的都更僵局？筆者帶您深入剖析蘭州斯文里各期都更的進程、挑戰與影響，理解都更案是如何從停滯走向推動。

蘭州斯文里都更為何拖這麼久？揭開老舊國宅更新的重重挑戰！

你知道嗎？在台北市中山區繁華街景背後，竟還藏有一塊歷史悠久、滿是生活痕跡的住宅聚落。被政府劃為「公辦都市更新地區」的蘭州斯文里整建住宅群，包含「 蘭州國宅 」及斯文里一、二、三期住宅，再加上昌吉街 33 巷部分建築與周邊巷道，早在十多年前就列入都更規劃，但直到近年才逐漸推動進展，可以說是「都更卡關」的代名詞。

至於為什麼會這麼久呢？原因可說是錯綜複雜。回溯歷史，這些整宅在 1964 年到 1975 年間，由政府為配合地區公共設施建設而興建，目的是安置當時被拆遷的違建住戶或部分合法建物居民。因應住戶經濟條件，當初多以 8 到 12 坪的小單位設計，雖是當時的「現代化住宅」，但經歷半世紀，如今建築多已超過 50 年以上屋齡。部分住宅甚至一家三代擠在狹小的空間中，居住品質低落，衛生條件差、通風不良，更別說早已無法通過現代消防與耐震安全標準。

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面對如此環境，台北市政府其實早有意推動整合更新，但受限於基地產權分散、住戶多為高齡與經濟弱勢者，協商難度極高。即便民間曾有興趣評估，也因財務可行性過低，遲遲無人敢貿然進場。於是，市府採用公辦都更政策中的「R－整宅輔導型」，親自介入協助住戶完成整合、安置與後續更新作業。

其中，「 斯文里三期 」更是全台首宗政府作為實施者，全程自行整合、出資與規劃的非公有產權為主的公辦都更案，可說是意義非凡！在因為住戶多為七、八十歲長者，身心與經濟能力普遍不足的條件下，市府出動跨局處支援，都市更新處設有專人輔導；社會局協助中繼安置與弱勢協助機制；衛生局長期進駐社區設站，導入基礎醫療資源；都發局亦備妥中繼住宅與包租代管政策，減少住戶搬遷壓力。

正因為牽涉層面廣、人口結構特殊、協調工作繁瑣，蘭州斯文里這場都更之路才會走得如此漫長。但也因為政府親力親為，一步步突破困境，這起案子如今終於開始出現成果，也讓外界對「公辦都更」重新燃起希望。

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蘭州斯文里都更案基地範圍

「蘭州斯文里整宅區」位在台北市中山區，緊鄰大龍街、承德路與昌吉街交會，多年來就是都更的燙手山芋，範圍廣達數公頃，構成一個完整的街廓社區。儘管基地街廓完整，從現況來看，整個蘭州斯文里地區仍以住宅用途為主，再加上少數沿街的小吃店與零售商家，以及承德路沿線則有傳統的五金、日用雜貨鋪。

自 2015 年起，台北市政府便在當地設置「公辦都更駐地專案工作站」，駐點深入社區、展開調查與說明會，目的就是了解居民真正需求、累積共識。多年來累積超過百場的住戶說明會，更分棟、分層、分區舉辦，耐心聆聽住戶意見，爭取公辦都更的支持與配合。

考量基地規模龐大、市政資源有限，市府將全區劃分為四個更新單元，採取分期、分區、分階段開發策略，以利逐步推進並統一整體規劃方向。從更新計畫中也清楚載明未來的土地使用計畫、公共設施配置與社區整體環境營造，期望透過「公辦都更」不只是換新房，而是整體改善生活品質、提升區域價值的長遠策略。

蘭州國宅與斯文里都更進度總整理！三期完工、二期招商、一期整合中！

想了解蘭州斯文里公辦都更案的最新進展？儘管這塊台北市中山區的都更核心基地地段精華，但因歷史背景與社會結構複雜，讓各期的更新進度呈現「快慢落差」。目前斯文里三期已完工、二期招商完成、一期整合中，而蘭州國宅也一併納入整體規劃之中。

基地名稱	最新進度	整合面積
斯文里三期	2021年都更峻工完成	3,219m²
斯文里二期	2025年招商完成	4,849 m²
斯文里一期	整合中	-
蘭州國宅	整合中	-

斯文里三期已完工，成為全國首例非公有地全程公辦都更

斯文里三期整宅建於 1969 年，共計 260 戶，是當時台北市最先進的公共集合住宅之一。在市府推動公辦都更以來，由於該區同意戶比例相較其他單元高出許多，被市府列為優先推動的更新單元。 2017 年正式啟動都更程序，歷經公告、報核與權利變換流程後， 2018 年完成核定、拆除典禮，由住戶票選新案名為「斯文首善」。

斯文首善為地上 13 層、地下 3 層的 RC 結構，共 350 戶，並有 132 戶作為市府分回之社宅。這些社宅將來不僅供本區弱勢戶或其他期住戶使用，也將作為中繼住宅支援周邊大同區的其他更新案。全案在 2021 年完工落成，堪稱台北公辦都更的里程碑。

在推動過程中，市府特別重視弱勢戶安置問題，針對三期近 130 戶列冊弱勢戶提供包租代管、中繼住宅媒合、免費搬家服務，更號召志工推動「關懷陪伴計畫」，讓社福資源在搬遷後不中斷。

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斯文里二期招商成功！「斯文昌龍案」蓄勢待發

緊接著的斯文里二期，現有私有產權達 252 戶，多數住宅空間狹小，加上長年滲水、設備老舊，居住品質堪憂。 2020 年起，由「台北市住宅及都市更新中心」擔任實施者，案名定為「斯文昌龍公辦都更案」。雖曾遭遇疫情與營建成本上漲干擾，延緩招商進度，但終於在 2025 年 7 月選出最優申請人，將由「都美建設」投入後續開發作業。

未來將興建地上 13 層、地下 3 層的 RC建築，地面層將設置街角店鋪與綠意廣場，融合商業與公共空間，並有望透過一樓開放空間活化街區氛圍。目前正朝工程申報與開工階段邁進，預計成為第二個啟動的更新單元。

💡編按：斯文昌龍公辦都更案在 10 月 9 日正式簽約，成為蘭州斯文里整宅地區首件招商成功案件！

斯文里一期整合進行中，已有 6 成住戶支持

相較之下，斯文里一期仍處於整合階段，至 2025 年 7 月，有超過 6 成住戶表達支持公辦都更，雖尚未達成正式公告門檻，但在三期的成功經驗與二期招商帶動下，住戶的參與度與期望也可望提升。未來若能持續整合順利、通過法定程序，斯文里一期也可望成為下一波更新啟動的目標。

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蘭州國宅仍併入整體規劃，等待下一階段開發機會

蘭州國宅同樣是 1960 年代興建的整宅，起初為安置拆遷住戶而設，長年未有更新計畫落實。由於產權零碎、整合不易等更嚴苛的基地條件，目前暫時尚無明確開發時程，但已被納入整體更新地區的中長期規劃藍圖中，將視未來資源與需求適時推動。

蘭州斯文里都更案改變什麼？四大效益全面翻轉大同中山交界生活圈！

歷經多年的等待與努力，蘭州斯文里公辦都更案終於陸續啟動與開花結果，這不只是幾棟老宅翻新的工程，更是一場關乎北市市容更新、居住正義與區域活化的重大翻轉。

首先最直接的影響，就是讓原本屋齡 50 年以上、格局狹窄、衛生堪憂的老舊整宅住戶，擁有了安全、舒適、現代化的新家。尤其對於年長者與弱勢族群而言，中繼安置、公宅分回與搬遷支援機制，讓這場更新不只是拆與建，居民換屋後，生活環境改善之餘，社區服務也同步升級，真正做到以人為本的都市再生。

從都市規劃角度來看，蘭州斯文里基地具備台北市罕見的大面積完整街廓規模，更新後更具整體性與連貫性，未來不但有機會引進開放空間、綠地、社福設施與社區商業空間，更能改善原本巷弄狹窄、消防難以進出的老舊格局，提升整體城市機能與防災能力。

此外，這大片基地處於大同區行政核心，與大同行政中心、健康服務中心、運動中心與蘭州市場比鄰而居，步行僅需 2 分鐘，生活機能完整。教育資源豐富，包含大同國小、大橋國小、蘭州國中與民權國中等校區均在生活圈內。該地更是三捷交會、近國道交流道的樞紐，距民權西路站、大橋頭站與圓山站皆不遠，加上靠近重慶北路交流道，不論是通勤通學、往返雙北、甚至高速上國道都相當便捷，無形中也帶動潛在的商業價值與土地潛能。

從斯文里二期剛招商完成的「斯文昌龍」就能看出未來想像：整齊劃一的街廓立面、活化的街角綠地、重新定義的社區公共空間，不僅改善居民生活，也為大同、中山交界注入新世代都市設計美學。未來隨著一期、二期、甚至蘭州國宅的持續推進，這裡有望從被遺忘的老社區，轉型為北市極具潛力的生活新地標。

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